Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Как продать долю в квартире. Инструкция

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Порядок продажи долей

Если владелец недвижимости хочет продать долю в приватизированной квартире, то для начала определим, какие законодательные акты регулируют данные взаимоотношения. Первым делом разберемся с определением доли в приватизированной квартире.

Итак, недвижимость, которая находится во владении двух и более собственников называется долевая. Производить любые юридические или нотариальные действия с этими апартаментами возможно исключительно при получении согласия всех владельцев.

Долевая собственность реализуется согласно гражданскому кодексу РФ. Лучший вариант продавать часть наступает в том случае, если все остальные наследники достигли согласия в вопросе как продать квартиру, особенно приватизированную в равных долях.

Порядок реализации следующий:

  • на сделке купли-продажи составляется договор о достигнутых ранее условиях;
  • вырученные средства разделяют между участниками согласно договору.

Бывают случаи, когда достигнуть компромисса невозможно и долевому собственнику недвижимости приходится продавать свою часть в одностороннем порядке.

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Собственники согласны с разделением и выделением доли, подлежащей продаже. Существует несколько шагов оформления достигнутого согласия:

1) Посещение нотариуса. Он проверит предоставленные документы, подскажет, чего не хватает, грамотно составит и зарегистрирует в Росреестре документ-соглашение. Примечание. Последний шаг — регистрацию — можно провести самостоятельно, получив в нотариате требуемый документальный пакет. При подаче документов в МФЦ необходимо присутствие всех взрослых собственников.

2) Самостоятельное составление соглашения. Форма соглашение о выделении доли изображена ниже. Документ заполняется по образцу. Вносятся данные собственников. Вместо указания родства — вписывается Ф.И.О. К «Соглашению» прикладываются нынешние документы о праве собственности. Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, инвалиды и т. д., потребуется получить согласие органов опеки. Права этой категории не должны быть ущемлены.

Затем заявление с приложением сопутствующих бумаг подаётся в МФЦ. Записаться на приём можно на портале Госуслуг.

3) Если собственники не договорились В этом случае придётся обращаться в суд. Возможно, он пройдёт в несколько этапов, включая апелляции и более высокие судебные инстанции. Окончательное решение наделяется силой закона.

Судебное решение прикладывается к заявлению, подаваемому в подразделение Росреестра или МФЦ. Право на выделение доли регламентируется 252-й статьёй ГК. Там же сказано, что если данная процедура невозможна без ущерба общему имуществу, совладелец вместо продажи вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если в разделяемой квартире произведены перепланировки, следует к пакету документов приложить свидетельство их законности.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Если совладелец — несовершеннолетний

Иногда доли в квартире распределяются на нескольких участников приватизации, включая несовершеннолетних. Намереваясь продать квартиру вместе с долей несовершеннолетнего, предстоит согласовать сделку с отделом опеки.

Регистрация перехода права другому собственнику возможна только после получения письменного разрешения от надзорного органа с гарантией сохранения имущественных прав и интересов ребенка.

Согласование необходимо во всех случаях отчуждения недвижимости и не касается сделок, когда жилье (доли в нем) приобретаются в пользу ребенка.

Рассматривая обращение продавца, орган опеки учтет следующие параметры:

    в результате сделки несовершеннолетний выиграет в имущественных правах (увеличение доли, улучшение жилищных условий, либо как минимум, обеспечение равноценным имуществом); после продаж доли без предварительного переоформления другого объекта на ребенка, средства размещают на депозите, где они будут храниться до совершеннолетия.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Читать еще:  Как снять арест с недвижимости

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Закон Российской Федерации от 04.07.1991г, которому присвоен номер 1541-1 гласит, что приватизация—это действие юридического вида, после совершения которого, любая недвижимость, будь это частный дом или квартиры, становится собственностью того лица, которое совершило все предписания закона относительно данного процесса. Остановимся именно на квартире. Как правило, заняться ее приватизацией могут несколько людей или и вовсе один человек. Только те лица, которые официально зарегистрированы в квартире, обладают правом пройти процесс приватизация. Он затрагивает всю семью, то есть, как и супругов так и их детей, или относится к близкому родственнику. Если семейная пара в будущем пожелает расторгнуть свой брак, или же детям перейдет в наследство квартира или ее некая доля, и после этого владелец части жилплощади не захочет проживать в ней вместе с другими владельцами, он обладает полным правом совершить продажу именно своей части квартиры. Так как же провести сделку купли-продажи приватизированной квартиры, чтобы не нарушать права других совладельцев и, что самое главное, сохранить свои личные интересы.

Вопрос «Возможно ли выставить на продажу долю в приватизированной квартире?» достаточно сложный, но все, же получить на него однозначный ответ вполне реально. В первую очередь стоит отметить тот факт, что такие определение как «собственность в доле» и «собственность общая» это два разных понятия, которые имеют различные юридические нюансы. Совершить реализацию доли можно, и для этого следует не только составить правильный документ, но и очень точно указать ее размер. В том случае, если жилплощадь находится в совместной собственности, то есть на нее имеют права сразу несколько людей, то продавать квартиру можно, только лишь целиком, или же как иной вариант, заранее позаботиться о деление частей квартиры, после чего каждый из владельцев сможет по собственному усмотрению распоряжаться со своей собственностью. Но бывают, же ситуации, когда все владельцы приходят к общему решению и хотят продать квартиру, что тогда предпринять? Все очень просто: составляется специальное соглашение, в котором все владельцы указывают оговоренную цену продажи имущества и уточняют, как после будут ее делить между собой. Такая ситуация самая простая.

ВАЖНО . Но вот если кто-либо из совладельцев квартиры категорически против ее продажи, тут стоит принимать другие действия.

Всего существует три варианты решения такой проблемы, которые допускает закон.

Рассмотрим детальной каждый из них:
  1. Первый вариант. Оформление дарственной как путь к продаже. Как говорилось уже выше, продать часть квартиры можно только имея на руках соглашения ее остальных владельцев, а при наличии определенных обстоятельств получить такое разрешение становится просто невозможно. И закон дает право не продать часть квартиры, а передарить ее другому лицу. Стоит отметить, что занимается оформлением дарственной должен юрист, так как таковой документ должен быть составлен грамотно и четко.
Акт дарения должен содержать следующий перечень информации:
  • Сколько людей живет в квартире, и какой размер доли отводится каждому из них;
  • Сколько людей имеют регистрацию в квартире, но не являются собственниками какой-либо ее доли;
  • Сколько квадратных метров получит человек, который принимает в дар часть квартиры;
  • Что позволило дарителю приводить дарение части квартиры иному лицу;
  • Согласие одного из супругов, если часть квартиры является собственностью человека, который состоит в брак. Разрешение на продажу должно быть заверено у нотариуса.

Акт дарения обязательно также должен содержать цену той части квартиры, которая передается другому собственнику. Не стоит пытаться снизить показатель цены, так как впоследствии, если при проверке всех документов выяснится, что сумма занижена больше чем на 20%, может быть выписан штраф. После того, как процесс регистрации дарственной завершится, новый владелец части квартиры может распоряжаться с ней по собственному усмотрению. Официальный договор дарения дает право передать от покупателя продавцу деньги при помощи банка.

  1. Второй вариант. Залог как способ продажи. Такой способ используется только в тех ситуациях, когда банковское учреждение принимает часть жилплощади в залог и выдает ссуду. Как правило, такую сделку можно назвать знакомым для многих словом ипотека. Ее условия просты: если человек, который под залог своей части квартиры взял в банке ссуду, и за определенный период времени не вернул ее банку, то заложенная им часть квартиры становится личной собственностью банка. Юристам, очень часто приходится отвечать на вопрос: «А может ли банк забрать часть заложенной квартиры, если это единственное место, где может проживать должник и его семья?». И что отвечают юристы? Да, может. И это непростая прихоть, а законный факт, который описан в Гражданско-Правовом-Кодексе Российской Федерации, а именно в его статье 446. Также полезно будет изучить и Гражданский Кодекс, его статьи 337-348.
Читать еще:  Квартиры в подмосковье на стадии котлована

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Иногда встречаются ситуации, когда другие собственники долей в жилье хотят выкупить продаваемую часть, но откладывают на другое время по ряду причин. В этом случае продавец может пойти на маленькую хитрость: найти покупателя и оформить на него договор дарения. В соответствии с Гражданским Кодексом собственник имеет право подарить свою долю в жилье, не заручаясь согласием других сторон.

Однако эта схема не является идеальной. Собственники других долей вправе оспорить такой жест доброй воли в суде. Для этого им необходимо собрать и представить доказательства факта передачи денег дарителю.

Более открытой является залоговая схема. По ней продавец у покупателя берет займ и оформляет в качестве залога свою долю в жилье. Затем займодатель отказывается от денег, переданных в долг, а заемщик за это передает ему залоговую долю в жилье. Таким образом, деньги между сторонами сделки передаются официально. Единственный минус подобной процедуры — необходимость обременения доли в регистрационной палате, а затем подписание соглашения об отступном.

Регистрация в Росреестре

Продажа доли в квартире обязательно сопровождается перерегистрацией перехода прав на владение. Для этого стороны должны обратиться в территориальное отделение Росреестра с письменным заявлением, всей требующейся документацией и справкой об оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей (22 пункт первой части 333.33 статьи Налогового кодекса РФ).

Документация, необходимая для подачи заявления в Росреестр:

  • паспорта участников осуществляемой сделки или их представителей вместе с действительной доверенностью;
  • оригиналы и копии передаточного акта и договора купли-продажи;
  • прочие бумаги (например, согласие от ООП при наличии у отчуждаемой доли несовершеннолетнего собственника, на основании 21 статьи ФЗ № 48 от 2008 года 24 апреля).

Следует отметить, что предоставление квитанции об уплате пошлины не является непременным условием при подаче заявления в Росреестр, однако её уплата обязательна, иначе документы не принимаются к рассмотрению.

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

  • что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
  • при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.
Читать еще:  Иск оставлен без рассмотрения

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения. Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса. При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны. Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть. В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

  • Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
  • Деньги он в срок не возвращает.
  • Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

  1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
  2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.
Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector