Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с долевой собственностью

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Продать долю в квартире срочно

Если квартира принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности, они имеют преимущество при выкупе продаваемой части. Только если они откажутся от своего права, можно искать постороннего покупателя. При этом отказ обязательно должен быть письменным. Устное согласие недоказуемо, в официальных инстанциях, где будет оформляться купля-продажа, оно в расчёт не принимается.

Обладатель доли вправе пользоваться всеми помещениями квартиры. Это может ущемлять интересы собственников, как настоящих, так и будущих. Желательно перед сделкой выделить продаваемую долю одну или несколько комнат и получить на них свидетельство о собственности с отдельным лицевым счётом.

Деньги на руки или на счет

В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно оговаривать способ передачи денег покупателем продавцам.

Деньги могут быть:

  • выданы на руки каждому продавцу;
  • переведены на их банковские счета;
  • помещены в банковскую ячейку.

Самый лучший вариант из всех перечисленных – когда денежные средства переводятся на банковские счета продавцов.

Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко отследить движение денежных средств и убедиться, что сделка оплачена полностью. Во-вторых, каждый продавец, по необходимости, сможет легко быстро снять необходимую денежную со своего счета. В-третьих, передача денег именно таким способом наиболее безопасна. Третьим лицам, замышляющим осуществление преступным посягательств, труднее реализовать свои преступные планы. И, наверное, самое главное с точки зрения юриспруденции.

Такой перевод денежных средств через счет в банке, будет отличным доказательством в суде, если между бывшими собственниками жилого помещения, или собственниками и третьими лицами, возникнут какие-либо споры и конфликты.

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности по объектам недвижимости подчиняется требованиям п.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости.
В редакции от 30.04.2021 г. статья прописана следующим образом:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

  • сделки с недвижимостью оформляются документально, договором описывающим сделку;
  • договор может быть составлен на бумажном носителе(письменный договор) или в электронном виде;
  • договор может быть составлен в простой или нотариальной форме( удостоверенный подписью и печатью нотариуса);
  • по желанию стороны договора могут обратиться к нотариусу и в сделках, которые НЕ требуют обязательного нотариального удостоверения.
    Нотариус является уполномоченным свидетелем заключения договора купли-продажи;
  • законом может быть установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • нотариусы не принимают сторонние договоры. Составление договора у нотариуса — это платная услуга.

На момент написания этой статьи (26.05.2021) обязательному удостоверению нотариусом договора купли-продажи подлежат:
— договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным;
-договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности, если в сделке отчуждение делают НЕ все собственники одновременно.
Например: из трех долей отчуждается — две.

К сожалению, отчуждение (продажа, дарение) доли участнику долевой собственности — это так же нотариальная сделка.

Читать еще:  Как пишется дарственная на квартиру

Например: три родственника (или не родственника) владеют квартирой на праве общей долевой собственности. Один из ее участников выкупает доли у двух других — это обязательная нотариальная сделка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ долей в праве несовершеннолетним или недееспособным оформляется в простой письменной форме!

Догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (например, продавца и покупателя) , по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником юридических обязательств.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности до 31.07.2019 года оформлялась только нотариальным договором купли-продажи.

После этой даты стороны сделки самостоятельно вольны принимать решение о том, будут ли они обращаться в нотариальную контору или подадут договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ.

Продажа квартиры в долевой собственности может быть оформлена в простой письменной форме независимо от способа оформления правоустанавливающего документа продавцов.
Долевая собственность на продавцов могла быть оформлена на основании:

  • договора приватизации;
  • договора купли- продажи в простой или нотариальной форме;
  • брачного договора, соглашения о разделе имущества;
  • решения суда и т.д

Купля продажа долевой собственности

Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:

  • на одного покупателя, в его единоличную собственность;
  • на супругов в совместную собственность;
  • в долевую собственность
    • на людей, не связанных брачными отношениями;
    • на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
    • на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).

Существуют два режима собственности супругов — совместная собственность и раздельная собственность:

— законный режим собственности предполагает регистрацию совместной собственности на объект недвижимости или долю в праве на нее;

— раздельный(договорной) режим собственности предполагает регистрацию отдельных долей в праве собственности на недвижимость. Раздельный режим собственности супругов оформляется нотариальным брачным договором или нотариальным договором купли-продажи, включающем элементы брачного договора.

Договор продажи долевой собственности

Договор продажи долевой собственности может содержать не только общую цену объекта недвижимости, но и цену каждой доли отдельно.
Допускается разная цена равных долей в праве. Ведь владелец доли вправе продать свою долю за любую цену и на любых законных условиях.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права от продавца к покупателю по договору продажи долевой собственности не предусмотрена.
То есть у продавца нет затрат на оплату государственной услуги Росреестра.

Договор продажи долевой собственности образец

Для самостоятельного составления ДКП ( лучше использовать не образец, а шаблон. Вы можете бесплатно его скачать. Конечно шаблон нужно использовать разумно и учесть все ваши условия сделки.

Скачать перечень документов для МФЦ можно ЗДЕСЬ.

Вместе с договором вы получите разъяснения по пакету документов для МФЦ (Росреестра).

Дополнительную информацию по услуге вы можете получить через чат внизу страницы или письмом на электронную почту: info@exspertrieltor.ru

Всегда рада разъяснить, автор статьи Слободчикова Ольга дмитриевна

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Читать еще:  Как приватизировать квартиру без согласия одного прописанного

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Продажа недвижимости в долевой собственности

Продажа недвижимости в долевой собственности вызывает вопросы у миллионов Продавцов.

Наверняка вы наслышаны , что сделки по отчуждению такой недвижимости подлежат удостоверению нотариусом в обязательном порядке. А это значит — немалые расходы на оплату услуг нотариуса, длинный период подготовки, неопределенность, а порой и потеря покупателя.

С 30.04.2021 года, статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» прописана следующим образом:

Таким образом, львиная часть сделок с долевой собственностью на недвижимость может быть теперь оформлена в простой письменной форме, без нотариуса.

Это могут быть сделки по дарению, мены, купле-продаже, выделении долей детям.
При этом неважно, какой объект недвижимости будет отчуждаться — квартира, комната, жилой дом, земельный участок или иной объект недвижимости.

При этом продажа недвижимости в долевой собственности, доли в праве на которую принадлежат несовершеннолетним или недееспособным, подлежат обязательному удостоверению нотариусом на основании ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости».

Продажа недвижимости в долевой собственности. Удостоверение сделки нотариусом

Оформление продажи недвижимости в долевой собственности через нотариуса имеет некоторые особенности:

  • Нотариус не принимает договоры, изготовленные сторонними юристами. Просто потому что за работу юридического(правового) характера он тоже возьмет с вас деньги. Стоимость такой услуги разнится по территориям.
    Как пример можете посмотреть тарифы в городе Тюмени
  • За удостоверение сделки с недвижимостью взимается государственная пошлина в бюджет.
    Ее размер регулируется Налоговым кодексом РФ
  • И еще одна статья расходов у нотариуса — изготовление копии договора для Росреестра, в случае подачи документов на бумажном носителе.

Нотариусы отвечают за законность сделки и требуют предоставить бОльший пакет документов, подробнее > > >

  • Нотариус получает сведения об объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости в электронном виде, в рамках государственного документооборота.
  • Сроки подготовки к сделке у нотариуса зависят от загруженности его помощников. Часто подготовка к сделке занимает более недели.
    При выборе нотариуса уточните это заранее.
    Удостоверить сделку с недвижимостью может только нотариус того нотариального округа, в котором находится недвижимость.
    Нотариус может передать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Он должен сделать это бесплатно.

Продажа доли недвижимости в долевой собственности

Общая долевая собственность не предполагает обособление квадратных метров.
Ведь это не часть земельного участка, квартиры, дома или комнаты, а доля в праве собственности собственности. Конечно участники долевой собственности могут договориться между собой об использовании части объекта недвижимости.

Если один участник общей долевой собственности продает свою долю в праве третьему лицу ( не участнику этой долевой собственности), он обязан предложить сначала совершить покупку другим участникам долевой собственности.

Предложение необходимо сделать в письменной форме, с указанием условий сделки. Подробнее читайте > > > И предоставить нотариусу.

Пошаговая инструкция

Порядок действий при продаже квартиры в долевой общей собственности зависит от того, получено ли согласие на продажу всех владельцев, будет ли участвовать в сделке недееспособное лицо или соглашение будет заключаться с несовершеннолетним. В последнем случае вместо действующего собственника выступает его законный представитель и требуется получение разрешения от органов опеки.

Процесс продажи при согласии всех владельцев долей состоит из следующих этапов:

  1. Достижение соглашения о продаже — договоренности могут быть достигнуты в устной форме в случае подписания договора всеми собственниками, для упрощения процедуры часто используется механизм оформления доверенности на сбор документов и их подписания;
  2. Определение рыночной стоимости — цена может быть определена самостоятельно на основании проведенного анализа имеющихся на рынке предложений либо при помощи оценщика, услуги последнего обязательны при привлечении покупателем ипотечных средств;
  3. Подготовка документов — правоустанавливающие, правоподтверждающие, выписка из домовой книги, экспликация из БТИ, справки об отсутствии долгов;
  4. Заключение договора — обязательно наличие письменной формы, нотариальное заверение, подписи всех продавцов или их доверенных лиц;
  5. Обращение в Росреестр — время регистрации права собственности зависит от способа обращения.
Читать еще:  Как покупать квартиру на вторичном рынке

Вопросы передачи денежных средств регулируются и определяются участниками сделки. Полученные от продажи средства могут быть разделены между продавцами пропорционально их доли либо в соответствии с условиями договора. Сегодня все реже прибегают к практике наличных расчетов, проводимых после регистрации сделки. Гарантом безопасности процесса передачи денег в значительной части случаев выступают банки, услуги которых привлекаются при использовании механизма банковской ячейки или аккредитива.

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:

Приобрести квартиру в результате оформления сделки , дарения, мены и пр. в долевую собственность;

Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;

Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;

По решению суда.

Важные особенности

После проведения сделки купли-продажи все бывшие собственники-совладельцы проданного жилья уже не являются налогоплательщиками по данному имуществу (НК РФ, ст. 400 и 401). Каждый из соучастников долевой собственности получает право на налоговый вычет по НДФЛ. Если квартира или иное жилье были реализованы как единый объект, сумма вычета НДФЛ является общей и распределяется между участниками сделки соответственно их долям. Если же квартира продавалась отдельными выделенными долями, хотя и оформлялась одним договором, вычет осуществляется по каждой доле имущества в полной мере (НК РФ, ст. 220. пп. 1 п.1, пп. 1, 3, п. 2; постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008, № 5-П).

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector