Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Залог доли квартиры без согласия второго собственника

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья» . Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Подойдет только выделенная долевая собственность

Дело в том, что банки не хотят рисковать. Если бы вы заложили целую квартиру и не вернули займ, банк мог бы реализовать такую недвижимость и восполнить убытки. Не с любой долей получится так сделать.

Доля должна быть выделенной. Это означает, что у вас в собственности должна быть целая отдельная комната или несколько комнат. Собственникам комнат в коммунальных квартирах скорее одобрят кредит, нежели тем, кто владеет половиной квартиры, но без конкретного, отдельного от других помещения.

В первом случае можно распоряжаться комнатой без согласия остальных жильцов. Она может стать обеспечением кредита, хоть и не приоритетным. Во втором — во всех сделках необходимо согласие совладельцев, а для банков это лишнее обременение, если доля перейдет к ним из-за задолженности. Кредиторы очень редко принимают невыделенные доли в качестве залога.

Узнать, какой долей вы владеете, можно, заказав выписку.

Возможен ли залог доли общей недвижимости без согласия второго собственника

Совладельцы жилья не ограничены в своих правах. Согласно ст. 246 Гражданского кодекса в редакции от 29 декабря 2017 года собственники недвижимости, которая является совместной, могут распоряжаться ею по своему усмотрению. А значит залог доли квартиры без согласия второго собственника – возможен. При этом необходимо выполнить ряд правил, установленных статьей 250. Другой вопрос, что если совладельцы не придут к консенсусу, порядок распоряжения имуществом будет устанавливаться в судебном порядке.

Совладельцы недвижимости имеют приоритетные права на приобретение доли квартиры по цене, которая установлена собственником. Но указанные ограничения касаются лишь случаев продажи принадлежащей собственнику части недвижимости. Таким образом, передача имущества в залог является вполне законной и не нарушает прав совладельцев. Более того современная редакция ГК РФ не требует предъявления письменного согласия супруга при получении кредита с предоставлением в качестве обеспечения доли в общей недвижимости.

Взаимоприемлемые варианты решения вопроса

Каждый из совладельцев может заложить долю в квартире без согласия других собственников. Проблемы могут возникнуть лишь при продаже части недвижимости и то только в том случае, если будут нарушены приоритетные права супруги на покупку части реализуемой недвижимости. В теории все довольно просто, на практике все значительно сложнее и желательно поискать консенсус с другими совладельцами жилья. Варианты, которые будут приемлемы для обеих сторон, существуют:

  1. Второй собственник выкупает спорную долю, воспользовавшись своим приоритетным правом.
  2. Квартира разменивается на две отдельные, и со своим жильем собственник может поступать без оглядки на других совладельцев.
  3. Недвижимость можно просто продать и разделить деньги, тогда необходимость в кредите и вовсе отпадает.

Существует и еще один вариант взаимоприемлемого решения вопроса с залогом доли квартиры. Необходимо обратиться в специализированную финансовую компанию «Кредитный дом».

Порядок получения кредита под залог доли недвижимости

На официальном сайте необходимо заполнить заявку на деньги. Наш сотрудник свяжется с вами и расскажет, как получить кредит под залог квартиры без согласия других в организации «Кредитный дом». Порядок выдачи ссуды следующий:

  1. Собственник части недвижимости заполняет заявление на заем и предоставляет при этом выписку из ЕГРН и свой паспорт.
  2. Заявка рассматривается в течение одного часа и после принятия решения производится оценка имущества (сумма кредита может составлять до 92% от установленной экспертом стоимости жилья).
  3. В день обращения заемщику выдается крупный аванс в счет ссуды. Оставшаяся часть средств выплачивается немедленно по завершении оценки.

Ставки по кредитам, выдаваемым нашей компанией, не превышают банковских 11,25%. Штрафов за досрочное погашение ссуды договором не предусматривается, что делает условия предоставления займов исключительно выгодными.

Особенности кредита под залог доли квартиры

Залогом для кредита может выступать не только полноценное жилье, но и доля в квартире (доме). Правда, чтобы оформить кредит таким способом придется постараться, так как не каждый банк готов выдать деньги под залог доли в квартире. Причина в том, что такой вид обеспечения не является ликвидным (продать часть жилья банку будет крайне сложно, в случае, если она отойдет ему по причине непогашения долга физическим лицом).

На оформление данного займа с удовольствием согласятся небольшие кредитные организации (рейдерские), но здесь следует быть внимательным, так как проценты будут высокими, а выгода для заемщика минимальной. Так оформить кредит в МФО будет куда выгоднее и квартирой не придется рисковать (ставки будут идентичны).

Если крупный банк дал согласие оформить кредит под залог доли квартиры, заемщика обяжут выполнить следующие условия:

  • получить официальное разрешение от всех собственников жилья в письменном виде;
  • предоставить документы, подтверждающие право собственности, и размер доли в процентном соотношении;
  • справка подтверждающая собственные доходы ( большинстве случаев при оформлении кредита под залог всей квартиры справка по форме 2 НДФЛ не требуется, но когда речь идет о части жилья, кредитору важно финансовое положение клиента).
Читать еще:  Изготовление технического паспорта на квартиру

На заметку! Если решили обратиться к частным лицам и заключить с ними кредитный договор, то передачу денежных средств следует обезопасить. Узнайте, что такое аккредитив при покупке недвижимости в Сбербанке.

Необходимые документы

Для оформления кредита под залог необходимо предоставлять те же документы, что и для потребительского займа (плюс акты на жилье и согласие дольщиков на оформление кредита):

  • паспорт гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации;
  • анкета-заявление заемщика;
  • при временной регистрации предоставляется справка о регистрации по месту пребывания.

После одобрения кредитной заявки, банк в праве потребовать документы по предоставленному залогу:

  • свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе;
  • отчет об оценке стоимости жилого помещения (бесплатно проводится банком — потенциальным кредитором, за деньги заемщик может просить оценочную компанию провести такой анализ);
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  • технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения;
  • справка из жилищно-эксплуатационного органа об отсутствии зарегистрированных жильцов в жилом помещении или выписка из домовой книги.

Данный вид кредита редко удается оформить без справки о доходах, так как такой вариант обеспечения для банка не является самым выгодным и ему требуется больше уверенности в том, что физическое лицо сможет погасить долг.

Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников

В законодательстве Российской Федерации говорится о том, что собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом так, как он соблаговолит. Однако, если речь идет о доли в квартире, которую необходимо оформить в качестве залога для получения некоторой суммы денег в банке, согласие других дольщиков жилья является обязательным. Без их письменного подтверждения ни один банк не оформит сделку.

Если один из собственников несовершеннолетний

Бывают случаи, что в залоговой квартире прописан или имеет долю несовершеннолетний ребенок. Несовершеннолетние дети находятся под патронажем органов опеки.

Родители или официальные опекуны детей не вправе продавать, выставлять в залог и совершать иные манипуляции с жильем несовершеннолетних.

При решении одного из дольщиков оформить кредит на квартиру, долю в которой имеет несовершеннолетний, ему придется подать официальный запрос в органы опеки. Там однозначно откажут, а если и выдадут разрешение, то найти банк, который согласиться выдать деньги при таких условиях будет крайне сложно. Причина в том, что реализовать залоговое имущество несовершеннолетних он сможет только при наступлении совершеннолетнего возраста всех дольщиков.

Причины для отказа

Причины для отказа в выдаче кредита под залог доли в квартире могут быть разными, но чаще всего отрицательно решение банки принимают по следующим основаниям:

  • залоговая квартира — единственное жилье;
  • отсутствие согласия всех собственников жилья;
  • прописаны или имеют долю в собственности несовершеннолетние дети;
  • доходность заемщика не позволяет оформить запрашиваемую сумму;
  • минимальная ликвидность залогового имущества;
  • залоговое имущество находится в аварийном состоянии или стоит на учете на снос;
  • на залоговое жилье оформлены договор дарения, договор на отчуждение третьим лицам и т.п.;
  • имущество находится в обременении.

Максимальная сумма

Сумма кредита под залог доли в квартире напрямую зависит от результатов оценки недвижимости. Если такая процедура проводится банком (бесплатно для заемщика) сумма будет ниже, чем при привлечении сторонней оценочной компании (стоимость услуг оплачивает заемщик).

  • У Сбербанка максимальная сумма составляет 10 млн. руб.,
  • Альфа-Банк предлагает максимальную сумму 3 млн. руб.,
  • ВТБ 24 – 15 млн. руб., Совкомбанк – 30 млн. руб.

Рассмотрим более детально предложения финансовых организаций.

Предложения банков

Процедура оформления кредита под залог доли в квартире идентична во всех финансовых организациях. Отличается финальная сумма и процентная ставка.

Условия залога

  • Вы должны быть собственником квартиры – единоличным или в составе других членов семьи.
  • У вас должны быть на руках подтверждающие данный факт документы.
  • Может потребоваться согласие других людей прописанных на жилплощади (но не для всех ломбардов и не в каждой ситуации).

Рассматривая заявки на выдачу средств под залог части недвижимости, ломбарды обращают внимание на количество прописанных в ней жильцов. Очевидно, что чем меньше их – тем лучше для вас. Скорее всего, откажут в выдаче средств в ситуациях, когда на квадратных метрах квартиры прописаны несовершеннолетние дети. В остальных случаях деньги, как правило, выдают.

Условия выдачи кредита

Чтобы взять заем под залог квартирной доли, придется выполнить довольно жесткие условия банков. Так, если вы являетесь обладателем абстрактной 1/3 доли, то банк может и не рассмотреть ваш вариант. Доля должна быть выделенной, то есть, выраженной в натуре, и иметь кадастровый план. Например — отдельная комната.

Банки отказывают в займе под залог части жилья также в следующих случаях:

  • собственником жилья является несовершеннолетний;
  • размер доли менее ½ квартиры;
  • объект находится под обременением.
Читать еще:  Как поставить квартиру на учет в росреестр

Другие требования:

Заемщик должен доказать свою платежеспособность: справкой по форме НДФЛ-2, другими документальными подтверждениями своих доходов.

Обязательным условием является страхование квартиры. Страховой взнос придется платить ежегодно.

Но основное условие – получение письменного согласия других собственников жилья на залог доли.

Понятно, что при невозврате кредита заложенная часть имущества переходит в судебном порядке к кредитору. Поэтому, даже ближайшие родственники и совладельцы имущества, могут и не согласиться на оформление такой сделки.

Банковские структуры выдают кредит под залог доли в квартире обычно в размере до 10 млн рублей, не более, чем на 7 лет. Процентная ставка колеблется от 12 до 17-18%. Заемщиком может быть физическое лицо возрастом от 21 года до 70 лет. Сумма кредита будет не более 70% от истинной цены объекта.

Кто определяет стоимость жилья?

Оценка проводится оценочной компанией банка, но за деньги заемщика. Банки, при которых аккредитуются оценщики, заинтересованы в занижении стоимости залоговой недвижимости. Поэтому уже на этом этапе вы потеряете до 10-15% от реальной рыночной стоимости своей части жилья.

Без согласия других собственников можно оформить кредит под залог доли квартиры?

Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников можно оформить в залоговых компаниях, микрофинансовых учреждениях. Они требуют минимальный набор документов:

  • паспорт;
  • подтверждения собственности на часть жилья.

В банке получить заемные деньги без согласия совладельцев квартиры возможно в следующих случаях:

  • заемщик является владельцем комнаты в коммуналке;
  • жилье приобретено до брака или получено по наследству, по дарственной.

Некоторые московские банки принимают в залог квартирные доли, не требуя согласия сособственников. В случаях проблем с выплатой заемщиком кредитных обязательств, к решению вопроса подключаются службы безопасности банков или нанятые коллекторские агентства.

Получение кредита, возникающие вопросы

Когда возникает ситуация возможности приобретения займа под залог доли квартиры, инициатору необходимы:

  • документы, подтверждающие право владения недвижимостью;
  • нотариально заверенное согласие остальных собственников.

Законодательно владелец части имущества может распоряжаться им по своему усмотрению, но именно в таких случаях, как вступление в отношение с финансовыми организациями, требуется мнение всех остальных граждан, также являющихся владельцами других частей рассматриваемого имущества. В данном случае особое внимание уделяется наличию несовершеннолетних детей, как у инициатора соглашения, так и у остальных совладельцев. Несовершеннолетние граждане независимо от их желания вступают в права владения имуществом наравне с родителями или опекунами.

Распоряжаясь совместным имуществом, например, в срезе интересов семьи, условно состоящей из родителей (мать, отец) и одного ребенка (несовершеннолетнего), в любом случае потребуется согласие, оформленное в письменной форме для отсутствия препятствий дальнейшей деятельности. Это все исходит из законодательных актов.

Если берется в расчет коммунальная квартира, то получить денежные средства под ее залог не представляется возможным. Имущество данного вида нельзя рассматривать как предмет сделки с кредитными организациями, потому как:

  • владельцы не состоят в близком родстве;
  • реализация при каких-либо обстоятельствах довольно затруднительна;
  • жилье считается неликвидным;
  • множественные затруднения в оформлении.

В случае, если заемщик не имеет физической возможности расплатиться с задолженностью, вступает в силу договоренность, по которой недвижимость, фигурирующая в качестве залога, переходит во владение кредитора. А коммунальную квартиру реализовать кредитор не сможет.

Лучшим вариантом оформления кредита под залог жилой недвижимости является подбор программы кредитования с помощью бесплатного интернет-сервиса «Кредиты онлайн». Здесь вы найдете большой выбор актуальных ссуд ведущих банковских учреждений, в том числе сможете подобрать для себя программу кредитования Альфа-Банка, Газпромбанка, Тинькофф Банка.

Обязательно воспользуйтесь нашим инструментом рассылки единых заявок на кредиты под залог недвижимости. Заполнив и отправив один раз электронную форму заемщика, вы обеспечите себе самые широкие возможности залогового кредитования без подтверждения дохода.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда стечение обстоятельств делает невозможным получение разрешения совладельцев на распоряжение частью квартиры. К примеру, если второй собственник — несовершеннолетний, органы опеки, с которыми в обязательном порядке согласуется продажа квадратных метров, не допустят сделку, приводящую к ухудшению жилищных условий ребенка и нарушению законодательства.

Если с даты отправки уведомления собственникам прошло больше месяца, имеются доказательства того, что официальное письмо получено адресатом, но ответ на него не был дан, инициатор вправе продать свою долю жилья на законном основании.

В других условиях обойтись без соглашения остальных собственников можно следующими законными способами:

  1. Дарение доли в квартире третьему лицу. Согласно законодательству, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и оформление необходимых документов передано в компетенцию нотариальных контор. За проведение процедуры и заключение договора надлежит уплатить сумму согласно прейскуранту услуг нотариуса. Кроме того, в пользу государства взимается налог, зависящий от стоимости недвижимости, и госпошлина. Лицо, получившее долю недвижимости в дар (а фактически — купившее ее), отдает дарителю оговоренную заранее денежную сумму наличными или через банковскую ячейку.
  2. Передача части квартиры в качестве залога. Для этого заключается договор на сумму, установленную участниками сделки в соответствии со стоимостью доли недвижимости. Обеспечением возврата залоговых денег выступают квадратные метры жилья. По истечении установленного срока бывший собственник письменно оформляет отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым подписан договор залога.
  3. Способ представляет собой вариант двух предыдущих с той разницей, что дарственная или залог оформляется на часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилплощадь, после документального оформления собственности на нее становится полноправным совладельцем и получает преимущественное право покупки остальной недвижимости.
Читать еще:  Куда обращаться если в квартире плесень

Максимальный срок аренды земли составляет 49 лет. Подробнее об условиях данного вида аренды читайте здесь.

Хотите взять ипотеку в «Абсолют банке»? Описание условий и ипотечных программ вы найдете в нашей статье.

Возможно ли получить займ под залог комнаты (доли в квартире)?

Теоретически это вполне возможно, однако, стоит настроиться на то, что процесс получения кредита будет трудоемким и финансово затратным. Чтобы сделка прошла успешно, необходимо помнить о некоторых нюансах процедуры оформления:

  1. Объект недвижимого имущества, который передается в залог банку, необходимо будет страховать за свой счет. Иногда сумму страховки включают в стоимость кредита.
  2. Оценка экспертом стоимости комнаты или доли не всегда будет выгодна для клиента.
  3. Для получения более выгодных условий и низкой ставки, потребуется предоставление справки 2-НДФЛ или по форме банка, где будет указана заработная плата заемщика.
  4. Для передачи имущества в залог банку, необходимо предоставить документальные доказательства отсутствия задолженности за коммунальные платежи.
  5. Свое право собственности также необходимо подтвердить документами.
  6. Для оформления займа под залог доли (комнаты), потребуется письменное согласие всех дольщиков жилого объекта недвижимости.
  7. Пока задолженность по кредиту не будет погашена полностью, никаких сделок и операций с недвижимостью собственник совершать не может.

Важно! При невыполнении обязательств по кредитному договору, заемщик может лишиться жилья.

Также стоит запомнить, что максимум, на который может рассчитывать заемщик при получении займа – это не более 50% от рыночной стоимости жилья. Получить на руки 50-60% стоимости комнаты или доли можно только в МФО, но там условия более жесткие – высокие ставки, малый срок кредитования.

В некоторых банковских организациях действуют свои условия выдачи денежного займа. В основном они следующие:

  • у клиента должна быть своя выделенная доля в квартире;
  • объект недвижимости должен иметь всю техническую документацию;
  • никаких обременений на жилой объект быть не должно;
  • обязательно наличие нотариально заверенных согласий всех дольщиков и собственников жилой собственности.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector