Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры с котлована

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства именуемого «котлованом» это выгодная во всех отношения сделка. Что такое этап строительства «котлован» и почему покупать жилье на этом этапе менее затратно интересует многих.

В первую очередь стоит понять что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).

Следующий этап – это строительно-монтажный. Когда возводятся этажи. Далее подключение коммуникаций. И заключительный этап – отделка жилых помещений. Монолитно-кирпичные дома в среднем строятся около двух-трех лет, а панельные, примерно год.

Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 30-40% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.

И на каждой последующей ступени строительства эта скидка сводится к нулю.

Сколько стоит купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Конечно, первичный рынок старой Москвы не может конкурировать с Подмосковным по объёму выставленных предложений. Зато по стоимости, он — вне всякой конкуренции. Цена на Московские новостройки на стадии котлована с привлекательным местоположением стартует в пределах 5-ти миллионов.

Если обратиться к новостройкам Подмосковья, то здесь, чтобы купить квартиру на стадии котлована, нужно иметь всего-то пару миллионов.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Доводы против: риски

Эксперты говорят, что в столице позже положенного срока сдается больше половины объектов — до 44% (в Подмосковье до 85%). На фоне нестабильной экономической ситуации, а также изменений на рынке, возрастает риск банкротства девелоперов. Следовательно, вложение в еще не возведенную недвижимость – это тоже риск.

Чтобы сэкономить и не прогадать, Андрей Колочинский советует внимательно выбирать застройщика, смотреть его документацию, ранее сданные проекты. Лучше покупать жилье в ЖК, где уже есть сданные корпуса, в которых живут люди. У проверенных застройщиков можно вкладываться в новый проект, хотя не стоит забывать, что сейчас банкротство может грозить всем. Например, Urban Group долгие годы сдавала объекты практически в срок. Потом были просрочки и крах.

Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

  • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
  • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
  • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

Как купить квартиру на стадии котлована и не остаться без жилья. Чек-лист

Внешний вид — планировка, отделка, оформление пространств рядом с домом — один из ключевых моментов при выборе жилья после определения бюджета покупки, района и инфраструктуры. И если посмотреть вторичное жилье можно в реальности, то при выборе дома на стадии котлована остается надеяться только на застройщика.

Однако если дом еще не сдан или находится только в проекте, всегда есть что посмотреть. Визуализировать образ будущего жилья помогают рендеры, схемы планировки, шоурумы (демонстрационные комнаты). Технологии позволяют двигаться дальше и устраивать онлайн-туры по районам. По закону застройщики должны отправлять информацию на портал «Наш.дом.рф», но не обязаны отчитываться перед покупателями, как идет процесс. Хотя такая демонстрация — одно из подтверждений для будущих жильцов, что стройку не заморозят.

Читать еще:  Можно ли обменять муниципальную квартиру

Эту публикацию мы подготовили совместно с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое».

Как проверить дом

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан публиковать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (портал «Наш.дом.рф»). С помощью сервиса проверки новостроек вы можете посмотреть:

  • Сроки ввода дома в эксплуатацию.
  • Соблюдение сроков ввода застройщиком (рассчитывается на основе информации о сданных домах).
  • Среднюю стоимость квадратного метра.
  • Актуальные фотографии о ходе строительства и всю документацию.
  • Перенос плановых сроков строительства.

Также в Едином реестре проблемных объектов можно проверить, не относится ли дом к таковым.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Это было сделано, чтобы обезопасить финансовые вложения людей и сократить риск появления новых обманутых дольщиков. Однако на эскроу перешли не все — те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%, продолжили работать по старым правилам.

В проектах, возводимых с участием эскроу, застройщики просто не могут потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом. Коме того, такие девелоперы проходят банковский фильтр. Поэтому покупка через эскроу гарантирует, что деньги не пропадут.

Сигнал, что с застройщиком может быть что-то не то, — отсутствие документации в свободном доступе. Речь идет о проектной декларации, разрешении на строительство, учредительных документах, договоре страхования и др.

Второй момент — пустой сайт. По закону застройщик не обязан размещать информацию о ходе строительства на своем сайте. Однако отсутствие свежих фото со стройплощадки или один и тот же ракурс дома в течение долгого времени могут говорить о том, что со стройкой не все в порядке. Застройщик, заинтересованный в том, чтобы его клиенты были спокойны, устанавливает камеры на площадке и дает возможность будущим владельцам квартир следить за стройкой.

Чем больше достоверной информации дает застройщик — тем больше уверенности въехать в новый дом вовремя. В Академическом можно не только в живом режиме смотреть за ходом строительства с помощью установленных камер, но и погулять по кварталу Eleven (объект строится с использованием эскроу-счета), не выходя из дома. Для будущих жителей застройщик сделал 3D-тур, где все прорисовано согласно проектной документации. Отправиться в тур можно, просто перейдя по ссылке или через QR-код. После первого же открытия тура и прохождения по всем точкам дальше «гулять» по нему можно даже без подключения к интернету.

Как долго ждать заезда

Даже если строительство идет без задержек, ждать квартиру все равно придется довольно долго — в среднем год или два. И вот вы видите, что ваш дом готов, но ключи не отдают. Все просто — в договоре есть две даты: срок сдачи и срок передачи ключей. Между этими событиями может пройти от трех месяцев до года.

К сроку сдачи дома застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод. Время дается для того, чтобы устранить возможные недочеты, завершить отделку квартир, если это предусмотрено проектом, благоустроить территорию, заключить соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов и т. д.

Срок передачи ключей прописывается в договоре, и его застройщик не имеет права менять в одностороннем порядке. Так что внимательно смотрите именно на эту дату в документах.

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Стоит ли купить квартиру на стадии котлована?

Купить или не купить квартиру на стадии котлована? Вопрос, в целом, не нов. Но мы вновь попытаемся с ним разобраться. Итак, поговорим о начальной стадии строительства. Суть такой покупке заключается в очевидной выгоде: преждевременное приобретение жилой площади поможет сэкономить до 35 процентов от финальной стоимости недвижимости.

Помимо прочего, первый покупатель получает возможность выбирать себе жилье с самыми оптимальными характеристиками. По этой причине недвижимость с отличными видами и с удачной планировкой пользуется огромным спросом и разбирается в первую очередь.

Читать еще:  Как сделать перепланировку в квартире

Однако проблема заключается в том, что новоиспеченный собственник может оценивать качество будущего жилья исключительно по презентационным материалам и по тем проектам, которыми ранее занимался застройщик. Кроме того, следует учесть тот факт, в течение полугода строительная площадка может вам казаться заброшенным пустырем без видимого развития. Хотя это может быть ложным зрелищем, так как в это время осуществляются важнейшие глубинные мероприятия.

Наконец, владельцы квартир на первичном рынке рискую еще и тем, что всегда существует вероятность того, что застройщик может заморозить по какой-либо причине проект. В такой ситуации начало строительных работ и ввод недвижимости в эксплуатацию, соответственно, могут быть перенесены на неопределенный срок. По этой причине, как утверждает статистка, купить квартиру на стадии котлована стремятся не более 20 процентов потенциальных покупателей.

Проверка застройщика

Если вы хотите купить квартиру в новостройке от застройщика и не хотите наткнуться на мошенническую схему, воспользуйтесь следующими рекомендациями:

  • договор о покупке должен содержать в себе всю необходимую информацию;
  • слишком низкий процент рассрочки также должен вас насторожить;
  • соберите информацию о застройщике, включая данные о его репутации.

Квартира для сдачи в аренду

По данным Минстроя, в стране сдаются в аренду 5,2 млн квартир, хотя такие данные абсолютно не точны, так как огромное их число сдается «в серую», без уплаты налогов. Десятки тысяч квартир (точной цифры не знает никто) покупаются ежегодно для сдачи их в аренду. И это тоже одна из самых популярных инвестиций на рынке недвижимости.

  • Плюсы

Один из самых простых способов заработка. Купил квартиру, сделал ремонт (если он требуется), размещаешь объявление о сдаче и получаешь ежемесячную плату.

  • Минусы

Низкая доходность. По оценкам инвестиционной площадки SimpleEstate, доходность сдачи квартир в аренду сейчас составляет около 4-5% годовых. Если положить деньги в банк и не беспокоиться о своей недвижимости, доходы будут примерно те же.

Кроме того, имущество в квартире приходит в негодность, его придется обновлять — это съедает часть доходов, а жильцы, разумеется, могут не заплатить. Подавать же в суд довольно хлопотно и возможно, кстати, лишь в том случае, если квартира сдается официально.

Новостройки Москвы на стадии котлована

Строительная компания Бест-Строй (Москва) активно участвует в жилищном строительстве в Москве и Подмосковье, выполняя земляные работы в новостройках на стадии котлована.

Последние новости по новостройкам

ЖК «LIFE-Кутузовский»

В период с апреля 2017 года и по сей день (на февраль 2018 года) проводится разработка котлована и забивка свай для фундаментов корпусов 1-й и 2-й очереди ЖК «LIFE-Кутузовский» в Москве, что в престижном районе столицы, рядом с Можайским шоссе, по ул. Гжатской. Жилой квартал бизнес-класса: подобающий комфорт, планировки, окружение, рядом долина реки Сетунь, лесопарк, удобные транспортные коммуникации. Строительный гигант «Крост» ведёт здесь строительство целого микрорайона из 11 многоэтажных жилых корпусов. Причём одновременно на разных стадиях возведения находятся сразу несколько жилых домов жилого комплекса Лайф-Кутузовский. На строительной площадке копровая сваебойная установка со штанговым дизель-молотом на базе машины РДК-250 со шнеком и приводом для лидерного бурения. Видны первые забитые сваи, вырисовывается сетка свайного поля для фундамента первого корпуса.

Корпус 6 ЖК «Новая Звезда»

В период с августа по сентябрь 2017 года проводилась разработка котлована и забивка свай для фундамента шестого корпуса ЖК «Новая Звезда» в Москве. Адрес объекта: г. Москва, поселение Сосенское, в районе пос. Газопровод. На строительной площадке сваебойная копровая установка со штанговым дизель-молотом на базе машины Casagrande C-40 и подъёмный кран РДК-250. Видны первые забитые сваи, пять пробных свай, на которых будут проводится полевые испытания. Временный склад железобетонных свай, с которого копровая установка своей вспомогательной лебёдкой подтаскивает сваи для последующего погружения в грунт согласно сетке свайного поля.

ЖК «Фестиваль Парк»

В мае 2017 года начаты работы по изготовлению свай CFA диаметром 600 мм для фундамента 28-го корпуса ЖК «Фестиваль Парк» в Москве. Адрес будущего жилого комплекса: г. Москва, р-н Левобережный, мкр. 2, уч. 2Е, корпус 8. Бурение и изготовление свай полым шнеком выполняет роторная буровая установка Soilmec R625.

ЖК «Томилино»

В июле 2017 года начаты работы по устройству свайного основания жилого дома №11 ЖК «Томилино» в Люберецком районе Московской области.

ЖК «Весна»

В июне 2017 года ООО БЕСТ-СТРОЙ проведен первый этап забивки свай на котлованах новостройки: четырёх 17-ти этажных односекционных жилых домов и 17-ти этажного 2-х секционного жилого дома. Адрес будущего жилого комплекса «Весна»: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Студенческий проезд (квартал 13А).

Читать еще:  Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости

ЖК «Квартал 38»

В июне 2017 года завершено устройство котлованов и свайных фундаментов жилого комплекса «Квартал 38» в районе Обручевское (ЮЗАО). Корпуса №1 и №2 новостройки — монолитные многоквартирные жилые дома, состоящие из 3-х секций в 17 этажей (корпус №1) и 20 этажей (корпус №2).

Планировка домов включает одно-, двух-, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Из подземной двухуровневой парковки можно подняться на лифте прямо до своего этажа.

Компания Бест-Строй провела согласно проекту работы по устройству шпунтового ограждения котлована из труб 530х7 мм длиной до 19 метров и устройству свайного поля для фундаментов методом статического вдавливания с предварительным лидерным бурением.

Используемое оборудование: сваевдавливающие установки СВУ-В6, буровая установка Enteco E-400.

Сроки проведения работ: декабрь 2016 — июнь 2017 года.

Башня «Гамбург» МФК «Водный»

В мае 2017 года строительная компания Бест-Строй завершила устройство фундамента для башни «Гамбург» МФК «Водный» в Москве, Головинский район (САО) в 5 минутах ходьбы от станции метро Водный стадион.

Новый корпус «Гамбург» является продолжением многофункционального комплекса «Водный». В новостройке предлагаются оптимальные планировки квартир площадью от 26,6 до 60,2 квадратов.

Выполнена разработка котлована с креплением стен шпунтовым ограждением. Фундамент устроен на буронабивных сваях диаметром 1000 мм. Бурение свай проводилось под защитой обсадных труб.

Используемое оборудование: буровые установки BAUER BG-28, BAUER BG-36, бетононасосный узел S.A.I.C.I-750, подъёмный кран Casagrande, экскаватор Hitachi Zaxis 300, самосвалы.

Сроки проведения работ: октябрь 2016 — май 2017 года.

Жилой комплекс «Одинцово-1» в Подмосковье

С марта 2017 года по настоящее время проводятся земляные работы в новостройке на этапе котлована по корпусам 1.8. 1.9,1.10. Жилая застройка с объектами социальной, коммерческой и инженерной инфраструктуры.

Жилой комплекс «Одинцово-1» возводится на территории бывшего военного городка №315, городского поселения Одинцово, Одинцовского муниципального района, Московской области, ул. Ракетчиков.

Компания Бест-Строй выполняет лидерное бурение скважин под железобетонные сваи сечением 35х35 см длинной до 24 м. Объем: 31 600 п.м. Используемое оборудование: Копровая установка с навесным буровым оборудованием РДК-25.

Для ЖК «Одинцово-1» компания Бест-Строй уже выполняла забивку свай для фундаментов корпусов 1.12., 1.13., 1.14. 1.15. и 1.16. в 2016 году.

Крупные вложения тоже непопулярны

Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector