Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры на котловане

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства именуемого «котлованом» это выгодная во всех отношения сделка. Что такое этап строительства «котлован» и почему покупать жилье на этом этапе менее затратно интересует многих.

В первую очередь стоит понять что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).

Следующий этап – это строительно-монтажный. Когда возводятся этажи. Далее подключение коммуникаций. И заключительный этап – отделка жилых помещений. Монолитно-кирпичные дома в среднем строятся около двух-трех лет, а панельные, примерно год.

Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 30-40% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.

И на каждой последующей ступени строительства эта скидка сводится к нулю.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Для чего Вам жилплощадь в новостройке?

Нельзя бездумно вкладывать деньги, тем более большие деньги. Если Вы слышите о том, что где-то новостройка стоит 1,2 млн., не стоит кидаться на дешевизну, это может быть такая «дыра», в которой Вам и самим жить не захочется, и продать не будет возможности.

Чаще всего люди покупают новостройку, преследуя сразу несколько целей:

1. Буду жить сам.

2. Можно быстро продать квартиру и «навариться».

3. Можно выгодно сдать в аренду.

В любом случае, а особенно в двух последних, нужно чтобы квартира, кроме проживания, удовлетворяла жильцов и транспортной доступностью, и инфраструктурой, и окружением, иначе ни о какой аренде или продаже недвижимости не может быть и речи, разве что за бесценок.

К примеру, транспортная доступность новостроек в Раменском значительно выше, чем у таких же новостроек Люберецкого района. А будущий жилой район, который активно строится на Люберецких полях, куда десятилетиями сливалась московская канализация, и имеются два мусоросжигательных завода, вряд ли привлечёт сюда покупателей с большими деньгами. Как отмечают экологи, этот микрорайон рискует превратиться в ядовитое московское гетто для бедных.

Поэтому, если Вы собираетесь купить квартиру на стадии котлована в Москве в Москве, то в первую очередь ищите район, ведь здесь Вам предстоит жить.

Квартиры на котловане

Его заключают с застройщиком. В 2021 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?

  • Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта.

Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья.

  • Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
  • Читать еще:  Кадастровый номер квартиры пример

    Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?

    Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?

    Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?

    Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

    — Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости.

    Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

    Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.

    Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

    Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

    Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

    Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

    Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
    Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

    • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
    • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
    • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

    Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

    Спрос решает

    Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

    «За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

    Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

    По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

    Читать еще:  Инвентаризационная оценка недвижимости

    Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

    «Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

    Новостройки Москвы на стадии котлована

    Строительная компания Бест-Строй (Москва) активно участвует в жилищном строительстве в Москве и Подмосковье, выполняя земляные работы в новостройках на стадии котлована.

    Последние новости по новостройкам

    ЖК «LIFE-Кутузовский»

    В период с апреля 2017 года и по сей день (на февраль 2018 года) проводится разработка котлована и забивка свай для фундаментов корпусов 1-й и 2-й очереди ЖК «LIFE-Кутузовский» в Москве, что в престижном районе столицы, рядом с Можайским шоссе, по ул. Гжатской. Жилой квартал бизнес-класса: подобающий комфорт, планировки, окружение, рядом долина реки Сетунь, лесопарк, удобные транспортные коммуникации. Строительный гигант «Крост» ведёт здесь строительство целого микрорайона из 11 многоэтажных жилых корпусов. Причём одновременно на разных стадиях возведения находятся сразу несколько жилых домов жилого комплекса Лайф-Кутузовский. На строительной площадке копровая сваебойная установка со штанговым дизель-молотом на базе машины РДК-250 со шнеком и приводом для лидерного бурения. Видны первые забитые сваи, вырисовывается сетка свайного поля для фундамента первого корпуса.

    Корпус 6 ЖК «Новая Звезда»

    В период с августа по сентябрь 2017 года проводилась разработка котлована и забивка свай для фундамента шестого корпуса ЖК «Новая Звезда» в Москве. Адрес объекта: г. Москва, поселение Сосенское, в районе пос. Газопровод. На строительной площадке сваебойная копровая установка со штанговым дизель-молотом на базе машины Casagrande C-40 и подъёмный кран РДК-250. Видны первые забитые сваи, пять пробных свай, на которых будут проводится полевые испытания. Временный склад железобетонных свай, с которого копровая установка своей вспомогательной лебёдкой подтаскивает сваи для последующего погружения в грунт согласно сетке свайного поля.

    ЖК «Фестиваль Парк»

    В мае 2017 года начаты работы по изготовлению свай CFA диаметром 600 мм для фундамента 28-го корпуса ЖК «Фестиваль Парк» в Москве. Адрес будущего жилого комплекса: г. Москва, р-н Левобережный, мкр. 2, уч. 2Е, корпус 8. Бурение и изготовление свай полым шнеком выполняет роторная буровая установка Soilmec R625.

    ЖК «Томилино»

    В июле 2017 года начаты работы по устройству свайного основания жилого дома №11 ЖК «Томилино» в Люберецком районе Московской области.

    ЖК «Весна»

    В июне 2017 года ООО БЕСТ-СТРОЙ проведен первый этап забивки свай на котлованах новостройки: четырёх 17-ти этажных односекционных жилых домов и 17-ти этажного 2-х секционного жилого дома. Адрес будущего жилого комплекса «Весна»: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Студенческий проезд (квартал 13А).

    ЖК «Квартал 38»

    В июне 2017 года завершено устройство котлованов и свайных фундаментов жилого комплекса «Квартал 38» в районе Обручевское (ЮЗАО). Корпуса №1 и №2 новостройки — монолитные многоквартирные жилые дома, состоящие из 3-х секций в 17 этажей (корпус №1) и 20 этажей (корпус №2).

    Планировка домов включает одно-, двух-, трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Из подземной двухуровневой парковки можно подняться на лифте прямо до своего этажа.

    Компания Бест-Строй провела согласно проекту работы по устройству шпунтового ограждения котлована из труб 530х7 мм длиной до 19 метров и устройству свайного поля для фундаментов методом статического вдавливания с предварительным лидерным бурением.

    Используемое оборудование: сваевдавливающие установки СВУ-В6, буровая установка Enteco E-400.

    Сроки проведения работ: декабрь 2016 — июнь 2017 года.

    Башня «Гамбург» МФК «Водный»

    В мае 2017 года строительная компания Бест-Строй завершила устройство фундамента для башни «Гамбург» МФК «Водный» в Москве, Головинский район (САО) в 5 минутах ходьбы от станции метро Водный стадион.

    Новый корпус «Гамбург» является продолжением многофункционального комплекса «Водный». В новостройке предлагаются оптимальные планировки квартир площадью от 26,6 до 60,2 квадратов.

    Выполнена разработка котлована с креплением стен шпунтовым ограждением. Фундамент устроен на буронабивных сваях диаметром 1000 мм. Бурение свай проводилось под защитой обсадных труб.

    Читать еще:  Компенсация за съемное жилье

    Используемое оборудование: буровые установки BAUER BG-28, BAUER BG-36, бетононасосный узел S.A.I.C.I-750, подъёмный кран Casagrande, экскаватор Hitachi Zaxis 300, самосвалы.

    Сроки проведения работ: октябрь 2016 — май 2017 года.

    Жилой комплекс «Одинцово-1» в Подмосковье

    С марта 2017 года по настоящее время проводятся земляные работы в новостройке на этапе котлована по корпусам 1.8. 1.9,1.10. Жилая застройка с объектами социальной, коммерческой и инженерной инфраструктуры.

    Жилой комплекс «Одинцово-1» возводится на территории бывшего военного городка №315, городского поселения Одинцово, Одинцовского муниципального района, Московской области, ул. Ракетчиков.

    Компания Бест-Строй выполняет лидерное бурение скважин под железобетонные сваи сечением 35х35 см длинной до 24 м. Объем: 31 600 п.м. Используемое оборудование: Копровая установка с навесным буровым оборудованием РДК-25.

    Для ЖК «Одинцово-1» компания Бест-Строй уже выполняла забивку свай для фундаментов корпусов 1.12., 1.13., 1.14. 1.15. и 1.16. в 2016 году.

    Аренда дает небольшую доходность

    Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание. И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок. В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.

    Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии. Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.

    Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.

    Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов. Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.

    На площади 18,75 га будет построено 5 жилых домов переменной этажности (8–15 этажей) и собственные объекты инфраструктуры: отдельно стоящая уникальная спортивная общеобразовательная школа «Центр спорта и образования «Самбо-70», три детских сада.

    Стоит ли купить квартиру на стадии котлована?

    Купить или не купить квартиру на стадии котлована? Вопрос, в целом, не нов. Но мы вновь попытаемся с ним разобраться. Итак, поговорим о начальной стадии строительства. Суть такой покупке заключается в очевидной выгоде: преждевременное приобретение жилой площади поможет сэкономить до 35 процентов от финальной стоимости недвижимости.

    Помимо прочего, первый покупатель получает возможность выбирать себе жилье с самыми оптимальными характеристиками. По этой причине недвижимость с отличными видами и с удачной планировкой пользуется огромным спросом и разбирается в первую очередь.

    Однако проблема заключается в том, что новоиспеченный собственник может оценивать качество будущего жилья исключительно по презентационным материалам и по тем проектам, которыми ранее занимался застройщик. Кроме того, следует учесть тот факт, в течение полугода строительная площадка может вам казаться заброшенным пустырем без видимого развития. Хотя это может быть ложным зрелищем, так как в это время осуществляются важнейшие глубинные мероприятия.

    Наконец, владельцы квартир на первичном рынке рискую еще и тем, что всегда существует вероятность того, что застройщик может заморозить по какой-либо причине проект. В такой ситуации начало строительных работ и ввод недвижимости в эксплуатацию, соответственно, могут быть перенесены на неопределенный срок. По этой причине, как утверждает статистка, купить квартиру на стадии котлована стремятся не более 20 процентов потенциальных покупателей.

    Проверка застройщика

    Если вы хотите купить квартиру в новостройке от застройщика и не хотите наткнуться на мошенническую схему, воспользуйтесь следующими рекомендациями:

    • договор о покупке должен содержать в себе всю необходимую информацию;
    • слишком низкий процент рассрочки также должен вас насторожить;
    • соберите информацию о застройщике, включая данные о его репутации.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector