Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммунальная квартира права собственников

Итак, давайте более детально рассмотрим, что такое коммунальное жилье, какие права и обязанности имеют граждане, проживающие в такой недвижимости, а также к каким мерам наказания могут быть привлечены нарушители закона.

Согласно положениям, указанным в Гражданском Кодексе, коммунальной недвижимостью считается квартира с изолированными комнатами, в которых проживают отдельные семьи. Коридор, кухня, санузел в такой квартире являются общей собственностью и используются всеми совладельцами квартиры.

Существует два вида коммунальных квартир:

  • муниципальные (недвижимость принадлежит муниципалитету и сдается по договору найма нескольким семьям/гражданам);
  • приватизированные (квартира находится в долевой собственности у нескольких субъектов).

Коммунальная квартиры отличается от обычной тем, что:

  • квартира находится в долевой собственности;
  • каждая комната используется отдельным владельцем/семьей;
  • в квартире есть площадь, которая считается общей и используется всеми владельцами.

Есть также и общие особенности между квартирой и коммунальным жильем. Среди них стоит выделить следующие:

  • правила проживания в коммунальной квартире регулирует Жилищный Кодекс;
  • владелец доли имеет право распоряжаться недвижимостью так, как пожелает. Он может подарить ее, передать по наследству и даже продать.

Законодательные принципы, регулирующие права и обязанности субъектов, проживающих на одной площади, в принципе, схожи с теми, которые применяются ко всем видам собственности:

  • субъект не должен нарушать права своих соседей;
  • он обязан соблюдать положения, регулирующие эксплуатацию многоквартирных домов;
  • важно также придерживаться закона о тишине и многих других положений.

Коммунальная квартира относится к категории недвижимости, использование которой скорее необходимость, чем желаемое место проживания. В первую очередь это связано с тем, что не всегда соседи по площади могут оказаться дружелюбными опрятными и иметь хорошие манеры.

Какая квартира считается коммунальной?

Итак, коммунальная квартира – это жилой объект, который состоит из нескольких обособленных жилых помещений. Каждое помещение в коммунальной квартире имеет отдельного собственника или нанимателя. При этом все жители в коммуналке пользуются общими службами: кухней, санузлом, коридором.

Использование мест общего пользования и порождает зачастую массу конфликтных ситуаций между жильцами. Наряду с этим, споры могут возникать и по ряду других причин: громкий шум, шум в ночное время, музыка, содержание домашних животных, курение в помещении и прочее.

На самом деле причин для конфликта может быть огромное количество. Иногда достаточно небольшого повода, чтобы ситуация переросла в невыносимое проживание в коммуналке.

Как между собственниками должна делиться общая площадь в коммунальной квартире?

Согласно ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, т.е. общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире является, как правило, кухня, санузлы, коридоры, кладовки (вне пределов самой комнаты) и т.п. Все граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию вышеуказанными помещениями и оборудованием, установленным в них.

Что такое право общей долевой собственности?

Гражданское законодательство РФ предусматривает два вида общей собственности:

  • общую совместную;
  • общую долевую собственность.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Согласно ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Вышесказанное означает, что у всех собственников равные права по использованию общего имущества коммунальной квартиры, поскольку доли в таком имуществе, как правило, не могут быть выделены в натуре. Однако, собственниками или решением суда может быть установлен иной порядок использования общедолевого имущества.

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

Если коммуналка была оформлена в квартиру или комнату

Коммунальных квартир, в привычном понимании этого термина, практически не осталось. Чаще всего такие помещения переоформлялись в обычные квартиры или комнаты. Их продажа производится по общим правилам:

  • составление договора . Нужно сделать обычный договор купли-продажи, но указать в нем реквизиты объекта, зарегистрированных в квартире лиц, а также стоимость;
  • сбор необходимых документов . Потребуется только договор, квитанция об оплате пошлины, согласие супруга (если квартира приобреталась возмездно и в браке). Если от лица выступает представитель, то нужна будет нотариально оформленная доверенность;
  • регистрация сделки в Росреестре . Можно обратиться в МФЦ и даже к нотариусу.
Читать еще:  Как разменять муниципальную квартиру

Уведомлять соседей уже не нужно. Коммуналка становится отдельным объектом, не обремененным совместными правами.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Порядок прописки в коммунальных квартирах

Правила регистрации в коммунальной жилой площади по большей части находятся в зависимости от собственности квартиры, куда прописывается гражданин.

«Коммуналка» может принадлежать на праве собственности как частному лицу, так и муниципалитету. Частная собственность на жилье означает, что всеми комнатами владеет одно физическое или юридическое лицо. Муниципальная жилплощадь предоставляется гражданам на основании договоров социального найма.

Собственник комнаты имеет право зарегистрировать в принадлежащем ему жилом помещении любого человека, независимо от наличия родственных связей между ними.

В случае же, если квартира принадлежит муниципалитету, то наниматель должен первым делом заручиться письменным согласием на прописку других лиц от местной администрации, который является собственником коммунального жилья, а также всех проживающих в указанной квартире граждан, достигших совершеннолетия.

Но регистрация близких родственников нанимателя может быть осуществлена без получения такого разрешения.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире

Если у человека в собственности имеется комната в коммунальной квартире, то нередко возникает вопрос о покупке второй комнаты. Также интерес к приобретению такой комнаты проявляют люди, имеющие небольшую сумму денег, но желающие приобрести именно «своё» жилье.

Коммунальная (муниципальная) собственность

Муниципальная собственность подразумевает проведение приватизации жилплощади, и только потом появляется возможность перехода права собственности от одного человека к другому. То есть, чтобы продать комнату в коммуналке, необходимо обязательно быть её собственником.

Общая процедура

Самый простой вариант покупки комнаты, находящейся в собственности продавца. При наличии обоюдного согласия сторон:

  • оговаривается стоимость предмета купли-продажи;
  • составляется соответствующий договор;
  • производится оплата;
  • производится регистрация документов в Росреестре.
Читать еще:  Как получить план квартиры с размерами

Отсутствующие владельцы комнат коммунальной квартиры

Камнем преткновения при заключении договора купли-продажи комнаты является отсутствие сведений о местонахождении одного из владельцев комнат. При наличии у него права выкупа комнаты в коммунальной квартире, возможность извещения его о сделке отсутствует.

В данном случае единственным действенным решением проблемы является признание такого лица в судебном порядке безвестно отсутствующим. Причём безвестно отсутствующим в течении одного года до момента обращения в суд.

Перед этим необходимо предпринять все возможные меры по установлению местонахождения отсутствующего лица.

Суд в установленном законом порядке назначает управляющего имуществом отсутствующего лица. Этого управляющего и необходимо в дальнейшем уведомить о совершении сделки.

Проживание владельца комнаты в другом населённом пункте

Нередко владелец одной из комнат в коммунальной квартире проживает в другом населённом пункте. В этом случае ему направляется нотариально заверенное письмо соответствующего содержания. Такое письмо направляется исключительно заказной корреспонденцией для того, чтобы у вас были документальные доказательства как отправки так и получения этого письма.

При всей кажущейся сложности, выполнить установленные законом требования при покупке комнаты под силу практически каждому человеку. Это не занимает много времени и стоит того, с учётом довольно приемлемых цен на жилплощадь в коммунальных квартирах.

Причины

Согласно ЖК РФ разделить жилье и признать его коммунальным нельзя. Но благодаря поправкам Гражданского и Семейного Кодекса РФ у граждан есть возможность раздела жилплощади.

Согласно статье 16 ЖК РФ, раздел жилья в суде может осуществляться только в случае, если у каждого собственника останется по одной изолированной комнате. Владельцы не должны состоять в родственных отношениях.

Причины для признания квартиры коммунальной:

  • наличие 2-х и более владельцев;
  • раздел лицевых счетов;
  • возможность продажи своей комнаты.

Признание квартиры коммунальной выгодно для каждого из ее хозяев. Каждый оплачивает услуги за свою комнату, а общие делятся поровну на каждого из дольщиков.

Куда обращаться?

Для того, чтобы признать квартиру коммунальной необходимо:

  • подать исковое заявление в суд;
  • сделать кадастровый паспорт;
  • зарегистрировать права собственности;
  • сделать план разделения комнат.

Заявление подается в районный суд, по месту нахождения жилплощади.

Пошаговая инструкция переоформления квартиры из муниципальной в общественную:

  • Шаг 1. После озвучивания судебного решения, владельцы обращаются в отделение БТИ. Там оформляется кадастровый паспорт и обозначаются границы каждой комнаты. Площадь общего пользования разделу не подлежит;
  • Шаг 2. Оформляются права собственности на каждую комнату. Заявитель берет кадастровый паспорт, план разделения и подает их в ФУГРЦ. Он пишет заявление и уплачивает госпошлину. Размер пошлины: для физического лица — 2000 рублей, для юридического — 22 тыс. рублей;
  • Шаг 3. Граждане обращаются в ЖЭУ для разделения лицевого счета;
  • Шаг 4. Установка счетчиков электроэнергии в каждой комнате.

Оформление прав собственности осуществляется в течение 30 дней. По истечении срока, владельцам выдается свидетельство на права пользования своей долей на территории общей жилплощади. После получения свидетельства дольщики вправе распоряжаться ее по своему усмотрению.

Договориться о разделе квартиры можно и без суда, если дольщики ладят между собой. Они распределяют комнаты и оплачивают счета поровну.

Через суд

Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.

Для того, чтобы суд признал квартиру коммунальной, нужно предоставить все необходимые документы, соблюдая порядок действий.

Необходимые документы

Список документов для суда:

  • исковое заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о правах собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • план разделения жилплощади;
  • личные данные всех владельцев;
  • нотариально-заверенный отказ от комнаты.

Если собственники с первого раза предоставят правильно — собранный список документов, то суд признает квартиру коммунальной.

Нужно ли согласие жильцов?

Признать квартиру коммунальной без согласия всех собственников в суде невозможно. Гражданин, решивший превратить муниципальную квартиру в коммунальную, должен получить письменное согласие каждого собственника. Согласие несовершеннолетнего собственника выдается в органах опеки и попечительства.

Без согласия соседей собственник имеет право:

  • сдавать свою комнату;
  • регистрировать посторонних граждан.

Если один из собственников хочет осуществить ремонтные работы на кухне, в ванне, коридоре и туалете, он обязан спросить разрешение у других собственников. Пользоваться общими местами собственники имеют право в равных долях. Законодательством не установлен фиксированный порядок. Возникшие споры и недопонимания решаются в судебном порядке.

Перед продажей своей комнаты собственник, в первую очередь, должен предложить ее соседям по той же цене, что и третьим лицам. В случае отказа, он осуществляет продажу посторонним лицам.

Исковое заявление

Исковое заявление в суд о признании квартиры коммунальной должно содержать:

  • полное наименование суда, куда подается заявление;
  • личные данные всех собственников;
  • причину перевода жилья из муниципального в коммунальное;
  • прилагаемые документы;
  • дату и подпись истца.
Читать еще:  Иск о разделе совместного имущества образец

Если вы не нашли ответ на свой вопрос в нашей статье, то можете обратиться к нашему юристу на сайте. Он рассмотрит вашу проблему и разрешит сложившуюся конфликтную ситуацию.

Похожие

Муниципальное жилье — это недвижимое имущество, сдающееся в пользование по договору аренды. Арендатор не может…

Российское законодательство особо бережно относится к защите прав детей. По этой причине, развестись супругам, у…

Институт брака в современном мире неразрывно связан с практикой разводов пар. Удручающая статистика, свидетельствующая о…

Приватизировать квартиру через суд допускает в ситуациях, когда стандартный порядок действий не может быть осуществлен.…

Проживание нескольких человек на одной территории ставит вопрос о ее делении. Не всегда процесс проходит…

Подавая заявление в арбитражную судебную инстанцию, необходимо не только написать иск, но и выполнить ряд…

Правила сожительства в коммунальных квартирах

Распоряжение жильем

У жильцов коммунальных квартир, снимающих помещение и владеющих им, разные права.

Собственник может:

  • прописывать на жилплощади любого другого человека;
  • дарить или менять свою долю;
  • сдавать в найм свою часть помещения.

Наниматели могут лишь сдавать свою комнату в поднайм другим лицам.

Шум в неположенное время

Одной из главных причин для ссор между жителями коммунальных квартир становится шум. Громкая музыка, телевизор, шумные вечеринки – часто ухудшают отношения между соседями.

Но, претензии одной из сторон могут быть предъявлены только в том случае, если несоблюдение тишины происходит в неположенное время.

Места общего пользования

В коммунальных квартирах есть места, которые не являются личными для отдельной семьи: кухня, коридор и санузел – не подлежат разделу.

Чтобы урегулировать пользование ими, проще всего составить график. А газовую плиту разделить на конфорки и каждую отдать одной семье.

Когда и как принимать гостей

Ни в одном законодательстве не прописано, по каким часам и условиям жильцы коммунальных квартир могут принимать у себя в квартире гостей.

Однако, если в апартаменты прибыли знакомые законных нанимателей, то они вправе свободно пользоваться санузлом и кухней. Другие владельцы не вправе мешать этому.

О времени, в котором допускается приглашать в квартиру посторонних, стоит договориться заранее со всеми жильцами, чтобы в будущем избежать проблем.

О порядке и сроках прописки в общежитии читайте здесь.

Рекомендуем к прочтению статью ордер на квартиру.

Незаконные жильцы

Еще одна проблема проживания в коммунальных квартирах – нелегальные жильцы. Зачастую одна семья может поселить в своей комнате еще одного человека, предварительно не прописав его.

ЖК РФ запрещает подобные действия, поэтому соседи после 23:00 имеют право спокойно звонить в правоохранительные органы и требовать выселения.

Курение и ущерб

Важный аспект совместного проживания в коммунальной квартире – это решенный вопрос относительно курения. Когда в квартире курят, другие начинают возмущаться тому, что вся жилая площадь пропитывается запахом табака. Вместе с этим может быть нанесен ущерб общим вещам, что повлечет за собой долгое разбирательство.

Запретить курение в помещение практически невозможно, хоть и антитабачный закон действует уже долгие годы.

Есть несколько выходов из подобной ситуации:

  • договориться с курящим о том, что он будет выходить в подъезд или на улицу;
  • вызвать полицию и подать на него в суд.

Домашние животные

Домашние животные – это не проблема в частном доме или собственной квартире. Все неприятности затрагивают только самих жильцов и никого более.

Но в случае с коммунальной жилплощадью ситуация совсем иная.

Содержать в коммуналке собаку, кошку, или даже самого маленького хомячка, можно только при одном условии: все жильцы согласились мириться с шумом и запахом псины, кошки и т.д.

В противном случае, жить животным в квартире – строго запрещено.

Оплата услуг

Совместное проживание в одной квартире нескольких семей – одна проблема. Но более насущная – это оплата коммунальных платежей.

Согласно закону такие услуги, как:

  • отопление;
  • телефония;
  • электрическая энергия;
  • газ

оплачиваются по соглашению. Если соглашения межу жильцами нет, то сумма в квитанции разделяется между соседями согласно потреблению.

Ремонт

Вопрос ремонта – важен при проживании в подобной квартире. Вынесение решения о необходимости его проведения определяется либо самими жильцами, либо организацией, облущивающей жилое помещение.

При проведении ремонта в квартире составляется расходная смета. Каждый из собственников оплачивает часть суммы, соразмерную их доли владения.

Если же между жильцами возникают споры относительно поведения и других аспектов, которые невозможно решить в суде, то вся ответственность возлагается на домовой комитет.

Из этого видео Вы узнаете все подробности о правах собственников коммунальной квартиры:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector