Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно сдавать квартиру

Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Заключите договор

Для того чтобы законно сдать квартиру в аренду, необходимо заключить договор. В нем обязательно должны быть прописаны ответственность сторон, их права и обязанности. Например, вы можете внести пункт о выполнении мелкого ремонта, выплате компенсации в случае повреждения имущества.

Специалисты советуют заключить договор сроком менее чем на год. Это обуславливается следующими причинами:

  • быстрое завершение контракта;
  • возможность обращения в суд после двух пропущенных платежей;
  • отсутствие необходимости регистрации подобного соглашения в Росимуществе.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно законодательству, сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Такая квартира находится у заемщика в собственности, но с некоторыми ограничениями. Тем не менее, он также может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, в отношении квартиры в ипотеке есть допустимый предел правомочий. Собственник обремененного жилья не может своими действиями нарушать интересы заинтересованных третьих лиц. В данном случае третьим лицом будет банк, предоставивший ипотеку.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Отношения с банком, в котором оформлена ипотека на квартиру, регулируются не только гражданским законодательством, но и ФЗ № 102 «Об ипотеке».

В ст. 29 ФЗ № 102 говорится, что заемщик вправе:

  • использовать обремененную квартиру по прямому назначению (жить в ней);
  • извлекать из нее возможный доход.

Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно. Однако следует учесть, что залогодатель имеет право оберегать залоговое имущество от порчи. Посягательство третьих лиц (в данном случае арендатора квартиры) включено в список возможных причин порчи имущества.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года — иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Требуйте залог в размере месячной платы. «Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, — подчеркивает Бабичев. — За этот месяц можно многое с квартирой натворить».

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней — дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов — например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут «расслабиться», а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

Читать еще:  Какие услуги предоставляет жкх

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Плюсы и минусы субаренды

Сдача жилья в субаренду как бизнес-схема имеет немало преимуществ. Основные:

  • небольшие первоначальные вложения;
  • хорошая рентабельность;
  • минимальная зависимость от экономической обстановки, кризисных условий в стране;
  • возможность самостоятельно регулировать занятость, масштабы бизнеса;
  • отсутствие потребности в наличии специальных знаний.

Поскольку сегмент рисковый, продумайте действенные схемы контроля, минимизируйте возможные финансовые потери. Если брать предоплату, то с регулярными платежами вас не обманут. Существует другое «но» – это порча ремонта, мебели, техники и другого имущества. Далеко не все квартиранты бережно относятся к чужим вещам.

При сдаче жилья посуточно аккуратно уточняйте, зачем человек снимает квартиру. Если он планирует провести тут торжество, есть смысл попросить залог (сумму определите сами). Факт передачи денежных средств фиксируется в договоре, после выселения сумма депозита возвращается арендатору. В случае порчи плазмы, сантехники, диванов из залога вычитаются расходы на возмещение убытков.

Создайте свод правил поведения в квартире. В нем стоит указать максимальное число жильцов, сумму доплаты за подселение. Самые опасные с точки зрения порчи имущества – большие компании. Они в разгар праздника быстро превращаются в неуправляемую толпу – а это шум, проблемы с соседями, риски порчи имущества и срочного расторжения договора с владельцем квартиры.

Какой размер налога за сдачу квартиры в аренду

Дело в том, что действующее законодательство предусматривает два способа сдачи квартиры в аренду. Вы можете сделать это как физическое лицо и как индивидуальный предприниматель.

В первом случае вам придётся выплачивать подоходный налог 13% с полученного от сдачи в аренду имущества, при этом ежегодно подавать декларацию в налоговую инспекцию и копию договора-найма.

Второй способ позволяет существенно снизить расходы на уплату налога до 6%, но создаёт немало головной боли. Так, чтобы стать предпринимателем без образования юридического лица (ПБОЮЛ), сначала необходимо зарегистрироваться в налоговых органах и получить свидетельство о госрегистрации (регистрация будет стоить около 10 тыс. руб.).

Кроме того, потребуется открыть банковский счёт, вести всю бухгалтерскую отчётность, встать на учёт в Фонде обязательного медицинского страхования и ежемесячно посылать отчисления в Пенсионный фонд.

Звучит угрожающе, однако, на самом деле регистрироваться в качестве ИП не так уж сложно, намного сложнее отчитываться о доходах. Поэтому прежде, чем принять окончательное решение, несколько раз подумайте, какой вариант является для вас наиболее приемлемым.

Сдача жилья в аренду, с чего начать

Для начала необходимо определиться, к какой ценовой категории относиться ваша квартира. Это зависит от некоторых условий: престижность района, где находится жильё, отдаленность от центра, метро, состояние ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Все это безусловно влияет на стоимость аренды вашего жилья.

Каким способом сдавать жильё посуточно или на длительный срок? В случае посуточной аренды получаемый доход значительно выше. Но… в этом случае не заключается договор с квартирантами, они как бы считаются гостями, и за все проблемы с жильцами отвечает хозяин. Необходимо приличное количество свободного времени, чтобы принимать, расселять, выселять жильцов, поддерживать порядок между заселениями. Плюс постоянный поиск квартирантов. Хотя в интернете есть специальные сайты бронирования жилья, которые берут комиссию за свои услуги, освобождая тем самым владельца от лишних хлопот.

Читать еще:  Как делать налоговый вычет за квартиру

Есть два способа найти квартирантов: самостоятельно и через агентство недвижимости. При самостоятельном поиске нужно разместить объявление на интернет-площадках или в печатных изданиях. Лучше будет прикрепить фото квартиры к объявлению с описанием всех условий проживания, отметить достоинства жилья.

При обращении в риелторскую контору все хлопоты по поиску жильцов и составлению договора берет на себя агент, поэтому вопрос о том, как правильно сдать квартиру в аренду, отпадает сам собой. Обычно в агентствах недвижимости есть база клиентов, и вам не придется долго ждать. Риелтор за свои услуги берет комиссию. В случае бюджетной или средней ценовой категории квартиры вознаграждение платит наниматель. Если жилье элитного класса или люкс, то наймодатель. Для недорогих квартир этот вариант, конечно же, предпочтительнее.

Самостоятельно ли вы нашли квартирантов или через агентство недвижимости, обязательно заключайте договор. Этим вы защитите свои интересы. Договор найма жилого помещения имеет силу и без нотариального заверения.

Заключаем договор

Итак, вы определились с будущими квартирантами. Какие документы иметь с собой при заключении договора найма, на какие пункты документа обратить внимание? Паспорт и свидетельство права собственности на квартиру — это всё, что необходимо, если сдаете своё жилье. Если не своё, то понадобиться ещё доверенность от собственника квадратных метров.

Рассмотрим договор по пунктам:

  1. Адрес квартиры
  2. Паспортные данные нанимателя и наймодателя
  3. Срок аренды. Обычно устанавливают один год с фиксированным ежемесячным платежом, без права менять его в одностороннем порядке.
  4. Период внесения арендной платы
  5. Обязанности и права сторон: кем оплачиваются коммунальные услуги, производиться мелкий бытовой ремонт и т.п.

Не забудьте вписать показания счетчиков на момент заключения договора!

Так же к договору прилагается акт приема/сдачи недвижимости, в котором описывается общее состояние жилья, перечисляется имущество и бытовая техника, находящаяся в квартире.

Еще пара моментов, на которые следует обратить внимание:

  • Если помещение находится в долевой собственности, то при сдаче в аренду необходимо согласие всех владельцев квадратных метров. Это согласие должно быть заверено нотариально.
  • Если за квартиру выплачивается ипотечный кредит, то такое жильё считается с обременением. Собственником помещения является банк. В таком случае необходимо получить согласие кредитора, т.к. до полной выплаты ипотеки заемщик не имеет права распоряжаться жилплощадью без одобрения кредитной организации.
  • Не игнорируйте практику при заключении договора брать депозит в размере ежемесячной оплаты аренды. Это оградит вас от убытков, если квартирант не оплатит по счетчикам, возможные международные звонки по стационарному телефону или вообще решит не платить за последний месяц. Залоговую сумму необходимо вернуть жильцу при расторжении договора найма.

По последнему пункту хотелось бы обратить внимание, что обычно в договоре прописано условие взаимокомпенсации страховой суммы: если квартиранты съезжают ранее оговоренного срока без видимых причин со стороны наймодателя, то хозяин квартиры вправе оставить себе залог; если расторжение договора происходит ранее срока по инициативе собственника, то он (собственник) обязан вернуть депозит и компенсировать нанимателю потраченную на комиссию риелтору сумму.

ВАЖНО! Сдача жилья в аренду — это предпринимательская деятельность. Неуплата налогов с дохода влечет за собой наложение штрафа от 300 000 рублей или лишение свободы сроком на 1 год. Не ставя в известность налоговые органы, в случае недоразумений с нанимателем или соседями, вы не сможете отстоять свои интересы. Честность и соблюдение закона в этом случае сыграет вам на руку.

Как избежать мошенничества

Недвижимость – лакомый кусок мошенников всех мастей. Вот некоторые из способов:

  • Квартиранты предлагают сделать ремонт в квартире в счет арендной платы. Начавшись, ремонт может месяцами не заканчиваться. В результате, вы будете видеть вечный полуремонт и не видеть денег.
  • Чаще посещайте сдаваемую квартиру. Случаи, когда в квартире вместо прописанных в договоре двух человек, живет целая армия, не так уж редки. Или как вариант, ваше жилье используют под посуточную аренду.
  • Ни под каким предлогом не давайте документы на квартиру жильцам. Подкупленные нотариусы, «черные риэлторы» — это не страшилки из интернета, это реальные истории.
  • И снова вспомните про налоговое законодательство. Закон на вашей стороне, если не обходить его.

Удачных вам сделок и добросовестных квартирантов!

Как правильно составить договор

Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

  • дату и место составления договора;
  • личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
  • предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
  • размер ежемесячной арендной платы;
  • форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
  • наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
  • иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).
Читать еще:  Куда расселяют из аварийного жилья

Дополнительные условия в договоре

Для того чтобы обезопасить себя от чрезвычайных ситуаций и других неожиданностей, хозяину квартиры рекомендуется в договоре найма обозначить ряд важных нюансов:

  • проживание с домашними животными;
  • ответственность за порчу имущества;
  • в договоре следует обозначить возможность периодического посещения квартиры владельцем жилья с целью контроля сохранности имущества и общего состояния квартиры и т.д.

Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилья — 5 лет. Даже если эта цифра не прописана в самом договоре.

Правда, опытные юристы все же не рекомендуют заключать долгосрочный договора аренды – подписать новый с новым жильцом быстрее и проще, чем разбираться с последствиями преждевременного отказа от аренды в одностороннем порядке.

Договор найма не требует обязательной регистрации в органах Росреестра в случае если срок его действия менее 1 года (так, арендатор сдает жилье, к примеру, на полгода или 11 месяцев).

Условия оплаты арендованного жилья

То, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги должно обязательно прописываться в договоре найма (статья 614 ГК). Там же указываются сроки и способы внесения арендной платы. Многие владельцы жилья требуют внесения залога сразу же после подписания договора – это мера безопасности, позволяющая им рассчитывать на то, что жильцы не съедут до окончания срока действия соглашения.

Важно: любые расчеты, осуществляемые за арендованную квартиру, должны подкрепляться распиской (составляется в двух экземплярах, хранится обоими участниками сделки). В случае безналичного расчета следует хранить квитанции об оплате.

Правила расторжения договора

Основания и нюансы преждевременной отмены сделки должны быть подробно прописаны в самом договоре (статьи 618-620 ГК).

Наниматель квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении двух условий:

  • все лица, проживающие на съемной жилплощади, согласны с таким решением;
  • владелец квартиры предупрежден о разрыве договора нанимателем за 3 месяца.

Владелец квартиры, в свою очередь, может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке ввиду таких обстоятельств:

  • квартиросъемщик пропустил два плановых платежа (при краткосрочном договоре) или не вносит арендную плату в течение полугода (в случае долгосрочного договора);
  • жилье используется не по назначению, в нем проживает больше людей, чем было обозначено в контракте, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиками;
  • была отмечена порча имущества.

Расторжение договора может осуществляться и в судебном порядке (как по инициативе жильцов, так и с подачи собственника). К примеру, квартира стала непригодна для проживания, дом, в котором она расположена, пришел в аварийное состояние.

Где искать квартиросъемщиков?

Следующий важный вопрос, который необходимо решить, чтобы выгодно сдать квартиру в аренду — это поиск квартиросъемщиков. Основных направлений поиска два:

  1. Самостоятельно, через объявления в печатных СМИ и интернете;
  2. При помощи риэлторских агентств.

Многие из тех, кто желает сдать квартиру в аренду, изначально негативно относятся ко второму варианту — сотрудничеству с агентствами недвижимости, полагая, что в этом случае они будет терять в финансовом плане, платить агентству комиссию. Но это часто бывает совершенно не так: риэлторы берут комиссионные с квартиросъемщиков, а владелец квартиры получает ту арендную плату, которую он сам устанавливает. При этом у агентства недвижимости намного шире возможности поиска арендаторов, чем у владельца жилья.

Важен также следующий момент: даже если вы нашли человека или семью, готовых арендовать вашу квартиру по желаемой цене — не спешите договариваться о сделке. Внимательно присмотритесь к своим будущим квартиросъемщикам, проверьте их документы: не вызывают ли они каких-то подозрений? К примеру, если налицо признаки злоупотребления алкоголем, пускать такого человека в свое жилье — колоссальный риск. Ведь он может или вынести оттуда, или испортить имущество и саму квартиру.

Оцените состояние квартиры – когда происходил в ней ремонт или, может, планируется? Хозяева – народ своеобразный, и что им вдруг придет в голову – одному богу известно. На начальном этапе заведите тему на предмет ремонта, и Вы сразу поймете чего можно ожидать в скором времени – глобальной перестройки или полного затишья. Очень неприятно попадать в ситуацию, когда застаешь ремонт в съемной квартире. Тогда оказываешься в центре строительных работ, пыли и хаоса. Если есть необходимость сменить сантехнику или перестелить линолеум, то пусть Вы заедете на неделю позже, но работы пройдут без Вашего присутствия. Лучше всего закрепить такую договоренность о невмешательстве на бумаге, тогда все будет более понятно и спокойно.

Надеемся, что наши рекомендации относительно того какие стоит заучить правила аренды квартиры, помогут сделать Вам грамотный выбор и ни в коем случае не попасть в неловкое положение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector