Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто считает кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.


Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость

Как провести независимую оценку стоимость жилья? Кому имеет смысл это делать? И как выбрать эксперта, которому можно доверить эту процедуру.

Причина того, что в этом году многие граждане не согласны со стоимостью, в которую была оценена их недвижимость, кроется в том, что многие собственники даже не знают рыночную стоимость своего имущества.

Также возмущение вызвано тем, что раньше собственники платили копейки, а сейчас стоимость увеличилась. Кроме того, многие не берут во внимание, что в Москве кадастровая стоимость была посчитана на 01.01.2014 года, а в тот период тяжелой ситуации в стране не было. А сейчас в стране кризис, цены падают, собственники не могут продать по ценам, которые были до кризиса, и из-за этого несогласие с кадастровой стоимостью.

Как будет меняться налог на недвижимость в России?

Дальнейшие перспективы развития таковы: С 2017 года вступает в силу федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

В рамках этого закона будет сформировано государственное бюджетное учреждение, которое будет проводить не только кадастровую оценку, но и ее актуализацию.

То есть единожды пересчитав кадастровую стоимость, это ГБУ для следующей переоценки будет брать во внимание кадастровую стоимость, которую установили сами граждане в отношении своего имущества.

Например, вам установили кадастровую стоимость 30 000 000 руб., вы ее оспорили и снизили до 20 000 000 руб. При очередной переоценке ГБУ будет брать в расчет стоимость, которую вы установили (20 000 000 руб.) и производить новые расчеты с учетом этих данных.

То есть при новой переоценке стоимость не должна существенно отличаться от той, которую вы установили (исключения — если рынок сильно вырос или сильно упал).

Кому нужно обращаться к независимым оценщикам стоимости жилья

В первую очередь тем, у кого кадастровая стоимость существенно выше рыночной, и от оспаривания будет экономический эффект.

Необходимо рассчитать, какой налог вам нужно уплачивать, исходя из кадастровой стоимости. После — оценить, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости. Для этого можно заказать справку о рыночной стоимости объекта (ее стоимость около 2000 р.). Это документ на одном листе, в нем будет указана ориентировочная (+-10%) рыночная стоимость объекта.

Далее необходимо посчитать, сколько собственник этого объекта сэкономит, если установит рыночную стоимость. Если сумма превышает затраты (а они могут быть и 100 000р.), стоит затевать спор.

Как выбрать независимого эксперта

Если вы выбираете независимого оценщика с целью оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо выбирать не просто специалиста, а компанию, которая специализируется на спорах с кадастровой стоимостью.

Как правило, в такой компании есть штат оценщиков, в том числе специализирующихся именно на оценке жилой недвижимости. Но сами по себе оценщики жилой недвижимости не смогут предсказать исход дела по оспариванию кадастровой стоимости

Необходимо, чтобы у компании были штатные юристы, которые занимаются спорами, связанными с кадастровой стоимостью.

Читать еще:  Кто устанавливает счетчики в квартирах

У компании независимого оценщика должно быть в штате не менее 2-х оценщиков, которые состоят в саморегулируемой организации оценщиков. Компания должна знать специфику споров о кадастровой стоимости, уметь считать жилую недвижимость.

Стоимость зависит от вида объекта оценки: квартира, земельный участок, жилой дом, таунхаус. Так же зависит от местонахождения (Москва, Московская область).

Стоимость оценки типовой квартиры может варьироваться от 5000 до 10000 рублей.

Как производится независимая оценка стоимости жилья

При оценке жилой недвижимости оценщик в основном использует сравнительный метод, то есть ищет аналогичные объекты, которые продаются на рынке, вблизи объекта оценки.

При этом налоговая служба не должна принимать во внимание данные независимой экспертной оценки.

Налоговый орган только администрирует налоги.

То есть в случае с кадастровой оценкой налоговый орган получает кадастровую стоимость из данных, которые указаны в государственном кадастре недвижимости.

Данные независимого оценщика налоговый орган никак не волнуют, так как его задача рассчитать налог от кадастровой стоимости.

Данные независимого оценщика применимы лишь в споре с органом утвердившим кадастровую стоимость об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если уполномоченная комиссия или суд утвердит кадастровую стоимость в размере рыночной, для налогового органа такая стоимость будет являться базой для расчета налоговых платежей.

Пока суд или комиссия не утвердит такую стоимость, данные независимой экспертной оценки не применимы во взаимоотношениях налогового органа и налогоплательщика.

Какую ответственность несет независимый оценщик

Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности», статья 24.6 вышеуказанного закона «Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности».

Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается, что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки. Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

Зачем и кому нужна информация о кадастровой стоимости?

В первую очередь, знать кадастровую стоимость объекта недвижимости необходимо при любых сделках с ней. Например, для расчета налога при продаже квартиры, дома или земельного участка, если он находился в собственности менее 5-ти лет.

Также, обязательно необходимы сведения об актуальной кадастровой стоимости недвижимого имущества — при расчете налога на имущество и земельного налога.

Кадастровая стоимость недвижимости, может быть задействована для определения орендной платы или выкупной стоимости, если данный объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности.

Как узнать актуальную кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка?

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость недвижимости – это бесплатно получить актуальные данные из ЕГРН онлайн. Этот процесс не занимает более 2-3 минут. Вам просто необходимо ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. В списке полученной краткой информации о Вашем объекте будет графа – кадастровая стоимость.

Заказать все интересующие Вас документы ОНЛАЙН Вы можете прямо на нашем сайте. Весь перечень доступных Выписок к заказу по интересующему Вас объекту будут на странице с его описанием, полученным из ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость?

Существует ряд ситуаций, в которых определение кадастровой стоимости жилья является важным. Как уже упоминалось, все они связаны с выплатой налогов или госпошлин.

Налог на имущество — самый распространенный налог, с которым ежегодно сталкиваются почти все граждане, рассчитывается на основе кадастровой стоимости. В большинстве случаев устанавливается на уровне 0,1% (но может отличаться в зависимости от региона).

При продаже квартиры по закону необходимо заплатить налог с полученного дохода (от 13 до 15%). Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости жилья, даже если фактически квартира продана гораздо дешевле.

Читать еще:  Кому достанется квартира после смерти собственника

Например, вы получили в наследство квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4 млн рублей. Через некоторое время вы решили ее продать за 2 млн рублей. В этом случае в качестве налога вам придется заплатить не 260 тыс. рублей, а 364 тыс. рублей. Если бы вы продали квартиру дороже, к примеру, за 4,5 млн рублей, налог бы рассчитывался от этой суммы и составил бы 585 тыс. рублей.

При дарении квартиры. Если квартира получена вами по договору дарения и при этом сделка произошла не между близкими родственниками, вам также придется заплатить налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости жилья.

Нотариальные действия с недвижимостью облагаются пошлиной, которая может быть привязана к рыночной или кадастровой стоимости недвижимости.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Вы знаете, что справедливой цены нет. Есть рынок. Рыночная стоимость — это цена, о которой договорились продавец и покупатель.

Кадастровая стоимость определяется государством по результатам оценки. Это не значит, что кадастровая стоимость справедливая, а рыночная нет.

Представьте, вы хотите купить квартиру в Москве. Цена изначально была 20 000 000 р., но вы умеете вести переговоры, а продавцу срочно нужны деньги наличкой, поэтому он уступает квартиру за 14 000 000 р. При этом кадастровая стоимость квартиры может быть 15 000 000 р.

Если вы хотите купить квартиру у государства, то не сможете заплатить меньше кадастровой стоимости. Торговаться с вами не будут, потому что это не рынок.

Алгоритм оценки

Примечательно, что на сегодняшний день не существует единого централизованного порядка организации процедуры расчета кадастровой стоимости, все уполномоченные ведомства могут по-разному интерпретировать характеристики объекта недвижимости. Вместе с тем, есть некий общий алгоритм работы всех государственных оценщиков:

  1. Заключение договора между владельцем имущественного объекта и оценщиком органа Кадастровой палаты в данном регионе.
  2. Специалист-оценщик определяет способ оценки имущества, и готовит все исходные данные, составляющие базу для расчета.
  3. Проведение всех математических вычислений и получение общего результата.
  4. Фиксация полученных данных о стоимости конкретного объекта в базу Росреестра.
  5. Оформление новой паспортной документации на недвижимость с внесением новой оценочной стоимости.

Ниже представлен образец кадастрового паспорта с оценочной стоимостью

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде».

На сайте Росреестра найдите услугу “Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости”. Заполните форму запроса: введите адрес или кадастровый номер объекта недвижимости, ваши паспортные данные и адрес электронной почты.

Вам на почту будет выслано подтверждение и планируемая дата готовности выписки. Срок выполнения запроса — 5 рабочих дней. Вы можете отслеживать статус запроса по его номеру. В итоге вам на почту придет ссылка на электронный документ. Чтобы его открыть, нужно будет ввести код, который вам выслали в начале при подтверждении запроса.

Электронная выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую вы получите, будет заверена электронной подписью. Она имеет юридическую силу наравне с бумажной, поэтому можете использовать ее и не бояться, что где-то не примут.

  • Лично закажите выписку в МФЦ или центре госуслуг “Мои документы”.

Москвичи могут прийти в центр госуслуг “Мои документы”, жители других регионов — в ближайший МФЦ. Там можно лично заказать выписку, только обязательно возьмите с собой документ, удостоверяющий личность. Вам назовут планируемую дату готовности выписки, на руки вы получите бумажный документ.

  • Получите выписку по почте.

На сайте Росреестра откройте раздел “Контакты” — там можно найти адреса офисов в вашем регионе. Отправьте заявление, приложив копию документа, удостоверяющего личность, на адрес любого из офисов.

Этот способ наименее удобный, поскольку придется оплатить услуги почты и ждать документ дольше, чем при личном запросе и онлайн-обращении.

Начиная с 1 января 2006 года, у земельных участков (в связи с проведением первой в России государственной оценки) появилась дополнительная характеристика — кадастровая стоимость.

В результаты оценки попали все земельные участки, которые были учтены до этой даты в реестре недвижимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки и являющаяся показателем недвижимости, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы, а также выкупной стоимости объекта.

Читать еще:  Куда обратиться чтобы прописать человека в квартиру

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные или местные (муниципалитеты) органы власти.

Росреестр по запросу органов власти, принявших решение о проведении кадастровой оценки, формирует перечень подлежащих оценке объектов недвижимости.

После завершения оценки эти данные отражаются в государственном реестре недвижимости.

Кем рассчитывается кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости осуществляют независимые оценщики, которых заказчики работ выбирают на аукционах.

Согласно действующему законодательству, оценщики сами обосновывают и подбирают методы, используемые для получения результата.

Когда и кем оценен ваш объект, можно узнать даже без личного посещения офисов Росреестра.

Если кадастровый номер вам известен, то для получения необходимых сведений можно воспользоваться онлайн сервисом на сайте Росреестра (как узнать кадастровый номер объекта можно прочитать здесь).

Если вы сомневаетесь в правильности оценки

Полученная информация поможет вам и в случае, если вы сомневаетесь в правильности проведенной оценки.

Кадастровые палаты, в которых все пытаются выяснить что-либо по этому вопросу, не наделены полномочиями выявлять ошибки в части проведенной оценщиком стоимости объекта.

Как было упомянуто выше, оценщик сам выбирает методику расчета.

Соответственно, провести экспертизу отчета (в том числе повторную) об определенной кадастровой стоимости, может только исполнитель или саморегулируемая организация, членом которой является оценщик.

Возможные причины ошибок и пути их устранения

Причиной ошибочных результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Возможен вариант, когда оценщик некорректно относит объекты к группе видов разрешенного использования.

В случае обнаружения несоответствий в части кадастровой стоимости, ее можно оспорить в специальных комиссиях, созданных при каждом управлении Росреестра.

Если комиссия не рассмотрела проблему в вашу пользу, то остается действовать через суд.

  • Вперед
  • Государственный кадастровый учет

Комментарии

Использование земли в Российской Федерации является платным. Форма платы за использование земли собственником является земельный налог.

Объектом налогообложения признается как земельный участок, так и жилой дом.

Добавить комментарий

Форма обратной связи

Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.

На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).

Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.

Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.

Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.

При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:

Единый федеральный номер (ежедневно 9.00 — 23.00)

Москва и область (ежедневно 9.00 — 23.00)

Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.

Как получить сведения о кадастровой стоимости

  • Получение информации на сайте Росреестра. Достаточно на ресурсе выбрать пункт «ГКН» (государственный комитет недвижимости), ввести адресные данные объекта и нажать кнопку «Сформировать запрос». Информация на сайте может быть устаревшей или вовсе отсутствовать.
  • Изучение кадастрового паспорта. В нем есть специальная графа «Кадастровая стоимость».
  • Получение сведений в Кадастровой палате. В этом случае необходимо обратиться в соответствующий орган, чтобы написать заявление. При себе необходимо иметь: удостоверение личности; доверенность (если запрос осуществляет доверенное лицо); документы, подтверждающие право собственности на квартиру; поэтажный план жилья (это часть технического паспорта); экспликация.

Важно! В паспорте, полученном до 2012 года, стоимость может быть не проставлена или указанная будет уже неактуальна.

Копии документов сверяются с оригиналами, и регистратор предоставляет заявителю расписку об их получении. Получить справку о кадастровой стоимости можно через 5-7 дней. Госпошлина для частных лиц составляет 200 рублей.

К кому обратиться за помощью при неправильно рассчитанной кадастровой стоимости?

Компания «Стар-Сервис» более 10 лет занимается имущественными вопросами, технической документацией по недвижимости и с 2014 года активно оспаривает полученную кадастровую стоимость. Мы поможем организовать обращение в Росреестр, с целью пересмотра КС. Если этого будет недостаточно, поможем грамотно сформулировать иск в суд и добиться признания КС равной рыночной, с полным информационным и юридическим сопровождением.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector