Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить надежность застройщика при покупке новостройки

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Читать еще:  Как отменить дарственную на квартиру

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

Какие необходимо проверить документы?

Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:

  • учредительные документы, устав компании;
  • подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
  • бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
  • отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
  • лицензию и срок ее окончания.
Читать еще:  Договор аренды рабочих мест

Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.

Открытость информации об объектах

Отсутствие на сайте застройщика данных о местоположении дома, актуальных ценах на квартиры, планировках и другой важной информации должно насторожить. Одностраничник, наполненный обещаниями счастливой жизни в новом доме и красивыми картинками, предложениями узнать больше информации по телефону или в офисе, часто выдает недобросовестного застройщика.

Хорошим застройщикам скрывать нечего. На их сайтах представлена проектная декларация и другая документация по объекту, проекты планировок, цены, все данные о параметрах строящегося жилья: материалы, этажность, площади и др. Часто присутствуют реальные фото и видео со стройплощадки.

3. 3aпpaшивaeм дoгoвop ДДУ

Пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe инвecтop пoдпиcывaeт c зacтpoйщикoм ДДУ: дoгoвop дoлeвoгo yчacтия. B этoм дoкyмeнтe пpoпиcывaют инфopмaцию o дoмe и ycлoвия cдeлки.

3a oбpaзцoм дoгoвopa идти в oфиc зacтpoйщикa нe нyжнo. Moжнo пoпpocить oтдeл пpoдaж пpиcлaть eгo нa пoчтy.

B дoгoвope cмoтpим:

Кaк кoмпeнcиpyют paзницy в мeтpaжe

Peaльнaя плoщaдь квapтиpы пocлe cдaчи мoжeт oтличaтьcя oт зaявлeннoй. B дoгoвope дoлжнo быть нaпиcaнo, чтo зacтpoйщик вepнeт дeньги зa нeдocтaющиe мeтpы.

Кoгдa нaчиcляют кoммyнaлкy

Mнoгиe зacтpoйщики пpoпиcывaют в ДДУ oплaтy кoммyнaльныx ycлyг co ввoдa в экcплyaтaцию. Meждy ввoдoм дoмa и пoлyчeниeм ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. Bce этo вpeмя инвecтop плaтит зa квapтиpy, в кoтopoй нe живeт. Taкиe дoгoвopa лyчшe нe пoдпиcывaть.

Кoгдa дoм пepeдaют пoд зaceлeниe

3acтpoйщики пишyт в peклaмe cpoк cдaчи в экcплyaтaцию. Meждy cдaчeй дoмa и пepeдaчeй ключeй пpoxoдит 3-6 мecяцeв. B этoт пepиoд нeльзя пoтpeбoвaть oт зacтpoйщикa нeycтoйкy — юpидичecки oн пpaв. Пoэтoмy читaя дoгoвop, нaдo в yмe пpибaвить пoлгoдa к oбeщaнным cpoкaм.

Кaк выплaчивaют нeycтoйкy

B ДДУ дoлжнa быть пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть пepeд дoльщикoм. Этo нyжнo, чтoбы пoлyчить oт зacтpoйщикa нeycтoйкy зa пepeнoc cpoкoв, щeли в cтeнax, нeкaчecтвeннoe yтeплeниe и дpyгиe oшибки. B дoгoвope нaдo пpoвepить ycлoвия выплaты нeycтoйки и гapaнтийныe cpoки. Ecли в ДДУ тaкиx пyнктoв нeт — лyчшe нe пoдпиcывaть.

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором. Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя, однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз. Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Судебные иски и база ФССП

Проверить наличие исков к компании можно с помощью картотеки арбитражных судов. Это открытая база, по которой видны претензии контрагентов. О процедуре несостоятельности в отношении компании можно узнать из Единого реестра сведений о банкротстве. Наличие исков – нормальная часть деятельности организации, но если претензий слишком много, это говорит о проблемах компании, из-за которых не выполняются обязательства. Также можно узнать о претензиях граждан к застройщику. Информация о таких исках публикуется на сайте районного суда по месту регистрации компании. Здесь действует то же правило: несколько исков не свидетельствуют о ненадёжности девелопера, но десятки – разумное основание для отказа от заключения договора.

Читать еще:  Заказать бти на квартиру

База исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов – способ проверить наличие в отношении застройщика уже вступивших в законную силу решений суда.

Обратите внимание на количество таких решений и исполнение. Если компания имеет много неисполненных обязательств, но продолжает привлекать средства дольщиков, то возникает вопрос – пойдут ли деньги на строительство новых объектов или на погашение старых долгов. Если же у компании полный набор – как уже вступивших в силу решений, так и длящихся процессов – вероятность проблем при строительстве высока.

Признаки финансовой устойчивости компании

Под финансовой устойчивостью понимается наличие у предприятия собственных денежных средств. Например, организация начинает возводить объект на собственные активы или с привлечением банковских кредитов. Это показывает независимость застройщика от денежных средств участников ДДУ.

Получить информацию о финансировании строительства можно:

  1. Заказав выписку из ЕГРН (чтобы уточнить количество договоров ДДУ, зарегистрированных на данный момент в возводимом доме).
  2. Изучив Проектную декларацию (для получения официальной информации о финансовом состоянии компании).
  3. Спросив у застройщика. Конечно не стоит надеяться на искренность застройщика, поэтому при уточнении информации целесообразно попросить ознакомиться с бухгалтерской отчетностью.

Особые приметы долгостроя

«Опознать» потенциальный долгострой можно по низким темпам строительства или полному отсутствию активности на объекте. Помимо этого, признаком долгостроя может служить частая смена генподрядчика, перечисляет Надежда Коррка. Также вопросы должно вызывать изменение сроков ввода в эксплуатацию, прописанных в проектной декларации. Еще одним признаком проблемного объекта выступает поведение представителей застройщика, особенно когда они отказываются идти на контакт и предоставлять информацию о проекте, в том числе о получении разрешения на ввод в эксплуатацию.

Риск столкнуться с долгостроем выше, если девелопер не привлекает проектное финансирование и строит без использования эскроу-счетов, добавляет Алексей Перлин. К примеру, может возникнуть спор совладельцев бизнеса, претензии государственных органов, судебные разбирательства. В остальном спрогнозировать неудачное завершение проекта очень сложно, так как есть масса факторов, влияющих на процесс. Но наличие кредитной линии от банка на строительство почти полностью исключает такой сценарий.

Какие документы проверить у застройщика новостройки

Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.

Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройка возведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.

Залог успешной сдачи новостройки – финансовая стабильность компании-застройщика

От финансового благополучия компании зависит, как качество строительных работ, так и сроки сдачи готового объекта. Изучив бухгалтерские данные и ознакомившись с годовыми отчетами, о ней можно получить реальное представление. Если изучение содержимого документов вызывает у вас сложности, тогда стоит воспользоваться услугами юриста или опытного риэлтора.

Интересные статьи:

  • Классы новостроек и как их различать — статья
  • Купить квартиру в новостройке: советы экспертов АН «Владис» — статья
  • Как выбрать надежного застройщика. 10 советов — статья
  • Как не переплатить при покупке квартиры — статья
  • Право собственности на квартиру в новостройке — статья
  • Как определить надежность застройщика — статья
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector