Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Получение согласия – первый этап

Как правило, чтобы получить «зеленый свет», заемщику достаточно выполнить несколько условий:

  1. В срок выполнять свои обязательства по договору и не иметь просрочек.
  2. С момента оформления ипотечного договора подождать минимум полгода.

Большая часть банков сегодня лояльно относятся к желанию клиентов выполнить перепланировку. Они свободно дают письменное согласие на проведение работ. В других финансово-кредитных организациях даже есть специалист, помогающий оценить сложность запланированных работ, а при необходимости дающий рекомендации.

Чтобы получить согласие, собственнику следует посетить отделение банка, где написать заявление. В некоторых банках сперва могут потребовать проект перепланировки, чтобы четко видеть, какой объем работ запланировано выполнить. Текст согласия обычно выглядит стандартно. В нем прописано, что банк одобряет проведение работ только при условии, что клиент будет придерживаться норм законодательства, а по итогу ликвидная стоимость объекта не упадет.

Будьте готовы к тому, что рассмотрение заявления может затянуться и на месяц, и на два. Все зависит от политики банка.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

  • 1. Перепланировку необходимо узаконить
  • 2. Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры
  • 3. Виды перепланировок

Многие заемщики, живущие в квартире с обременением, спят и видят, как бы сделать свою жилплощадь более уютной и функциональной с помощью перепланировки, но не уверены, что имеют на это право. А ведь сделать перепланировку в ипотечной квартире вполне реально. Портал «Кредиты.ру» объясняет, как это можно осуществить.

Перепланировку необходимо узаконить

Для начала давайте разберемся с терминологией. Жилищный кодекс (ст. 25) дает такое определение: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так что, как видите, опрометчиво к этому делу не стоит подходить.

За перепланировку нужно браться с трезвой головой, потому что самовольное изменение конструкций может обернуться большими проблемами. Именно поэтому, как только принято решение что-то изменить в проекте своего жилья, первым делом это нужно обсудить со своим кредитором. Если сделать это без согласования с банком, то впоследствии при обнаружении переделки сотрудником банка могут возникнуть серьезные проблемы вплоть до потери любимой квартиры. Между прочим, сотрудник банка имеет право проинспектировать ваше жилье в любое время, потому что квартира находится в залоге у банка, а значит и принадлежит ему. В лучшем случае заемщика заставят узаконить перепланировку ипотечной квартиры или вернуть все в исходный вид, а это дополнительные и немаленькие расходы. При развитии худшего сценария, банк вправе потребовать досрочного возврата кредитных средств и расторгнуть договор с клиентом, хотя это и невыгодно прежде всего самому банку.

Рука помощи при перепланировке ипотечной квартиры

В последнее время в связи с ростом конкуренции банки более лояльно относятся к своим клиентам и уже не боятся просьб заемщиков о перепланировке квартиры в ипотеке. В некоторых банках даже есть специальный сотрудник, который дает рекомендации по таким вопросам. Он может оценить сложность предполагаемой переделки и посоветовать как ее лучше оформить. Главное, чтобы собственник осознавал всю серьезность своего решения и при желании он вполне может воплотить его в реальность самостоятельно.

Если кредитор не возражает против перепланировки, то заемщик должен получить письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры. Это важно, потому что жилищная инспекция при приеме документов в обязательном порядке попросит предоставлять в пакете документов согласие формального собственника. В данном случае им является банк, потому что в свидетельстве о собственности значится «ипотека в силу закона». Вот и все. Разрешение банка – это и есть основное отличие от перепланировки квартиры без обременения.

Виды перепланировок

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

  1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
  2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
  3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Читать еще:  Минимальная температура в квартире

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

  • получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ (не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
  • написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
  • сделать перепланировку;
  • зарегистрировать перепланировку в БТИ;
  • предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства. Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку. Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Сроки узаконивания

Будьте готовы к тому, что оформление перепланировки займет у вас достаточно много времени. В среднем, на эту процедуру уходит до 45 дней – в течение всего этого периода вам нельзя начинать ремонтно-строительные работы. Затем, приступая к переустройству квартиры, вы ни в коем случае не должны медлить с ремонтом. Как правило, банк предоставляет на проведение перепланировки от 3 до 6 месяцев. Любое промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий соглашения, а значит, вам придется выплатить ему неустойку. Чтобы избежать подобного исхода, если вы вдруг попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться за помощью к профессиональному юристу.

К чему может привести изменение проекта недвижимости?

Со временем, каждый житель загородного дома или квартиры начинает «уставать» от однообразия, старого ремонта и планировки комнат, и хочет что-либо поменять. Иногда достаточно просто переклеить обои, поменять двери, поменять дизайн комнат или, как сейчас модно, сделать экологический ремонт и фитодизайн (примеры которого, кстати, можно посмотреть здесь: https://дивный-сад.a-internet.ru/замиокулькас_долларовое_дерево).

Читать еще:  Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения

Такие действия не несут рисков испортить отношения с кредиторами. Однако, в более серьезных случаях, когда планируется капитальный ремонт залоговой недвижимости, прежде чем что-то двигать, переносить, ломать или строить, требуется согласование с банком. Так как полноправным хозяином такого жилья, до полного погашения ипотечного займа, собственник не является и в любой момент недвижимость может быть отчуждена. Банку абсолютно не нужны лишние заботы, если придется связываться с продажей объекта залога.

Как известно, любая сделка с жилой недвижимостью проходит через БТИ, где хранятся все поэтажные планы оригинальной конструкции и всегда проводится экспертиза, на предмет соответствия исходного состояния с текущим.

Если у кредитного должника возникнут финансовые проблемы, то кредитор будет вынужден забрать ипотечный дом или квартиру, находящиеся у него в залоге. И, в случае обнаружения хоть каких-либо изменений, заемщику придется все восстанавливать в прежнем виде, причем в очень ограниченный срок. В противном случае жилая недвижимость будет продана на торгах, естественно, значительно дешевле ее реальной цены.

Более того, если недвижимость, которую заемщик хочет купить, будет иметь неузаконенную перепланировку, то такой вариант не устроит банк. Если изменения не кардинальные и можно все вернуть на исходное место, то выделяется на это определенное время. Возможно, что кредитор разрешит узаконить изменения, тогда в оперативном порядке необходимо пройти процедуру оформления внесенных изменений.

Безопасные решения по перепланировке

Существует три типа перепланировки. Первое решение, выполненное по эскизу — самое простое и узаконить его можно легко и быстро. В этом случае допускается демонтаж или, наоборот сооружение, встроенных шкафов, некапитальных перегородок или перенос газовой плиты в пределах кухни.

Время изменения «красных» (незаконных) линий на «черные» (законные), в проектной документации дома или квартиры, займет месяца 2-3. Если возиться с документами не хочется, то такие изменения могут быть ликвидированы до прихода инспекции БТИ.

Второе решение, так называемое «по проекту», несколько сложнее в плане исправления, поэтому необходимо будет заказывать в архитектурном отделе проект перепланировки, возможно, потребуется согласование с рядом официальных организаций.

Если вся перепланировка прошла законным путем и в планах БТИ полностью отражена, то банк-кредитор вряд ли будет сопротивляться.

Какую перепланировку не приемлет банк?

Третий случай самый сложный, когда затрагиваются несущие конструкции. Такую перепланировку банк уж точно вряд ли одобрит. Ведь помимо изменения состояния залогового объекта возможно нарушение устойчивости всего дома, что может стать причиной порчи и жилых помещений соседей. Чтобы согласовать такую перепланировку потребуется длительная экспертиза состояния несущих конструкций, прогноз на их дальнейшее поведение и т.д.

Подводя итог, можно констатировать, что перепланировка в ипотечных домах и квартирах вполне возможна, но только по согласованию с кредитной организацией. Если не получить одобрения и заняться самодеятельностью, можно оказаться в неприятной ситуации, когда все усилия и материальные затраты будут напрасными. Более того, потребуется все вернуть в первоначальный вид, а это дополнительные и не малые расходы.

Можно, конечно, и умолчать о ремонте. Правда скрыть незаконную перепланировку весьма сложно, ведь банк, согласно договору, имеет право в любой момент проверить состояние залогового имущества. Поэтому лучше так не делать, дабы не «попасть» на расторжение договора.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Что можно и что нельзя перестраивать в ипотечной квартире

Перепланировка может быть разной. Некоторые изменения можно проводить без согласования, другие должны быть узаконены в обязательном порядке, а есть виды работ, на проведение которых наложен категорический запрет.

Какие виды работ не требуют согласования

Заемщик имеет право самостоятельно проводить следующие изменения:

  • ремонтные работы, в том числе с заменой покрытий стен, полов и потолков;
  • снос или установку встроенных антресолей и шкафов, если они не образуют отдельных помещений;
  • замену инженерного оборудования на аналогичное;
  • перестановку электрических плит в пределах помещения кухни;
  • установку на фасадах зданий наружных технических средств, включая антенны и кондиционеры;
  • проводить замену дверей и их конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
  • менять материалы внешних конструкций балконов и лоджий;
  • переносить батареи и газовые приборы, если это не требует прокладки дополнительных газовых труб.

Какие изменения нужно согласовывать

Изменения, которые подлежат обязательному согласованию:

  • объединение туалета и ванной, а также увеличение их площади за счет коридора или кухни;
  • разделение санузла;
  • перенос дверных проемов в стенах;
  • перенос стен с изменением конфигурации комнат;
  • объединение комнаты с коридором или его частью;
  • строительство перегородок, которые образуют отдельные помещения.

Какие работы проводить запрещено

Не может быть согласована перепланировка, нарушающая требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов, а также ухудшающая условия эксплуатации дома и проживания соседей. Список работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме:

  • уменьшение сечения каналов естественной вентиляции и демонтаж вентиляционных коробов;
  • замена легких перегородок на стены из тяжелых материалов, увеличивающих нагрузки на несущие конструкции;
  • перенос батарей на лоджии и балконы;
  • подключение системы обогрева пола к горячему водоснабжению или отоплению;
  • создание проемов и ниш в несущих конструкциях;
  • прокладка проводки в горизонтальных швах стеновых панелей и плитах перекрытий;
  • обустройство погреба в подвале;
  • самостоятельное строительство лоджий и балконов;
  • перепланировка чердака или технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
  • объединение с жилой комнатой кухни, если в ней проложены газовые трубы;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • изменение формы оконных и дверных проемов во внешних конструкциях;
  • пристрой дополнительных помещений;
  • увеличение площади помещения за счет строительства мансард и изменения уклонов крыши;
  • устройство более одной антресоли в помещении;
  • перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей.
Читать еще:  Как разменять приватизированную квартиру

Главное условие перепланировке в ипотеке

Перепланировка ипотечной квартиры может привести к снижению или повышению ее конечной стоимости. Поэтому для производства такого ремонта обязательно получить согласие заинтересованных лиц, в первую очередь – непосредственно банка. Именно кредитная организация по факту до полной выплаты ипотеки является владельцем данной жилплощади, а потому без ее согласия вносить такие изменения запрещено.

Согласие можно получить только в случае, если в ипотечном договоре нет прямого указания на запрет любых сложных изменений до погашения кредита. Многие банки изначально вносят это условие в договор.

Когда необходимо разрешение

Вы решили поставить вместо ванной душевую кабину, поменять двери или напольное покрытие? Такой ремонт разрешено делать без одобрения банка. Расскажем, в каких случаях обязательно нужно получить согласие финансовой организации:

  • снос и перенос перегородок между помещениями;
  • объединение и разделение комнат;
  • установка дополнительных санузлов.

Запрещено делать следующее:

  • убирать несущие стены;
  • выносить радиаторы отопления на лоджии;
  • размещать новый санузел над кухней или жилой комнатой нижнего этажа;
  • расширять санузел за счет других комнат;
  • прятать в стены трубы водо- и газоснабжения, отопления, канализации.
Ипотека с неузаконенной перепланировкой может стать причиной для привлечения собственника к административной ответственности

Что такое перепланировка?

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. По эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида строительных работ достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной документации происходит в течение 2 месяцев;
  2. Составление проекта. Этот вариант переделки жилплощади требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки;
  3. Кардинальное изменение параметров объекта капитального строительства. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции недвижимости должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику банка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник банка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку жилья, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительное изменение планировки станет непреодолимым препятствием для продажи залоговой недвижимости. За рассмотрение заявления о перепланировке банк взимает комиссионное вознаграждение.

Последовательность оформления перепланировки

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

  1. Изучение банковского договора ипотеки;
  2. Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
  3. Оформление эскиза или проекта перепланировки;
  4. Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
  5. Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
  6. Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Изучаем договор

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью. Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector