Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира с последующим выкупом что это

Аренда с последующим выкупом

Юлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

○ Преимущества и недостатки.

Данный вид сделки имеет как плюсы, так и минусы. Преимущества аренды с последующим выкупом:

  • Для арендодателя:
    • Продает недвижимость по цене выше средней рыночной.
    • Право собственности переходит к покупателю только после полной оплаты стоимости.
  • Для арендатора:
    • Возможность проживать на жилплощади до ее приобретения.
    • Избавление от необходимости оформлять ипотечный кредит с выплатой процентов.
    • Право отказаться от выкупа на любом этапе выплаты стоимости.
Читать еще:  Как нагадить соседу по квартире

Вместе с тем заключение подобной сделки предполагает определенные недостатки:

  • Для продавца:
    • Риск упустить выгоду, если за время выкупа недвижимость увеличится в стоимости.
    • Возможность использования жилплощади не по целевому назначению.
  • Для покупателя:
    • В период аренды недвижимость будет являться собственностью арендодателя, который может совершать с ней любые операции.
    • Риск расторжения договора другой стороной в любой момент с отказом возврата денег.
    • Смерть собственника до выплаты всей стоимости недвижимости – в этом случае придется оформлять новый договор с наследниками, что не гарантирует таких же выгодных условий.
    • Возможность для хозяина оставить квартиру в залог для получения кредита.

Таким образом, вместе с преимуществами, договор аренды с последующим выкупом наряду предполагает серьезные риски. Именно поэтому нужно действовать максимально осторожно при заключении сделки.

Правила оформления перехода прав собственности

Как уже говорилось выше, права собственности переходят от старого владельца к новому сразу после окончания срока аренды квартиры, прописанного в договоре. С этого момента покупатель становится полноправным хозяином имущества и ему необходимо зарегистрировать в государственных органах права собственности на жилое помещение.

Если покупатель выплатил всю сумму раньше указанного срока, то в момент внесения последнего платежа он становится единственным собственником жилплощади и получает на руки все документы на квартиру от бывшего владельца.

Процедура регистрации начинается с того, что собственнику надо обратиться в жилищную инспекцию с договором об аренде недвижимости с правом последующего выкупа. Он имеет такую же юридическую силу, как и договор купли-продажи. Кроме этого владельцу нужно представить свой паспорт и все документы на квартиру.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Нужна ли регистрация договора аренды с последующим выкупом?

Не каждый покупатель знает, что подобный договор не должен обязательно проходить государственную регистрацию (см. Зачем нужна регистрация договора аренды).

Необходимо разграничивать понятия о коммерческом найме и аренде жилья, которые зачастую путают друг с другом. При аренде жилья одна из сторон сделки представлена юридическим лицом. Коммерческий найм – разновидность аренды, где сторонами сделки являются физические лица. Срок действия договора никак не влияет на необходимость его государственной регистрации. При этом право собственности должно быть зарегистрировано в государственных органах.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

  • Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
  • Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
  • Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
  • Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.
Читать еще:  Договор аренды на год надо ли регистрировать

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

  • Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
  • Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Оценка стоимости и переплата при аренде квартиры с выкупом

Цены на недвижимость со временем меняются, что приводит к увеличению платежа для покупателя-арендатора. Чтобы избежать в дальнейшем проблем и разногласий, рекомендуется предусмотреть в договоре один из следующих моментов по усмотрению сторон:

  • стабильность суммы не зависимо от изменений цен на рынке недвижимости без перерасчета арендных платежей;
  • индексация суммы к выплате в соответствии с инфляцией;
  • перечисление выплат в твердой валюте.

В тексте договора необходимо прописать оценочную стоимость квартиры, которая останется неизменной, или формулу корректировки выплат и перерасчетов. Это позволит избежать споров между сторонами в будущем.

Для оценки стоимости квартиры рекомендуется воспользоваться услугами профессионального оценщика. Специалист осмотрит объект, проанализирует ситуации на рынке и составит независимое заключение с указанием стоимости объекта.

Механизм перечисления выплат аналогичен рассрочке. Ежемесячный платеж рассчитывается так: итоговая стоимость объекта делится на период действия договора в месяцах. Максимальный срок для подобных договоров – 10 лет. Чаще стороны заключают сделку на меньший период, так как никому не хочется продавать квартиру столь длительный период времени.

Чем дольше срок договора, тем больше размер переплаты. Так, например, при стоимости квартиры три млн. рублей приблизительный объем переплаты составит 600 тысяч.

Важные пункты в договоре

Договор аренды квартиры с выкупом составляется в произвольной форме, но в нем обязательно необходимо прописывать ряд требований.

  • В первую очередь следует подробно описать жилье, которое сдается в аренду . Это технические характеристики недвижимости: количество и площадь комнат, наличие коммуникаций, особенности ремонта и общего состояния помещения, а также прочие характеристики, которые позволят идентифицировать квартиру.
  • Особенности и время перехода права собственности . Этот пункт часто вызывает разногласия между арендодателем и потенциальным покупателем: продавец хочет выставить дату получения окончательной суммы арендной платы за жилье, а покупатель желает получить право собственности как можно раньше, еще в момент подписания договора. Но сам факт подписания договора еще не значит, что арендатор получает право собственности на недвижимость.
  • О ценка жилья . Перед заключением договора в обязательном порядке следует провести оценку стоимости жилья, для чего обращаются за помощью эксперта. Аналитик помогает рассчитать стоимость квартиры, учитывая все факторы, которые могут оказывать влияние на ее итоговую стоимость. В итоге цену согласовывают с хозяином недвижимости.
  • Обязательным пунктом для всех типов гражданских договоров является срок реализации имущества . Перспектива может быть краткосрочной (до 2 лет), среднесрочной (до 5 лет) или долгосрочной (5 лет и более). На срок будет влиять заинтересованность жильцов и хозяина в скорейшем завершении сделки. Оплата за аренду квартиры с правом выкупа и сроки погашения долга – еще один важный момент, который стороны должны согласовать между собой.
Читать еще:  Может ли собственник квартиры выписать несовершеннолетнего ребенка

Расчет может проводиться наличкой или безналом, когда деньги переводятся на банковскую карту или депозит продавца недвижимости.

Сроки устанавливаются такие, которые будут полностью удовлетворяют интересы всех участников сделки, т.е. оплата может выполняться частями или ежемесячно жильцы обязуются уплачивать некую фиксированную сумму.

В договор об аренде помещения, которое в скором времени планируется выкупить, также следует вписать порядок использования имеющегося объекта.

Специфика для продавца-арендодателя

На фоне стагнации в индустрии жилищного строительства девелоперам выгодно арендовать построенное жилье потенциальным покупателям. К достоинствам стратегии относят следующие возможности:

  • быстрого заселения нового района, что повысит его привлекательность для реальных покупателей (в том числе и «ипотечников»);
  • увеличения дохода от сбыта площадей, ведь итоговая стоимость выкупаемых квартир будет выше, чем при использовании стандартных методов приобретения;
  • расширения целевой аудитории за счет включения в нее «холодных» клиентов (то есть тех, кто нуждается в покупке, но временно не может себе ее позволить) и покупателей из группы риска.

Главные минусы реализации данной схемы для застройщиков — отложенная прибыль и необходимость затрат на оснащение квартир не только полной отделкой, но и предметами быта: мебелью, сантехникой и другим оборудованием, различными домашними аксессуарами. По сравнению с угрозой банкротства эти нюансы – просто цветочки.

Во вторичном сегменте данный подход чаще всего интересует хозяев по причине чрезмерно длительного срока экспонирования объекта. Например, если речь идет о неликвидном или элитном объекте.

Кроме того, такой способ риелторы посоветуют тем, кто ищет ответа на вопрос как продать квартиру подороже. В отличие от других методов (дорогостоящей предпродажной подготовки, траты времени и денег на масштабную рекламную компанию) схема аренды с выкупом не потребует дополнительных усилий со стороны собственника. Хотя подобные сделки лучше всего проводить через специалиста, ведь риски здесь высоки.

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Данный договор обладает своей спецификой, поэтому, неплохо будет узнать ряд его особенностей:

  • Договор заключается в письменном виде. Устные договоренности не могут быть доказаны, а значит, даже при наличии свидетелей решить какие-либо вопросы без договора не получится;
  • Договор нуждается в заверении нотариуса. Нотариальное заверение данного договора необходимо потому, что в нем идет речь о продаже, а значит, переходе прав собственности на имущество к другому человеку. При этом следует понимать, что стороны не должны составлять договор в присутствие нотариуса, достаточно просто его печати. Если заключать договор самостоятельно, то велик шанс ошибки, но с другой стороны это сэкономит денежные средства;
  • В договоре обязательно должен быть описан вопрос перехода права собственности. Говоря точнее, необходимо указать в какой момент данный переход состоится. Чаще всего переход прав собственности происходит после того, как арендатор, который также является покупателем, выплачивает полную стоимость квартиры по договору. Но стороны имеют право указать и другой вариант;
  • Расторжение договора возможно как мирным путем, так и через суд. Если договор разрывается через суд, то очень важно, чтобы договор был составлен правильно и не имел «пробелов». Чем подробнее будет описан каждый пункт договора, тем больше шанс получить максимально правильное и законное решение.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector