Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира с пожизненным проживанием

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.

Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:

  1. При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
  2. Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
  3. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется. Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием. Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Регистрируется ограничение в Росреестре

С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно. Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.

Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?

По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:

  1. Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
  2. Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.

В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.

Кaк зaключить дoгoвop peнты

Oфopмить дoгoвop peнты. Дoгoвop peнты oбязaтeльнo зaвepить y нoтapиyca пo мecтy нaxoждeния квapтиpы. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa и ycлoвия eгo индeкcaции.

Ecли coceдки зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy c пoжизнeнным coдepжaниeм, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe пepeчeнь paбoт и ycлyг, кoтopыe Ляйcaн oбязaнa oкaзывaть пpecтapeлoй coceдкe. Coceдки дoбpoвoльнo oпpeдeляют paзмep coдepжaния, и нoтapиyc внocит cyммы в дoгoвop. Пpичeм нижняя гpaницa coдepжaния oпpeдeлeнa зaкoнoм и нe мoжeт быть мeньшe двyx paзмepoв пpoжитoчнoгo минимyмa. Нaпpимep, вo 2 квapтaлe 2019 гoдa пpoжитoчный минимyм для пeнcиoнepoв в Taтapcтaнe cocтaвлял 7742 ₽/мec., знaчит, нa coдepжaниe Mapии Гpигopьeвны Ляйcaн eжeмecячнo тpaтит нe мeньшe 15 484 ₽.

Пpимep oбязaннocтeй плaтeльщикa peнты, пpoпиcaнныx в дoгoвope

3apeгиcтpиpoвaть cдeлкy. Bмecтe c дoгoвopoм peнты oфopмляют Пepeдaтoчный aкт. Coceдки пoдпиcывaют дoкyмeнты и в тeчeниe 10 днeй peгиcтpиpyют cдeлкy. Ecли квapтиpa пepexoдит Ляйcaн нa ycлoвияx eжeмecячныx выплaт, пpимeняют пpaвилa кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли дoгoвop c иждивeниeм – пpaвилa o дapeнии.

Ляйcaн xoть и cтaнoвитcя coбcтвeнницeй квapтиpы, любыe cдeлки c нeдвижимocтью мoжeт coвepшaть c coглacия пeнcиoнepки. Oбpeмeнeниe c квapтиpы cнимyт пocлe cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy нoвoмy влaдeльцy, pacтopгнyть дoгoвop peнты мoжнo тoлькo чepeз cyд. Ocнoвaния, пo кoтopым мoжнo pacтopгнyть дoгoвop:

  • Плaтeльщик peнты нapyшaeт oбязaтeльcтвa: нe выплaчивaeт или нe пoлнocтью выплaчивaeт peнтy, нe выпoлняeт ycлoвия coдepжaния.
  • Дoгoвop peнты зaключeн пo пpинyждeнию.
  • Плaтeльщик peнты oбъявлeн бaнкpoтoм.
  • Cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa peнты нe oпpeдeлeны или pacплывчaтo cфopмyлиpoвaны – cyд пpизнaeт дoгoвop нeзaключeнным.
Читать еще:  Договор аренды торгового оборудования образец

Документы для оформления дарственной

Для заключения договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя потребуется следующий пакет документов:

  • удостоверения личности обеих сторон, заключающих договор;
  • составленный договор в трех экземплярах;
  • если интересы сторон представляет доверенное лицо, предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • документ из БТИ, содержащий сведения об оценочной стоимости передаваемого объекта недвижимости;
  • выписка из домовой книги или справка о том, сколько человек проживает на территории квартиры (количество зарегистрированных лиц);
  • кадастровый паспорт на жилплощадь;
  • письменные согласия долевых владельцев, заверенные нотариально (если имеются таковые лица);
  • свидетельство о праве собственности на передаваемую квартиру, а также документ об оплате госпошлины по причине регистрации и заявления от обеих сторон.

Когда квартира считается частью совметно нажитого имущества супругов, дополнительно потребуется письменное согласие супруга на осуществление сделки.

Итак, кто может иметь право бессрочного пользования квартирой?

1. Лица, не участвовавшие в приватизации квартиры, но имевшие на это право

Право бессрочного проживания в квартире сохраняется за указанными лицами при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения они имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом их право пользования сохранится независимо от основания перехода права собственности к новому собственнику квартиры (будь то купля-продажа, мена, дарение, рента или наследование).

И даже тот факт, что такое лицо ранее приватизировало иную квартиру и является её собственником, не будет препятствием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой, в которой он зарегистрирован (пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В вышеуказанной статье закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет исключительно о бывших членах семьи, тем не менее в судебной практике в результате расширительного толкования она применяется ко всем членам семьи нанимателя, которые проживали в квартире (или сохраняли такое право) на момент приватизации и дали согласие на её осуществление без их участия (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3). Если вы услышите фразу «отказник от приватизации», то знайте, что имеются в виду именно эти лица.

Однако в некоторых случаях право на участие в приватизации сохраняется и за лицами, не зарегистрированными в квартире на момент приватизации, которые не давали согласия на приватизацию (не отказывались от участия в приватизации). Например, если гражданин решением суда был признан безвестно отсутствующим и снят с регистрационного учета по адресу квартиры, а потому не принимал участия в приватизации, право бессрочного проживания за ним всё равно сохранится (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2017 по делу N 33-12960/2017).

Точно так же сохраняется право бессрочного проживания и за лицом, осужденным к лишению свободы и снятым с регистрационного учета до приватизации квартиры, но не ранее 23.06.1995 (даты принятия Постановления Конституционного суда РФ N 8-П, которым даны соответствующие разъяснения).

2. Лица, включенные в ордер на предоставление квартиры в жилищно-строительном кооперативе

В соответствии с ранее действовавшим законодательством члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли право пользования жилым помещением в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.

Несмотря на то, что прямого указания в законе на сохранение за указанными лицами бессрочного права проживания не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2; Определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).

Читать еще:  Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой

3.Лица, которым такое право предоставлено на основании завещательного отказа.

Завещательный отказ — это обязанность, которую может возложить завещатель на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства. Лицо, в пользу которого такая обязанность установлена, является отказополучателем. Отказополучатель вправе требовать исполнения этой обязанности.

Так, завещатель вправе возложить на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица или на иной срок. При последующем переходе права собственности на указанное помещение к другому лицу право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (статья 1137 Гражданского кодекса РФ).

Завещательный отказ может быть установлен в завещании или в наследственном договоре — договоре между наследодателем и наследниками, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти (статья 1140.1 Гражданского кодекса РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лица, которым такое право предоставлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать предоставление пожизненного права пользования квартирой. В этом случае права получателя ренты на проживание в квартире приравнивается к правам отказополучателя, то есть он получает право пожизненного проживания, если договором не предусмотрено иное (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

5. Лица, которым такое право предоставлено на основании иного договора или обязательства

В нашей практике встречались договоры купли-продажи и даже договоры дарения с условием о сохранении права пожизненного проживания в квартире определенных лиц. Несмотря на то, что договор дарения не может предусматривать обязанности для одаряемого (а сохранение права пожизненного проживания — это, по сути, обязанность одаряемого не препятствовать праву дарителя пользоваться квартирой), суды правомерно указывают на то, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), и квалифицируют такой договор дарения как смешанный договор.

Более того, право пожизненного проживания может возникнуть из письменного обязательства (заявления) о том, что лицо сохраняет право пожизненной регистрации в квартире. Так, в одном из судебных дел одаряемым было дано обязательство, оформленное у нотариуса в виде заявления, которым дарителю было предоставлено право пожизненной регистрации в квартире. При этом в самом договоре дарения ни о каких правах дарителя на пожизненное проживание не упоминалось. Несмотря на то, что право собственности на квартиру перешло впоследствии к другому лицу (одаряемым был заключен ещё один договор дарения), а сделанное одаряемым заявление было им отменено, суд встал на сторону дарителя и сохранил за ним пожизненное право проживать в квартире (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Марина Клепко Партнёр ЮК “Неделько и партнёры”

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Когда запрещена дарственная с пожизненным проживанием

В ГК РФ есть ряд случаев, когда любое дарение квартиры, том числе с пожизненным содержанием, будет полностью запрещено или практически невозможно:

  • если квартира находится в совместной собственности мужа и жены, а второй супруг возражает против дарения (обойти это ограничение можно, если выделить доли в квартире на каждого из супругов);
  • если квартирой владеет ребенок, так как безвозмездное отчуждение имущества детей полностью запрещено законом (ребенок может быть одаряемым без ограничений);
  • если недвижимость находится под залогом, арестом или иным обременением (в ряде случаев можно получить согласие залогодержателя для заключения договора);
  • если одаряемое лицо не дало согласие на принятие подарка.
Читать еще:  Жильцы не платят за съемную квартиру

Также запрещено требовать оформление дарственной под угрозой или с применением физической силы, с давлением, обманом. Если такие противоправные действия будут выявлены после совершения сделки, договор признают недействительным через суд. При этом виновные лица могут привлекаться к уголовной ответственности.

Формы и особенности пожизненной ренты

Пожизненная рента обычно привязана к жизни получателя помощи, однако она может устанавливаться и в отношении другого человека. Более того, недвижимость в полноправную собственность плательщика может переходить и после смерти нескольких людей ( п. 2 ст. 596 ГК РФ ). В этом случае доля в квартире, доме или ином имуществе умершего человека сначала переходит в собственность второго получателя ренты. И только после его смерти недвижимость целиком становится собственностью плательщика.

Договор ренты с пожизненным содержанием имеет несколько форм, от выбора которых будут зависеть важные моменты поддержки получателя:

  • без иждивения – не предполагает необходимости полного содержания и ухода за пожилым человеком, совместного с ним проживания, помощь может ограничиваться финансовой поддержкой;
  • с иждивением – предполагает, что плательщик должен обеспечивать все нужды получателя, в том числе необходимость в жилье, пище, медицинской помощи, уходе.

Степень поддержки – не единственное, что различает эти формы пожизненной ренты. У них есть немало и других важных нюансов.

Чаще всего пожилые люди прибегают к пожизненной ренте с иждивением, если имеют серьезные проблемы со здоровьем, требующие постоянного ухода. Причиной подписания такого формата договора может стать тоска и одиночество – пенсионер хочет ощущать себя частью семьи, быть нужным и любимым.

Зачем продавцы скрывают жильцов при продаже

Искушение скрыть проживание кого-либо в жилище зачастую появляется по той причине, что это не так уж сложно сделать на момент совершения продажи. Впрочем, утаивание грозит продавцу негативными результатами. Ведь со временем, когда другой хозяин жилого помещения рано или поздно узнает обо всем, он, вероятно, направится в суд. А суды, по общему правилу, встают на сторону покупателя. Иногда случается и так, что осуществляющий продажу жилья хозяин даже не знает о кандидатах на постоянное проживание в его жилье.

Можно ли подарить обремененное жилье

Это зависит от вида такого обременения. Например, квартира с правом проживания или под арендой может быть подарена без каких-либо проблем и согласий со стороны третьих лиц. Жилье, обремененное ипотекой, продается лишь с согласия ипотекодержателя. При его отсутствии банк оспорит сделку, признает ее недействительной и вернет в собственность дарителя-должника.

Важно! Дарение арестованной квартиры невозможно до момента, пока такие аресты не будут сняты.

Этапы заключения договора

Если стороны достигли договоренности по заключению договора, они обязаны составить соглашение, в которой будут учтены все нюансы. Это первый этап дарения квартиры с правом пожизненного проживания в ней. Далее, собираются необходимые документы. Их перечень довольно внушительный.

Условно документы делят на два вида:

  • личные, которые касаются вопросов идентификации сторон в правоотношении;
  • технические (правоустанавливающие, дающие информацию по характеристике жилого помещения).

Вместе с комплектом бумаг стороны отправляются регистрировать переход права собственности. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. От их имени пишется совместное заявление на процедуру регистрации. На бумаге одаряемый должен подчеркнуть факт согласия на принятие подарка.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector