Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира в ренту

Пожизненная рента квартиры — что это?

Последние изменения: Январь 2021

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для многих. Одним из способов стать владельцем квадратных метров является заключение договора ренты с пожилыми людьми. Пожизненная рента квартиры что это: тяжелые финансовые обязательства на долгие годы или возможность стать собственником жилья без существенных денежных затрат? Заранее ответить на этот вопрос сложно. Но в большинстве случаев такой способ выгоден для обоих участников сделки. При этом стороны договора не обязательно должны быть связаны родственными узами – главное, чтобы у них было взаимное доверие друг к другу и готовность честно исполнить взятые на себя обязательства.

Виды договора

Гражданское законодательство выделяет 3 вида документа, а именно:

  • договор пожизненной ренты;
  • договор постоянной ренты (выплачивается в бессрочный период);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента

Такой вид договора подразумевает, что обязательство о финансовом содержании кредитора ложится на должника на неопределённый срок (т. е. бессрочно), а перечисление выплат должно осуществляться с постоянной периодичностью.

Подобный рентный доход гражданин может передать или получить по наследству, а также обрести через переуступку прав требования. Вся ответственность за нанесение повреждений и ущерба жилому помещению лежит на должнике, однако он вправе обратиться в судебную инстанцию за снижением размера выплаты кредитору или прекращения договора ренты.

Пожизненная рента

Документ оформляется при условии, что финансовая поддержка от плательщика будет поступать кредитору до момента гибели выгодополучателя или другого гражданина, указанного в тексте договора.

Законодательство не запрещает включать в список получателей ренты нескольких лиц. Отличием от постоянной ренты является тот факт, что какое-либо повреждение отчуждённой квартиры не становится причиной прекращения обязательств должника.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Данный вид сделки заключается в Российской Федерации наиболее часто по сравнению с другими, особенно между родственниками. По данному документу квартира, принадлежащая кредитору, отдаётся в собственность другого человека при условии, что вторая сторона обязуется пожизненно содержать на иждивении бывшего владельца жилья или указанное в тексте документа иное лицо.

Как оформить договор пожизненной ренты

К оформлению договора содержания с иждивением необходимо подойти со всей серьезностью. Правильное составление документа позволит минимизировать возможные риски и конфликты между сторонами.

Какие пункты необходимо прописать в документе, чтобы передать квартиру по договору пожизненного содержания?

  1. Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения и место проживания.
  2. Предмет договора: подробная характеристика передаваемого объекта недвижимости, его адрес, площадь,цели использования, техническая документация, реквизиты свидетельства о праве собственности на квартиру, наличие на нее арестов/обременений/ограничений, цена недвижимости.
  3. Объем и состав содержания с иждивением, порядок его предоставления. Здесь прописывается полный спектр оказываемых услуг: обеспечение получателя медицинской помощью, оплата услуг сиделок, коммунальных платежей, объем ритуальных услуг и пр. В разделе может быть указана предельная сумма затрат по каждому параметру и общая сумма ежемесячного содержания.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Порядок выкупа содержания: условия, выкупная цена, способ ее возврата.
  6. Ответственность сторон.
Читать еще:  Кто должен менять стояк в квартире

Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, на которые он ссылается по тексту.

Нотариальное заверение договора позволит придать документы большую юридическую силу, поэтому стороны обычно не пренебрегают этим пунктом. Нотариус поможет в правильном составлении договора, проверит его на юридическую чистоту и разъяснит сторонам все последствия его подписания.

Сколько стоит нотариальное заверение договора? Стоимость услуг нотариуса привязываетсяк цене передаваемого имущества. Госпошлина уплачивается в размере 1,5% от оценочной стоимости квартиры.

Как себя обезопасить?

При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?

Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.

В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.

Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy

Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.

Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.

Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Варианты расторжения

Даже после долгих лет ухода за пожилым человеком, он может захотеть расторгнуть договор, и, например, отдать недвижимость родственникам. В таком случае у плательщика возникает закономерный вопрос, а можно ли оспорить договор в таком случае? Вообще, законодательство предусматривает 2 варианта расторжения:

  1. нотариально – если обе стороны согласны;
  2. в судебном порядке – если один против.
Читать еще:  Кадастровая стоимость недвижимого имущества

В ходе судебного разбирательства договор и право собственности на недвижимость в отношении плательщика могут быть аннулированы или его могут обязать выплатить выкупную стоимость жилья. Если же на руках у него остались чеки, квитанции, платежные документы о затратах в пользу пожилого человека, то он может представить их в качестве доказательства своей добросовестности в суде. И если это не поможет сохранить право на недвижимость, то хотя бы позволит возместить понесенные затраты.

Плюсы и минусы для получателя ренты

Для получателя ренты несомненными позитивными моментами являются дополнительный доход, позволяющий обеспечить достойную старость, факт нотариального удостоверения договора ренты и его регистрации в Росреестре, а также наличие ограничений права собственности плательщика ренты, право расторгнуть договор при существенном нарушении его плательщиком ренты.

Очевидными минусами будут: риск мошенничества, т.к. пожилые люди наименее социально защищены, риск покушения на жизнь и здоровье получателя ренты, чтобы приблизить момент снятия обременения с квартиры, фидуциарный (связанный с управлением активами) характер самого договора, т.е. получатель ренты по сути вынужден полагаться на добропорядочность юридическую чистоплотность плательщика ренты. Также существуют и моральные риски – потенциальные ссоры с родственниками.

Подводные камни ренты

Да, когда вы просто покупаете квартиру, вы можете въехать в нее сразу после получения права собственности. С рентой все сложнее. Можно на протяжении нескольких лет платить деньги, ухаживать за рентополучателем, но так и не получить жилплощадь даже после его смерти.

Сделки по договору ренты считаются высокорискованными. Бывает, что получатель ренты (владелец квартиры) расторгает договор. Чаще всего такое случается при договоре пожизненного содержания, когда оказываются натуральные услуги. «Каждый человек по-своему оценивает качество предоставляемых услуг, и если он посчитает, например, через год или два, что качество услуг ухудшилось, то он имеет право разорвать с вами договор», — рассказывает Ахметшин.

По словам эксперта в судебно-арбитражной практике и медиации Алексея Иванова, есть даже такое мошенничество, когда старики обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.

Да, наследники «одинокого» владельца квартиры нередко оспаривают договор ренты. «Я сомневаюсь, что наследники будут обрадованы тем фактом, что их наследство, которое они между собой уже давно расписали, внезапно уплывает „какому-то постороннему дяде“. Таким образом, вариант, в котором вы в конечном итоге и без квартиры, и без денег, вполне возможен», — предупреждает Толмачев.

«Что касается выгоды получения квартиры по договору ренты. Здесь в силу характера самой сделки все настолько индивидуально, что никакие усредненные расчеты не дадут ровным счетом ничего. В случае пожизненной ренты, установленной на период жизни гражданина, ну кто знает, может быть, баба Глаша еще всех переживет? Не стоит также забывать, что в состав наследства плательщика ренты включается обязанность по выплате ренты. То есть, может быть, бабе Глаше после вас будут должны платить ваши дети», — добавляет эксперт.

Читать еще:  Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Подводные камни

Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:

  1. Обязанность по уплате коммунальных услуг переходит к плательщику. Если у прежнего собственника имелись льготы, теперь они не будут действовать, и платить придется в полном объеме.
  2. Перечисление средств лучше производить на банковский счет. Выписка по нему будет веским доказательством порядочности рентодателя в суде, если продавец подаст иск о невыполнении плательщиком своих обязанностей.
  3. Перед заключением договора стоит убедиться в дееспособности собственника. Ведь после его смерти вполне могут обнаружиться наследники, которые будут уверять суд в том, что престарелый человек не отвечал за свои действия, соглашаясь на пожизненную ренту. По этой же причине обязательно заключайте договор у опытного нотариуса.
  4. По истечении определенного периода (месяц, квартал или год) желательно брать у рентополучателя расписку об отсутствии претензий. Никто не отменял человеческий фактор, и многие пожилые люди умудряются за свою жизнь «поменять» двух-трех плательщиков, так и не оставив никому из них квартиру.

Нужно ли платить налог по сделке?

Договор пожизненной ренты, по сути, является договором возмездным и деньги, которые получает пожилой человек, являются его постоянным доходом. Вот почему они облагаются налогами по всем правилам.

В данном случае нужно рассмотреть три вида доходов получателя ренты, чтобы разобраться с тонкостями налогообложения.

  1. Рентные выплаты. Это основные доходы получатели, ради которых и заключается договор. Рентные выплаты облагаются налогом в полном объеме и на общих основаниях.
  2. Сумма, которую получает пожилой человек при досрочном выкупе недвижимости. Эта сумма также облагается налогом на общих основаниях.
  3. Единовременная выплата. Иногда при заключении договора, в нем есть пункт, по которому одна сторона должна разово выплатить второй стороне определенную сумму денег.

В данном случае сумма единовременной выплаты включается в годовой доход налогоплательщика. Датой получения средств считается день, когда деньги поступили на счет получателя или когда он получил деньги наличными.

Все перечисленные выше виды выплат облагаются стандартным НДФЛ в размере 13%. Получатель ренты должен самостоятельно заполнять налоговую декларацию в установленные сроки и предъявлять ее по месту регистрации.

Разумеется, очень часто пожилым людям крайне сложно разобраться с заполнением такой декларации. В этой ситуации закон допускает назначение для заполнения декларации доверенного лица (таким лицом может стать, например, плательщик ренты или любой другой человек).

Что же касается самого плательщика ренты, то он освобожден от каких либо налоговых обязательств в данном случае. Более того, он имеет право на налоговый вычет, связанный с расходами на приобретение недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector