Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли сдавать квартиру не собственник

Куда можно пожаловаться на незаконную сдачу жилья соседом и какая ответственность за это предусмотрена?

В случае сдачи квартиры в аренду собственник квартиры должен регулярно отчитываться в Налоговую инспекцию о полученных доходах, уплачивать налоги, а жильцы должны иметь официальную регистрацию. Если эти правила не соблюдаются, то владелец квартиры нарушает закон.

  • Ответственность за незаконную сдачу жилья
  • Как доказать факт незаконной сдачи жилья
  • Куда обратиться с жалобой
  • Как составить жалобу

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Трогать вещи жильцов

Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита. А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.

РЕГИСТРАЦИЯ ЖИЛЬЦА ДО СУДА ДОВЕДЕТ

А вот о правах собственников авторы инициативы забыли. У этих людей неизбежно появится много новых проблем. «Когда мы говорим об уведомительном характере регистрации, важно понимать, будет ли знать владелец квартиры о том, что у него в квартире зарегистрированы другие люди. Ко мне обратилась женщина, в квартиру которой прописались 85 мигрантов. И узнала она об этом, когда пришел счет на 600 тысяч рублей. Такие проблемы уже возникают, важно их не тиражировать», — заметила председатель комиссии Совета по правам человека по миграционной политике, местному самоуправлению и территориальному развитию Татьяна Мерзлякова.

Категорически против и юристы. «Авторы инициативы почему-то забыли, что зарегистрированный на чужой жилплощади человек может оформить здесь же своих родственников. Например, родители без проблем прописывают несовершеннолетних детей, для этого даже разрешения хозяина не надо. А как насчет выписки арендаторов? Сделать это без согласия жильцов очень сложно», — говорит юрист адвокатской конторы Юрий Федотов.

В его практике подобного рода конфликты далеко не редкость. «Собственник оформляет регистрацию жильцам, но отменить ее можно только с согласия гостей. Если его нет, надо обращаться в суд. Причем судьи периодически отказывают в выселении. Причина — наличие детей. В таком случае в рассмотрении дела участвуют органы опеки и прокуратура. Если арендаторы докажут, что уезжать им некуда и дети могут оказаться на улице, то жильцов оставят в снимаемой квартире на какой-то срок и хозяину придется с этим смириться», — продолжает Федотов. Именно из-за правовой незащищенности собственники не хотят заключать официальные договоры со своими жильцами. Нет договора, значит, арендатор живет здесь незаконно и его без проблем можно выселить.

Страхование гражданской ответственности

Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным. Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам — вы же собственник. А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Как правильно оформить договор – с одним собственником или со всеми?

В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.

Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.

Читать еще:  Закон о расселении из аварийного жилья

Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.

Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.

Только подлинники

Полякова подтверждает: и в случае передачи съемной квартиры в субаренду, и в случае попытки ее продажи мошенники действуют по поддельным документам.

— Они могут поставить в паспорт фальшивую печать с регистрацией по нужному адресу или подделать копии свидетельств о праве собственности, — перечисляет она. — Арендодатель должен быть бдительным, чтобы документы ни в коем случае не попали в чужие руки. Нанимателям тоже необходимо внимательно проверять бумаги у сдающего квартиру: только подлинники, никаких копий.

Собственнику к тому же следует контролировать, действительно ли в квартире проживают арендаторы, с которыми подписан договор. Советуют это и в Росреестре — там рекомендуют проведывать квартиру по крайней мере в первые месяц-два после сдачи внаем. «Не лишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит», — рекомендуют в ведомстве.

Рынок аренды так манит мошенников, потому что сделки на нем совершаются за несколько часов. Однако даже в таких условиях можно себя обезопасить.

К примеру, проверить документы можно не только «на глазок». Вбейте серию и номер паспорта арендатора на сайте services.fms.gov.ru, и система покажет вам, не значится ли документ среди утраченных или похищенных. Кроме того, важно грамотно составить договор аренды — нужно внести туда все данные нанимателя и собственника, сведения о квартире, включая адрес владельца, площадь и т.д., прописать условия и сроки оплаты, правила расторжения и прочие нюансы. Не лишним будет проверить и соцсети арендаторов — это поможет понять, тот ли перед вами человек, за которого он себя выдает. В Росреестре добавляют, что при поиске квартирантов лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости с хорошей репутацией. Его сотрудники помогут не только оценить объект и правильно его прорекламировать, но и составить и подписать договор. Кстати, при подписании лучше использовать усложненный вариант подписи с расшифровкой ФИО. «Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки почерка и самой подписи», — отмечают в Росреестре.

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Читать еще:  Договор аренды между физическим и юридическим лицом

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Какие законы о нарушении тишины в жилых домах действуют сегодня?

Сейчас в России нет единого закона о нарушении тишины, регионы и муниципалитеты устанавливают на местах собственные нормы. Так, в Москве действует запрет на шум с 23:00 до 7:00, ремонтные работы запрещено проводить с 19:00 до 9:00. Также предусмотрен запрет ремонта в праздничные, выходные дни и в остальные — с 13:00 до 15:00. За нарушения полагаются штрафы для граждан в размере 1–2 тыс. рублей, для должностных лиц — 4–8 тыс. рублей, для юрлиц — 40–80 тыс. рублей.

Согласно ст. 2 закона Московской области от 07.03.2014 № 6/2014-ОЗ «Об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области», в Подмосковье время тишины устанавливается по‑разному в зависимости от дней недели: с понедельника по пятницу — с 21:00 до 8:00, в выходные и нерабочие праздничные дни — с 22:00 до 10:00. Использование звукоусиливающей аппаратуры и проведение ремонтных работ также запрещены с 13:00 до 15:00 ежедневно.

К действиям, нарушающим тишину, также относятся крики, использование пиротехнических средств и пр. Законодательством субъектов могут определяться иные действия, попадающие под это определение.

Каких прав лишаются собственники квартир, сдавая их в аренду ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Практически каждый человек в своей жизни хотя бы раз снимал или сдавал квартиру. Есть моменты, когда даже собственник жилого помещения при аренде не может нарушать права арендатора. Естественно это касается тех ситуаций, когда договор аренды был заключен официально, а не на словах. Право собственности в соответствии с установленными гражданско-правовыми нормами может совмещать в себе совокупность владения, распоряжения и пользования. Право владения в гражданско-правовом понятии трактуется как возможность обладать объектом имущества, но не имея при этом полномочий для того, чтобы продать, подарить или обменять его.

Если говорить о праве пользования, то оно арендатору дает возможность пользоваться и эксплуатировать жилье в рамках, которые предусмотрены договором аренды. Например, гражданин может проживать, хранить вещи, находиться в течение какого-то времени в квартире.

Право распоряжения – это уже вещное право, при котором собственник квартиры на основании определенных правоустанавливающих документов может не только проживать или пользоваться жильем, но и продавать, обменивать, дарить его другим лицам. В данной статье мы расскажем о том, каких прав на время аренды может лишиться собственник, если между ним как арендодателем и проживающим гражданином (арендатором) был заключен договор аренды.

Неприкосновенность арендуемой квартиры и частной жизни.

В область неприкосновенности частной жизни входит множество факторов, о которых мы обязательно поговорим ниже в статье. При заключении договорных отношений арендатору передает арендодатель не только ключи от квартиры, но и определенные права по пользованию и распоряжению объектом недвижимого имущества. Основным документом, регулирующим права сторон выступает договор аренды, в котором указывает ее срок, размер и форма оплаты проживания, обозначается все имущество в помещении, сроки вселения и выселения из квартиры.

Первое и основное право на время которого лишен собственник – это право беспрепятственного посещения квартиры, если иное не предусмотрено положениями договора. То есть просто так брать и приходить к жильцам, когда захочется не получится, так как это будет нарушением личной неприкосновенности. Даже банальная проверка чистоты квартиры в этой ситуации с точки зрения закона не допустима, так как вы будете нарушать права жильцов, гарантируемые им Конституцией РФ.

Жилье в соответствии с законодательными нормами выступает частью личной жизни, поэтому собственник не в состоянии посещать квартиру с арендатором, когда ему захочется, поэтому о посещении нужно договорить заранее и обозначить придется эти нюансы в договоре аренды. Если вы являетесь арендатором, и собственник постоянно заходит к вам в гости это не повод для того, чтобы терпеть его визиты. Вы можете досрочно в таком случае после предупреждения арендодателя расторгнуть договор аренды и взыскать с него неустойку за нарушение ваших прав.

Право пользования вещами (перестановка, замена замков.

Собственник может проверить чистоту, и он в состоянии сделать вам небольшое замечание и не больше. Тем не менее жильцы обязаны поддерживать жилое помещение в чистоте, порядке и надлежащем виде. Не может арендодатель приходить и переставлять вещи в квартире на свое усмотрение или менять замки в помещении. Отдельно по смене замков надо отметить то, что этот нюанс обязательно предварительно обязан быть согласованным между арендодателем и арендатором. Если ваш арендодатель поменял замки без вас во время действия договора аренды, то в таком случае обращайтесь в суд и требуйте возврата денежных средств, так как жилым помещением вы фактически пользоваться не можете.

Читать еще:  Как найти свой земельный участок на карте

Выселение из квартиры раньше срока окончания аренды.

По закону выселить нельзя, а по договору вполне можно, если в нем были прописаны нюансы, которые арендатор нарушал в процессе своего проживания. Например, арендатор обязан был уплачивать коммунальные платежи частично, но не производил оплату в результате чего появилась задолженность. В этом случае арендодатель вполне может обратиться с иском в судебные органы и отстоять свои права в итоге.

Доказать в судебном порядке можно следующие факты:

  • Неуплаты арендных платежей;
  • Порчи имущества и материальных ценностей в жилом помещении;
  • Нарушение порядка, тишины и спокойствия граждан;
  • Незаконную субаренду (например, сдача жилья посуточно с целью наживы без уведомления арендодателя).

Арендодатель имеет права уведомить жильца и потом расторгнуть при несогласии в удовлетворении требований договор аренды. Важно собрать полный комплекс доказательств для суда.

Проведение ремонта в квартире и продажа жилья, в котором проживают арендаторы.

Собственник не может требовать ремонта помещения необоснованно. Это по закону в первую очередь его имущество, и он обязан содержать его. Если вас вынуждают полностью поменять дверные конструкции перед вселением или установить пластиковые окна, то это незаконное требование. Случаи ремонта, обычного мелкого должны быть оговорены в договоре аренды. В частности, это может быть замена обоев или каких-то сантехнических конструкций в случае неумышленной либо умышленной порчи имущества.

Продать свое жилье собственник может в любой момент, так как он является владельцем объекта недвижимого имущества на документальных основаниях, но также отметить следует то, что о факте продаже он обязан уведомить арендатора и сделать это нужно за две недели до расторжения договоры аренды и выезда жильцов из апартаментов. Время требуется на поиск другого жилья и переезд.

Что еще не имеет права делать собственник ?!

Собственник или арендодатель не может запрещать проживание в жилом помещении детей и животных, если это не предусмотрено положениями договора аренды и не прописано заранее. Поэтому на претензии собственника можно ссылаться как раз-таки на положения договора. Не вправе собственник трогать и тем более пользоваться личными вещами своих квартирантов. Свои вещи по договоренности трогать он может, но вот переставлять, убирать, выносить мебель или предметы быта он не должен.

Организовывать хранение веще арендодатели должны с согласия своих квартирантов. Если те против, то тогда арендодатели не вправе устраивать склад в жилом помещении. Обычно для этих целей используется одна из комнат в квартире, которая потом закрывается на ключ. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал его нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом, чтобы потом не было никаких проблем.

Также собственник, сдающий жилое помещение в аренду не имеет права подселять своих родственников, которые будут проживать вместе с арендатором, так как это является существенным нарушением условий договора аренды. В арендуемой квартире, как правило, бывает одна комната, которая закрывается на ключ. В ней могут хранится, например, личные вещи арендодателя. Вот только он воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами. Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность взятого в аренду и проживание жилища, не получится, и каждый визит в таком случае придется обговаривать заранее. Напоследок важно отметить то, что залогом хороших отношений собственника и арендодателя является достижение консенсуса при заключении договора аренды, так как благодаря этому исключено появление спорных ситуаций.

Минимизируем риски?

По словам экспертов по недвижимости, временная регистрация по адресу вашей квартиры может повлиять на размер коммунальных платежей. Если в вашем доме нет счетчиков, то оплата за электричество, газ и воду повысится. Эти расходы увеличиваются автоматически, поскольку они рассчитываются исходя из количества людей, прописанных в квартире и использующих бытовые услуги. Все остальные показатели на оплату ЖКХ не влияют.

Если мы говорим о новом доме, то здесь на все виды коммунальных услуг установлены счетчики, поэтому на коммунальные платежи количество зарегистрированных людей в квартире не повлияет.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector