Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение договора залога недвижимого имущества

Регистрация залога недвижимого имущества

Регистрация договора залога необходима для защиты прав и обеспечения выполнения обязанностей сторон. Гражданский Кодекс РФ предусматривает регистрацию залога как и сделок с иным недвижимым имуществом, то есть на общих основаниях. В ФЗ «Об ипотеке» имеется пункт, согласно которому незарегистрированные договоры с ипотекой (залоговым имуществом) могут расторгаться как недействительные и юридически ничтожные. Говоря простыми словами, даже наличие на руках у «владельца» договора об ипотеке, купли-продажи недвижимости или иных документов с залоговым имуществом не позволяет полноправно вступить в пользование недвижимостью. До того момента, пока не внесены сведения в ЕГРН, владельцем лицо, взявшее ипотеку, не становится. Поэтому, если вы не знаете, как оформляется продажа квартиры с залогом или через ипотеку, лучше обратиться за правовой поддержкой к специалистам, в компанию «Стар-Сервис».

Договор залога недвижимости. Как заключается. Что нужно учитывать. Образец

Договор залога недвижимости имеет общепринятый формат, но при необходимости может быть дополнен некими пунктами. Во всех фин.учреждениях при оформлении залога используется личный шаблон бланков.

Когда заключается договор залога недвижимости

Договор залога недвижимости подписывается, когда оформляется ипотека или обычный кредит в крупном объеме; при получении займа. Залогом выступает покупаемый объект или другое быстро реализуемое помещение. Договор составляется между залогодателем (берет в долг) и залогодержателем (дает ссуду).

Наличие залога — главный гарант возвратности долга в случае нарушения заемщиком обязанностей по договору. Ипотечный кредит всегда предусматривает залог.

Договор залога недвижимости: образец

Залоговый договор содержит следующее:

  • описание недвижимости (название, площадь, адрес, пр.);
  • право, на основании которого клиент значится владельцем здания (с указанием органа, зарегистрировавшего возникновение этого права);
  • оценка (в денежном виде);
  • объем долга, планируемая дата возврата.

По согласию сторон в документе могут указываться:

  • законность изъятия объекта без суда;
  • тонкости продажи залогового помещения по судебному распоряжению.

Договор залога включает 10 подпунктов:

  1. Предмет залога.
  2. Обязательства, которые обеспечивает данный залог.
  3. Подтверждения клиента-залогодателя.
  4. Права, обязательства подписантов.
  5. Порядок обращения взыскания на залог.
  6. Доп.условия (способ оформления дополнений, расторжения договора; какие присутствуют расходы на оформление, пр.).
  7. Обоюдная ответственность.
  8. Длительность действия договора.
  9. Завершающие аспекты.
  10. Реквизиты участников.

Образец договора залога

Тонкости и нюансы оформления залога

  • С 01.01.2005г. договор залога недвижимости не подлежит нотариальному заверению (подобная информация регистрируется в Росреестре).
  • При заключении договора залога составляется согласие жены (мужа) владельца помещения.
  • Если залогодатель владеет долей имущества, обязательства распространяются всё же на целый объект. Оформляется подтверждение каждого сособственника.
  • При залоге коттеджа в описании должна значиться информация о земле (площадь, категория, номер кадастра, назначение).
  • Когда оформляется залог недостроя, объектом будет здание, стройматериалы, личное оборудование, задействованное в стройке.
  • В заложенном помещении можно жить (работать). Также разрешено завещать недвижимость с переходом к наследнику обязанностей займа.
  • Залогодатель оформляет страховку на залог от стихийных бедствий, прочих ситуаций. Страховка нужна на весь период кредита.
  • Обременение снимается после погашения займа (либо по судебному постановлению). Заемщику дают закладную, он ее отдает в Росреестр, где фиксируются изменения в свидетельстве о собственности. Затем человеку дают новое свидетельство либо ставится печать в действующем.

Порядок регистрации договора залога недвижимости

Договор залога всегда оформляется письменно. Он представляет собой обособленный документ, где ставят подпись все фигуранты (ссудодатель, заемщик), затем договор следует зарегистрировать.

Необходимые сведения вносятся регистрирующим органом (Федеральной службой регистрации, кадастра, картографии) в Единый госреестр прав на недвижимость, сделок с ней. Договор вступает в силу после проведения его госрегистрации.

Кредит под залог: что надо учесть при оформлении договора залога

  1. Список аккредитованных оценочных компаний в каждом фин.учреждении свой, клиент выбирает из него по личным предпочтениям.
  2. Если залог оформлен не по закону, он признается неправомочным.
  3. Залогодателем может быть правоспособный, адекватный совершеннолетний человек.
  4. Если имеется закладная (это значится в залоговом договоре), то в Росреестр нужно отнести сам договор, закладную. На ней сотрудником делается отметка о месте осуществления госрегистрации и ее дате. Листы нумеруются, проставляется печать.
  5. Банк может проверить соответствие помещения описанию на момент оформления сделки. Если внешний вид залога ухудшился, востребовать проведения ремонта или закрытия долга
  6. На период действия залогового договора клиенту придется получить официальное согласие фин.учреждения, если предполагается продавать (также дарить, обменивать), сдавать помещение, делать перепланировку.
  7. Если залогодатель не выполняет возложенных на него обязательств, банк может изъять оформленный залог и реализовать его. Многие фин.учреждения разрешают заемщикам продать помещения по выгодной цене (иначе они реализуются почти даром).

Какое имущество может быть заложено?

В качестве объекта залога может выступать большая часть видов недвижимости. Это обуславливается сразу двумя моментами.

Первый — это имущество является недвижимым и, как следствие, гражданин не может заявить о его утере или другим образом избежать его продажи при просрочке выплат по кредитам.

Второй — любая недвижимость является дорогостоящим имуществом и, как следствие, хорошо мотивирует заемщика на осуществление выплат в полном размере и вовремя.

Виды недвижимости, которые могут выступать в качестве объекта залога по займу:

  • Земельные участки, за исключением тех, которые соответствуют характеристикам, перечисленным в статье 63 ФЗ №-102 (находящиеся в муниципальной собственности или обладающие незначительной площадью).
  • Предприятия, здания, сооружения, и другие категории недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности.
  • Комнаты, квартиры, жилые дома с земельными участками, и другие виды жилой недвижимости.

Важно учитывать, что, если в договоре не указано обратное, недвижимость закладывается со всем содержимым, включая предметы интерьера.

Договор залога недвижимого имущества

В юридической практике под договором залога имущества понимается соглашение о том, что обязательства одной стороны перед другой обеспечиваются залогом. Предметом соглашения является передача имущества, принадлежащего на праве собственности залогодателю, в залог залогодержателю.

Читать еще:  Компенсация за найм жилья

В соответствии с условиями договора, одна сторона (залогодержатель), являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих требований к другой стороне (залогодателю) по этому обязательству в полном объеме (включая сумму основного долга, проценты, штрафы, неустойку, расходы по содержанию залога и пр.). В случае неисполнения обязательств залогодателем, залог становится собственностью залогодержателя, и он получает право на пользование имуществом.

Особенности заключения договора залога недвижимого имущества

Если предметом является недвижимое имущество, то залог должен быть зарегистрирован в государственном регистрационном органе. Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:

  • письменное заявление;
  • документ об оплате гос. пошлины;
  • три экземпляра договора, по одному каждой из сторон, и один для реестра;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документы на недвижимость (кадастровый паспорт и пр.);
  • и некоторые другие документы, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки.

Структура и содержание

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Предметом является передача залогодателем, принадлежащего ему на праве собственности имущества (указывается наименование имущества), залогодержателю в залог. В соответствии с условиями, в случае неисполнения залогодателем обязательств, залогодержатель вправе получить возмещение из стоимости недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя в полном объеме (включая основные платежи, возмещение расходов по содержанию имущества и т.д.). В этом же пункте уточняется, что участники сделки пришли к соглашению, что на день подписания документа залоговая стоимость данного недвижимого имущества составляет конкретную сумму (указывается залоговая стоимость).
  4. Срок действия соглашения. Договор вступает в силу с даты (или события) и действует до полного выполнения обязательств залогодателем или прекращения настоящего соглашения.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Место и порядок передачи предмета.
  7. Условия обращения взыскания. Обращение взыскания на недвижимое имущество происходит в соответствии с законодательством России и условиями договора. Взыскание может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств. Обращение взыскания не допускается, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости недвижимого имущества.
  8. Ответственность сторон.
  9. Основания и порядок расторжения соглашения. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию по основаниям, предусмотренным законодательством России.
  10. Разрешение споров. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров является для сторон обязательным. В судебном порядке споры разрешаются в соответствии с условиями соглашения и законодательством России.
  11. Форс-мажор.
  12. Прочие условия.
  13. Адреса и реквизиты сторон.
  14. Подписи сторон.

Дополнительные документы к договору залога недвижимого имущества

Составить и скачать договор можно на нашем сайте можно вместе с приложениями:

  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Подробнее о Договорах обеспечения исполнения обязательств смотрите на страницах:

Договор залога недвижимости

Залог недвижимости может быть осуществлен как в частных конторах, предлагающих займы, так и при официальном кредитовании, например, при оформлении ипотечного кредита. Квартира или дом остаются при этом в пользовании владельца, хоть и находятся под залогом.

В начале соглашения в обязательном порядке идет элемент описания, включающий в себя самые подробные характеристики предмета соглашения, указание факта приема одной стороной недвижимости залогодателя, а также все реквизиты, производимого кредитного соглашения.

Например, договор залога квартиры включает в себя следующие сведение о самом помещении: его фактическую стоимость, оценку, фактический адрес, где она находится, документы о праве собственности на жилье.

Особенностью данного соглашения является то, что в договоре указывается возможность замены квартиры на другое имущество. В частности, за подобные пункты договора ответственны юристы, которые документально закрепляют, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, предусмотренных договором, переданное имущество будет сохранено до момента полного погашения задолженности.

В конце договора регламентируется порядок, на основании которого осуществляется разрешение споров между участниками соглашения и разрешение предъявляемых ими претензий, при наступлении каких условий соглашения могут быть изменены, а также в каких случаях документ может быть прекращен или расторгнут.

Понятие и принцип старшинства залога

Гражданский кодекс предусматривает, что имущество может быть несколько раз реализовано на погашение различных долгов. При нескольких обременениях на одном объекте действует принцип старшинства залога. Согласно положениям кодекса, требование первого кредитора имеет большее значение перед вторым, то есть ранее оформленная ипотека в приоритете.

Финансовое учреждение, которое раньше других заключило соглашение, имеет право самым первым взыскать обязательства. Затем удовлетворяются требования следующего кредитора – этому дан термин «последующий залогодержатель». И так далее в порядке очередности.

Если рассматривать правовые отношения с позиции второго кредитора, то для него первый залогодатель является предшествующим.

В особых случаях допускается изменения старшинства. Это не популярная процедура, поскольку приоритетный кредитор ставит себя в невыгодное положение. Чтобы изменить порядок удовлетворения обязательств требуется согласие всех кредиторов.

Если собственность используют повторно для получения нового займа, то это отображается в кредитной истории.

Соглашение о новом обременении может оформляться как на организации, так и на физических лиц. Для заемщиков бывает последующая ипотека, когда приобретается имущество и накладывается обременение, а затем оформляется новый договор. Имущество является обеспечением как по прошлому, так и новому займу. При этом по прошлому деньги еще не до конца выплачены.

Кто может оформить договор займа под залог недвижимости

Заключить договор залога недвижимого имущества для обеспечения займа могут все физические лица, которые достигли возраста 18-ти лет и являются дееспособными. При этом не обязательно иметь российское гражданство. Участвовать в сделке могут также иностранные граждане и лица без гражданства.

Читать еще:  Закон о выписке из квартиры без согласия

В качестве залога может использоваться любой объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок, гараж, комната, коммерческое помещение, объект незавершенного строительства и т.д. Займодавец вправе устанавливать требования к состоянию предмета залога. К примеру, он может отказать в предоставлении денег, если в качестве залогового имущества предлагается ветхое жилье.

Недвижимость может быть передана в залог только собственником. Право собственности должно подтверждаться документально. Это означает, что, если человек проживает в квартире на основании договора социального найма или аренды, он не может сделать ее обеспечением для получения денежных средств.

Порядок оформления залога

Оформление залога, независимо от того, принимается ли в качестве такового недвижимое имущество (что является наиболее распространенным вариантом) или движимое (ценные бумаги, автомобиль и т.д.), должно осуществляться строго в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами параграфа 3 главы 23 Гражданского Кодекса оформление залога может быть осуществлено только относительно того объекта имущества, на которое оформлено право собственности (путем получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость после оформления регистрации права собственности на нового владельца).

При этом не имеет никакого значения (в случае использования в качестве залога недвижимого имущества), является ли приобретенное жилье первичным жилым фондом или вторичным (в том случае, если речь идет о первичном фонде, дом должен быть сдан в эксплуатацию и принят его собственником на основании акта приема-передачи конкретной квартиры).

Данное мероприятие проводится по инициативе владельца квартиры путем приглашения независимого оценщика, имеющего аккредитацию в конкретном банке (наличие аккредитации является необходимым условием, так как, в противном случае результаты оценки могут быть подвергнуты сомнению).

Договор залога после его оформления проходит обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре, так же как и договор ипотечного займа, так как на основании этих двух документов на квартиру налагается обременение, в соответствии с которым каждое юридически значимое действие должно сопровождаться одобрением кредитно-финансовой организации.

О наложении такого обременения владельцу недвижимости выдается удостоверяющий документ (выписка из ЕГРН), который придется предъявлять всякий раз, как только будут запланированы какие-то серьезные действия с конкретной квартирой.

Подделка больничного — уголовная ответственность. По ссылке больше информации.

Как получить декретные вашему мужу? Подробно об этом в нашей статье!

Документы для регистрации и снятия обременения с квартиры

Для регистрации ипотечного договора потребуется обширный пакет документов:

  • паспорта или иные удостоверения личности;
  • доверенности, подтверждающие права представителей со стороны залогодержателя и залогодателя;
  • заявление о регистрации залога недвижимости в Росреестре;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор залога недвижимости и указанные приложения;
  • договор займа или кредитования, по которому требуется выполнение обязательств, обеспеченных ипотекой;
  • согласие другого супруга на заключение договора в нотариальной форме, или подтверждающие документы о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей);
  • письменное согласие всех собственников на ипотеку, если объект недвижимости принадлежит им на правах общей совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние граждане;
  • выписка из специализированной организации об оценке недвижимости, которая является предметом залога;
  • юридическим лицам необходимо предоставить нотариальные копии устава, свидетельства о регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет, документы, дающие определенные полномочия руководству или представителям.

После выполнения условий кредитного договора следует обязательно снять обременение с заложенного имущества. Об этом должен самостоятельно побеспокоиться владелец собственности.

Собственник квартиры может считать свои обязательства выполненными только после того, как получит справку из банка об отсутствии задолженности по кредиту. Особенно ситуация актуальна при досрочном погашении кредита – необходимо обязательно написать заявление и получить справку, иначе банк будет в плановом режиме снимать средства по графику и образуется задолженность.

На договоре залога в банке ставят отметку о полном погашении обязательств, собственник квартиры предоставляет его в Росреестр и пишет заявление о снятии обременений с имущества. Для полного завершения процедуры можно заказать новую выписку, в которой не будет никаких обременяющих условий.

Кроме того, существуют другие возможности для снятия обременений с имущества: по взаимному соглашению сторон между залогодержателем и залогодателем, по судебному решению, вступившему в законную силу.

Регистрационные записи об ипотеке производятся в течение 3 рабочих дней, за это не требуется платить госпошлину.

Договор залога недвижимого имущества

В юридической практике под договором залога имущества понимается соглашение о том, что обязательства одной стороны перед другой обеспечиваются залогом. Предметом соглашения является передача имущества, принадлежащего на праве собственности залогодателю, в залог залогодержателю.

В соответствии с условиями договора, одна сторона (залогодержатель), являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих требований к другой стороне (залогодателю) по этому обязательству в полном объеме (включая сумму основного долга, проценты, штрафы, неустойку, расходы по содержанию залога и пр.). В случае неисполнения обязательств залогодателем, залог становится собственностью залогодержателя, и он получает право на пользование имуществом.

Особенности заключения договора залога недвижимого имущества

Если предметом является недвижимое имущество, то залог должен быть зарегистрирован в государственном регистрационном органе. Для регистрации необходимо собрать следующий пакет документов:

  • письменное заявление;
  • документ об оплате гос. пошлины;
  • три экземпляра договора, по одному каждой из сторон, и один для реестра;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документы на недвижимость (кадастровый паспорт и пр.);
  • и некоторые другие документы, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки.
Читать еще:  Можно ли выписать инвалида из квартиры

Структура и содержание

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Наименование сторон.
  3. Предмет договора. Предметом является передача залогодателем, принадлежащего ему на праве собственности имущества (указывается наименование имущества), залогодержателю в залог. В соответствии с условиями, в случае неисполнения залогодателем обязательств, залогодержатель вправе получить возмещение из стоимости недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог обеспечивает своей стоимостью требования залогодержателя в полном объеме (включая основные платежи, возмещение расходов по содержанию имущества и т.д.). В этом же пункте уточняется, что участники сделки пришли к соглашению, что на день подписания документа залоговая стоимость данного недвижимого имущества составляет конкретную сумму (указывается залоговая стоимость).
  4. Срок действия соглашения. Договор вступает в силу с даты (или события) и действует до полного выполнения обязательств залогодателем или прекращения настоящего соглашения.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Место и порядок передачи предмета.
  7. Условия обращения взыскания. Обращение взыскания на недвижимое имущество происходит в соответствии с законодательством России и условиями договора. Взыскание может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательств. Обращение взыскания не допускается, если допущенное нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости недвижимого имущества.
  8. Ответственность сторон.
  9. Основания и порядок расторжения соглашения. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в одностороннем порядке по письменному требованию по основаниям, предусмотренным законодательством России.
  10. Разрешение споров. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров является для сторон обязательным. В судебном порядке споры разрешаются в соответствии с условиями соглашения и законодательством России.
  11. Форс-мажор.
  12. Прочие условия.
  13. Адреса и реквизиты сторон.
  14. Подписи сторон.

Дополнительные документы к договору залога недвижимого имущества

Составить и скачать договор можно на нашем сайте можно вместе с приложениями:

  • Дополнительное соглашение;
  • Протокол разногласий;
  • Протокол согласования разногласий.

Подробнее о Договорах обеспечения исполнения обязательств смотрите на страницах:

3 ошибки при подписании договора займа под залог недвижимости

Всегда ли вы читаете договор перед подписанием? К сожалению, многие из нас могут поставить свою подпись, не изучив договор внимательно. Из-за этого вы можете согласиться с условиями, которые не оговаривались изначально. Если же речь идет о займе или кредите под залог недвижимости — риски увеличиваются многократно. Ведь вы рискуете не просто выплатить сумму больше, чем рассчитывали, но и вовсе лишиться своего имущества.

Кроме общего и очевидного совета — прочитать договор “от корки до корки”, не экономя свое время, есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Вот три самых распространенных ошибки при подписании договора займа.

Первая ошибка: подписание договора купли-продажи вместо договора займа

Это, пожалуй, самая главная и серьезная ошибка, которую можно допустить. Договор купли-продажи вам могут предложить только недобросовестные кредиторы. Суть сделки в этом случае следующая: вы просто продаете квартиру с правом обратного выкупа.

Главный минус подобного договора, как бы “хитро” он не был составлен — отсутствие законодательной базы, которая регулировала бы отношения между вами и кредитором в рамках возврата займа. Иными словами, у кредитора есть множество возможностей присвоить вашу квартиру при малейшей просрочке платежа или даже без достаточных оснований — ведь теперь собственником недвижимости является он. Если же вы решите обратиться в суд, с большой вероятностью он встанет на сторону займодавца.

В интернете можно найти большое количество статей с советами, на что обратить внимание, если вы все же решили заключить договор купли-продажи для получения денег. Но я советую не соглашаться на эту сделку ни при каких условиях. Займ под залог недвижимости нужно оформлять по договору займа, любые другие варианты слишком рискованны.
КПК “Капитоль Кредит” работает по договору ипотечного займа, все нюансы которого закреплены в законе (Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998).

Вторая ошибка: заключать договор, не получив согласия всех собственников

Эта ошибка причинит неудобства скорее кредитору, чем вам, поскольку без согласия всех собственников сделка будет признана недействительной. По договору залога на недвижимость оформляется обременение, а с этим должны согласиться все, кто владеет квартирой.
Кроме того, вы не можете заложить квартиру, если у нее есть несовершеннолетние собственники. А вот обычная прописка несовершеннолетнего не станет препятствием к подписанию договора займа под залог недвижимости.
Не забудьте о том, что договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он опять-таки окажется недействительным. Если кредитор не упоминает о регистрации договора и обременения — это повод для сомнений в его добросовестности.

Третья ошибка: надеяться, что неточности в договоре избавляют вас от обязательств

Конечно же, ваши данные и информация об объекте недвижимости должны быть указаны в договоре верно. Однако некоторые заемщики, обнаружив неточность, не спешат сообщать об этом кредитору: они считают, что фактические ошибки в договоре избавляют их от необходимости платить.

Это не так: небольшие неточности не является основанием для неуплаты займа под залог квартиры или иной недвижимости. Ведь вы в любом случае получили деньги и, возможно, даже внесли несколько платежей. Если дело дойдет до судебных разбирательств, юристы кредитора легко смогут найти доказательства того, что сделка состоялась.

Я настоятельно рекомендую быть внимательными при подписании любых договоров (не только кредитных или договоров займа). Если у вас возникают вопросы и сомнения — задавайте вопросы представителям другой стороны, которые подготовили документ, а еще лучше — привлеките стороннего юриста для консультации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector