Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Сможет ли собственник продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Владельцы квартир далеко не всегда довольны теми планировочными решениями, которые выбрали строители. Многие из них решаются на самовольную перепланировку, забывая о необходимости ее последующего узаконивания. С данной проблемой они сталкиваются лишь перед продажей своего жилья. О том, как действовать в этом случае, расскажет эксперт АН Владис Орешкин Александр.

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

  • Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
  • Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
  • В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Как продать?

Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.

Существует два варианта решения данной проблемы:

Узаконить до продажи

Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.

Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).

Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.

В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.

Оформить соглашение с покупателем

Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Читать еще:  Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры в москве

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Продажа за наличные

Самым оптимальным вариантом как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой для продавца является вариант сделки за наличные. Тогда в сделке купли-продажи участвуют документы из БТИ, в которых нет перепланировки (если она не зафиксирована красными линиями). Покупатель берет на себя дальнейшую ответственность. Условиями, как правило, выступает снижение стоимости, которое покрое на стоимость согласования. Желание сэкономить и получить жилье по низкой цене в хорошем районе заставляет покупателей не задумываясь идти на риск. Многие из них не уточняют даже серьезность вопроса и не стремятся узнать законность проведенных работ по перепланировке.

Единственным минусом является потеря стоимости. Поэтому, если перепланировку можно узаконить, то лучше воспользоваться этим.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Читать еще:  Как вернуть подаренную квартиру

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

Получите разрешение в БТИ.

Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Читать еще:  Как поменять председателя тсж

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит больших денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Как легализовать перепланировку?

В соответствии со ст. 29 ЖК узаконить ранее выполненную перепланировку можно при условии, что строительные и санитарные нормы не нарушены, соблюдены интересы проживающих рядом людей.

Схема включает 2 этапа. Сбор документов, получение разрешения от жилищной инспекции:

  1. БТИ. На подготовку поэтажного плана с пояснениями (экспликацией) и техпаспорта и уйдет 10 дней. После обследования квартиры в техпаспорте будут красным цветом отмечены все выявленные изменения.
  2. Проектная организация, имеющая допуск СРО. Посещение этой структуры необходимо для получения технического заключения о безопасности осуществленных работ и составления проекта (потребуется его согласование в инстанциях). Если изменения незначительны, можно самостоятельно разработать эскиз (он составляется на копии техпаспорта). Если они затронули несущие стены, то заключение о безопасности выдает специалист, проектировавший здание.
  3. Жилищная инспекция. Все подготовленные бумаги вместе с правоустанавливающими документами подаются в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения – 45 дней.

Обращение в суд для легализации изменений в планировке в случае отказа.

Если было принято отрицательное решение, то следующим шагом становится судебное разбирательство (предельный срок обращения в эту инстанцию после отказа – 3 месяца). Помимо поэтажного плана, эскиза (согласованного проекта) и техпаспорта от истца потребуются:

  • согласие от соседей;
  • документы, подтверждающие права собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи жилья);
  • исковое заявление.

На основании строительно-технической экспертизы принимается решение в пользу истца или дается предписание вернуть квартиру в исходный вид. Если изменения легализованы, то соответствующие коррективы вносятся в техническую документацию на квартиру. Стоимость оформления нового техпаспорта – около 2 тыс. руб. (она устанавливается на региональном уровне). После этого совершать любые сделки с недвижимостью можно безо всяких опасений. Владельцу жилья не грозят штрафы и другие санкции.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(495)128-69-80
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)509-13-65
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector