Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры на стадии котлована от застройщика

Покупать ли квартиру на этапе котлована

Уже летом 2019 года девелоперы могут отказаться от продажи квартир на старте. Поскольку дольщики будут переводить средства на эскроу-счета, и воспользоваться ими компании смогут только после окончания строительных работ, делать скидки им станет невыгодно.

Аналитики разбирались, нужно ли спешить вкладываться в жилье на старте сейчас.

Сколько стоит купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Конечно, первичный рынок старой Москвы не может конкурировать с Подмосковным по объёму выставленных предложений. Зато по стоимости, он — вне всякой конкуренции. Цена на Московские новостройки на стадии котлована с привлекательным местоположением стартует в пределах 5-ти миллионов.

Если обратиться к новостройкам Подмосковья, то здесь, чтобы купить квартиру на стадии котлована, нужно иметь всего-то пару миллионов.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Квартиры на стадии котлована от застройщика

Его заключают с застройщиком. В 2021 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Читать еще:  Карточка учета собственника жилого помещения что это

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?

  • Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта.

Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья.

  • Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
  • Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?

    Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?

    Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?

    Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

    — Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости.

    Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

    Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.

    Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

    Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
    Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

    • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
    • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
    • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

    Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

    Новостройки Москвы на стадии котлована

    Строительная компания Бест-Строй (Москва) активно участвует в жилищном строительстве в Москве и Подмосковье, выполняя земляные работы в новостройках на стадии котлована.

    Последние новости по новостройкам

    ЖК «LIFE-Кутузовский»

    В период с апреля 2017 года и по сей день (на февраль 2018 года) проводится разработка котлована и забивка свай для фундаментов корпусов 1-й и 2-й очереди ЖК «LIFE-Кутузовский» в Москве, что в престижном районе столицы, рядом с Можайским шоссе, по ул. Гжатской. Жилой квартал бизнес-класса: подобающий комфорт, планировки, окружение, рядом долина реки Сетунь, лесопарк, удобные транспортные коммуникации. Строительный гигант «Крост» ведёт здесь строительство целого микрорайона из 11 многоэтажных жилых корпусов. Причём одновременно на разных стадиях возведения находятся сразу несколько жилых домов жилого комплекса Лайф-Кутузовский. На строительной площадке копровая сваебойная установка со штанговым дизель-молотом на базе машины РДК-250 со шнеком и приводом для лидерного бурения. Видны первые забитые сваи, вырисовывается сетка свайного поля для фундамента первого корпуса.

    Корпус 6 ЖК «Новая Звезда»

    В период с августа по сентябрь 2017 года проводилась разработка котлована и забивка свай для фундамента шестого корпуса ЖК «Новая Звезда» в Москве. Адрес объекта: г. Москва, поселение Сосенское, в районе пос. Газопровод. На строительной площадке сваебойная копровая установка со штанговым дизель-молотом на базе машины Casagrande C-40 и подъёмный кран РДК-250. Видны первые забитые сваи, пять пробных свай, на которых будут проводится полевые испытания. Временный склад железобетонных свай, с которого копровая установка своей вспомогательной лебёдкой подтаскивает сваи для последующего погружения в грунт согласно сетке свайного поля.

    ЖК «Фестиваль Парк»

    В мае 2017 года начаты работы по изготовлению свай CFA диаметром 600 мм для фундамента 28-го корпуса ЖК «Фестиваль Парк» в Москве. Адрес будущего жилого комплекса: г. Москва, р-н Левобережный, мкр. 2, уч. 2Е, корпус 8. Бурение и изготовление свай полым шнеком выполняет роторная буровая установка Soilmec R625.

    Читать еще:  Куда обращаться если бездействует жкх

    ЖК «Томилино»

    В июле 2017 года начаты работы по устройству свайного основания жилого дома №11 ЖК «Томилино» в Люберецком районе Московской области.

    ЖК «Весна»

    В июне 2017 года ООО БЕСТ-СТРОЙ проведен первый этап забивки свай на котлованах новостройки: четырёх 17-ти этажных односекционных жилых домов и 17-ти этажного 2-х секционного жилого дома. Адрес будущего жилого комплекса «Весна»: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Студенческий проезд (квартал 13А).

    ЖК «Квартал 38»

    В июне 2017 года завершено устройство котлованов и свайных фундаментов жилого комплекса «Квартал 38» в районе Обручевское (ЮЗАО). Корпуса №1 и №2 новостройки — монолитные многоквартирные жилые дома, состоящие из 3-х секций в 17 этажей (корпус №1) и 20 этажей (корпус №2).

    Планировка домов включает одно-, двух-, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Из подземной двухуровневой парковки можно подняться на лифте прямо до своего этажа.

    Компания Бест-Строй провела согласно проекту работы по устройству шпунтового ограждения котлована из труб 530х7 мм длиной до 19 метров и устройству свайного поля для фундаментов методом статического вдавливания с предварительным лидерным бурением.

    Используемое оборудование: сваевдавливающие установки СВУ-В6, буровая установка Enteco E-400.

    Сроки проведения работ: декабрь 2016 — июнь 2017 года.

    Башня «Гамбург» МФК «Водный»

    В мае 2017 года строительная компания Бест-Строй завершила устройство фундамента для башни «Гамбург» МФК «Водный» в Москве, Головинский район (САО) в 5 минутах ходьбы от станции метро Водный стадион.

    Новый корпус «Гамбург» является продолжением многофункционального комплекса «Водный». В новостройке предлагаются оптимальные планировки квартир площадью от 26,6 до 60,2 квадратов.

    Выполнена разработка котлована с креплением стен шпунтовым ограждением. Фундамент устроен на буронабивных сваях диаметром 1000 мм. Бурение свай проводилось под защитой обсадных труб.

    Используемое оборудование: буровые установки BAUER BG-28, BAUER BG-36, бетононасосный узел S.A.I.C.I-750, подъёмный кран Casagrande, экскаватор Hitachi Zaxis 300, самосвалы.

    Сроки проведения работ: октябрь 2016 — май 2017 года.

    Жилой комплекс «Одинцово-1» в Подмосковье

    С марта 2017 года по настоящее время проводятся земляные работы в новостройке на этапе котлована по корпусам 1.8. 1.9,1.10. Жилая застройка с объектами социальной, коммерческой и инженерной инфраструктуры.

    Жилой комплекс «Одинцово-1» возводится на территории бывшего военного городка №315, городского поселения Одинцово, Одинцовского муниципального района, Московской области, ул. Ракетчиков.

    Компания Бест-Строй выполняет лидерное бурение скважин под железобетонные сваи сечением 35х35 см длинной до 24 м. Объем: 31 600 п.м. Используемое оборудование: Копровая установка с навесным буровым оборудованием РДК-25.

    Для ЖК «Одинцово-1» компания Бест-Строй уже выполняла забивку свай для фундаментов корпусов 1.12., 1.13., 1.14. 1.15. и 1.16. в 2016 году.

    Изменения цен за кв. м в зависимости от этапов строительства жилого комплекса

    Изменение цен на квадратный метр жилья от котлована до стадии завершения варьируется в диапазоне 25-45 % (при среднем сроке строительства проекта — 2 года).

    На этапе проектирования, пока еще нет разрешения на строительство, согласно ФЗ-214 сделку заключать незаконно. Однако на практике такие сделки иногда происходят. В этом случае цена на квартиру минимальная. Предлагается даже скидка, чаще всего около 10% от цены старта официальных продаж. Но это самый рискованный момент вложения денег – ведь проект могут и не согласовать или процесс согласования может занять много времени. В любом случае – это нарушение законодательства и риски здесь максимальные.

    Ощутимый скачок цен происходит на этапе 50% строительства, когда банки уже аккредитуют дом и покупатели получат возможность покупать квартиры в этом доме в ипотеку. Количество покупателей увеличивается, спрос объекта подрастает, а за ним растут и цены на квартиры. Рост цен на этом этапе может составить 10-20% в зависимости от спроса на квартиры в строящемся доме.

    На этапе окончания строительства, когда объект готовится к сдаче, цена квадратного метра повышается ещё раз на 10-15 %. Разброс роста цен в первую очередь зависит от спроса на данные квартиры, и их класса. Например, в сегменте эконом-класса рост от этапа котлована до стадии завершения строительства составляет от 30% до 45 %. В классе элитной недвижимости встречаются случаи, когда квартиры уже на этапе котлована выставляются практически по финальной стоимости квадратного метра. Поэтому увеличение цены к моменту сдачи дома будет минимальным.

    Также немаловажную роль играет сроки строительства дома: чем меньше срок строительства, тем меньше процент роста цены на каждом этапе очередного скачка цен. Таким образом, цены на заключительном этапе строительства могут отличаться от начальных на 25-45%.

    Как купить квартиру на стадии котлована и не остаться без жилья. Чек-лист

    Внешний вид — планировка, отделка, оформление пространств рядом с домом — один из ключевых моментов при выборе жилья после определения бюджета покупки, района и инфраструктуры. И если посмотреть вторичное жилье можно в реальности, то при выборе дома на стадии котлована остается надеяться только на застройщика.

    Однако если дом еще не сдан или находится только в проекте, всегда есть что посмотреть. Визуализировать образ будущего жилья помогают рендеры, схемы планировки, шоурумы (демонстрационные комнаты). Технологии позволяют двигаться дальше и устраивать онлайн-туры по районам. По закону застройщики должны отправлять информацию на портал «Наш.дом.рф», но не обязаны отчитываться перед покупателями, как идет процесс. Хотя такая демонстрация — одно из подтверждений для будущих жильцов, что стройку не заморозят.

    Читать еще:  Кто должен менять трубы в муниципальной квартире

    Эту публикацию мы подготовили совместно с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое».

    Как проверить дом

    Согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан публиковать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (портал «Наш.дом.рф»). С помощью сервиса проверки новостроек вы можете посмотреть:

    • Сроки ввода дома в эксплуатацию.
    • Соблюдение сроков ввода застройщиком (рассчитывается на основе информации о сданных домах).
    • Среднюю стоимость квадратного метра.
    • Актуальные фотографии о ходе строительства и всю документацию.
    • Перенос плановых сроков строительства.

    Также в Едином реестре проблемных объектов можно проверить, не относится ли дом к таковым.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры

    Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Это было сделано, чтобы обезопасить финансовые вложения людей и сократить риск появления новых обманутых дольщиков. Однако на эскроу перешли не все — те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%, продолжили работать по старым правилам.

    В проектах, возводимых с участием эскроу, застройщики просто не могут потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом. Коме того, такие девелоперы проходят банковский фильтр. Поэтому покупка через эскроу гарантирует, что деньги не пропадут.

    Сигнал, что с застройщиком может быть что-то не то, — отсутствие документации в свободном доступе. Речь идет о проектной декларации, разрешении на строительство, учредительных документах, договоре страхования и др.

    Второй момент — пустой сайт. По закону застройщик не обязан размещать информацию о ходе строительства на своем сайте. Однако отсутствие свежих фото со стройплощадки или один и тот же ракурс дома в течение долгого времени могут говорить о том, что со стройкой не все в порядке. Застройщик, заинтересованный в том, чтобы его клиенты были спокойны, устанавливает камеры на площадке и дает возможность будущим владельцам квартир следить за стройкой.

    Чем больше достоверной информации дает застройщик — тем больше уверенности въехать в новый дом вовремя. В Академическом можно не только в живом режиме смотреть за ходом строительства с помощью установленных камер, но и погулять по кварталу Eleven (объект строится с использованием эскроу-счета), не выходя из дома. Для будущих жителей застройщик сделал 3D-тур, где все прорисовано согласно проектной документации. Отправиться в тур можно, просто перейдя по ссылке или через QR-код. После первого же открытия тура и прохождения по всем точкам дальше «гулять» по нему можно даже без подключения к интернету.

    Как долго ждать заезда

    Даже если строительство идет без задержек, ждать квартиру все равно придется довольно долго — в среднем год или два. И вот вы видите, что ваш дом готов, но ключи не отдают. Все просто — в договоре есть две даты: срок сдачи и срок передачи ключей. Между этими событиями может пройти от трех месяцев до года.

    К сроку сдачи дома застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод. Время дается для того, чтобы устранить возможные недочеты, завершить отделку квартир, если это предусмотрено проектом, благоустроить территорию, заключить соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов и т. д.

    Срок передачи ключей прописывается в договоре, и его застройщик не имеет права менять в одностороннем порядке. Так что внимательно смотрите именно на эту дату в документах.

    4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности

    Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.

    При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.

    Принимаем жилье

    Завершение строительства – большой праздник для всех, кто приобрел в здании жилье. Однако, прежде чем окончательно в него заехать необходимо принять купленную квартиру, подписав акт приемки-передачи. Вот здесь важно наличие договора, в котором описаны основные характеристики жилья, и если они не соответствуют по важным показателям (например, площадь меньше оговоренной, отделка не соответствует), покупатель имеет право предъявить претензии и вообще отказаться от жилья. Последний вариант редко случается, чаще владелец и застройщик договариваются о компенсации.

    Таким образом, приобрести жилье на стадии строительства более выгодно, чем уже готовое. Но при этом важно подстраховаться и оформить все соответствующие документы.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector