Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Сможет ли собственник продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Владельцы квартир далеко не всегда довольны теми планировочными решениями, которые выбрали строители. Многие из них решаются на самовольную перепланировку, забывая о необходимости ее последующего узаконивания. С данной проблемой они сталкиваются лишь перед продажей своего жилья. О том, как действовать в этом случае, расскажет эксперт АН Владис Орешкин Александр.

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

  • Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
  • Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
  • В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Как продать?

Поговорим о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой квартиры и как это сделать.

Существует два варианта решения данной проблемы:

Узаконить до продажи

Данные действия регламентируются статьями 25-29 ЖК РФ.

Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.

С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел, который составит проект и эскиз изменений, внесенных в планировку.

Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ. В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.

Далее необходимо вызвать специалиста БТИ, который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.

Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей. При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.

Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев. Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.

Предстоит пройти целый список инстанций для их согласования (АПУ, Энергонадзор, Пожнадзор, и др).

Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции, а там уже вам выдадут список необходимых документов для перепланировки и согласований.

В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.

Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.

Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.

Оформить соглашение с покупателем

Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов. В этом случае необходимо договориться с покупателями, что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно.

В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.

Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20%. Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.

Читать еще:  Кто устанавливает электросчетчик в квартире

О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте здесь.

Как можно продать

Самым простым вариантом является узаконивание. Это упростит весь процесс и позволит установить высокую рыночную цену на жилье. Однако, согласовать изменения в планировке не всегда возможно.

Взвесив все риски и падение стоимости цены, каждый отвечает на вопрос “Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?” самостоятельно. На практике, такие сделки осуществлялись и возможны. Их осуществление не запрещено законодательством РФ. По желанию, новый владелец может зарегистрировать ее после сделки продажи.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
  2. Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Читать еще:  Кто платит за отопление при сдаче квартиры

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит больших денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

Проверка квартиры на наличие перепланировок

В своевременном выявлении перепланировок в первую очередь заинтересован покупатель. Это значит, что перед приобретением нужно внимательно осмотреть жилплощадь на предмет несоответствия внутреннего пространства документации БТИ.

В каких случаях согласования не требуется

Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:

  • увеличение количества секций батареи;
  • установку антенны;
  • оборудование помещения кондиционером;
  • другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.

Перепланировки, требующие узаконивания

Проект требуется при увеличении жилплощади за счет кладовки или коридора, организации дверного проема в ненесущей стене, удалении подоконника для установки раздвижных дверей на балкон (радиатор должен остаться на месте), переносе газового оборудования или «мокрых зон» (последние не должны располагаться над жилыми помещениями). Без него не обойтись при обустройстве антресольного этажа. Если продавец не согласовал свои действия в соответствии со ст. 26 ЖК и не получил разрешение, то стоит отказаться от сделки (как вариант – попросить о скидке или о проведении узаконивания до подписания договора).

Читать еще:  Договор аренды с физлицом

Что невозможно узаконить

Не удастся узаконить следующие изменения в планировке:

  • снос несущих стен;
  • объединение «мокрых зон » (ванны, туалета, кухни) с жилыми помещениями или их расположение над спальней, залом, детской комнатой;
  • критическое увеличение нагрузки на межэтажные перекрытия;
  • самовольное присоединение чердака (подвала);
  • демонтаж вентиляции;
  • подключение системы «теплый пол» к общедомовой сети электропитания;
  • любые другие изменения планировки, которые создают угрозу для соседей или ухудшают условия их проживания, провоцируют пожароопасную ситуацию, нарушают санитарные/строительные нормы.

Приобретать такую недвижимость не стоит, иначе ответственность ляжет на плечи нового владельца. В случае поступления жалоб от соседей придется заплатить штраф (2.5 тыс. руб. в соответствии со ст. 7.21 КоАП) и вернуть жилью исходный вид.

Когда перепланировка вне закона

Не всякое переустройство можно узаконить. Если инспекция БТИ обнаружит недопустимую по закону перепланировку, владельцу придется уплатить штраф и вернуть все на свои места. Это касается таких ситуаций:

  • демонтаж устройств сантехники, их вынос за пределы ванной и туалетной комнат;
  • совмещение лоджии с комнатой;
  • вынос газовой плиты за пределы первоначального месторасположения;
  • замена пола, например, с дерева на бетон;
  • вынос батареи на балкон.

Продать квартиру с такой неузаконенной перепланировкой невозможно, потому что законодательство запрещает подобные действия.

Что делать собственнику перед продажей

В ст. 25 и 26 Жилищного Кодекса РФ говорится, что все попытки изменить конфигурацию жилого помещения должны быть оговорены с БТИ, иначе подобные действия будут считаться незаконными. В процессе продажи квартиры с незаконной планировкой выходит, что владелец передает документы на одно помещение, но по факту покупатель приобретает другое как по площади, так и по конфигурации.

Чтобы продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, существует два пути. Первый предполагает следующие шаги:

    • запросить выписку из кадастрового паспорта;
    • предъявить документы в отдел градостроительства и архитектуры, чтобы их сотрудник зафиксировал изменения, произведенные в помещении;
    • если планировка была одобрена, следует оплатить штраф, если же внесенные изменения не входят в перечень допустимых, владелец должен привести жилплощадь в первоначальный вид;
  • обратиться к архитектору, чтобы он занес узаконенные изменения в кадастровый паспорт и общий план.

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно и без привлечения закона. Тогда нужно предупредить покупателя о возможных последствиях сделки. Однако, за снижение стоимости люди готовы понести такую ответственность.

Мнение эксперта «МИЭЛЬ»
Если переустройство квартиры выполнено в рамках законности, то есть с предварительным согласованием, цена объекта недвижимости возрастает (в среднем на 10%). В противном случае ценник, наоборот, падает.
Что касается попыток продать такую недвижимость покупателям с ипотекой, то они заведомо обречены на провал — банки крайне неохотно дают кредиты под залог жилья, не оформленного надлежащим образом.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

  • заявление на признание перепланировки законной;
  • экспликация и план помещения;
  • копии правоустанавливающих документов;
  • согласие от всех членов семьи;
  • технический паспорт жилого объекта;
  • разрешение на перепланировку, полученное от органа надзора за архитектурными и историческими памятниками.

Пакет документов подается заявителем в жилищную инспекцию для рассмотрения. Далее квартира осматривается специалистом организации, который фиксирует несоответствие фактического состояния помещения первоначальному плану. Далее проходит процесс согласования внесенных в документ изменений или аргументируется отказ. Срок процедуры, объем работ и стоимость зависит от масштаба проведенной перепланировки. Простые изменения осуществляются по эскизному решению, а легализация сложных потребует привлечения специалистов проектной организации и получения виз различных инспекций

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector