Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто платит риэлтору при сдаче квартиры

Кто оплачивает риэлтора при покупке и продаже квартиры

Оплата риэлтора — существенная статья расходов при покупке или продаже квартиры. Не всегда есть возможность провести сделку без посредников, чтобы сэкономить. Разберемся, сколько стоят услуги риэлтора и кто должен их оплачивать.

Кто пользуется услугами риелтора

Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.

Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.

К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.

«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.

В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.

Можно ли обойтись без риэлтора

Этим вопросом задаются многие квартиросъемщики. Перспектива платить половину стоимости арендуемого жилья улыбается не каждому.

Всегда хочется сэкономить. Тем более, что и сами владельцы квартиры частенько просят оплатить сразу за два месяца вперед. Требуя залог, арендаторы, таким образом, пытаются обезопасить себя от недобросовестных жильцов.

Во-первых, требуется больше времени на поиск нужных вариантов, самостоятельный обзвон арендаторов и осмотр квартир. Кроме того, эксперты предупреждают о нечестных на руку гражданах. Может оказаться и так, что квартира вовсе не принадлежит тому человеку, что предлагает квартиру.

Знакомые и друзья также могут оказать медвежью услугу. Негативным примером может служить история семьи из Тольятти. Молодые люди с ребенком должны были в срочном порядке покинуть съемное жилье и искать новую квартиру.

Не желая платить риэлтору, они обратились к знакомой, которая продавала квартиру, а пока покупатель не нашелся, решила ее сдавать.

Семья согласилась на довольно заманчивое предложение – сменить «однушку» на «двушку» по той же цене.

Однако, когда вещи уже были перевезены, их ждал неприятный сюрприз. Выяснилось, что квартиру показывают потенциальным покупателям по несколько раз в день. Собственник не предупредил об этом квартиросъемщиков. Квартиру пришлось покинуть в тот же день, потратив немало сил, времени и нервов.

Получив урок, молодые люди решили больше не экспериментировать и обратиться к профессионалу.

Кому платить и когда?

Эксперты в сфере недвижимости предостерегают: оплачивать услуги риэлтора необходимо после того, как будет подписан договор между квартиросъемщиком и владельцем жилья. Платить «до» не нужно.

Если нанятый специалист работает вместе с риэлтором из другого агентства, то сумма вознаграждения может быть удвоена. Ее они затем делят пополам.

Кроме того, стоимость самой сдаваемой квартиры может влиять на размер вознаграждения. Чем она дороже и престижнее, тем выше стоимость риэлторских услуг.

Бывает, что и сами арендаторы оплачивают услуги риэлтора для того, чтобы те нашли им подходящих квартиросъемщиков.

Процесс заключения договора найма

Итогом работы риэлтора и квартиросъемщика должен стать договор найма. Именно найма, а не аренды, отмечают эксперты. Это условие прописано в законодательстве Российской Федерации.

При составлении договора необходимо очень внимательно изучить все документы арендатора: паспорт и свидетельство на владение недвижимостью.

Риэлтор в этом вопросе должен принимать активное участие. В идеале, говорят юристы, арендатор должен быть единственным собственником недвижимости во избежание дальнейших проблем с родственниками или другими владельцами жилья.

В случае, если у квартиры не один собственник, лучше подписать договор со всеми.

Необходимо также обратить внимание на пункт об оплате. Если в нем будет указано, что она фиксированная, то изменять ее или добавлять туда, к примеру, оплату коммунальных услуг арендатор не имеет права.

Как выбрать нужного риэлтора

Многие выбирают специалиста по так называемому «сарафанному радио», то есть по рекомендации друзей или знакомых.

Положительные отзывы о работе, конечно, важны. Но главное в этом вопросе, отмечают эксперты, чтобы агентство имело долголетний опыт работы в этой сфере.

Кстати, между клиентом и риэлтором также должен быть подписан договор, в котором необходимо указать права и обязанности, как исполнителя, так и заказчика, цену и порядок расчетов, ответственность сторон, форс-мажорные обстоятельства и вариант досрочного расторжения документа.

○ Условия, при которых риелтору можно не платить на законных основаниях.

Услуги, которые должен предоставить риелтор при аренде или продаже/покупке жилья оплачиваются согласно договоренности. Если при этом заключается договор, законным основанием для отказа от оплаты его труда станет только нарушение условий соглашения и невыполнение возложенных на себя обязанностей.

Если сотрудничество осуществлялось на основе устной договоренности без заключения письменного соглашения, не нужно платить ему, если подходящий вариант так и не был найден, соответственно, он поставленную задачу не решил.

Если вы нашли квартиру самостоятельно, первый платёж будет включать в себя две суммы:

  1. стоимость первого месяца проживания;
  2. страховой депозит, чаще всего равный стоимости ещё одного месяца.
Читать еще:  Может ли сотрудник полиции сдавать квартиру

Если вы обращались к риелтору, добавляется третья статья расходов:
• риелторская комиссия.

Тут мы подробно рассказывали как искать квартиру в Москве на что обращать внимание в объявлениях, а тут как снять квартиру без посредников, очень познавательный материал получился, а главное всегда актуальный. Вообще про аренду квартир у нас есть специальный раздел, загляните потом еще и в него.

Когда передавать деньги?

Торопиться ни к чему. Проверьте все документы, внимательно осмотрите квартиру, зафиксируйте любые дефекты в акте приёма-передачи квартиры и подпишите договор найма. Платить можно только после этого.

Владелец требует задатка, якобы за бронь? Лучше не рисковать! Где гарантия, что он не канет в воду с вашими деньгами?

Кто платит риелтору и сколько?

Владельцы элитной недвижимости обычно оплачивают работу риелтора сами, потому что им сложнее найти жильцов. В среднем ценовом сегменте платят как раз жильцы. Иногда жилец и собственник обращаются к разным специалистам – в этом случае каждый рассчитывается со своим.

Если риелтор у вас один на двоих, уточните у собственника, платил ли он комиссию. Ушлый посредник может взять деньги и с вас, и с владельца!

Гонорар риелтора зависит от стоимости аренды и востребованности квартиры. В среднем комиссия составляет 50 % месячного платежа, но может доходить и до 100.

Можно ли обойтись без договора с риелтором?

Можно, но не нужно. В элитном сегменте договор заключают всегда. В среднем этой формальностью часто пренебрегают – просто платят, когда работа выполнена. Это не очень-то дальновидно.

Что, если вы заплатите за аренду, заселитесь в квартиру, а через месяц собственник заставит вас съехать из-за своей прихоти? Придётся начинать всё заново и опять платить риелтору. Другое дело – если есть договор, который в такой ситуации обязует риелтора бесплатно найти вам другую квартиру.

Без договора вы сильно рискуете. Если вам не предлагают заключить его – настаивайте.

Зачем нужен страховой депозит?

Многие думают, что это платёж за последний месяц проживания. Истинный смысл страхового депозита (иначе говоря, залога) отражён в названии: это страховка квартиры и всего, что в ней оставит хозяин. Когда вы будете съезжать, из этой суммы вычтут стоимость испорченного имущества.

Страховой депозит часто по взаимному согласию разбивают на две части. Предложите это хозяину, если вам сложно выложить нужную сумму за один раз.

Не забывайте об износе имущества с течением времени. С годами обои могут потускнеть, краска – облупиться, диван – стать скрипучим. Вы не виноваты и не сможете предотвратить естественные процессы, даже будучи идеальным жильцом!

Вы отвечаете только за те повреждения, которых могли избежать: разбитое стекло, сломанную мебель, винные пятна на обивке дивана.

Что, если ущерб превысит сумму депозита?

Как правило, залог рассчитан лишь на незначительный ущерб. Если жилец спалил, затопил и изуродовал квартиру, собственник вправе требовать исправления дефектов или оплаты ремонта. При этом не имеет значения, на какой срок подписан договор и является ли хозяин добросовестным налогоплательщиком.

Ущерб и его стоимость фиксируются в документе, который дают вам на подпись. В случае отказа собственник может попросить ещё раз, уже через письмо с уведомлением, а затем подписать документ в одностороннем порядке. После того, как размер убытков установит независимый оценщик, их могут взыскать через суд.

В наших реалиях это маловероятно, особенно если хозяин уклоняется от налогов. Ему самому придётся раскошелиться, если этот факт выйдет наружу.

Как говорится на сайте департаменты Москвы налоги платить нужно

Вот про налоги которые нужно платить с доходов от недвижимости у нас тоже есть большой раздел и несколько полезных статей от экспертов, почитайте их тоже. Например «Cдаю квартиру плачу налоги«, или «Как сдавать квартиру и не платить налог с аренды?» эти две статьи в последнее время самые популярные на сайте.

Такого сценария стоит опасаться только в крайнем случае – когда ущерб измеряется сотнями тысяч или миллионами (например, после пожара).

Более распространённая ситуация – поломка бытовой техники.

Обычно жильцы ремонтируют её на свои деньги, если сами виноваты. В остальных случаях платит хозяин.

Если вы сдаёте квартиру, позаботьтесь о страховке

Тогда вы точно получите полную компенсацию даже в случае пожара или потопа. Страховка может покрывать только ущерб, причинённый жильцами, или принимать в расчёт ещё и соседей. Стоит она от 2500 рублей – смотря какие опции вы выберете. Не такая уж большая плата за спокойный сон.

Кто отвечает за коммуналку?

В большинстве случаев жилец оплачивает:

  • электричество и воду по счётчикам;
  • интернет;
  • кабельное телевидение;
  • телефон.

Хозяин оплачивает по единой квитанции отопление, капитальный ремонт и прочие услуги – в том числе воду, если на неё не установлены счётчики.

Как правило, владелец снимает показания со счётчиков, приходя за деньгами, или просит присылать ему данные. Кто-то вносит платежи сам, а кто-то предоставляет жильцам доступ к личному кабинету, чтобы они платили без его участия. Договаривайтесь так, чтобы всем было удобно.

Как платить после первого раза?

Есть два варианта: платить хозяину лично, или с карты на карту. В первом случае придётся ежемесячно встречаться с хозяином и вписывать платежи в специальную ведомость. Обычно такой вариант предпочитают владельцы, которые уклоняются от налогов.

Им спокойнее, когда платежи фиксируются только в ведомости. Жильцу гораздо удобнее переводить деньги: можно не обналичивать крупные суммы и даже включить автоматические платежи. Но это устроит хозяина лишь в том случае, если он исправно платит налоги.

Иначе ему грозят неприятности: по правилам банков и Федеральному закону No 115 ежемесячные переводы одной и той же суммы могут признать подозрительными.

Какая именно сумма может привести к блокировке – нигде не сказано. Очевидно, что опасность возрастает вместе с количеством денег. Кстати, комментарий о назначении платежа тут не поможет.

Читать еще:  Как сдавать квартиру через агентство

Платёжную ведомость необходимо заполнять в любом случае. Даже при безналичном расчёте желательно регулярно встречаться и проставлять подписи в таблице.

Вывод для арендатора квартиры

С деньгами перестраховаться невозможно. Обязательно всё проверяйте и уточняйте, а уж потом расставайтесь со своими кровными. Фиксируйте в письменном виде все платежи, все претензии, состояние квартиры до и после вас. Отношения с собственником должны быть максимально честными и открытыми – тогда любые проблемы решаемы.

Схема №2 — посуточная аренда

Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о ее долгосрочной аренде. При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов.

При подписании договора аренды недвижимости документы о собственности естественно арендодатель не показывает под предлогом, что торопился, забыл и так далее.

Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги, несмотря ни на что. После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди по дороге на кухню удивленно встречают в коридоре настоящих владельцев жилья.

Чтобы избежать подобной схемы, необходимо всегда тщательно проверять арендуемую квартиру через открытые источники и никогда не подписывать договор без ознакомления с оригинальными документами на квартиру.

Документы для сдачи квартиры в аренду

Для того чтобы сделка по сдаче квартиры в аренду была максимально прозрачной, обе стороны должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих права и обязанности.

Причем пакет этот для арендодателя и квартиросъемщика достаточно большой.

От владельца квартиры или его официального представителя для заключения сделки потребуются:

    • действующий паспорт или другое удостоверение личности. Смотрите дополнительно в этой статье, что делать и куда обратиться в случае утери паспорта;
    • правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продаж объекта недвижимости, дарственная на недвижимость, документ, подтверждающий право наследования). Подробней про оформление наследства можно узнать тут;
    • Свидетельство государственной регистрации;
    • документы, которые подтвердят отсутствие долгов перед ЖКХ;
    • письменное согласие на заключение сделки других лиц, прописанных в квартире;
    • если квартира в собственности у несовершеннолетнего, нужно еще и разрешение органов опеки;
    • если сделку заключает не сам собственник, а его уполномоченный представитель, обязательно нужно предоставить нотариально оформленную доверенность.

От будущего съемщика тоже требуется немало:

        • документ, удостоверяющий личность арендатора;
        • перечень лиц, которые будут проживать в квартире;
        • ксерокопии документов всех будущих жильцов;
        • если арендодатель обращается за услугами в агентство недвижимости, он может потребовать у риэлтора также справку о том, что будущие арендаторы не включены в «черные списки» агентства и его партнеров.

Больше про особенности составления договора аренды недвижимого имущества вы можете узнать здесь.

Заключение

Что такое комиссия при аренде квартиры и сколько раз она платится? Это единоразовое вознаграждение, которое выплачивается специалисту за подбор квартиры согласно пожеланиям клиента. Комиссия агенту не имеет единого размера. Все зависит от условий договора. Сумму вознаграждения лучше обсудить заранее.

При этом отдавать вознаграждение следует только после того, как вы получили в руки ключи от квартиры и подписали договор найма. Не советуем подписывать соглашение с посредниками, которые требуют свой гонорар вперед. Прежде чем подписывать бумагу, внимательно ознакомьтесь с положениями договора.

Базы объектов недвижимости

Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

  • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
  • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.

Узнайте, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку.

Узнайте какой налог положен при сдаче квартиры в аренду в нашей статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать если перейдете по ссылке.

Как принято оплачивать комиссию риелтора?

Раз есть проблема, ее в любом случае нужно как-то решить. Хорошо, если продавец владеет недвижимостью достаточно долго, чтобы вообще избежать НДФЛ – тогда можно включить стоимость услуг риелтора в договор купли-продажи. И тоже не будет проблем, если покупатель в принципе не претендует на налоговый вычет – тогда можно вписать в договор стоимость без учета комиссии риелтора, а эту сумму передать напрямую посреднику (то же касается ситуаций, когда стоимость жилья выше 2 миллионов рублей на каждого из покупателей).

В реальности, однако, все зависит от того, в чьих интересах работает риелтор, говорит генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский:

Оплата комиссии риэлтора зависит от того, кто является заказчиком.

В том случае, если заказчиком риэлтора является продавец недвижимости, то комиссионные включаются в сумму сделки. Если же заказчиком является покупатель недвижимости, то комиссионные оплачиваются отдельно и не включаются в сумму сделки.

Моя практика показывает, что при включении комиссионных в сумму сделки никто из участников сделки ни разу не высказывался отрицательно по этому поводу.

Это нормальная мировая практика.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.

Однако стоит понимать, что продавец, как правило, самостоятельно не обращается в агентство – чаще всего агенты «вызванивают» продавцов по объявлениям на «Авито» и ЦИАНе и фактически навязывают свои услуги. На первый взгляд, проблем нет – риелтор просто прибавляет свою комиссию к той сумме, которую хочет продавец и ищет покупателя, согласного заплатить столько.

Читать еще:  Маркировка одежды из натурального меха

Но когда покупатель найден, и сделка заключена, оказывается, что продавец вынужден будет заплатить лишние деньги в виде налога на доходы физлиц.

Иногда риелторы видят, что продавец сильно занизил цену, и «поднимают» ее до рыночной – соответственно, забирая себе всю разницу. И если, например, продавец хочет за квартиру 4 миллиона рублей, а риелтор продает ее за 4,5 миллиона, продавец может «попасть» на 65 000 рублей налога – это 13% с комиссии риелтора в полмиллиона рублей. Правда, если риелтор получает такую комиссию, ему придется договариваться с продавцом о компенсации налога.

Даже если прописать в договоре купли-продажи, какая часть суммы отойдет продавцу, а какая – риелтору, это не поможет, потому что покупатель в этом случае получит вычет не на всю сумму.

Резюмируя: чтобы не прогадать, не заплатить лишнего и не потерять слишком много, стоит придерживаться такого алгоритма:

  • если продавец не платит НДФЛ, а покупатель не получает вычет (или сумма выше 2 миллионов рублей на каждого из покупателей) – в договор можно без проблем вписывать любую сумму, с комиссией риелтора или без нее;
  • если продавец будет платить НДФЛ, а покупатель не будет получать вычет – лучше не прописывать комиссию в договоре купли-продажи, тогда продавец заплатит налог с меньшей суммы;
  • если продавец не платит НДФЛ, а покупатель надеется получить вычет – лучше прописать в договоре купли-продажи полную сумму сделки, тогда покупатель получит вычет со всей суммы, которую фактически отдаст за квартиру;
  • если продавец платит НДФЛ, а покупатель надеется на вычет – придется договариваться. Как вариант, можно разделить потери на двоих – прописать сумму сделки как стоимость квартиры плюс половина комиссии риелтора. Тогда продавец заплатит налог только с половины суммы комиссии, а покупатель недополучит тоже половину НДФЛ от комиссии.

Что интересно, если риелтор ведет деятельность полностью легально, с полученного дохода он тоже будет платить налог – и может так выйти, что с одной и той же суммы государство удержит налог дважды (НДФЛ с продавца и НДФЛ, УСН, ПСН или НПД с риелтора). Увы, так устроено российское налоговое законодательство.

Обычные способы арендовать квартиру без переплаты агентам

Итак, как же можно обойти посредника при съеме/аренде квартиры. В случае аренды квартиры – дело обстоит так в экономических условиях. Один из вариантов: прибыть по указанному адресу, просмотреть квартиру с риэлтором, познакомиться с хозяином, оставить о себе наилучшее впечатление и попрощаться, сказав риэлтору, что вариант не подходит.

После того, как вы убедитесь, что риэлтор уехал, поднимитесь к владельцу квартиры и попробуйте переговорить лично, познакомиться ближе, договориться об условиях и объяснить, почему решились на такой шаг.

Форс мажорные обстоятельства : если хозяин заключил с агентом (агентством) эксклюзивный договор об услуг, то вероятность договориться напрямую минимальная: только если убедите собственника разорвать договор с риэлтором. Но на это не всегда пойдет владелец квартиры.

Расклеить объявления на улице и ждать звонка

Первый способ мне посоветовал товарищ, именно так он нашел себе жильё, обойдя назойливых агентов. Способ крайне простой и логичный. На каждом подъезде, столбе, дворовой собаке, возле интересующего Вас дома клеить объявления с контактным номером и ждать звонка.

Обход агентства

Если не получается найти квартиру напрямую от собственника, можно не платить комиссию риэлтору при аренде квартиры полностью, а лиш половину, предложив ему оформить сделку по съему жилья в обход агентства. В замен вы храните его секрет, а точнее забываете, что вы когда-либо виделись. Нюансы способа: специалист по аренде может не согласиться на ваше предложение из-за страха быть пойманным, возможной проверкой его агентства на «чистоплотность».

Контрагенты

Подключаете знакомого или знакомую, который играет роль посредника, звонит в агентства, которые сдают интересующие вас квартиры и предлагает поделиться комиссией, т.к. он приведет клиента. Как только кто-то из риэлторов соглашается, едете с другом-«агентом», смотрите квартиру, если нравится, заключаете договор. Затем друг-«агент» получает половину комиссии от реального агента по недвижмости и так вы экономите 50% комиссии, но другу придется отблагодарить за хлопоты!

Если в цифрах, то при цене аренды в 20000 рублей, комиссия составляет от 10000 рублей, т.е. ваша экономия от 5000 рублей. Нюансы схемы: довольно хлопотно; вашему другу надо понимать специфику работы агента по недвижимости по аренде и не проколоться, что он не настоящий маклер.

Базы данных собственников

Вам достаточно иметь знакомых менеджеров по аренде, которые работают в агентстве недвижимости. Они могут предоставить вам за небольшое вознаграждение несколько интересующих вас контактов. Нюансы: способ не подходит для приезжих; менеджер может отказать на вполне разумных основаниях.

Кстати, арендодатель тоже может не платить комиссию риэлтору, если найдет способ связаться напрямую с квартиросъемщиком во время или после показа. Например, при уходе последнего сунуть в руки записку с предложением. Если договоренности будут достигнуты, арендодатель просто сообщает маклеру, что передумал сдавать жилище. Здесь только важно не забывать, что не должен быть заключен договор между собственником и посредником, иначе можно ждать юридических последствий. Вы узнали способы, как снять квартиру и не платить риэлтору, каждый из них имеет свои плюсы и минусы, но вам выбирать, какой самый подходящий в вашей ситуации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector