Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным. Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей. В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Если несовершеннолетние являются собственниками

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, в соответствии со своей волей. Но если он не достиг возраста совершеннолетия, он не может реализовывать свои права в полной мере.

При этом несовершеннолетний может быть собственником квартиры, полностью или части. Распоряжаться своей долей он будет с согласия двух лиц: Органа Опеки и Попечительства, а также законных представителей (родителей, усыновителей и т. д.).

Как получить согласие Органа Опеки

Орган Опеки и Попечительства – специальная структура, занимающаяся защитой прав лиц, не достигших совершеннолетия. Это муниципальная структура, то есть в каждом населенном пункте существует свой отдельный орган.

Одно из полномочий Опеки – дача согласия на сделки, если недвижимое имущество реализует несовершеннолетний. Такой контроль нужен для того, чтобы защитить права ребенка от посягательств его представителей. Даже если они являются родными родителями, они могут пойти на сделки в угоду прав такого лица.

Получить согласие можно, обратившись в Опеку напрямую. При этом нужно учитывать ряд факторов:

  • просто так согласие дано не будет. Нужно доказать, что сделка выгодна несовершеннолетнему. Чаще всего предоставляется документ о выделе ребенку доли в другом объекте. И такая доля должна быть не меньше и не хуже, чем принадлежащая ему;
  • если покупка нового объекта не планируется, нужно доказать, что средства, вырученные от продажи, будут принадлежать только несовершеннолетнему. Например, на его имя будет открыт банковский счет. Также нужно убедить Опеку, что лицо не окажется «на улице», у него имеется место для проживания;
  • слишком низкая цена также вызовет у органа подозрения. В одобрении сделки будет отказано.

Любые подозрительные действия и условия договора вызовут подозрения у Опеки.

Кто подписывает договор и как он оформляется

Ребенок не может самостоятельно подписать договор, даже если сделка была оформлена Опекой. В любом случае, без участия его представителей не обойтись. Есть два варианта дальнейших действий:

  • если ребенок не достиг четырнадцати лет , он вовсе не ставит подпись в договоре. Подписывает сделку один из его законных представителей (мама, папа, опекун и т. д.);
  • после четырнадцати лет гражданин ставит свою подпись на документе, но также ставится и подпись его представителя, подтверждающая его согласие на оформление договора.

В некоторых случаях граждане могут самостоятельно подписывать договоры с шестнадцати лет. Для этого они должны быть эмансипированы, то есть их полная дееспособность должна быть признана судом. Возможно это в двух случаях: если лицо имеет самостоятельный доход, например, занимается предпринимательством или вступило в брак.

В остальном, никаких отличий от оформления договора с совершеннолетним на практике нет. У документа остаются те же существенные условия, процедура регистрации проходит в том же порядке.

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка в 2019 году? Пошаговая инструкция

Вы планируете самостоятельно продать квартиру, которая находится в собственности ребенка? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: обратитесь в опеку

На первом этапе вам следует обратиться в опеку по месту регистрации («прописки») несовершеннолетнего собственника и написать соответствующее заявление — образец вам выдадут на месте.

Обратите внимание! Так как список документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, не установлен федеральным законодательством, рекомендуем уточнить необходимую информацию непосредственно в органе опеки.

Шаг 2: дождитесь решения опеки

Далее, в течение 14 календарных дней, сотрудники органов опеки должны рассмотреть ваше обращение. Если сделка купли-продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка будет одобрена, вам направят соответствующее разрешение.

Обратите внимание! Отказ органов опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 3: заключите договор купли-продажи квартиры

Теперь вам и вашему покупателю необходимо официально закрепить сделку купли-продажи. Сомневаетесь, что сможете составить и заключить договор самостоятельно? Воспользуйтесь советами из нашей статьи Как продать квартиру? Пошаговая инструкция или же обратитесь за бесплатной консультацией к одному из проверенных юристов по недвижимости!

Читать еще:  Документ о расторжении договора аренды

Шаг 4: обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

На следующем этапе вам придется обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры, которую вы собираетесь продать.

Ваша цель — уведомить государство о том, что право собственности на квартиру переходит от несовершеннолетнего владельца к вашему покупателю. Для этого вам необходимо представить в Росреестр следующий пакет документов:

  • Заявление о госрегистрации прав собственности на квартиру(образец вам выдадут на месте);
  • Ваш паспорт;
  • Паспорт и/или свидетельство о рождении ребенка;
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • Выписка из домовой книги
  • Договор купли-продажи квартиры;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Письменное согласие родителей(если собственником квартиры является ребенок возрастом от 14 до 18 лет);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины(в 2018 году размер этой госпошлины составляет 2 тыс. руб.).

Обратите внимание! Срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней.

Шаг 5: получите оплату и передайте квартиру покупателю

Размер и сроки оплаты зависят от условий вашего договора купли-продажи. После того как вы получите деньги, вам остается только «прописать» себя и ребенка по новому месту жительства, вывезти свои вещи и передать ключи от квартиры новому владельцу.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Ребенок-собственник: несовершеннолетний и малолетний

Начнем с азов. Что же такое доля несовершеннолетнего? На практике часто возникают ситуации, когда граждане путают понятия: ребенок-собственник и прописанный ребенок. Чтобы проверить, является ли несовершеннолетний собственником или нет, необходимо посмотреть документы на квартиру: документ-основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, и т.д.) или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Эту выписку можно заказать в МФЦ при наличии паспорта и внесения платы за предоставление таких сведений. В выписке содержится актуальная информация о собственниках объекта и его основных характеристиках. Если ребенок только прописан в квартире, то он просто автоматически выписывается вместе с родителями (за исключением случаев, когда ребенок находится под опекой или является сиротой), если же он в документах обозначен как собственник, то при продаже такой недвижимости необходимо совершить ряд действий, предписанных законом. Причем недвижимость может принадлежать несовершеннолетнему как целиком, так и в долях наряду с другими собственниками (например, родителями).

И еще один момент. Важно понимать разницу между малолетним ребенком и несовершеннолетним. Малолетний – это ребенок, не достигший 14 лет, несовершеннолетний – это ребенок от 14 лет до 18. Малолетний, с точки зрения закона, является недееспособным, то есть он сам не может совершать юридические действия, в том числе продажу квартиры. За него действуют его законные представители: родители или опекуны. Несовершеннолетний является ограниченно дееспособным, то есть сам может совершать юридические действия, но с разрешения родителей.

Покупка квартиры с несовершеннолетним участником сделки

Покупка квартиры с несовершеннолетним — распространенная сделка.
Несовершеннолетние участвуют в сделках купли-продажи недвижимости как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. И самый частый вопрос по оформлению таких сделок — это: «Нужен ли нотариус»?

Статья актуализирована 06.06.2921 г.

Давайте разберемся подробно нужен ли нотариус при покупке квартиры (долей в праве на нее) детям и при продаже детской квартиры(или долей в праве на нее).
Эта информация так же применима к сделкам по купле-продажи дома, комнаты и другой недвижимости.

Содержание статьи подробное:

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми (уточним — дети выступают на стороне покупателя) может быть в нескольких вариантах:

  • несовершеннолетний ребенок или несовершеннолетние дети до 14 лет (малолетние) являются покупателями недвижимости и действуют в лице законных представителей — родителей/я, опекуна, попечителя
  • несовершеннолетние дети старше 14 лет являются покупателями недвижимости и действуют с согласия родителей/я, опекуна, попечителя.

Покупка на детей недвижимости

Рассмотрим первую ситуацию:
среди покупателей нет взрослых(совершеннолетних).
То есть собственниками квартиры, дома, комнаты, земельного участка или нежилого помещения становятся только дети.
Нужен ли нотариус в такой сделке?

Покупка недвижимости на несовершеннолетнего НЕ требует ОБЯЗАТЕЛЬНОГО удостоверения сделки нотариусом.

Обязательное удостоверение сделки может быть по «вине» продавца:

  • если продавец несовершеннолетний или совершеннолетний, но недееспособный — такая сделка требует нотариальной формы договора.
  • если покупка оформляется не весь объект недвижимости, а только доля в праве на него ( то есть в сделке участвуют не все «дольщики сразу)) — это нотариальная сделка.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из единоличной собственности — сделка в простой письменной форме.

Покупка (дарение) ребенку доли в праве из общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. Но при условии оформления общей оставшейся доли в совместную собственность супругов ( если недвижимостью владели законные супруги).
Подробнее о дарении долей читайте здесь >>>

Читать еще:  Исковое заявление на выписку из квартиры

Покупка на родителей и детей

Чаще всего в сделках по покупке жилья участвуют родители и дети. Распространенность таких сделок связано с массовым использованием средств целевых государственных субсидий.

Оформление таких сделок возможно в двух вариантах:

  • в качестве покупателя по договору купли-продажи выступает один из родителей и дети. Такая сделка оформляется договором купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме ( если нет обязательного требования о нотариальной форме со стороны продавца)
  • покупателями сразу выступают родители и дети. Такая сделка может быть оформлена по-разному, в зависимости от порядка выделения долей.
Как обойтись без нотариуса при использовании материнского капитала и других средств государственной субсидии?

Давайте разберемся подробно.

Средства государственной субсидии, имеющей целевое назначение улучшение жилищных условий семьям с детьми НЕ является совместно нажитыми средствами законных супругов (по сути это подарок вам от государства). ( п.2, ст. 34 Семейного кодекса РФ)

Значит доли в праве собственности на недвижимость, приобретенные за счет средств Материнского(семейного) капитала, программы «Молодая семья», «Сельский специалист», «Жилище» и других государственных субсидий на приобретение или строительство жилья, не являются являются совместно нажитым имуществом супругов.
Следовательно оформление такой недвижимости в долевую собственность НЕ является разделом совместно нажитого имущества и ДКП НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Пример: Покупка квартиры с несовершеннолетним

Семья из четырех человек — родители и дети купили дом с использованием средств государственной поддержки Материнский( семейный) капитал в сумме 453026 рублей и средства по программе «Сельский специалист» в размере 1200000 рублей.

По требованию условий программы «Сельский специалист» всем членам семьи должны быть выделены равные доли в праве общей долевой собственности.
Земельный участок оформлен в аренду.
При оформлении такой сделки в ДКП участвуют все члены семьи и получают по 14 доли в праве собственности. ДКП в этом случае НЕ подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, ведь нет раздела совместно нажитого имущества между законными супругами.

Покупка квартиры с несовершеннолетним/и: однако, чаще всего, кроме средств государственной субсидии, используются и совместно нажитые средства супругов. И тогда оформление жилья в долевую собственность признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Это делает оформление сделки значительно дороже, ведь нотариус возьмет с вас:

  • государственную пошлину за удостоверение купли-продажи в размере 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей)
  • оплату за услугу по составлению ДКП и Акта приема-передачи ( от 2 000 до 15 000 в зависимости от региона)
  • 200 -500 руб за изготовление нотариальной копии ДКП для Росреестра, если вы будете сдавать документы через МФЦ ( вообще с 02.2019 г у нотариуса есть обязанность передавать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО)

-И что же делать? Как избежать таких больших расходов!

-Нужно оформить общую долю на совместно нажитое имущество.

Например: по 15 доли в праве собственности, приобретенные за счет средств государственной субсидии оформить на родителей и детей в долевую собственность ( на 4-х членов семьи) .

А 15 долю в праве, приобретенную за счет совместно нажитых средств, в совместную собственность супругов. Такая форма регистрации сохраняет ЗАКОННЫЙ режим собственности на совместно нажитое имущество и ДКП не нужно удостоверять у нотариуса в обязательном порядке.

Заказать оформление сделки без нотариуса можно по электронной почте: info@exspertrieltor.ru

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Теперь разберем ситуацию, когда продавцом является несовершеннолетний ребенок, пусть даже он владеет недвижимостью не один, а является участником общей собственности, совместной или долевой.

Любые сделки по отчуждению ( продаже, дарению, мены) такой недвижимости подлежат ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ удостоверению у нотариуса.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Эта норма закона действует с 02.06.2016 года.

То есть в такой ситуации без нотариуса НЕ обойтись.

Кроме того, для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним необходимо в обязательном порядке получить разрешение на отчуждение из органов Опеки и попечительства с условиями сделки.

Снятия с регистрационного учета

Для снятия с регистрационного учета и постановки на учет на новом месте несовершеннолетнего маме и папе необходимо обратится с заявлением в миграционную службу по месту жительства, если малышу нет 14 лет.

Также можно оформить снятие с учета и перерегистрацию через многофункциональные центры предоставления государственных услуг (МФЦ). Если обращаться в УФМС напрямую по времени весь процесс займет от 3 до 5 рабочих дней, через МФЦ это будет немного дольше.

Помимо заявления необходимы:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о регистрации права собственности по новому месту прописки, или если жилье находится у них не в собственности, согласие собственника (всех собственников, в случае долевой собственности, либо договора социального найма) на регистрацию несовершеннолетнего;
  • листы убытия и прибытия.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно. Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры. Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Читать еще:  Доп соглашение о смене арендодателя образец

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

Образец согласия отца на продажу квартиры

От (ФИО родителя) _______________

Проживающего по адресу ___________________

Зарегистрированного по адресу _________________

Согласие

на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.

Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Чаще всего дети становятся собственниками недвижимости на основании наследования, дарения, покупки на имя ребенка или участия в приватизации. Можно ли продать такую недвижимость? Да, недвижимость принадлежащая детям, может быть продана только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Кто подписывает договор купли-продажи квартиры от имени ребенка?

  • До 14 лет договор от имени несовершеннолетнего подписывают его законные представители – опекуны или родители;
  • С 14 до 18 лет дети уже считаются частично дееспособными и подписывают договор купли-продажи сами, но в присутствии и с согласия родителей или опекунов;
  • В отдельных случаях договор продажи недвижимости от имени ребенка может подписывать представитель администрации района, назначенный на основании решения местного исполкома.

При каких условиях исполком даст согласие на продажу квартиры ребенка?

Продажа квартиры с одновременной покупкой другой недвижимости на имя несовершеннолетнего.

Требования к квартире приобретаемой на несовершеннолетнего:

1. Должна быть по площади не меньше продаваемой;

2. Стоимость новой квартиры должна быть не меньше, оценку может выполнить Агентство по государственной регистрации;

3. Учитываются местоположение, инфраструктура, потребительские качества квартиры. Например – органы опеки навряд ли разрешат продажу однокомнатной в Минске с приобретением взамен дома или квартиры в деревне где нет садика или школы. Еще пример – продается однокомнатная квартира со всеми удобствами, а взамен приобретается двухкомнатная в доме без ванной, туалета или центрального отопления. В таких ситуациях органы опеки и попечительства проводят обследования жилищно-бытовых условий в покупаемой на ребенка недвижимости, с выездом представителя администрации на место будущего проживания ребенка.

Деньги от продажи квартиры ребенка пойдут на его лечение или получение образования.

В этой ситуации органы опеки могут проверить условия проживания ребенка. Есть ли отдельная комната. Оборудованы ли в ней места для учебы, отдыха, сна. Сколько человек проживают в данной квартире.

Продажа квартиры или доли ребенка при разводе родителей.

В этой ситуации администрация дает согласие на продажу при условии, что на ребенка оформляется доля в новом жилье. Считается, что ребенок переедет в более благоприятную среду, где не будет ссор и ругани.

Продажа недвижимости несовершеннолетним без приобретения другого жилья.

В данной ситуации необходимо открыть счет на имя ребенка в банке, на который в дальнейшем родители положат деньги, полученные от продажи недвижимости своего малыша. При такой продаже органы опеки учитывают насколько семья, в которой проживает несовершеннолетний, обеспечена жильем и не станут ли они нуждающимися после продажи.

Учитывайте, что везде работают разные люди. Там, где одна администрация даст разрешение, другая, при таком же комплекте документов, откажет.

Итак, сделки по продаже недвижимости несовершеннолетними возможны, в отдельных ситуациях просто необходимы. Главное – интересы ребенка должны стоять на первом месте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector