Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Капитальный ремонт балконов в многоквартирном доме

Кто должен ремонтировать балкон: управляющая компания, ТСЖ или собственник приватизированной квартиры

Вопросы распределение обязанностей по содержанию, а также ремонту имущества в многоквартирных домах вызывают немало споров. Если нужно поклеить обои или поменять пол внутри квартиры, то проблем не возникает. Другое дело ремонт таких конструкций, как балконы или лоджии.

Если балкон находится в плохом состоянии, то это не только доставляет дискомфорт жильцам квартиры, но и может представлять угрозу иным лицам. Поэтому проблема их содержания является актуальной. Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме, рассмотрим далее.

Что может входить в капитальный ремонт?

Состав работ может быть различным. Но в целом капитальный ремонт (для приватизированного и не приватизированного жилья списки могут различаться) затрагивает следующее:

  • Фасады, стены (утепление, замена оконных и балконных заполнений; ремонт и остекление балконов и лоджий, устройство над ними козырьков на верхних этажах; ремонт пожарных лестниц, наружных стен лифтовых шахт; замена и ремонт наружного водостока).
  • Подвалы, фундаменты (ремонт фундаментов, входов в подвалы, герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами).
  • Чердаки и кровли (ремонт или замена; восстановление температурно-влажностного режима; замена или ремонт элементов внутреннего водостока).
  • Лестницы (ремонт ступеней; замена или ремонт заграждений лестничных маршей).
  • Двери, входные площадки (ремонт или замена входных дверей в подъезды, дверей тамбуров, приквартирных тамбуров, лестничных клеток; ремонт или частичная замена/укрепление входной площадки, а также ступеней лестницы перед входом).
  • Центральное отопление (ремонт, замена трубопроводов, стояков, подводок к отопительным приборам; установка отопительных приборов с терморегуляторами; установка запорной арматуры; реконструкция системы панельного отопления).
  • Вентиляция (прочистка системы вентиляции; замена вентиляционных решеток).
  • Холодное и горячее водоснабжение (ремонт и замена трубопроводов, полотенцесушителей, общедомовые инженерные системы; замена трубной разводки; установка приборов учета холодной и горячей воды; устройство бытового пожарного крана со шлангом; замена сантехприборов в квартирах, находящихся в собственности Москвы).
  • Канализация и водоотвод (ремонт/замена трубопроводов, замена канализационных лежаков к сантехприборам; ремонт/реконструкция внутреннего водостока).
  • Электрооборудование (ремонт/замена вводно-распределительных устройств, домовых, подъездных и этажных электрощитов; установка устройств защитного отключения для каждой квартиры, замена освещения в местах общего пользования; установка устройств автоматического или дистанционного управления освещением мест общего пользования, аварийное освещение; замена светильников на антивандальные, с энергосберегающими лампами).
  • Мусоропроводы (ремонт и замена элементов; устройство системы промывки, прочистки и дезинфекции ствола мусоропровода).
  • Противопожарные системы (замена пожарных шкафов на лестничных площадках; установка дымовых автономных извещателей в коридорах квартир).
  • Внутридомовое газоснабжение (реконструкция имеющегося; вынос газопроводов из подвалов и подъездов; замена фасадного газопровода во время утепления наружных стен; замена внутридомового газового оборудования).
  • Внутренняя отделка (восстановительный ремонт после других видов работ; ремонт помещений общей долевой собственности: лестничных площадок, лифтовых и приквартирных холлов).
  • Лифты (замена/ремонт/модернизация; обеспечение доступности для инвалидов, благоустройство двора).

Конкретный перечень работ зависит от того, в каком регионе находится здание, что реально требуется сделать. Иногда мероприятия по капитальному ремонту разносят на два года — в этом случае жильцам важно проследить, чтобы в течение каждого этапа выполнялись «связанные» работы и состояние дома не ухудшалось на период «между ремонтами».

Куда пожаловаться на бездействие УО

Как мы неоднократно писали в предыдущих статьях, инстанций, куда можно обратиться по поводу невыполнения управляющей организацией своих обязанностей, несколько.

  • Государственная жилищная инспекция

Эта организация контролирует работу управляющих организаций. Можете написать жалобу и подать в электронном виде. Для этого надо зарегистрироваться на портале Госуслуг. К жалобе прикрепите акт о проведении осмотра балкона.

  • Роспотребнадзор

Подать жалобу можно на официальном сайте Роспотребнадзора.

  • Орган местного самоуправления

Можете продублировать жалобу в городскую/районную администрацию — лишним это точно не будет.

  • Прокуратура

Если все предыдущие инстанции ничего не предприняли, можете пожаловаться в прокуратуру на их бездействие.

Если ничего не помогло, подавайте иск в суд.

Правила содержания общедомового имущества

Общедомовым имуществом являются объекты, не входящие в состав квартиры и не являющиеся ее частью. К общему относятся несущие конструкции здания, балконные плиты и блоки перекрытия. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, каждый владелец квартиры имеет право на свою общедомовую часть. Собственник жилья не должен эту долю захватывать, а также передавать ее третьим лицам отдельно от апартаментов. Ее размер, как правило, определяется индивидуально, в зависимости от общей площади квартиры каждого собственника.

Читать еще:  Кадастровая оценка квартиры

Помимо того, что управляющая компания обязана держать общедомовое имущество в порядке, своевременно за ним ухаживать, ремонтировать и благоустраивать, существуют общие правила его содержания для каждого жильца МКД. Это правило регламентирует постановление Правительства №491, которое было подписано в августе 2006 года. По указанным там выдержкам жильцы должны:

  • Соблюдать санитарно-эпидемиологическое законодательство. Например, на лестничных площадках дома собственникам квартир запрещено курить на основе «табачного» закона.
  • Сохранять имущество. Эта рекомендация обязывает жильцов беречь имущество от вандализма. Запрещено рисовать и писать на стенах, деформировать входные двери, портить домофон, разбивать или окрашивать камеры видеонаблюдения. Жильцы или представители УК, увидев нарушения, должны сообщать о них в полицию.
  • Обеспечивать безопасность собственников. К примеру, на территории дома нельзя поджигать мусор.
  • Соблюдать жилищное законодательство, касающееся сбережения и потребления электроэнергии или газа.
  • Предоставлять проверяющим органам доступ к общедомовому имуществу для снятия показаний, проверки состояния несущих плит и балкона.
  • Поддерживать архитектурный облик здания с учетом проектной документации объекта. Жителям запрещено вносить изменения в фасад без согласования нового проекта с застройщиком и управляющей компанией.
  • Обеспечивать регулярную готовность оборудования, входящего в состав общедомового имущества. Это обязательство в большей степени относится к УК, которая должна ремонтировать объект, перекладывать крышу, если она течет, а также обеспечивать бесперебойную работу инженерных сетей и приборов учета.

Управляющая компания, которая выбрана жильцами многоквартирного дома, также имеет свои обязанности по содержанию и ремонту общедомового имущества. Среди минимального набора работ УК должна выполнять:

  • сухую и влажную уборку помещения;
  • протирку окон, подоконников, электросчетчиков, лестничных площадок, а также грузового и пассажирского лифта;
  • очистку систем защиты от грязи — металлические ограждения, пандусы, решетки;
  • очистку придомовой территории — убирать лед, снег, косить траву;
  • очистку ливневых канализаций;
  • демонтаж крыши дома или балкона, если кровля протекает;
  • реставрация плит, если течет стяжка.

Заметим, что практически все работы должна проводить управляющая компания. Если она этого не делает, уклоняется от уборки территории, не ремонтирует кровлю, которая протекает, жильцы имеют юридическое право обратиться в полицию для урегулирования конфликта.

Обязанности учреждений ЖКХ, связанные с предупреждением аварийных состояний балкона

Следить за состоянием балкона должны не только владельцы квартир, но и коммунальные службы.

  • проверку балконов и лоджий на предмет их загромождённости тяжелыми предметами, которые могут повлечь за собой постепенное разрушение конструкции;
  • инструктаж с жильцами квартир на тему безопасной эксплуатации балконов;
  • принятие оперативных мер при обнаружении повреждения несущих элементов балкона с целью недопущения аварийной ситуации;
  • проведение работ, связанных с опломбированием аварийного объекта, и составление сметы для ремонта.

Правила содержания общедомового имущества

«Правила содержания имущества жилого дома» определили, кто же должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире. Согласно пункту №2 «Правил содержания», владельцы приватизированной квартиры и управляющая организация имеют свои зоны ответственности. Управляющая компания или ТСЖ отвечают за:

  1. Несущую балконную плиту.
  2. Перила, двери и окна входной группы, если балкон является местом общего пользования.

Управляющая организация должна нести ответственность за безопасную эксплуатацию и своевременный ремонт перечисленных конструкций.

В ведении владельцев квартиры: крыша и козырёк, двери и оконная группа, перила и внешнее остекление

В ведении владельцев приватизированной квартиры находятся следующие элементы конструкции балкона:

  1. Крыша и козырёк.
  2. Двери и оконная группа.
  3. Ограждающие перила и внешнее остекление.

Собственник балкона, согласно нормам и эксплуатации жилья, должен по мере необходимости производить следующие ремонтные работы:

  • Следить за сохранностью штукатурки и бетонной основы. В случае их отслоения и повреждения он обязан восстановить защитный слой.
  • Металлические перила и металлические несущие элементы необходимо периодически окрашивать водоотталкивающими составами.
  • Деревянные рамы нужно периодически обрабатывать антисептическими пропитками или водоотталкивающей краской. Подробности смотрите в этом видео:

Также перекрытия могут разрушаться из-за некачественных строительных материалов либо нарушения технологии в ходе их монтажа. Также существует фактор времени, но, в этом случае, степень разрушения напрямую зависит от качества и специфики самих материалов.

Если в вашем случае разрушение произошло по причине наличия серьезных нарушений, нужно проконсультироваться у строительного эксперта на предмет оценки масштабов разрушения и определения возможности восстановления аварийного балкона.

Обязанности собственника квартиры

Владелец приватизированной квартиры обязан выполнять следующие действия:

  1. Проводить периодическую проверку с целью подтверждения целостности крепежных узлов.
  2. Уничтожать с балкона грибок и плесень.
  3. Защищать от коррозии металлические ограждения.
  4. Укреплять отдельные части балконной конструкции (входного проема, парапета).
  5. Осуществлять своевременную окраску фундамента.

Если необходимого ухода не было и разрушение балконной плиты произошло по вине владельца, то он лично отвечает за состояние конструкции. Поэтому проводить ремонт придется собственными усилиями.

Ремонт и утепление балкона: определяемся с типом износа

Балконы старой постройки по большей части нуждаются в реставрации, когда необходимо:

  • укрепить несущие конструкции и незащищенные места;
  • возвести или отремонтировать крышу.

Со временем несущая часть — бетонная плита под воздействием атмосферных осадков, резких перепадов температур, высоких нагрузок и других воздействий начинает разрушаться.

Учитывая, что прочное основание является гарантом безопасности, капитальный ремонт начинают с выявления его «слабых мест».

  • Видимых дефектов балконной плиты (темный цвет, сетка трещин, сколы и т. д.).
  • Коррозированные расшатанные металлические ограждения станут со временем реально опасными и для жильцов, и для прохожих на улице.

Как проводят ремонтные работы из-за износа

Если износ балконной плиты превысит 10%, то для ее восстановления потребуется сверху уложить слой железобетона.

Бетонную плиту очищают от посторонних наслоений и наносят на нее насечки. Затем плита промывается водой и на нее укладывают бетон. Используя армированную арматурную сетку, слой заводят на глубину 40-50 мм, аналогичную восстанавливаемой. После чего бетонная плита в течение 28 дней остается на временных лесах.

Если трещины проходят параллельно крепления к стене, сначала конструкцию усиливают с помощью консольных балок, затем трещины заполняют раствором.

Если же трещины балконной плиты косые, ее придется заменить на новую.

Рекомендуется над балконом сразу же установить навес, так как бетон на верхней плите не является гидроизолятором, к тому же она может быть покрыта сеткой трещин, и поэтому вода может с легкостью попасть внутрь ограждения.

Капитальный ремонт бетонной плиты продлевает срок службы площади, расширяет эксплуатационные возможности и существенно облагораживает внешний вид.

Ремонт с целью расширения жилой площади

Теплое остекление

Оно позволит превратить балкон в жилую комнату . Правильно установив отопительные приборы и смонтировав системы освещения , можно создать кабинет или детскую, тренажерный зал или зимний сад и другое.

Высокие теплотехнические характеристики обеспечивает остекление с помощью окон из поливинилхлорида (ПВХ), состоящих из многокамерных профилей, которые снабжены укрепляющими вставками из металла. К тому же они долговечны, неприхотливы и эстетичны. Одним из важных определяющих параметров в профиле, обеспечивающих эффективность остекления, является число полых камер (обычно 3-5). Благодаря им, возможно избежать образования нежелательных «мостиков холода», поэтому естественно, чем больше это число, тем лучше сохраняется тепло.

Установку стеклопакетов необходимо проводить в полном соответствии с требованиями производителя. В противном случае они будут пропускать сквозняк, влагу, запотевать при резких колебаниях температур.

Утепление

Правда, одним остеклением обеспечить тепло не удастся – необходим комплексный подход, теплоизоляция стен, потолка, пола.

Самым экономичным вариантом являются материалы на основе пенопласта, а также его производных. Они имеют небольшую толщину, малый вес, доступны по цене, однако хрупкие и недолговечные. Более надежным теплоизолятором может стать, например, минеральная вата.

К материалу, используемому для утепления, предъявляются определенные требования:

  • небольшой вес;
  • низкая теплопроводность,
  • пожароустойчивость;
  • низкая влагопропускающая способность;
  • прочность и другое.

Еще одним довольно важным моментом считается герметизация щелей, швов, зазоров и стыков, которые образуются при остеклении. Их заделывают посредством специальной пены для монтажа или другим герметиком. Это помогает защитить балкон от попадания через зазоры влаги и улучшить его теплоизоляцию.

Обогрев — доступное и мобильное тепло

Если балкон стал жилым в нем не только необходимо сохранять тепло, но и иметь возможность обогревать помещение. Источником отопления может выступать, к примеру, теплый пол из нагревательных матов , которые не требуют стяжки. Этого будет вполне достаточно при присоединении балкона к жилому помещению. Если же он будет использоваться как отдельное помещение, отделяться дверью, понадобится дополнительный источник отопления, типа настенного электрического конвектора.

Увеличение пространства

Конструкция выносного остекления позволяет расширить балконное пространство на 10–40 см. В результате также получается достаточно широкий подоконник. Конструкция эта – надежная и достаточно практичная. Вынос выполняют при помощи специальных кронштейнов, крепящихся на парапете с его внешней стороны в форме треугольника (косынки).

Материал кронштейнов обладает высокой прочностью, защищен антикоррозийным покрытием. При креплении кронштейнов к парапету используют:

  • сварку (ограждение металлическое);
  • анкерные болты (ограждение бетонное).

С улицы видимые участки кронштейнов маскируют, например, за сайдингом, придавая балкону новый эстетичный вид.

Вынос осуществляют двумя способами: от середины парапета и от основания. На внутреннем пространстве и функциональности помещения это практически не отражается, разница только во внешнем виде и конструктиве. Выбирают способ выноса в зависимости от типа здания, состояния балкона и его ограждения (парапета).

Стороны балкона, в отличие от лоджии, можно выносить выборочно или одновременно все. Таким образом, расширив стандартный вид с трех сторон, можно получить многофункциональное пространство, которое с успехом можно использовать в любое время года.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Заявление на ремонт балкона

Если течет плита, относящаяся к общедомовому имуществу, собственник квартиры может подать официальный запрос в УК на устранение недочетов в свободной форме. Чтобы заставить управляющую компанию выполнить свои обязательства, документ должен быть составлен правильно. В него нужно вписать реквизиты, данные заявителя и УК, сообщение о выявленных проблемах, требование о ремонте, а также его обоснованность. Заявление с подписью заявителя нужно составлять в 2-3 экземплярах.

При обнаружении аварийной ситуации, обращение к УК можно подать коллективно. В этом случае к заявлению прикладываются фотографии объекта, заключение независимого эксперта, которое подтверждает необходимость ремонта, а также лист с подписью всех жильцов. Обращение можно передать лично управляющей компании или направить документ электронно по почте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector