Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Законность перепланировки квартиры

Как согласовать перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры – отличный способ сделать жилье более уютным и воплотить в жизнь свои представления об идеальной обстановке. Согласно законодательству РФ, а именно постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП «Об организации переустройства и (или) и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (редакция от 29.12.2017 года), изменить конфигурацию квартиры можно только, получив разрешение в Мосжилинспекции. Если вы столкнулись с уже сделанным переустройством, или по каким-то причинам вы предварительно не согласовали перепланировку, то ее можно и нужно узаконить.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Содержание процедуры перепланировки квартир многоквартирного дома указано в перечисленных ниже нормативных актах:

Рассмотрим подробнее, как узаконить перепланировку в многоквартирном доме в соответствии с правовыми предписаниями.

Что можно и нельзя изменять в квартире

В рамках перепланировки квартиры допустимыми являются работы по сносу/возведению межкомнатных стен, расширению дверных проёмов, заменять конструкцию полов, переносить газовую плиту на новое место, монтировать лестницы внутри помещения, заменить радиаторы центральной сети отопления.

Нельзя получить разрешение на такие виды работ, как:

В случае разделения комнат в квартире в новом помещении должно быть окно, имеющее площадь от 9 квадратных метров и минимальную ширину, равную 2 метрам.

Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры

Необходимо предоставить в соответствующий орган следующий перечень документов: заявление о согласовании перепланировки, разрешение всех владельцев, ее технический паспорт, проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее реализации. Желательно также приложить правоустанавливающие документы на помещение, заключения надзорных компетентных органов, техпаспорт, поэтажный план и экспликацию из БТИ.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Как и в случае с перестроением, которое только планируются к реализации, в ситуации с уже проведенными работами (ремонтом) по перепланировке квартиры ее хозяину необходимо обратиться в местную жил. инспекцию для согласования перепланировки, предоставив полный перечень требующихся документов, включая техническое заключение о реализации . Не будет лишним предварительно уточнить в таком органе, требуется согласование произведенных преобразований.

Согласование перепланировки квартиры новостройки

В числе существующих особенностей в согласовании жилого помещения в новом доме:

  • не запрещены работы по перепланировке до получения свидетельства о праве собственности, но при наличии соответствующего разрешения уполномоченного органа (ч. 1 ст. 26 Ж К РФ). В таком случае должны быть представлены договор, письменное разрешение застройщика, справка о выполнении перед ним обязательств будущим собственником квартиры новостройки до сдачи дома;
  • квартиру со свободной планировкой допускается возводить перегородки (стены) по утвержденным планам комиссии Б ТИ;
  • узаконивание перепланировки до получения собственности возможно путем утверждения эскиза, если другие работы согласование не требуют.
Читать еще:  Как проводится кадастровая оценка недвижимости

В зависимости от вида изменений в перепланировки квартиры может иметь место уведомительный или разрешительный порядок ее осуществления.

Последовательность действий при согласовании перепланировки в ипотечной квартире

Квартиру, которая находится в ипотеке, работы по перепланировке могут проводиться лишь после того, как она согласована с жил. инспекцией и с банком, выступающим фактическим владельцем данного помещения до окончания ипотечной выплаты. В противном случае должнику придется вернуть все в первоначальный вид, заплатить компенсацию и даже штраф.

На практике кредитные организации часто дают отрицательный ответ, если задать им вопрос о возможности проведения дополнительных работ по переделке планировки квартир до полного погашения займа. Это объясняется тем, что снос или возведение перегородок, замена конструкции, проёмов или другие коррективы могут привести к аварийной ситуации в многоквартирном доме, в чем не заинтересован банк. О проведения планируемых работ понадобится предварительно проконсультироваться у менеджеров кредитной организации. Бывает и так, что в договоре о кредитовании запрещены абсолютно любые изменения.

Разрешение на проведение перепланировки можно получить только после утверждения плана в БТИ.

Чего делать нельзя

  • Сносить несущие конструкции или нарушать их стабильность.

Расширять площадь санузла или ванной за счет жилых комнат, переносить кухню на место жилой комнаты («мокрые» помещения не должны находиться над жилыми комнатами у соседей).

Объединять кухню, в которой находится газовая плита, с комнатой (можно, если на кухне электроплита).

Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переносить стояки, переносить радиаторы водяного отопления на лоджию — при этом могут возникнуть проблемы с отоплением по всему стояку (заметим, что устанавливать электрические радиаторы или устраивать теплые полы с электрообогревом на лоджии можно — это скажется только на ваших счетах за электроэнергию, но никак не ухудшит жизнь соседей).

Делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды (можно — теплые полы с электрообогревом).

Расширять балкон за счет жилых комнат (можно сделать вместо дверей арку шириной до 1 метра).

Нарушать деятельность вентиляционных систем дома (сносить вентиляционный короб или уменьшать его размер).

Присоединять к своей квартире чердак, если он не находится в вашей собственности, или общий коридор, или какие-то другие общедомовые помещения.

  • Оставлять кухню без окна.
  • Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

    Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем.

    Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

    • поэтажный план дома;
    • техпаспорт на квартиру;
    • экспликации.

    Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.

    Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?

    Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

    Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

    Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ 2 .

    Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

    Читать еще:  Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

    Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

    Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.

    1 Федеральный закон от 24 апреля 2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в статью 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

    2 См., например, определения ВС РФ от 16 января 2018 г. № 18-КГ17-230; от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164.

    Правила перепланировка квартиры 2020

    Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

    • Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
    • Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

    Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

    Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

    • Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
    • Замену кухонной плиты
    • Перемещение сантехники в пределах санузла
    • Установки или разборки гипсокартонных перегородок
    • Застекления балкона
    • Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
    • Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

    Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

    Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

    Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

    Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

    Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

    • что допустимо менять в квартире и что нет;
    • что можно просто согласовать или же с трудом;
    • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
    • а как все-таки обойти эти нормы;
    • что будет, если ничего не согласовывать;
    • куда бежать и с кем согласовывать.

    …и еще множество подобных вопросов.

    Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

    Список того, что категорически нельзя делать:
    • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
    • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
    • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
    • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
    • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
    • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
    • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
    • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
    • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
    • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
    • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
    • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
    • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
    • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.
    Читать еще:  Кто обязан менять электросчетчик в многоквартирном доме

    Что можно делать при перепланировке квартиры:

    Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


    При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

    1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
    2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
    3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

    При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

    1. Можно сделать проем в несущей стене.
    2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
    3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
    4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
    5. Можно сменить внешний облик здания.
    6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

    Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

    Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

    Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


    Какие нужны документы:
    1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
    2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
    3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
    4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

    Какие нормы можно обойти:

    Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

    В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

    Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

    С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

    Какие последствия перепланировки без согласования:

    Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

    Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

    Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области.


    Алексей Иванов

    Какую перепланировку невозможно узаконить

    Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

    • снесли несущую стену;
    • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
    • перенесли батарею на балкон;
    • присоединили балкон к жилой комнате;
    • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
    • демонтировали вентиляционный короб;
    • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

    Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.

    Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.

    Виды перепланировки квартиры

    • Если у Вас раздельный санузел, то его можно объединить с ванной комнатой.

    Так появится больше пространства, чтобы поставить стиральную машину, установить душевую кабину, поставить двойную раковину, установить биде и т.д.

    • Объединение пространства кухни и жилой комнаты.

    За счет этого увеличивается пространство на кухне и получается многофункциональная студия с местом для приема гостей.

    • Полезную площадь маленькой кухни или комнаты, также можно расширить за счет утепления балкона или лоджии.

    Это делает помещение светлее, уютнее и больше по площади, при этом, не уменьшая жилые квадратные метры. На место, где был установлен подоконный блок, нужно установить стеклянные перегородки.

    В статье мы познакомили Вас с вариантами перепланировок, а также рассказали об обязательном порядке согласования. Помните, что в случае самовольного переустройства, на Вас будет наложен штраф до 2,5 тысяч рублей, а также требование вернуть квартиру в надлежащее состояние. Кроме того, без узаконивания работ Вы не сможете совершать акты продажи, дарения, наследования и сдачи в аренду.

    Занимайтесь перепланировкой квартиры с удовольствием, следуя нашим практическим советам!

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector