Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира на стадии строительства

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства именуемого «котлованом» это выгодная во всех отношения сделка. Что такое этап строительства «котлован» и почему покупать жилье на этом этапе менее затратно интересует многих.

В первую очередь стоит понять что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).

Следующий этап – это строительно-монтажный. Когда возводятся этажи. Далее подключение коммуникаций. И заключительный этап – отделка жилых помещений. Монолитно-кирпичные дома в среднем строятся около двух-трех лет, а панельные, примерно год.

Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 30-40% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.

И на каждой последующей ступени строительства эта скидка сводится к нулю.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Почему цена квартир в новых домах растет?

Цена жилья в новом доме в ходе строительства может расти.

Основные причины роста цен:

На стоимость жилья влияет расположение дома, этажность, сложность обустройства придомовой территории, транспортная доступность.

Технология возведения — железобетонные дома дешевле монолитно-каркасных зданий.

Надежные фирмы продают квартиры дороже.

Этап строительства — чем ближе сдача объекта, тем выше цена квадратного метра в новостройке.

Повышение цены вызывает инфляция, курсовые колебания, изменение экономической обстановки.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Квартира на стадии строительства

Его заключают с застройщиком. В 2021 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Читать еще:  Какой регион в крыму

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?

  • Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта.

Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья.

  • Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
  • Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?

    Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?

    Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?

    Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

    — Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости.

    Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

    Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.

    Этап котлована и закладки фундамента

    Новостройка на этапе строительства фундамента – самое выгодное и удобное приобретение.

    Плюсы

    • Цена квадратных метров на 20-40% ниже, чем будет у готовой квартиры;
    • Можно выбрать жилье любой понравившейся планировки и на любом этаже;
    • Девелоперы часто предлагают рассрочки;
    • Стройка действительно идет, в чем можно убедиться, приехав на строительную площадку.

    Минусы

    • Предстоит запастись терпением, ведь жилье будет готово минимум через два года. В это время на покупателя ложится двойная финансовая нагрузка: нужно снимать квартиру или платить коммуналку в своем жилье, в то же время выплачивать ипотеку, рассрочку, кредит;
    • Существует высокий риск заморозки проекта;
    • Нет гарантий, что в итоге получишь ожидаемый продукт. На этапе котлована застройщик может вдруг изменить проект или этажность новостройки.

    Покупка квартиры для проживания

    Выбор степени готовности квартиры обусловлен также целями ее приобретения. Если новое жилье необходимо для личного проживания, подойдет любой этап застройки. Все зависит от доступного бюджета, предпочтений и жизненных обстоятельств покупателя.

    Если средства ограничены и есть время на ожидание, то самым выгодным вариантом будет покупка жилья на нулевом цикле. Кстати, наиболее популярные и удобные однокомнатные и двухкомнатные лоты расходятся именно на этом этапе.

    Если квартира нужна срочно, то можно выбрать либо близкий к завершению строительства дом, либо купить уже готовое жилье.

    В любом случае, при покупке квартиры для проживания большое значение имеют дополнительные факторы:

    — расположение жилого комплекса,

    — близость к месту работы или учебы,

    — наличие социальной и торговой инфраструктуры.

    Возможность покупки на нулевом цикле

    В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

    Читать еще:  Кадастровый паспорт недвижимости

    А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

    Новостройки Москвы

    • По умолчанию
    • Цене
    • Дате
    • Метро
    • Кол-ву комнат
    • Общ.S
    • Жил.S
    • Кухне
    • Сроку сдачи
    • Сутки
    • 2 дня
    • 3 дня
    • Неделя
    • 2 недели
    • Месяц
    • 10
    • 20
    • 30

    2 ком. кв; Общ.пл. 53,50 м 2 ; Жил.пл. 27,70 м 2 ; Кухня 11,00 м 2 ; Тип дома Монолитный; Срок сдачи до 4 кв. 2022 года

    3 ком. кв; Общ.пл. 64,98 м 2 ; Жил.пл. 41,07 м 2 ; Кухня 10,18 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2020 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 26,00 м 2 ; Жил.пл. 20,00 м 2 ; Кухня 6,00 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи —

    1 ком. кв; Общ.пл. 25,50 м 2 ; Жил.пл. 12,00 м 2 ; Кухня 4,00 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 38,40 м 2 ; Жил.пл. 15,50 м 2 ; Кухня 15,60 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    3 ком. кв; Общ.пл. 155,00 м 2 ; Жил.пл. 114,60 м 2 ; Кухня 11,90 м 2 ; Тип дома —; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 25,40 м 2 ; Жил.пл. 16,00 м 2 ; Кухня 4,00 м 2 ; Тип дома —; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 43,20 м 2 ; Жил.пл. 16,40 м 2 ; Кухня 13,00 м 2 ; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 35,00 м 2 ; Жил.пл. 17,00 м 2 ; Кухня —; Тип дома Кирп.Монолит; Срок сдачи до 4 кв. 2021 года

    1 ком. кв; Общ.пл. 35,40 м 2 ; Жил.пл. 14,90 м 2 ; Кухня 8,70 м 2 ; Тип дома Монолитный; Срок сдачи до 4 кв. 2022 года

    • Назад
    • 1
    • 2
    • 3
    • 4
    • 5
    • 6
    • 7
    • Вперед

    Москва и Московская область, реклама

    Надёжность застройщика

    Если Вас не привлекает перспектива пополнить ряды обманутых дольщиков, то репутацией застройщика нужно поинтересоваться заранее. Благо сейчас всю информацию можно нарыть в интернете, где приводятся и списки проблемных, и списки лучших новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья.

    Кроме этого, об истинных намерениях застройщика можно догадаться по условиям, которые он предлагает при подписании договора долевого участия (ДДУ). Тут нужно держать ухо востро, а лучше иметь в этот момент при себе надёжную юридическую защиту или опытного риэлтора, посвящённого в «таинства» таких соглашений.

    Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

    Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
    Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

    • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
    • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
    • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

    Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

    Как купить квартиру на стадии котлована и не остаться без жилья. Чек-лист

    Внешний вид — планировка, отделка, оформление пространств рядом с домом — один из ключевых моментов при выборе жилья после определения бюджета покупки, района и инфраструктуры. И если посмотреть вторичное жилье можно в реальности, то при выборе дома на стадии котлована остается надеяться только на застройщика.

    Читать еще:  Квартира под снос что должны предоставить взамен

    Однако если дом еще не сдан или находится только в проекте, всегда есть что посмотреть. Визуализировать образ будущего жилья помогают рендеры, схемы планировки, шоурумы (демонстрационные комнаты). Технологии позволяют двигаться дальше и устраивать онлайн-туры по районам. По закону застройщики должны отправлять информацию на портал «Наш.дом.рф», но не обязаны отчитываться перед покупателями, как идет процесс. Хотя такая демонстрация — одно из подтверждений для будущих жильцов, что стройку не заморозят.

    Эту публикацию мы подготовили совместно с АО Специализированный застройщик «РСГ-Академическое».

    Как проверить дом

    Согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан публиковать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (портал «Наш.дом.рф»). С помощью сервиса проверки новостроек вы можете посмотреть:

    • Сроки ввода дома в эксплуатацию.
    • Соблюдение сроков ввода застройщиком (рассчитывается на основе информации о сданных домах).
    • Среднюю стоимость квадратного метра.
    • Актуальные фотографии о ходе строительства и всю документацию.
    • Перенос плановых сроков строительства.

    Также в Едином реестре проблемных объектов можно проверить, не относится ли дом к таковым.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры

    Летом 2019 года российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Это было сделано, чтобы обезопасить финансовые вложения людей и сократить риск появления новых обманутых дольщиков. Однако на эскроу перешли не все — те, у кого на тот момент степень готовности объектов превышала 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%, продолжили работать по старым правилам.

    В проектах, возводимых с участием эскроу, застройщики просто не могут потратить деньги дольщиков, пока не сдадут дом. Коме того, такие девелоперы проходят банковский фильтр. Поэтому покупка через эскроу гарантирует, что деньги не пропадут.

    Сигнал, что с застройщиком может быть что-то не то, — отсутствие документации в свободном доступе. Речь идет о проектной декларации, разрешении на строительство, учредительных документах, договоре страхования и др.

    Второй момент — пустой сайт. По закону застройщик не обязан размещать информацию о ходе строительства на своем сайте. Однако отсутствие свежих фото со стройплощадки или один и тот же ракурс дома в течение долгого времени могут говорить о том, что со стройкой не все в порядке. Застройщик, заинтересованный в том, чтобы его клиенты были спокойны, устанавливает камеры на площадке и дает возможность будущим владельцам квартир следить за стройкой.

    Чем больше достоверной информации дает застройщик — тем больше уверенности въехать в новый дом вовремя. В Академическом можно не только в живом режиме смотреть за ходом строительства с помощью установленных камер, но и погулять по кварталу Eleven (объект строится с использованием эскроу-счета), не выходя из дома. Для будущих жителей застройщик сделал 3D-тур, где все прорисовано согласно проектной документации. Отправиться в тур можно, просто перейдя по ссылке или через QR-код. После первого же открытия тура и прохождения по всем точкам дальше «гулять» по нему можно даже без подключения к интернету.

    Как долго ждать заезда

    Даже если строительство идет без задержек, ждать квартиру все равно придется довольно долго — в среднем год или два. И вот вы видите, что ваш дом готов, но ключи не отдают. Все просто — в договоре есть две даты: срок сдачи и срок передачи ключей. Между этими событиями может пройти от трех месяцев до года.

    К сроку сдачи дома застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод. Время дается для того, чтобы устранить возможные недочеты, завершить отделку квартир, если это предусмотрено проектом, благоустроить территорию, заключить соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов и т. д.

    Срок передачи ключей прописывается в договоре, и его застройщик не имеет права менять в одностороннем порядке. Так что внимательно смотрите именно на эту дату в документах.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector