Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры на стадии строительства

Возведение многоквартирного дома состоит из нескольких этапов:

Согласование и разработка проектной документации

Можно совершить сделку по низкой цене, выбрать этаж, количество комнат и планировку.

Внимание! Некоторые компании приступают к продаже недвижимости сразу после получения разрешения на строительство, подписывая с дольщиком договор бронирования жилья. Это незаконная сделка, до завершения всех согласований вести продажу нельзя. Договор бронирования не подлежит регистрации в Росреестре, следовательно, недобросовестная фирма может продавать одну и ту же площадь несколько раз.

От рытья котлована, закладки фундамента до возведения первых этажей жилого комплекса

В этот период потенциальные покупатели квартир могут приехать на строительную площадку и убедится в том, что работы уже ведутся. Застройщики предлагают квартиры на 40% ниже рыночной цены.

Это выгодно для тех, кто ценит комфорт. Рекомендуем обратиться к дизайнеру для разработки проекта планировки и отделки. Создание макета в 3D программе позволит предусмотреть все мелочи.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Это выгодно при покупке квартиры для последующей перепродажи или при желании сделать отделку по специальному проекту.

Завершена половина работ

Стоимость квартиры будет на 20% дешевле.

Финальный этап

Предполагает завершение внутренней отделки помещений и обустройства придомовой территории. Покупка квартиры на 10% дешевле.

Застройщики стараются привлечь покупателей предоставлением:

скидки при полной оплате стоимости;

Риск заморозки проекта минимальный.

Ввод дома в эксплуатацию

Жилье будет продаваться по рыночной цене. Это наиболее дорогостоящий вариант покупки. Приходится выбирать варианты из тех, что остались. Как правило, это наиболее неликвидные квартиры большой площади с не самой лучшей планировкой и нестандартной конфигурацией комнат.

Покупка квартиры на этапе ввода в эксплуатацию практически исключает риск заморозки объекта. Получить ключи и заселиться можно сразу после заключения договора купли-продажи.

По мере строительства первых этажей жильё начинает дорожать. На этой стадии уже можно оценить внешний вид дома, и риски покупателя уменьшаются, поэтому желающих приобрести квартиры становится всё больше. В то же время застройщики начинают чувствовать себя увереннее и поднимают цены – теперь покупатель может рассчитывать на скидку не более 15-20%. Выбор жилья всё ещё остаётся хорошим.

По мере готовности каркаса дома покупательская активность возрастает, а выбор жилья становится всё меньше и меньше. Риски остаются умеренными, но постепенно снижаются. На этом этапе готовности дома можно рассчитывать на дисконт в размере 10-15%.

Большинство покупателей предпочитают приобретать жильё именно в это время – застройщик всё ещё делает скидку, а ассортимент объектов пока остается достаточно широким, следовательно, можно выбрать подходящий, не ущемляя свои потребности.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Каждая стадия строительства для покупателя отличается ценой: чем меньше готовность дома, тем приятнее стоимость квартиры. Впрочем, это не единственное преимущество. Однако помимо плюсов у всех этапов имеются и свои минусы. А порой риски настолько высоки, что стоит хорошо подумать, прежде чем вкладывать деньги.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Возможные риски приобретения несуществующих метров

Как бы ни защищал 214 Федеральный закон будущих новоселов, риски стать обманутым дольщиком, велики. Процедура соинвестирования регламентированная этим законом полностью защищает дольщиков, сразу заключивших на первичном этапе ДДУ.

Читать еще:  Квартиры на начальном этапе строительства в москве

Проблема рисков остаться без жилья и денег возникает не из-за отсутствия такого договора, а по вине недобросовестных застройщиков, пользующихся юридической безграмотностью населения. К сожалению, такие девелоперы, не редкость в наше время.

Не получив разрешения на строительные работы компания старается всеми правдами и неправдами сохранить или вернуть вложенные в стройку финансы. И «нечистые на руку» предприниматели прибегают к «серым схемам» предлагая покупателю заключить не основной ДДУ, а предварительный. Это напрямую нарушает действующее законодательство (ФЗ-214).

Согласно этому закону продажа будущей недвижимости разрешена только после заключения договора долевого участия, а заключить он его может исключительно после получения разрешительной документации, которую выдает администрация города и лишь спустя 14 дней после публикации разрешений и проектной документации на сайте самого застройщика.

Администрация в свою очередь не даст разрешение на застройку, если документы девелопера не в порядке. Это предусмотрено для защиты соинвесторов (покупателей). Так что необходимо понимать, если застройщик настаивает на заключении предварительного ДДУ, значит, допуска на строительные работы нет, а соответственно есть вероятность что строительство не будет закончено.

В договоре долевого участия, как и в договоре купли-продажи недвижимости, указываются все те же пункты, которые касаются самого объекта. Его характеристики (квадратура, планировка, материал, используемый для постройки, этаж и т.п.). Ценовые параметры, сроки окончания строительства, год ввода в эксплуатацию и т.д.

Образец ДДУ

Прежде чем решится, на сделку по приобретению еще несуществующих метров лучшим вариантом будет получить консультацию юриста специализирующегося на таких сделках. Проанализировать самостоятельно ситуацию на этом рынке и тщательно проверить саму фирму застройщика и его репутацию среди конкурентов. Будьте внимательны. Не подписывайте документы, если не уверены, что сделка законна.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Новостройки Москвы

  • По умолчанию
  • Цене
  • Дате
  • Метро
  • Кол-ву комнат
  • Общ.S
  • Жил.S
  • Кухне
  • Сроку сдачи
  • Сутки
  • 2 дня
  • 3 дня
  • Неделя
  • 2 недели
  • Месяц
  • 10
  • 20
  • 30

1 ком. кв; Общ.пл. 43,20 м 2 ; Жил.пл. 16,40 м 2 ; Кухня 13,00 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 35,00 м 2 ; Жил.пл. 17,00 м 2 ; Кухня —; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 38,20 м 2 ; Жил.пл. 19,20 м 2 ; Кухня 9,20 м 2 ; Тип дома Монолитный; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 26,60 м 2 ; Жил.пл. 13,80 м 2 ; Кухня 5,00 м 2 ; Тип дома Монолитный; Срок сдачи до 2 кв. 2022 года

1 ком. кв; Общ.пл. 25,40 м 2 ; Жил.пл. 16,00 м 2 ; Кухня 4,00 м 2 ; Тип дома —; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 38,60 м 2 ; Жил.пл. 17,36 м 2 ; Кухня 9,70 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

3 ком. кв; Общ.пл. 107,00 м 2 ; Жил.пл. 47,60 м 2 ; Кухня 15,60 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

3 ком. кв; Общ.пл. 101,00 м 2 ; Жил.пл. 46,10 м 2 ; Кухня 20,00 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 43,00 м 2 ; Жил.пл. 14,16 м 2 ; Кухня 16,62 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

1 ком. кв; Общ.пл. 46,30 м 2 ; Жил.пл. 22,27 м 2 ; Кухня 11,92 м 2 ; Тип дома —; Срок сдачи до 3 кв. 2021 года

  • Назад
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7
  • Вперед

Москва и Московская область, реклама

Приобретение недвижимости в инвестиционных целях

Квартира в новостройке может приобретаться с целью дальнейшей перепродажи. В этом случае самым выгодным вариантом будет начальный этап строительства. Помимо того, что цена к концу стройки увеличится на 25-40%, она продолжит расти и в дальнейшем.

Если жилье приобретается для последующей сдачи в аренду, то можно купить готовую квартиру с полной отделкой и начать сразу получать пассивный доход.

Но надо помнить, что инвестирование в недвижимость — это серьезная профессиональная деятельность, поэтому приобретать объекты без тщательного анализа и маркетинговых исследований не рекомендуется. Необходимо изучать не только застройщика и сам объект, но и планы городских властей по развитию данного района, аналитические отчеты о самых востребованных форматах жилья, перспективы рынка недвижимости и многое другое.

Также надо учитывать характерную для строительства недвижимости долгосрочность вложений и использовать для инвестирования свободные денежные средства. В противном случае, если понадобится быстро вернуть финансы, можно оказаться в убытке.

Читать еще:  Замена батарей отопления в квартире через жэк

Итак, самым выгодным вариантом приобретения квартиры в новостройке является нулевой цикл, самым удобным и свободным от рисков — уже построенное жилье. К золотой середине можно отнести покупку на этапе монтажа средних и верхних этажей. Каждый человек самостоятельно определяет для себя приемлемую степень риска. Не стоит забывать и о том, что окончательный переход на эскроу-счета полностью изменит рынок и доля предложения готового жилья значительно возрастет.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Без рисковый актив для инвестора с привлекательной доходностью. Проект можно считать инвестиционно — привлекательным, если его норма доходности превышает 11-12% годовых.

Инвестиции в недвижимость в 2020 году

Инвестиции в недвижимость с доходом по классике Роберта Киосаки

Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20-25% годовых.

  • Проекты крупных застройщиков из ТОП-3, — ПИК, ГК ФСК, «Самолёт девелопмент» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен новостроек для конечных потребителей.
  • Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» — Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также, могут инвестиционно-привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
  • Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается каннибализм объемов, и вероятность, продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта стремиться к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также крайне сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Реновация и государственные структуры

  • В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
  • КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
  • РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
  • В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Девелоперы в которых можно вложиться

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

  • После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
  • В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Как купить квартиру на стадии котлована и не остаться без жилья. Чек-лист

Внешний вид — планировка, отделка, оформление пространств рядом с домом — один из ключевых моментов при выборе жилья после определения бюджета покупки, района и инфраструктуры. И если посмотреть вторичное жилье можно в реальности, то при выборе дома на стадии котлована остается надеяться только на застройщика.

Однако если дом еще не сдан или находится только в проекте, всегда есть что посмотреть. Визуализировать образ будущего жилья помогают рендеры, схемы планировки, шоурумы (демонстрационные комнаты). Технологии позволяют двигаться дальше и устраивать онлайн-туры по районам. По закону застройщики должны отправлять информацию на портал «Наш.дом.рф», но не обязаны отчитываться перед покупателями, как идет процесс. Хотя такая демонстрация — одно из подтверждений для будущих жильцов, что стройку не заморозят.

Читать еще:  Как узнать оплачен ли налог на квартиру

Эту публикацию мы подготовили совместно с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое».

Как проверить дом

Согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан публиковать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (портал «Наш.дом.рф»). С помощью сервиса проверки новостроек вы можете посмотреть:

  • Сроки ввода дома в эксплуатацию.
  • Соблюдение сроков ввода застройщиком (рассчитывается на основе информации о сданных домах).
  • Среднюю стоимость квадратного метра.
  • Актуальные фотографии о ходе строительства и всю документацию.
  • Перенос плановых сроков строительства.

Также в Едином реестре проблемных объектов можно проверить, не относится ли дом к таковым.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Это было сделано, чтобы обезопасить финансовые вложения людей и сократить риск появления новых обманутых дольщиков. Однако на эскроу перешли не все — те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%, продолжили работать по старым правилам.

В проектах, возводимых с участием эскроу, застройщики просто не могут потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом. Коме того, такие девелоперы проходят банковский фильтр. Поэтому покупка через эскроу гарантирует, что деньги не пропадут.

Сигнал, что с застройщиком может быть что-то не то, — отсутствие документации в свободном доступе. Речь идет о проектной декларации, разрешении на строительство, учредительных документах, договоре страхования и др.

Второй момент — пустой сайт. По закону застройщик не обязан размещать информацию о ходе строительства на своем сайте. Однако отсутствие свежих фото со стройплощадки или один и тот же ракурс дома в течение долгого времени могут говорить о том, что со стройкой не все в порядке. Застройщик, заинтересованный в том, чтобы его клиенты были спокойны, устанавливает камеры на площадке и дает возможность будущим владельцам квартир следить за стройкой.

Чем больше достоверной информации дает застройщик — тем больше уверенности въехать в новый дом вовремя. В Академическом можно не только в живом режиме смотреть за ходом строительства с помощью установленных камер, но и погулять по кварталу Eleven (объект строится с использованием эскроу-счета), не выходя из дома. Для будущих жителей застройщик сделал 3D-тур, где все прорисовано согласно проектной документации. Отправиться в тур можно, просто перейдя по ссылке или через QR-код. После первого же открытия тура и прохождения по всем точкам дальше «гулять» по нему можно даже без подключения к интернету.

Как долго ждать заезда

Даже если строительство идет без задержек, ждать квартиру все равно придется довольно долго — в среднем год или два. И вот вы видите, что ваш дом готов, но ключи не отдают. Все просто — в договоре есть две даты: срок сдачи и срок передачи ключей. Между этими событиями может пройти от трех месяцев до года.

К сроку сдачи дома застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод. Время дается для того, чтобы устранить возможные недочеты, завершить отделку квартир, если это предусмотрено проектом, благоустроить территорию, заключить соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов и т. д.

Срок передачи ключей прописывается в договоре, и его застройщик не имеет права менять в одностороннем порядке. Так что внимательно смотрите именно на эту дату в документах.

Подводные камни при покупке недвижимости в Турции на стадии строительства

Несмотря на максимальные меры безопасности, принятые в Турецкой Республике для защиты прав покупателей строящегося жилья, недобросовестные застройщики всё-таки встречаются. Проблемы обычно возникают у компаний с экономическими трудностями, например, незакрытыми крупными кредитами или задолженностями. Даже в этом случае стройка чаще всего завершается, но может потребовать гораздо больше времени, чем ожидалось.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, иностранный покупатель должен тщательно проверить выбранного застройщика, а также оценить качество его объектов, будущее расположение жилого комплекса, окружающую инфраструктуру и т.п. Совершать покупку рекомендуется только у проверенного застройщика, который имеет положительный многолетний опыт работы на рынке недвижимости, много сданных в срок объектов и прекрасную репутацию. Обратившись к такому застройщику, вы сможете быть уверены в том, что ваша сделка по покупке строящегося жилья в Турции будет безопасной и выгодной.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector