Doberman-sv.ru

Дом и Быт
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры первичный рынок

Что такое первичный рынок жилья?

Рынок первичного жилья в России оброс множеством стереотипов. Наиболее популярный из них заключается в том, что первичное жилье являет собой квартиры в строящихся или только сданных в эксплуатацию домах.

Вторичный же рынок многие воспринимают, как рынок, на котором продаются квартиры из старого жилого фонда. Данный материал призван развеять данные ошибочные предположения и четко разъяснить определение, а также преимущества и недостатки первичного рынка жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первичный рынок жилья — что это такое?

Какое жилье относится к первичному рынку, действительно ли новостройки дешевле квартир на вторичном рынке и какие дополнительные платежи ожидают покупателей жилья от застройщика, разбирался LIVING.

Кризис значительно потрепал вторичный рынок недвижимости. Из-за низкого спроса продавцы своих квартир для совершения сделок вынуждены были идти на значительные уступки. В итоге, это привело к тому, что цена на «вторичку» и «первичку» почти сравнялись, но несмотря на это, большинство всё-таки предпочитают покупать квартиры в новых домах. LIVING решил разобраться, что же такое первичный рынок и с чем его едят?

Что такое первичный рынок жилья?

Первичным называется такое жилое помещение, которое впервые выставляется на продажу в качестве продукта строительной компании. Для понимания важно отметить, что на такую квартиру ни разу не было установлено право собственности. Как ни странно, но даже в одном ЖК могут продаваться как новые квартиры, так и вторичные.Рассмотрим «живой» пример. В таких масштабных проектах, как ЖК «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб», ЖК «Новый Оккервиль» от «Отделстроя» или ЖК «Янила Кантри» от компании «Ленстройтрест» первые очереди уже давно сданы, а до введения строящихся – еще несколько лет. В первых очередях люди, купившие небольшие однокомнатные квартиры, решаются на расширение площади и продают жилье. Несмотря на то, что дом новый, квартира формально будет иметь статус вторичной. А те квартиры в этом же ЖК, которые только что построены, и собственность еще не была оформлена, относятся к первичном рынку.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Что лучше купить: квартиру в новостройке или на вторичном рынке?

Ситуации практически у каждого покупателя разные, и каждую разобрать невозможно. Выбор в пользу одного или другого варианта является субъективным решением клиента.

Основные плюсы «вторички»:

· развитая инфраструктура рядом с домом

Нельзя однозначно утверждать, что один сегмент лучше другого: у каждого есть свои преимущества и достоинства. Например, «вторичку» выбирают, те, кому необходимо максимально быстро заселиться. Зато первичный сегмент дает возможность купить квартиру за меньшие деньги. Это главный плюс такой недвижимости.

Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

Основные плюсы нового жилья:

· более низкая цена;

· более выгодный ипотечный кредит;

· первичное жилье качественнее вторичного;

· более однородное социальное окружение;

· более разнообразная инфраструктура.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Самое главное преимущество покупки в строящемся доме – возможность получить новое комфортное жилье большей площади за меньшие деньги. Стоимость новой квартиры увеличивается с ростом строительной готовности. Если вы купили квартиру на котловане, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-25% дороже первоначальной цены».

Почему новостройки дешевле, чем «вторичка»? (Спойлер: это не так)

По словам экспертов, квартира в новостройке дешевле, чем на вторичном рынке только из-за стадии готовности дома. Таким образом, более низкая цена – это своеобразная плата за риск. По мере роста дома разница в цене между новым и старым жильем становится минимальной. Более того, из-за стагнации вторичного рынка, собственники стали снижать цены, в результате чего сданная новостройка от застройщика часто оказывается даже дороже «вторички».

Например, квартира в готовом доме у метро Парнас площадью 42 кв. м от застройщика продается за 4 млн 235 тыс. рублей. При этом схожая по площади и местоположению квартира от собственника, который приобрёл её ранее и формально она считается «вторичкой», обойдется покупателю за 3 млн 950 тыс. рублей.

Что нужно знать, покупая новую квартиру?

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

Какие дополнительные платежи бывают при покупке квартиры в строящемся доме?

· Оформление сделки. Оплата государственной пошлины (100 рублей) и государственной регистрации договора долевого участия. Если вы доверили эту процедуру риэлтору или строительной компании, то требуется оформить нотариальную доверенность на имя риэлтора или представителя застройщика – 1000 рублей и собственно стоимость самой регистрации (от 3 до 35 тысяч рублей).

· Банковская комиссия за транзакции. Каждый банк имеет свои расценки, но чаще всего это стандартная сумма в несколько тысяч рублей.

· Оплата дополнительных метров после обмера БТИ. Согласно законодательству реальный размер квартиры может быть больше или меньше заявленного, но не более чем на 5 %. Если при итоговом обмере ваша квартира оказалась несколько больше, то вам придется доплатить разницу.

Риски

В целом долевое участие в строительстве является процессом, который, несмотря на все привлекательные стороны и юридическую «чистоту», сопряжен с целым рядом рисков. Основными из них являются высокая сложность прогнозирования даты окончания строительства дома, возможность банкротства застройщика, возникновение социальных и экономических изменений внутри государства.

Привлекает при этом только один момент: если строительство пройдет без проблем, можно получить дорогостоящий и юридически «чистый» объект недвижимости.

Первичное и вторичное жилье – что это такое

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

Плюсы и минусы первичного рынка

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.
Читать еще:  Кто является наследником квартиры после смерти собственника

Плюсы и минусы вторичного рынка

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Какую выбрать квартиру

Насколько будет выгодной покупка жилья зависит не от рынка (первичного или вторичного), а от особенностей самой квартиры или дома:

  1. При покупке жилья от застройщика следует проверить, насколько авторитетным на рынке он является, не имеет ли замороженных объектов.
  2. Квартиру на вторичке следует проверить в Госреестре, где указываются настоящие владельцы и другие данные.
  3. Выбор недвижимости должен основываться на таких характеристиках, как площадь, расположение в городе, этажность, материалы возведения стен, транспортное обеспечение района.

Стоит рассматривать несколько вариантов, чтобы иметь возможность сравнить те или иные особенности, сделать обдуманный выбор.

Разница между первичкой и вторичкой

Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе. Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

  1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
  2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
  3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
  4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
  5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

  • использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
  • проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
  • наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
  • обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
  • гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

  • черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
  • новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
  • отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
  • нет возможности прописаться самому и родственникам;
  • неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

  • возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
  • широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
  • большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
  • моментальной пропиской себя и семьи;
  • благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).
Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры с долгами

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

  • износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
  • риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
  • маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

Плюсами вторичного рынка являются:

  • доступная цена;
  • быстрое оформление сделки;
  • развитая инфраструктура;
  • дополнительные скидки.

Минусами, как правило, выступают:

  • износ объекта;
  • низкое качество;
  • затраты на ремонт и содержание;
  • возможные юридические проблемы.

Стоимость вторичных объектов зависит от:

  • года постройки;
  • площади и особенностей планировки;
  • качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства.

Например, если владелец продает квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок, и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

А как это выглядит на практике?

В реальности для того, чтобы приобрести квартиру на первичном рынке жилья, необязательно быть участником строительства дома «с самого котлована». Договор переуступки требования на недвижимость может быть заключен в любое время вплоть до стадии введения дома в эксплуатацию. Главное, чтобы к тому моменту процедура регистрации права собственности не была завершена.

Плюсы

Рассмотрев, что такое «первичка», целесообразно обратить внимание на то, какие рынок жилья первичный имеет безусловные плюсы перед вторичным. Строго говоря, их всего два, и оба они лежат в финансовой плоскости.

  1. 1. Цена

Стоимость жилья определяется рынком и рисками, которые несет покупатель. Чем выше риски, тем ниже стоимость. Нельзя сказать, что риски долевого участия в строительстве многоквартирного дома чрезмерные, тем не менее они имеются. Благодаря им же квартиры на первичном рынке самые дешевые – и это основной плюс «первички».

  1. 2. Возможность выгодно инвестировать

Не секрет, что долевое участие в строительстве – это еще и возможность заработать на перепродаже квартиры: за время строительства цена недвижимости значительно вырастает.

Минусы

Отрицательные моменты рынка первичного жилья объясняются высокой степенью неопределенности.

Инвестируя в такую квартиру, покупатель не знает:

  • — когда дом будет в конечном итоге построен: сдвиг дедлайна – абсолютно нормальная практика для сферы капитального строительства;
  • — останется ли, когда дом достроят, окружающее его пространство таким же, какое оно есть сейчас, или, возможно, за год строительства на месте парка, на который по логике вещей должны были бы выходить окна вашей квартиры, появится еще ряд высоток, загораживающих не только парк, но и все небо;
  • — какого качества будет построенное жилое помещение – будут ли ровные стены и потолки и не развалится ли дом случайно ранее ввода в эксплуатацию.

Ну и наконец, если говорить об особенностях квартир, находящихся в стадии строительства, не нужно забывать о существовании риска недобросовестного застройщика. Нельзя сказать, что эта практика повсеместна: напротив, абсолютное большинство застройщиков вполне добросовестны.

Однако для справедливости следует отметить, что тем, кому не повезло, вернуть свои деньги за недостроенное жилье практически никогда не удается.

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Разница по сравнению с ипотекой на вторичное жилье в среднем составляет два процентных пункта.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным. Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура. Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи. Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше).
Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Как обстоят дела на рынке ипотеки? Насколько банки подняли ставки? Могут ли поднять еще? И стоит ли сейчас «влезать» в ипотеку?

В.З.: Некрупные банки ставки подняли. Вернее, они их не подняли, а отменили преференции. Допустим, взять «Альфа-Банк», у них было, что при быстром выходе на сделку, они делают скидку 0,2%. Сейчас они отменили эту скидку. Если взять, допустим, «ВТБ-24», они ставки не поднимали, они урезали срок действия положительного решения. Если раньше клиент получил положительное решение, он мог искать себе квартиру в течение 3-4 месяцев. Сейчас этот срок равен одному месяцу. Банки тоже потихоньку начинают закручивать гайки. И, соответственно, стимулировать клиента к быстрой покупке. Могут ли поднять еще? Не знаю, мы все ждем заседания Центробанка. И, соответственно, если будет поднята ключевая ставка, то банки поднимут тоже.

С ипотекой все индивидуально. Если есть потребность в покупке, то да. Если вы планировали покупку квартиры в будущем, то, я думаю, что тоже да. Прогнозы все идут к тому, что ставки будут расти.

Читать еще:  Иск о выселении подсудность

А.Б.: Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку, то рассчитайте свой бюджет на ближайший год по самому пессимистичному сценарию: если ваш доход уменьшится на 40-50%. Такое планирование позволит вам увидеть возможные риски покупки и покажет, насколько своевременно ваше желание. Если совокупная кредитная нагрузка даже при пессимистичном сценарии не будет превышать 20-30% ежемесячного бюджета, то такая покупка разумна.

Квартира в новостройке: что нужно учитывать при выборе ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Выбор квартиры в новостройке – это серьезная задача, к которой надо подходить максимально обдуманным способом. Для начала нужно определиться с тем, где будет находиться ваше будущее жилье. Учитывать следует такие факторы, как транспортная доступность, инфраструктура, удаленность дома от таких социально значимых объектов, как школы, детские сады, больницы. При выборе квартиры четко планируется бюджет, особенно если покупка квартиры предстоит в ипотеку.

Как выбрать надежного застройщика ?!

Надежный застройщик вовремя сдаст многоквартирный дом и выполнит все условия, прописанные в договоре без каких-либо проблем. Самый доступный способ оценки застройщика – это анализ информации о нем, которая есть на официальном сайте компании. На сайте должна быть предоставлены полные данные об объектах недвижимости, сдаче их в эксплуатацию, документах на осуществлении строительной деятельности, лицензиях. Особое внимание надо уделять учредительным документам и разрешению на строительные работы. Можно привлечь для анализа опытного юриста, который внимательно изучит документацию и даст свое резюме о благонадежности организации. О том, что застройщик надежный говорить может такой фактор, как банковская аккредитация. Желательно чтобы компания была аккредитована таким банком, как Сбер или ВТБ-24. Серьезные финансовые компании проводят достаточно тщательную проверку благонадежности своих деловых партнеров, включая их финансовые возможности.

Оценить нужно сам договор ДДУ вместе с проектом договора долевого участия. В нем должны содержаться важные условия касающиеся сдачи квартиры в эксплуатацию, финансовые риски, пункты о сроках строительства. Отлично, если застройщик разрешит лично посетить объект строительства. Можно понять делается ли вообще работа строительной компанией на площадке или проект находится на стадии заморозки. Кладезь полезной информации – это интернет. В нем можно поискать отзывы о застройщике и на их основании сложить картину деловой репутации компании. Также можно посетить уже сданные организацией в эксплуатацию жилые дома или пообщаться с жильцами о плюсах и минусах застройщиков и самих помещений.

Как выбрать район многоквартирного дома ?!

После выбора застройщика нужно выбрать место в котором будет располагаться ваша будущая квартира. Приоритеты должны расставляться с учетом ваших индивидуальных потребностей.

Что учитывается в первую очередь ?!

  • Транспортная доступность дома. Можно и не покупать квартиру по огромной цене в центре города, благо сейчас есть дома, находящиеся даже на окраинах с хорошей транспортной доступностью. То есть можно легко и без проблем добраться в школу, поликлинику, на работу, в детский сад;
  • Близость социальных объектов. Лучше выбирать квартиру с районом, где есть развитая инфраструктура. В частности, это близкое расположение больниц, школ, супермаркетов, детских садов, кинотеатров, кафе ресторанов;
  • Экологичность района застройки и безопасность. Отлично, если многоквартирный дом располагается в безопасном районе, рядом нет промышленных зон, предприятий, имеется парковая зона, ландшафтный дизайн или озеленение района.

Лучше всего самостоятельно посетить объект строительства и оценить такие параметры как транспортная доступность, безопасность, экологичность района.

Как выбрать квартиру по виду новостройки ?!

Застройщики имеют в своем арсенале разные технологии строительства и современные материалы для возведения многоквартирного дома. Выделяются следующие виды новостроек:

  • Кирпичные дома. Это отличный вариант, проверенный временем. Такие здания отличаются долговечностью, ведь они могут эксплуатироваться по времени более сотни лет. Также кирпичные дома обладают хорошей звукоизоляцией и теплоизоляцией. Минус – это дорогая цена на квартиры, так как из кирпича возводить здания сложнее и дороже;
  • Кирпично-монолитные дома. При их возведения для основания дома применяются бетонные блоки. Кирпичом для удешевления стоимости

объекта дом просто облицовывается. Стоят такие квартиры немного дешевле, чем жилые помещения чисто в кирпичных домах;

  • Панельные дома. Они представляют собой достаточно бюджетный и популярный вид зданий. Применение панелей помогает добиться хорошей теплоизоляции и звукоизоляции. Минусы таких квартир кроются в неровных стенах и потолках, то есть потратиться вам придется существенно на отделку жилого помещения;
  • Дома из блоков. Используется при строительстве многоквартирных домов блок из керамзитбетона или шлакобетона. Это снижает затраты на строительные работы, но страдает при этом шумоизоляция. Подобные квартиры недорогие. Собственнику правда будет сложно организовать перепланировку помещений, так как могут появляться со временем трещины на стенах;
  • Монолитные дома. При возведении монолитного дома арматура заливается раствором бетона. Стены таких зданий прочные, теплые, отлично звукоизолированные. Минус кроется в дорогой стоимости квартир и поэтому монолитные дома часто строятся в виде элитных жилых комплексов.

Помимо прочего подразделяются новостройки на такие классы, как эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс, элит-класс. Чем выше класс, тем дороже квартира будет стоить в строящемся доме. На стоимость влияет масса факторов. В частности, это материалы, используемые при строительстве, комфортность планировки, количество жилых комнат, оригинальность отделки фасада и архитектурных решений, площадь квартир, привлекательность района застройки, наличие вместительной парковки.

Какой этаж лучше выбрать ?!

Традиционно избегают покупатели первые и последние этажи. Лучше всего отдать свое предпочтение средним этажам многоквартирного дома. Но и тут надо учитывать свой бюджет. По статистике примерно на 5 процентов стоимость квартиры на первом этаже ниже. К тому же можно избежать проблем, связанных с поломкой лифта. Основная боязнь жильцов – это холодные полы и сырые подвалы. Но в современных домах первые этажи коммерческая недвижимость, поэтому можно избежать таких проблем. Верхние этажи также стоят дешевле средних этажей. На последнем этаже вашу квартиру не затопят жильцы свыше и можно любоваться панорамой из окна. От выбора расположения квартиры зависит благополучное проживание в ней. Чем выше квартира, тем больше солнечного света будет поступать в помещение.

Что лучше вторичка или новостройка ?! При покупке жилого помещения надо учитывать много факторов. Чем отличается вторичка от новостройки и что в итоге будет выгоднее купить ?!

  • Стоимость. Новостройки традиционно стоят дешевле вторичного жилья;
  • Сроки. Во вторичку въехать можно сразу после покупки, а вот свое жилье в новостройке придется еще подождать и возможно ожидание затянется на годы. Это не тот вариант, когда семье негде жить;
  • Ремонт и отделка. Квартиры в новостройке сдаются в чистовой либо черновой отделке. То есть покупателю надо потратить солидную сумму денег на обустройство своего быта, особенно если отделка черновая. Во вторичках можно подыскать квартиру, в которой будет идеальный ремонт в котором жить будет комфортно и уютно.

Помимо прочего невозможно прописаться в строящемся многоквартирном доме в отличие от вторичного жилья до того момента, пока у собственника не будет на руках свидетельства о государственной регистрации права собственности. А еще квартиру во вторичном рынке использовать можно как потенциальный доход. То есть сдавать ее. Новостройку сдавать можно после сдачи дома в эксплуатацию и последующего ремонта. Ну и в завершении надо сказать о том, при приобретение квартиры у застройщика несет в себе определенные риски. Они заключаются в том, что возможно банкротство компании и заморозка строительных работ.

Следует обозначить основные плюсы квартир в новостройках. В первую очередь это дешевизна квартир, комфортные условия проживания, применение при строительных работах качественных материалов и современных технологий, чистота сделки, жилье без истории, возможность создания дизайна по своему вкусу, индивидуальная планировка. При покупке квартиры в новостройке надо учитывать риск возможного банкротства строительной компании и выбирать компанию максимально тщательно. Желательно делать это вместе с опытным юристом, который изучит все возможные подводные камни. Также в квартирах отсутствуют коммуникации. И это означает то, что предстоит полный фронт работы по монтажу электропроводки, сантехники, плиты, окон, межкомнатных дверей и прочих работ фактически с нуля.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector