Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру и не быть обманутым

Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Фотография на тему: Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Читайте также

В данной статье обсудим такой актуальный вопрос, как: Могут ли продать квартиру без согласия собственника? Ответ прост: могут, да и не просто так, а насовсем законных основаниях.

Договор залога при продаже квартиры используется для гарантии выплаты. Часто путают понятия «залог» и «задаток». В юридическом смысле у них разные функции. Залог гарантирует осуществление выплат по кредиту или займу.

Почти каждый сталкивается с вопросом как лучше продать или подарить квартиру родственнику? На сегодня могут предложить три варианта решения данного вопроса: дарение, через наследство или купля-продажа

Как правильно продать квартиру чтобы не обманули — об этом задумывается каждый потенциальный продавец. Продажа квартиры — это сделка, не только сопряженная с большими хлопотами. К сожалению, нередко продавец квартиры становится мишенью для нечистых на руки людей, а попросту мошенников Хороший способ обезопасить себя от возможных неприятностей — доверить продажу проверенному и надежному риэлтерскому агентству, но не маклеру-одиночке. Конечно, в агентстве придется заплатить, зато хлопот практически не будет. В каждом солидном агентстве обязательно есть юрист, который и будет сопровождать всю сделку от начала и до конца. Но если такой способ продажи по какой-либо причине не подходит, придется действовать самостоятельно. На что следует обратить внимание, чтобы не попасть впросак?

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

  1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
  2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
  3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
  4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
  5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
  6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
  7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Грамотно подготовив жилье к продаже, изучив все тонкости предстоящей процедуры, вы сможете без потерь для бюджета продать квартиру, а инструкция ниже упростит задачу. Даже если вы решите обратиться в агентство недвижимости, ознакомление с этой статьей позволит понимать риэлтора с полуслова, вникнуть во все тонкости предстоящей сделки.

1. Уточнение условий для продажи.

Одного желания продать недвижимость недостаточно. Уточните, имеете ли вы на это право по закону. Соблюдая советы экспертов, как продать квартиру, вы избежите досадных ошибок.

Согласие всех собственников

Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, которую купили на собственные деньги, то проблем возникнуть не должно. Главное, упорядочить документы. Как это сделать, подробно описано во 2 пункте. При недостатке времени можно поручить работу специалисту – опытный риэлтор справится гораздо быстрее.

Читать еще:  Кто имеет право менять электросчетчик в квартире

Важно! Даже если за вас все сделает доверенное лицо, на заключении сделки придется присутствовать лично. Исключения: проживание за границей (представителю потребуется генеральная доверенность). Но покупатели могут на это не согласиться из-за риска быть обманутыми.

Если квартира находится в долевой собственности, получите письменное согласие всех владельцев долей. Обратитесь к нотариусу для оформления договора, в котором поставят подписи все собственники жилья.

В случае совместного владения без разделения на доли идти к нотариусу необязательно – достаточно письменного соглашения сторон.

Когда один или несколько дольщиков квартиры отвечают отказом, продавать квартиру вы не имеете права. Можно попытаться реализовать на рынке долю, предварительно предложив купить ее другим собственникам.

Исключение обременений

Под термином «обременения» понимаются ограничения, препятствующие продаже недвижимости. Обычно они выражаются в виде прав третьих лиц без статуса собственника, но при этом имеют определенные права на квартиру. Это могут быть санкции (аресты, запреты), наложенные судом или правоохранительными органами.

Обременения бывают регистрируемые и нерегистрируемые в Росреестре.

  • Залог жилья (кредит или ипотека);
  • Оформление рассрочки (до окончания выплат недвижимость остается в залоге у продавца);
  • Действующий договор на длительную аренду;
  • Договор пожизненного содержания с иждивением;
  • Запрет следствия на сделки с квартирой;
  • Судебный арест, наложенный за просрочки по кредитам или долги.

Нерегистрируемые обременения – это права третьих лиц:

  • Арендаторы, живущие в квартире по договору;
  • Супруги, брак с которыми был заключен до покупки жилья;
  • Другие наследники;
  • Дольщики (право преимущества покупки доли).

При наличии обременений, даже если сделку удастся провести, всегда останется вероятность, что кто-то из третьих лиц или госорганы обратятся в суд, признают сделку недействительной.

Важно! Уточнить, есть ли на недвижимость зарегистрированные обременения, можно самостоятельно. Поможет онлайн-запрос на официальном сайте Росреестра – форма находится в справочном разделе. Второй способ – заказать выписку ЕГРН, которая пригодится потом при заключении сделки

Устранение недостатков, внушающих сомнения

В конкретных случаях стоит настроиться на длительный процесс поиска покупателя. Речь идет о «сомнительных» квартирах, приобретаемых неохотно по разным причинам:

  • Наличие несогласованной перепланировки (в особенности тех, что нарушают правила СНиП и не могут быть согласованы).

Всегда существует риск, что кто-то из соседей или гостей сообщит в Жилинспекцию, тогда придется возвращать стены на место. Поэтому покупатели требуют предъявить техпаспорт – по нему легко сравнить фактическую планировку с изначальной. Для устранения сомнений узаконьте планировку.

  • Недвижимость в собственности меньше года.

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

  • Среди собственников есть человек, находящийся в тюрьме или признанный пропавшим.

Тут все ясно без длинных объяснений. Он может объявиться на пороге нового собственника, испортить ему жизнь вплоть до выселения после признания сделки незаконной. Доверенность от заключенного поможет устранить сомнения, а вот с пропавшими дело не так просто.

  • Квартира куплена с реализацией материнского капитала.

Проверить, фигурировала ли сумма материнского капитала при оплате квартиры, практически невозможно. Но увидев у вас двоих детей, покупатель может насторожиться, потребовать справку об остатке средств на счету сертификата из Пенсионного Фонда. Продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала сложно, но можно – этому посвящен отдельный пункт статьи.

В любой из перечисленных ситуаций будьте готовы к требованию предоставить документы, подтверждающие, что никаких рисков для покупателя нет.

Почему продать квартиру без риэлтора легко?

Последующее руководство о том, как продать квартиру без риэлтора, касается сбора конкретных документов, их подписания и передачи новому владельцу. Пошаговая инструкция: как быстро, без посредников, провести сделку и получить деньги. После того, как подписано авансовое соглашение, где оговорены условия предстоящей сделки, обе стороны подписывают основной договор. Затем регистрируют в Росреестре через (МФЦ), после чего покупатель автоматически становится владельцем. Передача денег происходит несколькими способами:

  • безналичным переводом;
  • наличными, при встрече;
  • денежными поступлениями в счет материнского капитала;
  • ипотечными средствами (предварительно заключить договор с банком);
  • рассроченным платежом (при обоюдном согласии сторон).

После получения денежной суммы продавец передает ключи новому владельцу. Прежний собственник в течение оговоренного времени (обсуждается между собой) покидает квартиру, вывозит личные вещи. Сделка завершена. Подведем итог. Продать квартиру без привлечения риэлтора можно. Для этого нужно знать юридические тонкости сделки, разбираться в правовых нормах, ориентироваться в изменениях законодательства. При любых сомнениях, вопросах и недопонимании лучше обратиться к профессиональному риэлтору и доверить ведение дела ему. Удачи!

Овчинка стоит выделки

Что конкретно и в каком объеме необходимо делать в квартире — вопрос индивидуальный. Но если вы хотите получить максимум от продажи, то сначала нужно вложиться — это факт. Вложения могут быть как материальные, так и физические.

Первое, куда попадает покупатель — не прихожая в квартире, а подъезд. Если подъезд — это «слабое место», то не стоит пренебрегать вопросом чистоты в нем. Никто не заставляет вас белить стены, но подмести, помыть пол и освежить воздух,воспользовавшись специальным средством, просто необходимо.

Дальше все зависит от ситуации внутри квартиры.

Случай 1

Если главные инженерно-технические конструкции, окна, межкомнатные двери, сантехника, радиаторы находятся в плачевном состоянии — меняйте их по возможности. Так покупатель поймет, что с самыми важными деталями проблем нет. В любом случае, рано или поздно каждый новый хозяин делает ремонт «под себя», а тут вроде и начало уже положено. На это потребуется около 100 тысяч рублей, не меньше. Но когда покупатель увидит, что все окна и двери на месте, шансы продать квартиру быстрее и дороже сразу увеличатся.

Читать еще:  Какой номер у квартиры

Случай 2

Ситуация, когда технически внутри все исправно, а вот внешний вид уже не «свежий» — более распространенная. Давайте рассмотрим основные этапы предпродажной подготовки квартиры и их приблизительную стоимость. Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м, которая в описанном выше состоянии стоит от силы 3 300 000 рублей.

Как проверить агентство

Проверить агентство недвижимости можно следующим образом:

  • найти отзывы о работе в сети . Например, на Яндекс или Гугл картах. Всегда нужно помнить, что отзывы могут быть «накрученными», но это можно понять по их неестественной структуре и чрезмерном количестве;
  • проверить мнение клиентов на других сайтах , например, местных форумах или в социальных сетях;
  • спросить мнение людей в социальных сетях . Для этого можно написать в местные группы и уточнить, работал ли кто-то с интересующим агентством и какое впечатление от работы осталось.

Не стоит доверять отзывам с сайтов агентств, так как они с большей вероятностью являются поддельными. Даже если на портале представлены реальные выводы клиентов, агентство наверняка выставило лишь лучшие.

Также стоит почитать в сети о юридическом лице или об ИП, оказывающем услуги. На сайте ФССП можно узнать о наличии задолженностей, а на сайте местного районного суда или нужного участка мировых судей уточнить, как часто на агентство подавали иски.

Довольно распространенная ситуация. Она может произойти, если есть квартира, купленная в браке, но была задокументирована одним из супругов.

Эта квартира будет считаться находящейся в совместной собственности независимо от формального оформления. Продажа такой недвижимости потребует нотариально заверенного согласия другого человека.

Если один из супругов решает обмануть другого, он может распоряжаться жильем без ведома другого. Например, путем уведомления покупателя и подачи заявления о регистрации, что он не женат. Обращаю ваше внимание на то, что штампа в паспорте может и не быть.

Все еще невозможно проверить существование супруга, поскольку общий реестр актов гражданского состояния только начинает поддерживаться. Нотариусы не обязаны проверять наличие брака.

Другой супруг может также продать квартиру без ведома бывшего мужа, если имущество не было разделено на момент развода. Прекращение брака не означает прекращение права совместной частичной собственности. У обманутого человека будет 3 года, чтобы оспорить такое соглашение. Срок исчисляется с момента, когда обманутый узнал о продаже квартиры.

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

  1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
  2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
  3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
  4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Как продать или купить квартиру и не стать жертвой мошенников

Подделка документов, «продажа воздуха» или квартиры с жильцами, финансовые махинации и многое другое — это не полный перечень схем, которые используют мошенники на рынке недвижимости.

Как не попасть к ним на крючок, рассказала The Page член Ассоциации юристов Украины, ведущая адвокат Moris Group Зореслава Кудыба. «Минфин» выделил главное.

Перечень документов

Если вы является истинным, полноправным собственником и хотите продать собственную квартиру, то для этого вам необходимы правоустанавливающие документы на квартиру.

К таковым относятся:

свидетельство о праве собственности;

свидетельство о праве на наследство;

свидетельство о доле в общем имуществе супругов или решение суда.

Это перечень документов, которые чаще всего встречаются в быту. Однако их основная функция в том, что именно этот документ удостоверяет, что вы — истинный владелец квартиры и приобрели ее на законных основаниях.

Квартира без долга и без детей

Если речь идет о договоре, то он должен быть в нотариально заверенной форме.

Например, договор покупки имущественных прав на квартиру, предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестиционный договор или договор купли-продажи имущества, которое будет создан в будущем, не являются документами, удостоверяющими ваше право собственности на квартиру.

После завершения строительства жилья и ввода его в эксплуатацию вы как инвестор должны:

  • получить у застройщика заверенные копии этих документов (обычно еще и справку застройщика о том, что вы действительно являетесь инвестором вашей квартиры и полностью за нее рассчитались);
  • изготовить технический паспорт на квартиру;
  • зарегистрировать право собственности на квартиру, получив соответствующую выписку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Также продавцу необходимо получить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и справку о лицах, которые зарегистрированы и проживают в квартире, а также экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры.

Эти документы нужны, чтобы не купить квартиру «с долгами» или такую, в которой зарегистрированы и проживают другие лица.

Если среди таких лиц есть ребенок, то также нужно получить разрешение опекунского совета, ведь покупателю не нужны хлопоты с выселением лиц, проживающих там на законных основаниях.

Если квартира была приобретена во время брака или совместного проживания одной семьей, продавцу априори необходимо получить согласие второго из супругов. Если тот отказывается предоставить такое согласие или вы по определенным причинам не сможете его получить, квартиру продать вы не сможете.

Читать еще:  Как оформить ипотеку на квартиру

А что с покупателями недвижимости

По моему мнению, значительно больший риск во время заключения договора купли-продажи несет именно покупатель. Продавец получает деньги, а покупатель должен был бы получить недвижимость. Но получит ли он ее, зависит от законности заключенной сделки.

Прежде всего следует проанализировать правоустанавливающий документ на квартиру. Стоит сосредоточить внимание на дате оформления права собственности. Если оно зарегистрировано, так сказать, «на днях», то стоит задуматься, почему владельцы так спешат расстаться со своей недвижимостью.

Конечно, на то могут быть веские основания, такие как болезни родственников, выезд за границу или ситуация, когда лицо давно является владельцем, однако до настоящего времени у него не возникало потребности оформить право собственности (например, оно вступила в управление наследственным имуществом, однако оттягивало с получением свидетельства о праве собственности).

Попробуйте тактично выяснить причину такой спешки. Для этого также можно пообщаться с соседями или посмотреть страницу в соцсетях.

Если вы решили купить квартиру в новостройке, то стоит покупать только построенную и введенную в эксплуатацию квартиру. Иначе вы рискуете просто потерять заработанные средства и в итоге полностью зависеть от добросовестности застройщика.

Если вы полностью оплатите стоимость жилья, однако не получите от застройщика необходимый пакет документов, вы не сможете зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Судебный способ оформления права собственности является достаточно непростым и часто завершается неудачно.

Основные риски для покупателей

Во-первых, существует риск заключения застройщиком на одну и ту же квартиру нескольких договоров, ведь реестров имущественных прав на недостроенное имущество просто не существует.

Во-вторых, существует риск заключения договора купли-продажи не собственником, а его доверенным лицом. Довольно часто такую схему используют для продажи имущества, находящегося в общей, совместной собственности супругов, однако оформленного на одного из них.

Если у такого не слишком честного человека по определенным причинам отсутствует штамп в паспорте о пребывании в браке на момент приобретения имущества, а договор будет подписывать доверенное лицо, которое может и не знать о браке или скроет этот факт, то такое имущество может быть отчуждено. Однако такую сделку можно будет оспорить в суде.

Также нужно установить, находится ли квартира в совместной собственности супругов или лиц, которые в этот период проживали совместно одной семьей. Если первое можно выяснить из сведений паспорта или Государственного реестра актов гражданского состояния граждан, то с другим чуть тяжелее.

Попробуйте посмотреть информацию на сайте «Судебная власть Украины» и установить, не был ли продавец участником такого гражданского спора. Не лишним будет и разговор с соседями.

Вас должен насторожить тот факт, что именно доверенное лицо будет подписывать договор, а не непосредственно владелец. Это не касается случаев, когда собственник постоянно проживает за границей или по другим уважительным причинам не может явиться к нотариусу.

Другие риски покупателей

При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкновения и с другими проблемами. Они могут быть связаны с тем, что продавец при заключении договора о продаже утаил важную информацию: о несанкционированной перепланировке, долгах по коммуналкеи прочее. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки жилья, всегда тщательно проверяйте документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры. Действуя самостоятельно, никогда нельзя быть уверенным на 100% в безопасности сделки, поэтому при малейших сомнениях лучше обратиться в надежное агентство.

Истории из жизни
В «Чистые Пруды» мне очень помогли, ведь рисковал остаться без денег и жилья! Присмотрев приличную студию, обратился к риэлтору для ведения всех процедур. С самого начала меня насторожило, что агент слишком дружелюбен: расспрашивал о личном, чуть ли не в друзья набивался. Услышав о моих подозрениях, приятель сказал: «Если хочешь купить квартиру чтоб не обманули, найди солидное агентство с высоким рейтингом». Так и поступил, сказав частнику, что проконсультируюсь параллельно у других спецов. После этого моего риэлтора как ветром сдуло — наверняка планировал провернуть в моем случае какую-то аферу.

Иногда продавец не преследует цели обмануть покупателя, попросту не являясь достаточно компетентным в правовых вопросах. В таком случае уместно предложить разделить финансовую нагрузку, вместе обратившись в риэлторское агентство для полноценного сопровождения сделки купли-продажи.

Истории из жизни
Когда мы покупали трешку в центре Москвы, владелец активно просил указать в договоре стоимость по оценке БТИ (она в разы ниже реальной). Объяснял, что хочет частично уйти от налогов. Жена готова была пойти навстречу, а я боялся лохануться. В качестве компромисса решили обратиться за советом в компанию на Чистых Прудах. Пришли узнать, как купить квартиру на вторичке чтобы не обманули мошенники, и нам детально разъяснили, какие риски мы несем, указывая неверную сумму в договоре. В итоге, чтобы не наделать ошибок, решили нанять агента для комплексного сопровождения сделки. Все прошло гладко, комиссия агентства вполне оправдана!

«Чистые Пруды» — агентство с солидным стажем присутствия на рынке жилья и безупречной репутацией. Мы проводим регулярный мониторинг ситуации с недвижимостью, имеем собственную базу данных, у нас работают только проверенные специалисты. Если планируете купить квартиру и переживаете, чтобы вас не обманули, приходите к нам. Наши сотрудники «пробьют» продавца и проверят историю квартиры, предоставив фирменные гарантии чистоты сделки на всех этапах.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector