Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как работает тсж в многоквартирном доме

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Основная информация

Аббревиатура «ТСЖ» — это некоммерческая организация, расшифровываемая как «товарищество собственников жилья». Цель создания – организованное управление имуществом дома с несением ответственности за его техническую исправность и поддержание порядка. Перед тем, как подписывать соглашение и поручать заботу о доме конкретному товариществу, стоит узнать подробнее, что дает членство в ТСЖ, имеются ли альтернативные варианты обслуживания и т.д.

Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.

Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.

Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.

Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.

Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.

ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:

    управляющая компания; жилищно-строительный кооператив; прямое управление.

Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.

На выбор формы управления влияет:

    уровень платежеспособности жильцов; степень финансовой ответственности; наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.

Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

Обязанности правления ТСЖ

Обязанности правления ТСЖ содержатся в статье 148 Жилищного Кодекса РФ. Правление обязано:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, устава товарищества и прочие нормативные акты, регулирующие деятельность ТСЖ.

Контролировать внесение членами товарищества обязательных платежей.

Составлять смету доходов и расходов на текущий год. Готовить отчеты о финансовой деятельности, утверждать их на общем собрании членов товарищества.

Управлять многоквартирным домом или заключать договор на управление им.

Нанимать и увольнять рабочих для обслуживания многоквартирного дома.

Заключать договора по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества.

Вести реестр членов товарищества. Вести бухгалтерский учет и отчетность.

Устраивать общие собрания членов товарищества.

Исполнять прочие обязанности, прописанные в уставе товарищества.

Правление ТСЖ и собственники жилья несут расходы по содержанию многоквартирного дома относительно их доли в общем имуществе. Товарищество не несет ответственность по долгам своих членов и собственников помещений, а правление ТСЖ и собственники не отвечают за действия и долги ТСЖ.

Решения о благоустройстве многоквартирного дома принимаются на общем собрании членов товарищества-собственников жилья.

Ремонт и реконструкция многоквартирного дома осуществляются на основании договоров, которые ТСЖ заключают с различными компаниями. Некоторые виды работ члены товарищества могут выполнять самостоятельно.

Если правление своими действиями препятствует деятельности товарищества, оно имеет право исключить его из членов общества и привлечь к административной ответственности. Члены общества или собственники помещений дома вправе подать в суд на товарищество, если деятельность ТСЖ нарушает их права и не соответствует целям, для которых оно создано.

Читать еще:  Как выглядит техпаспорт на квартиру

Заключительный этап

После того, как ТСЖ будет зарегистрировано в качестве юрлица, открыт расчетный счет, следует провести еще одно собрание с жильцами для заключения договоров на предоставление услуг. Если на этот момент есть договора с управляющей компанией, их следует расторгнуть.

Схематически процедура создания товарищества совладельцев жилья выглядит просто. На практике все происходит несколько сложнее и дольше: не факт, что на первое собрание придет нужно количество совладельцев и решение будет принято сразу. Также могут начаться проблемы с переносом жилья на баланс ТСЖ, но реализовать все вполне реально. Бесплатную юридическую консультацию по этому вопросу можно получить у наших юристов – позвоните или напишите нам в форму обратной связи.

Функции ТСЖ в многоквартирном доме

Задачи, которые возлагаются на ТСЖ:

  1. Организация эффективного обслуживания МКД самостоятельно силами собственников жилой недвижимости или через привлечение управляющей компании на договорной основе;
  2. Планирование расходов и доходов МКД через установление и взымание коммунальных платежей;
  3. При отсутствии собственного финансирования в достаточном количестве оформлять заем на нужды МКД и своевременно его выплачивать.

На ТСЖ возлагаются следующие обязанности:

  1. Осуществление деятельности в соответствии с действующим законодательством, не выходить за предоставленные им полномочия;
  2. Управлять МКД для его нормального функционирования;
  3. Заключать договоры со сторонними организациями, выполнять их условия и взятые обязательства;
  4. Представлять интересы собственников квартир в МКД через эффективное управление совместным имуществом.

Как и любая другая организация, ТСЖ имеет устав, в котором прописываются все права и обязанности. Здесь же закреплена и ответственность за конкретные нарушения. Она не указана в ЖК РФ или в ГК РФ.

Но члены ТСЖ, а также сама организация может нести общегражданскую ответственность за следующее:

  1. Мошеннические действия, связанные, например, с умышленным внесением неправдивых данных в показания счетчиков для взымания неоправданной оплаты за предоставленные коммунальные услуги;
  2. Недобросовестное исполнение обязанностей (не проведение общего собрания, принятие решений без согласия необходимого количества собственников жилья);
  3. Неправомерные траты бюджета организации, присвоение этих денег;
  4. Намеренный обман, введение в заблуждение собственников жилья в МКД;
  5. Действия, которые выходят за рамки предоставленных полномочий (несанкционированные проникновения в квартиры).

Все члены ТСЖ при осуществлении деятельности несут материальную ответственность. Например, с них можно требовать финансовой компенсации за залив квартиры из-за неисправной системы отопления, прорвавшихся труб, которые идут до квартир, входят в совместное имущество.

ТСЖ – что это такое?

Под сокращением ТСЖ следует понимать Товарищество Собственников Жилья. ТСЖ является юридическим лицом и формируется после согласования с жильцами многоэтажного дома.

Создаются такие сообщества для достижения эффективности в управлении многоквартирными домами и выполнения определённых целей для улучшения условий проживания жителей.

Чаще всего такие организации создаются при следующих условиях:

  • отсутствие управляющей организации либо невыполнения необходимых условий;
  • индивидуальное желание собственников квартир проводить управление домом самостоятельно;
  • инициатива администрации, которая предлагает жителям создать организацию по управлению многоэтажным строением.

Полномочия и обязанности организации

Юридическое лицо имеет устав, в котором указываются права и обязанности всех членов сообщества. Права и обязанности членов ТСЖ должны быть известны для всех проживающих в многоквартирном доме, только это позволит проводить управление домом эффективно и без возможных претензий.

Полномочия:

  • заключать соглашения по поводу ремонта и обустройства общего имущества;
  • самостоятельно рассчитывать затраты на благоустройство дома и прилегающей к нему территории;
  • назначать дополнительные взносы участников после общего согласования;
  • индивидуально рассчитывать платежи для каждого проживающего в многоквартирном доме;
  • сформировывать различные фонды помощи жителям многоквартирного дома;
  • получать кредитные средства на восстановление общего имущества;
  • распоряжаться общим имуществом не нарушая интересов участников ТСЖ.

Кроме полномочий участники ТСЖ должны выполнять следующие обязанности:

  • выполнять пункты устава;
  • не нарушать законодательные базы;
  • придерживаться всех условий, которые были сформулированы общим собранием участников общества;
  • следить за техническим состоянием имущества;
  • следить за санитарными нормами;
  • проводить наблюдение за деятельностью каждого участника сообщества;
  • распределять обязанности между участниками ТСЖ;
  • следить за отсутствием нарушения в соблюдении прав и интересов, проживающих в многоквартирном доме;
  • выступать в качестве представителя интересов жителей дома.

Порядок организации ТСЖ

Для решения об организации управления домом с помощью ТСЖ необходимо провести общее собрание собственников. На нем нужно выбрать счетную комиссию, состав товарищества, его правление и председателя, ревизора, представителя, который будет заниматься регистрацией юридического лица. Если дом уже управляется УК, необходимо принять решение о расторжении договора.

Если планируется организовать ТСЖ в многоквартирном доме, необходимо собрать более 50% голосов собственников. А если домов несколько, потребуется две трети голосов. Очень важно правильно оповестить всех владельцев недвижимости о собрании, корректно составить протокол и подсчитать голоса. Важно, что голос владельца трехкомнатной квартиры весомее, чем владельца однушки, т. к. подсчет ведется по квадратным метрам.

Читать еще:  Консультанты по недвижимости

Далее следует процедура регистрации. Она проходит по той же схеме, по которой создается некоммерческое юридическое лицо. Потребуется нотариально заверенное заявление, протокол, готовый устав и квитанция, подтверждающая уплату госпошлины. Все требования и права членов ТСЖ прописаны в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

Особенности создания

Если вместе с соседями было принято решение создания ТСЖ, то требуется выполнить следующий порядок действий:

  • Нужно определить инициативную группу. Это является самым важным для самостоятельного управления. Необходимы активные жители, которые смогут провести подготовку, а также убедить соседей в необходимости оформить товарищество. Они должны провести регистрацию организации. Группа обычно состоит из 5 человек, чтобы вся работа была выполнена организованно;
  • Следует выбрать стратегию на будущее. Сначала необходимо обсудить желаемые результаты по переходу на новую систему. Надо определить, какие меры будут приняты в многоквартирном доме, чтобы открыть товарищество;
  • Потом важно оценить ресурсы. Нужно ознакомиться с имеющимися активами. Следует помнить, что могут быть и риски;
  • В активы ТСЖ входит все, что необходимо для ведения хозяйства: придомовой участок, подвал, чердак. Следует выполнить оценку работы систем учета, определить сумму, которая есть для капитального ремонта;
  • Затем нужно организовать собрание жильцов. Оно должно быть легитимным, ведь требуется присутствие не меньше 50%. В период мероприятия нужно точно решить организовать товарищество, после чего в многоквартирном доме будет действовать свой порядок. Также необходимо выбрать устав, членов правления и комиссию. На должности надо утверждать порядочных людей. Тогда дом будет в надежных руках. Если на собрании нет 50% собственников, то мероприятие является недействительным. Его нужно будет организовывать снова;
  • Потребуется создать протокол мероприятия (важно создать несколько копий и заверить их нотариально). Документацию необходимо предоставить в налоговую инспекцию;
  • После этого требуется открытие счета и отправка уведомлений, свидетельствующих о регистрации ТСЖ;
  • Нужно провести собрание собственников. Это требуется для точного решения об изменении формы управления в многоквартирном доме. Также необходимо избрание председателя;
  • В конце заключается договор. Когда товарищество будет официально оформлено, появится возможность самостоятельно заключать соглашения с выбранной управляющей компанией.

Процедура оформления ТСЖ достаточно длительная и сложная, но выполнимая. Если среди соседей будет взаимопонимание и стремление к единой цели, то все обязательно получится.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Совет многоквартирного дома при наличии ТСЖ

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в доме больше четырёх квартир, собственники на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома. При этом совет действует до переизбрания на общем собрании или в случае принятия решения о создании ТСЖ – до избрания правления товарищества (ч. 1 и 9 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

На практике возникают вопросы о законности выбора совета дома там, где есть ТСЖ, хотя бы формально существующее как юридическое лицо. Например, автору знаком случай, когда управляющая организация отказывалась признавать полномочия совета дома лишь на том основании, что когда-то давно управлявшее домом ТСЖ не было окончательно юридически ликвидировано.

Практики по этому вопросу немного, обобщила немного примеров.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2019 по делу № 33 – 9803/2019

Собственнику не понравилось изменение способа управления и он обратился в суд, где просил признать незаконным, среди прочего, выбор совета дома.
Однако суд отказал:

  • создание либо избрание новой управляющей организации означает прекращение прав у управляющей организации либо иного управляющего, в том числе ТСЖ, осуществляющего функции управления раньше;
  • избрание общим собранием другого способа управления является основанием для прекращения управления домом ТСН;
  • учитывая, что с момента принятия общим собранием собственников решения об изменении способа управления полномочия ТСЖ по управлению домом фактически прекращаются, кроме того требуется время для решения вопроса о ликвидации ТСЖ и оформления полномочий управляющей компании, включение в повестку для общего собрания вопроса об избрании председателя и членов совета многоквартирного дома является допустимым.
Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 191/2019 – оставлено в силе апелляционное определение Пермского краевого суда по делу № 33 – 9588/2019

Собственник обратился с иском к ТСЖ о признании незаконным решения общего собрания собственников и членов товарищества по вопросам повестки дня «Утвердить состав Совета дома», «Поручение Совету дома подписать договор управления с ООО «УК „Парус“».
Истец считал, что создание совета дома противоречит положениям статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ. «Кроме того, был избран состав правления ТСЖ, при этом Совету предоставлено право подписывать от имени собственников помещений многоквартирного дома договор управления с ООО «УК «Парус» в нарушение положений Устава ТСЖ».

Суд отказал в удовлетворении требований собственника.
На собрании были приняты решения: избрать состав правления ТСЖ, способ управления многоквартирным домом – управление ООО «УК «Парус», утвердить передачу многоквартирного дома в управление ООО «УК «Парус», избрать состав совета многоквартирного дома, поручить совету дома от имени собственников подписать договор управления.

  • избрание совета дома не противоречит положениям закона, поскольку решение о создании совета дома является производным от решения собственников об изменении способа управления, которое не оспаривается;
  • создание совета дома является необходимой мерой при изменении способа управления многоквартирным домом, в том числе при переходе от управления домом товариществом собственников жилья к управляющей организации.
Читать еще:  Как сдать квартиру по договору

Суды отклонили доводы жильца о том, что существование одновременно двух органов управления домом, таких как совет дома и товарищество собственников жилья, законом не предусмотрено, при этом собрание не принимало решение о ликвидации ТСЖ, «поскольку закон не содержит запрета на создание совета дома, в том числе и при управлении домом товариществом собственников жилья, поскольку в этом случае закон предусматривает иные правовые последствия, а именно осуществление полномочий совета дома, предусмотренных ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, органами управления товарищества собственников жилья».

Апелляционное определение Самарского областного суда от 22.10.2014 по делу № 33 – 10476/2014

Собственник дома не согласился с решением собрания о создании ТСЖ и инициировал своё собрание, где избрали членов совета дома и выбрали другую управляющую организацию. Суд признал эти решения незаконными из-за нарушений при проведении собрания, а по поводу совета суд указал:
«в повестке общего собрания указан вопрос о выборе совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома, что не допустимо, так как в доме создано ТСЖ и оно не ликвидировано».

Обращаем внимание, что решение по выбору управляющей организации также было признано недействительным.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 10171/2017

Дом управлялся товариществом, которое было создано для управления несколькими домами. Собственники одного из них решили уйти под управление управляющей организации. Они провели собрание по вопросам выбора совета дома, управляющей организации, «выхода из ТСЖ» и «исключения дома из состава ТСЖ».
Эти решения были признаны судом недействительными.
По мнению собственников, которые оспаривали решение, при наличии правления товарищества и самого товарищества собственников жилья как юридического лица, совет дома не может быть избран.
Суд удовлетворил заявление:
«наличие в одном доме правления товарищества и совета дома противоречит нормам действующего законодательства».

По поводу выбора управляющей организации суд указал на необходимость реорганизации товарищества в форме выделения.

Апелляционные определения Саратовского областного суда по делам № 33 – 2927/2019, № 33 – 55/2018

Произошли такие же истории, как и выше: от ТСЖ на несколько домов захотели уйти жильцы одного из них. На собрании они выбрали новый способ управления, управляющую организацию, совет дома вместе с председателем.
И снова суд захотел перед изменением способа управления видеть реорганизацию товарищества, а также признал незаконным выбор совета дома:

«Принимая во внимание, что решение о выборе управления домом ООО «УК «Солнечный городок» признано недействительным, и спорный дом входит в состав товарищества собственников жилья правовых оснований для выбора совета дома не имелось».

Полезная информация

Приведем список полезных советов по теме:

  • Для инициативной группы лучше всего выбрать людей разных специальностей. Понадобятся, прежде всего, юристы и бухгалтера. Кроме того, исключительно важными членами группы будут личности, чьё слово важно для остальных жителей дома. Именно они будут отвечать за создание и контроль деятельности ТСЖ.
  • Для создания ТСЖ необходимо большинство голосов.
  • Извещения о собрании рассылаются за 10 дней до события. Обязательно нужно пригласить собственников жилья.
  • Условие создания ТСЖ – не меньше 50% голосов. При отсутствии кворума новое собрание по закону можно проводить не раньше, чем через месяц.
  • Вступление в ТСЖ – дело добровольное! Человек, проголосовавший за создание организации, не обязан становиться её членом. Желающие вступить в товарищество пишут заявление особого образца.

Процесс создания ТСЖ весьма трудоёмок. Но разобраться в том, как создать ТСЖ в многоквартирном доме, вполне реально. Между тем, эта инициатива может оказаться очень полезной и для вас, и для ваших соседей. Дерзайте!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector