Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто контролирует управляющую компанию жкх

Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний ?

Для содержания дома и придомовой территории в надлежащем виде, поддержания технического и санитарного состояния жилья, для ремонта крыш, фасадов, чердаков и т. п. собственники квартир в многоквартирных домах выбирают такую форму обслуживания, как управление при помощи управляющей компании (УК).

Это коммерческая организация, заключившая договор об обслуживании с собственниками квартир на оказание услуг по доверительному управлению домом.

Деятельность этой организации обязательно должна контролироваться, чтобы она проводила работы в соответствии с нормативами и требованиями, не переходила за грань дозволенного. Кто контролирует работу управляющих компаний в России?

Кто контролирует управляющую организацию

В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ не написано, что контроль за исполнением договора управления обязательно должны осуществлять собственники. В этой статье речь идёт о том, что в ДУ нужно прописать порядок осуществления такого контроля.

Контролировать исполнение договора управления МКД могут:

  • собственники помещений и их представители;
  • эксперты и аудиторы, которых привлекли собственники.

Внутренние документы управляющая организация может проверить самостоятельно или это сделает СРО, если УО является членом СРО. Органы государственного надзора проверяют деятельность управляющей организации на соответствие нормативным правовым актам.

СРО и органы государственного надзора работают по своим внутренним документам, поэтому управляющим организациям нужно описать в договоре управления порядок проведения контроля со стороны собственников.

Органы регулирования качества работы

Основным органом, который контролирует качество работы УК, считается Государственная жилищная инспекция. Именно она осуществляет проверку:

  • того, как используется жилье;
  • содержания жилья и общедомового имущества;
  • соблюдения правил перевода нежилой недвижимости в жилую, и наоборот;
  • ведения учета жилья;
  • деятельности по перепланировке и переустройства жилых помещений;
  • качества управления домом;
  • качества услуг по ремонту и содержанию недвижимости (перечень бесплатных услуг ЖКХ. вы найдете в этом материале);
  • порядка расчета стоимости услуг по обслуживанию (о том, как происходит расчет квартплаты и ведение бухгалтерии в управляющей компании ЖКХ, читайте тут);
  • проведения работ по информированию собственников;
  • правильности заключения и составления договорных документов с собственниками квартир и поставщиками ресурсов;
  • правильности формирования фондов на капитальный или текущий ремонт;
  • соблюдения основных требований, касающихся сохранности и использования жилья;
  • выполнения лицензионных требований.

Также за качеством и безопасностью коммунальных услуг следит Роспотребнадзор. В его задачи входит:

  • проверка состава воды;
  • контроль показателя шума вентиляционных систем, лифтов и другого общедомового оборудования;
  • контроль над проведением мероприятий по дезинфекционному и дезинсекционному обслуживанию дома;
  • проверка уровня влажности, освещенности и вентиляции в жилых помещениях.

На федеральном уровне качество работы управляющих компаний контролируется комиссией Министерства строительства. Именно этот орган разрабатывает правила содержания и проведения ремонта многоквартирных домов (все об МКД в ЖКХ читайте тут).

Как проверить управляющую компанию, этапы, аудит

Если у собственников МКД возникли подозрения в добросовестности действий УК. Они вправе проверить ее деятельность (провести аудит). Правда делать это следует с умом в несколько последовательных этапов.

Для начала нужно запросить в организации документацию по оказанным услугам, их стоимости, применяемым тарифам. УК не должна быть против ее предоставления, так как обязана отчитываться перед избравшими ее собственниками.

Далее они могут самостоятельно проверить финансово-хозяйственную деятельность УК (провести аудит). Но проверять финансовую документацию людям без специальных знаний будет сложно. Жильцы МКД могут уполномочить на это специализированную организацию (эксперта).

Читать еще:  Как продать квартиру документы

Комиссия по ЖКХ и контролю за качеством работы управляющих компаний

В сфере ЖКХ так много проблем, что контроль за ней ведут не только государственные (муниципальные) органы, но и общественные силы. Во многих регионах действуют общественные платы, при которых создаются надзорные комиссия.

К примеру, создана Комиссия по ЖКХ и контролю за качеством работы управляющих компаний в Московской области, СПб. Эта организация на общественных началах контролирует действия организаций в сфере управления МКД.

В зависимости от направления или субъекта, проводящего контроль, можно выделить несколько форм аудита:

  • обязательная;
  • инициативная.

Наибольшей популярностью пользуется второй вид. Одна из главных особенностей аудиторского контроля: заказчиком может выступать как само руководство управляющей компании (в целях повышения доверия, получения возможности отчитаться на общем собрании и т. д.), так и сомневающиеся в ее честности жильцы многоквартирного дома.

Сбор необходимых документов

Для проведения аудиторской проверки управляющая компания должна подготовить некоторые документы. Среди основных можно выделить:

  • устав;
  • договор между учредителями;
  • перечень акционеров;
  • свидетельство, подтверждающее статистические коды;
  • приказы о назначении руководителя и главного бухгалтера;
  • протоколы общих собраний, гласящие о принятых решениях;
  • регистрационные документы.

В ходе проверки могут потребоваться: кассовые лимиты, бумаги о собственности, сведения о размере уставного капитала, результаты предшествующего финансового контроля и т. д.

Проверка расчетов и выполненных работ

Аудит оплаты приобретенных товаров и услуг включает в себя: проверку грамотности оформления договоров, правильности оплаты, приема и списания полученных ценностей. Инспекторы всегда обращают внимание на наличие документов, определяющих права и обязанности сторон, причины возникновения и способы устранения дебиторской и кредиторской задолженностей, правильность приема и выдачи товаров, использование актуальных статей при составлении проводок.

Аудитор может запросить смету и проверить полноту проведенных работ, а также их соответствие заявленной стоимости. Контролю может быть подвергнуто штатное расписание, тарификация, порядок предоставления заработка и т. д. Инспектор имеет право запросить любой документ, касающийся расхода денежных средств.

Заключительный этап проверки

По окончании аудиторского контроля специалист должен систематизировать результаты, провести анализ и подготовить отчет. При составлении акта инспектор оценивает как выявленные нарушения могут повлиять на бухгалтерскую деятельность, сопоставляет соответствие методов учета и действующего законодательства. Выявление серьезных нарушений может обернуться наложением штрафа или даже судебными разбирательствами.

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Организация контролирующих органов

Для того, чтобы понять, как проверить управляющую компанию, нужно понимать какие права вообще имеют жильцы и какие органы государственной власти должны это выполнять. Всего существует три уровня организации, проверяющей управляющие компании власти: местный, региональный, а также федеральный, все они имеют свои особенности и нужны с определенной целью.

Федеральный уровень

Далеко не главный уровень, среди тех, кто контролирует работу управляющих компаний. Этот способ не является основным, при этом они лишь издают некоторые указания, предписания о том, как вести жилищное хозяйство, вводят лишь некоторые принципы и особенности и состоит этот уровень из нескольких государственных частей:

  • ФАС России (федеральной антимонопольной службы России) – часть, которая контролирует тарифы в сферах водо- и теплоснабжения и определяет максимально возможную стоимость оплат, от которых должны отталкиваться ЖКХ.
  • Министерства строительства России – которое определяет чертежи и схемы отопления, а также водоснабжения домов.
  • Министерства энергетики России – которое определяет качество предоставляемых ЖКХ услуг. Описывает их законы, правила, разрешения и вообще всю концепцию управляющих компаний, а также выполняет проверку учета экономической части (Оплаты тепла и воды).
Читать еще:  Начисление платы за коммунальные услуги

Региональный уровень

Тот самый уровень, который выполняет сам по себе контроль над управляющими компаниями. Проверяет то, как выполняются предписания свыше, законы и методические указания. Управляющие компании в таком случае подчиняются специальному органу – государственному жилищному надзору, который выполняет всевозможные проверки по следующим параметрам:

  • Насколько правильно ведется содержание и уход за жилищными помещениями.
  • Тарифы и размеры оплаты за различные услуги, предоставляемые управляющей компанией.
  • Проведение перепланировок зданий по определенными нормами.
  • Перевод из статуса жилых в статус нежилых и наоборот различных помещений.
  • Формирования фондов по ремонту жилья.

В случаях выявления нарушения орган может пресекать и устранять их за счет управляющей компании, допустившей их. Также стоит отметить, что, руководствуясь нормами СанПиН, эта часть также следит и за безопасностью, и качественными свойствами предоставляемых услуг: качества воды, ее состава, как химического, биологического, так и радиологического. К тому же проверяется уровень шума, влажности и качества вентиляции.

Муниципальный уровень

Чаще всего — это организация при городской организации, которая выполняет проверку управляющих компаний. На эти органы также возлагаются обязанности, которые должны осуществлять на региональном уровне. Все эти проверки по плану должны производиться раз в год. В случаях, если возникают жалобы от жильцов, то производятся и внеплановые проверки. По результатам обязательно должен быть составлен акт с заключением о проверке управляющей компании. Чаще всего такая проверка управляющей компании является действенной.

Чтo дeлaeт УК

Упpaвляющaя кoмпaния — этo opгaнизaция, кoтopaя yпpaвляeт дoмoм. Для этoгo oнa:

Пpoвepяeт cocтoяниe дoмa
Пpoвoдит ocмoтp кpыши, пoдъeздa, пoдвaлa, двopa. Ecли oбнapyживaeт нeиcпpaвнocть, тo плaниpyeт peмoнт.

Дeлaeт peмoнт
Кpacит cтeны, чинит лecтницы и лифт, пpивoдит в пopядoк пoдъeзд, ycтpaняeт тeчь в кpышe, зaмeняeт пpoxyдившиecя тpyбы.

Opгaнизyeт paбoтy aвapийныx cлyжб
Aвapийнaя cлyжбa — этo пoдpaздeлeниe УК или oтдeльнaя opгaнизaция, c кoтopoй УК зaключaeт дoгoвop.

Cпocoб opгaнизaции aвapийнoй cлyжбы выбиpaeтcя любoй. Нo УК дoлжнa oбecпeчить, чтoбы ycтpaнялиcь пoлoмки, кoтopыe oтнocятcя к aвapийнoй cлyжбe: пopыв тpyбы oтoплeния, кaнaлизaции, вoдoпpoвoдa и т.д.

Pacпpeдeляeт дeньги жильцoв
Coбиpaeт дeньги и pacпpeдeляeт иx нa peмoнт, пoкyпкy для дoмa, ycтaнoвкy нoвыx лaвoчeк, дeтcкoй плoщaдки. Дeньги жильцoв идyт eщe нa зapплaтy yбopщиц, cлecapeй, кoнcьepжки.

Coбиpaeт дeньги зa кoммyнaльныe ycлyги
Жильцы пepeчиcляют нa cчeт УК дeньги зa пpeдocтaвлeнныe ycлyги: элeктpичecтвo, гaз, вывoз мycopa. Пoтoм УК пepeвoдит coбpaнныe cyммы кoмпaниям, кoтopыe opгaнизyют пocтaвкy гaзa, элeктpичecтвa, вывoз мycopa.

Кто контролирует работу управляющих компаний на федеральном уровне?

Органы, контролирующие деятельность управляющих компаний на этом уровне, преимущественно занимаются нормотворческой деятельностью. Они рассматривают проекты нормативно-правовых актов, которые регламентируют, в том числе, деятельность УК по управлению МКД.

Читать еще:  Как проходит приватизация квартиры

К ним относятся следующие ведомства:

  1. Министерство строительства – определяет порядок оказания услуг управляющими компаниями, а также критерии, по которым оценивается деятельность коммунальщиков и ресурсоснабжающих компаний;
  2. Министерство энергетики – определяет нормы потребления, поставки тепла и электричества в МКД;
  3. Роспотребнадзор – рассматривает вопросы в сфере защиты прав потребителей, включая собственников МКД. Целесообразно обращаться, если на местном и региональном уровне территориальные органы ведомства допустили нарушения при рассмотрении жалобы.

В целом жалобы и заявления рассматриваются указанными выше ведомствами на местном и региональном уровнях. Уже после досудебного урегулирования можно объективно оценить перспективы спора, принять решение об инициации искового производства. Обращаться в органы федерального уровня малоэффективно, допускается в исключительных случаях.

Как проверить лицензию управляющей компании

Проверить лицензию управляющей компании можно на официальном сайте: http://dom.gosuslugi.ru/#/srlLicenses. У любой организации, которая работает в сфере ЖКХ, должна быть лицензия (согласно Жилищному Кодексу и Федеральному закону № 99). Чтобы удостовериться в её действительности, нужно ввести в форму поиска следующие данные:

  • известные сведения о компании: название или имя ИП, ОГРН, ОГРНИП, ИНН;
  • номер лицензии;
  • дату регистрации лицензии.

Сервис предоставляет данные по действующим, прекратившим действие и аннулированным лицензиям.

Как повлиять на работу управляющей компании

С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию. Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, — не иметь административных взысканий от Госжилинспекции.

Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.

Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:

  • Попытаться договориться с коммунальщиками

Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.

  • Писать жалобы в органы жилищного надзора

По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.

Вы можете ждать, пока недобросовестная управляющая организация уйдет с рынка «естественным путем», лишившись лицензии из-за многочисленных нарушений, либо ускорить процесс расставания с надоевшими коммунальщиками. Для этого придется организовать собрание собственников и проголосовать за отставку УК. Законный повод для расторжения договора — окончание срока его действия, а также обоснованные претензии к жилконторе. Например, некачественное выполнение конкретных услуг.

После того, как старая УК будет «свергнута», важно грамотно подойти к поиску новой коммунальной организации. При выборе нужно учитывать опыт компании, отзывы других жильцов и историю конфликтов коммунальщиков с потребителями. Кроме того, всегда полезно обратиться к квалифицированному аудитору, который представит независимую оценку профессионализма той или иной конторы.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector