Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно провести собрание собственников жилья

Как провести онлайн-собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Для решения вопросов об управлении домом, не выходя из квартир, жители могут организовать заочное голосование через информационную систему ЖКХ, а со следующего года будут повсеместно доступны и региональные системы

25 мая президент подписал закон о внесении изменений в Жилищный кодекс, которые предусматривают упрощение правил проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием информационных систем 1 . Такое голосование позволит жильцам, не выходя из своей квартиры или находясь за границей, принимать решения по актуальным вопросам, связанным с управлением домом. При этом уменьшается вероятность того, что подписи будут подделаны, а решения приняты не в интересах собственников.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Какие сервисы существуют

В России активно внедряются различные системы для проведения ОСС в электронном виде. Среди них федеральная система ГИС ЖКХ или столичный сервис «Электронный дом», который был запущен на платформе «Активный гражданин» в Москве в 2018 году.

Этими сервисами можно пользоваться как на компьютере, так и через мобильные приложения. В столичном сервисе также можно будет проводить собрания и опросы среди жителей и нанимателей помещений, а также получать информацию об опросах и нововведениях в доме.

Электронные информационные системы для проведения ОСС организуют и частные компании, включая крупные УК.

Что может решить собрание собственников жилья

Фото: АГН Москва

Собственники жилья получат возможность проводить общие собрания в формате онлайн. Для этого на сайте Госуслуг появится специальный сервис и мобильное приложение. Постановление, которое узаконит такую процедуру, подписал 16 января председатель Правительства Михаил Мишустин, сообщается на сайте кабмина. «Парламентская газета» разбиралась в полномочиях собрания собственников жилья и в нюансах его проведения.

Что входит в компетенцию собрания жильцов

Управление домом — непростая задача, ведь большинство жильцов должно согласиться с предлагаемыми изменениями. На общем собрании собственники могут, например, одобрить реконструкцию своего дома — в том числе расширить его или добавить этажи.

Помимо этого на общем собрании жильцы могут решить вопросы:

— строительства хозпостроек и других зданий и сооружений на общедомовой территории;

— капитального ремонта и использования средств целевого фонда;

— использования средств фонда капремонта;

— переустройства или перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

— выбора способа формирования фонда капитального ремонта, увеличения размеров взносов на капитальный ремонт;

— выбора лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчёте;

— получения товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;

— предела использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройства этого участка, установки во дворе дома шлагбаума;

— заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;

— выбора способа управления домом (ТСЖ, ЖСК, ЖК, УК);

— заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

— перевода жилого помещения в нежилое.

Кстати, на общем собрании собственники жилых помещений многоквартирного дома могут сменить нерадивую управляющую компанию. Сделать это можно в тех случаях, если:

1. Управляющая компания нарушила условия контракта. Например, не вовремя заключила договор с ресурсоснабжающими организациями, задолжала им, не проверила систему отопления перед зимой, несвоевременно устраняла засоры в трубах или допускала в течение года иные нарушения.

2. Нарушений нет, но собственники всё равно хотят сменить управляющую компанию. Тогда необходимо дождаться окончания срока действия договора и написать заявление с отказом о его продлении. Либо договориться с УК и расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Важные тонкости процедуры

Чтобы общее собрание жильцов прошло успешно, необходим кворум — более 50% собственников квартир в доме, либо их представителей. А в отдельных случаях — не менее двух третей. Решения же принимаются большинством голосов. И вот здесь начинаются трудности: зачастую инициаторы собраний выбирают не самый эффективный способ оповещения — объявления на информационных стендах или на дверях подъездов.

Но мало провести собрание — важно правильно оформить его результаты. При очно-заочной или заочной форме собрания участники должны указать в специальном опроснике свои реквизиты и решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»). Если хоть в какой-то позиции будет ошибка — голос этого участника не должен учитываться. В итоге это может привести к неправильным результатам подсчёта голосов.

Немалой проблемой являются некорректно оформленные доверенности. Если у собственника не получается принять участие в голосовании, он может перепоручить это своему представителю. Но любая ошибка в реквизитах также автоматически делает голос недействительным. А ещё жильцы не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений и так далее — всё это тоже препятствует принятию решения на общем собрании. Также часто управляющая организация (либо ТСЖ, ЖК, ЖСК и др) не вовремя передаёт документы в орган Госжилнадзора, либо не размещают информацию о собрании в системе ГИС ЖКХ. За это, кстати, полагается штраф.

В чём плюсы онлайн-собрания?

Во-первых, такой подход фактически объединит все формы проведения собраний собственников жилья в многоквартирных домах — очную, очно-заочную и заочную. Организаторам будет проще созывать людей. А жильцам, в свою очередь, не придётся перестраивать график так, чтобы попасть на собрание лично.

Во-вторых, это упростит решение общедомовых проблем и снизит интенсивность личных контактов. Что особенно важно в связи с действующими во время пандемии ограничениями.

В-третьих, новый раздел на сайте Госуслуг не только автоматически проинформирует жильцов о проведении собраний и позволит голосовать онлайн. Он также позволит хранить итоговые протоколы в электронном виде. Что существенно облегчит подсчёт голосов и работу управляющей организации.

Читайте также:

«Кроме того, это повысит прозрачность процедуры. Ведь подделка протоколов голосования на общем собрании жильцов — наш давний бич. А благодаря этому сервису каждый сможет посмотреть результаты и проверить, правильно ли учтено его мнение. Или пожаловаться, если его «приписали» в вопрос, по которому он не голосовал», — сказала «Парламентской газете» член Общественной палаты РФ, исполнительный директор «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Она подчеркнула также, что изначально проводить онлайн-собрания жильцов планировалось через систему ГИС ЖКХ или профильные электронные ресурсы в регионах. Однако, по её словам, Госуслуги более приспособлены для этого и к тому же пользуются популярностью у населения.

По какой процедуре можно отменить ОСС

Закон не предусматривает специального порядка, как отменить или перенести ОСС. В ЖК даже нет такой формулировки, как отмена собрания.

Мы предлагаем отменить ОСС тем же способом, которым вы о нем уведомили, – известите собственников помещений в МКД. Не стоит переносить ОСС, ведь придется указать новые сроки, а о них пока рассуждать сложно.

Составьте сообщение, в котором укажите причину отмены и возможные последствия, если они есть. Также укажите, что собрание состоится после окончания эпидемии, о чем вы уведомите дополнительно.

Направьте сообщение об отмене ОСС по адресам электронной почты, опубликуйте в чате с жителями, разместите на первом этаже в подъездах. Жители, которые находятся на самоизоляции, но выходят вынести мусор или за продуктами, смогут также увидеть сообщение об отмене ОСС.

Читать еще:  Иногородний обмен жилья

Закон не предусматривает специальные способы уведомления об отмене собрания, поэтому вы можете выбрать любой удобный для вас способ.

Сообщение направьте всем собственникам тем же способом, которым уведомляете об ОСС, а также по дополнительным каналам.

Ситуация

можно ли закончить ОСС, которое уже идет, но срок окончания приема решений попадает на карантин

Есть два варианта в текущих условиях: отменить или закончить ОСС, если вопросы в повестке жизненно важные.

По важным вопросам можно завершить заочную часть ОСС, но соблюсти меры предосторожности.

Инфекционисты в открытых источниках информации сообщают о том, что коронавирус может оставаться на бумаге. Это означает, что риску заражения подвергаются люди, которые будут проводить подсчет голосов. В таком случае не собирайте письменные решения в ящик – используйте открытые поверхности, а подсчет голосов производите не ранее чем через пять дней после окончания сбора решений, чтобы коронавирус погиб. Сроки составления протокола это позволяют.

Сотрудник, который будет сканировать решения собственников, должен делать это в одноразовых перчатках. Подсчитать голоса члены счетной комиссии могут дистанционно по сканам решений.

Отмените ОСС, если вопросы повестки не требуют срочных решений.

Одно собрание собственников на несколько многоквартирных домов

Если буквально читать статьи 44 – 48 Жилищного кодекса РФ о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, то можно прийти к выводу, что собрание собственников проводится так: 1 дом – 1 собрание. Однако на практике, особенно в жилых комплексах, встречается, что собственники проводят одно собрание сразу на несколько многоквартирных домов. Проведение совмещенного собрания в таких случаях обычно мотивируется одним земельным участком под домом, общим паркингом, единой инфраструктурой, решением вопросов, которые затрагивают интересы жителей сразу нескольких домов (использование придомовой территории, установка шлагбаумов).

В подобных случаях можно было бы провести собрания в каждом доме отдельно, но с аналогичной повесткой, однако собственники не боятся экспериментировать. Мы изучили судебную практику по делам об оспаривании решений таких собраний. Оказалось, что суды тоже не против подобных опытов, хотя и не всегда. Ниже приводим реквизиты судебных решений и выдержки из них.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2018 по делу N 33 – 36269/2018

ТСЖ «Олимп» обслуживало 4 дома. Во всех этих домах было организовано одно общее собрание собственников по вопросам, связанным с капремонтом. Несколько собственников обратились в суд с иском о признании решений собрания недействительными, при этом они указывали, что общее собрание не должно проводиться сразу в четырех разных многоквартирных домах, тем более что вопросы касались капремонта.

Суды отказали в удовлетворении требований:

  • «Многоквартирные дома находятся на одной территории, их обслуживает одно ИТП, у домов единые инженерные сети, одна диспетчерская, создано одно ТСЖ «Олимп», что сторонами не оспаривалось.
  • Статья 136 ЖК РФ допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Из Устава ТСЖ следует, что товарищество является объединением собственников помещений в четырех многоквартирных домах.
  • Таким образом, общее собрание, проведенное собственниками нескольких многоквартирных домов по общей повестке дня, не может признаваться неправомерным по данному основанию».

Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2017 по делу N 33 – 25059/2017

Это более старое решение по другому спору с тем же ТСЖ «Олимп».

Здесь истцы также пытались объяснить суду, что законодательством не предусмотрено проведение общего собрания жилого комплекса, такого понятия в законе нет; вопросы, связанные с капитальным ремонтом домов, принимаются собственниками помещений каждого дома, а не всего жилого комплекса. Однако суды посчитали, что всё нормально:
«довод апелляционной жалобы о том, что законом не предусмотрено проведение одного общего собрания собственников в нескольких многоквартирных домах, является несостоятельным, поскольку ЖК РФ не содержит такого прямого запрета».

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2017 по делу N 33 – 11503/2017

Оспаривались решения общего собрания собственников в ЖК «Золотые ключи», состоящего из 9 корпусов. Суд оказался признавать незаконным проведение единого собрания на весь комплекс:
«Ссылки истца на неправомерность проведения единого собрания в корпусах 1 – 9, также несостоятельны, поскольку жилой комплекс «Золотые ключи» является единым неделимым комплексом недвижимости».

Определение Московского городского суда от 29.06.2015 №4г/1 – 6807/2015 и Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014

Это ещё более ранние решения того же суда, но по спору, где комплексом управляло не ТСЖ, а управляющая организация. Собрание касалось выбора управляющей организации, утверждения размера платы за содержание. Суды и здесь указали, что «ЖК РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний», при этом зачем-то сослались на ст. 136 Жилищного кодекса РФ про создание товарищества в нескольких многоквартирных домах.

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2019 по делу N 33 – 29702/2019

В этом споре суд признал решение общего собрания недействительным. Собственники помещений сразу нескольких многоквартирных домом провели собрание для создания товарищества собственников недвижимости – одного на все дома.

Суд сослался на ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой решения о создании многодомового товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

«Таким образом, по перечисленным вопросам необходимо проведение общих собраний собственников помещений в каждом многоквартирном доме, при этом, решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в данном доме».

На этом собрании были допущены и другие нарушения, которые также повлияли на вывод суда о недействительности принятых решений.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2016 N 33 – 20224/2016 по делу N 2 – 782/2016

Здесь произошла аналогичная история: только что организованное товарищество собственников жилья ликвидировали из-за того, что собрание о его создании в каждом доме не проводилось. При этом при пересчёте голосов на каждый дом необходимого кворума не набиралось.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.12.2017 по делу N 33 – 21022/2017

Собственники также пытались создать ТСЖ, проведя одно общее собрание на несколько многоквартирных домов. Суд признал решения собрания недействительными:

  • «гражданско-правовым сообществом являются собственники помещений отдельного многоквартирного дома, то есть собственники помещений в домах это отдельные гражданско-правовые сообщества в смысле положений главы 9.1 Гражданского кодекса РФ.
  • Следовательно, общие собрания собственников помещений двух многоквартирных домов проводятся отдельно друг от друга, а принятые на таких общих собраниях решения оформляются разными протоколами. А в данном случае, решения были приняты общим собранием собственников помещений двух домов, то есть таким сообществом, которое вообще не предусмотрено Жилищным кодексом РФ.
  • Таким образом, принятые на таком общем собрании решения в силу подп. 4 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными, как противоречащее основам правопорядка, принятие таких решений на общем собрании собственников помещений двух многоквартирных домов законодательством не предусмотрено».

Собственники попробовали сослаться на то, что кроме создания товарищества в повестке были и другие вопросы, к которым ст. 136 Жилищного кодекса РФ о создании многодомового товарищества не применима, однако это не повлияло на мнение суда:
«все указанные в протоколе решения должны приниматься общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, а не нескольких многоквартирных домов… Доводы о том, что два многоквартирных дома являются одним объектом недвижимости приводились в суде первой инстанции. Судом первой инстанции обоснованно со ссылкой на ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указано, что данные многоквартирные дома являются разными объектами недвижимости с разными кадастровыми номерами. Расположение многоквартирных домов на едином земельном участке, наличие общих сетей инженерно-технического обеспечения, наличие других общих элементов инфраструктуры, не свидетельствует о том, что данные многоквартирные дома являются одним объектом недвижимости».

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2016 по делу N 33 – 1253/2016

Решение принимал тот же суд, но пришёл к противоположным выводам. Он отказал в признании недействительным решения общего собрания, повестка которого включала вопросы из компетенции собрания собственников и собрания членов товарищества:
«Жилищный кодекс РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний и допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Таким образом, общее собрание, проведенное по общей повестке дня одновременно собственниками нескольких домов, имеющих общие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, не может признаваться неправомерным только по данному основанию».

Организаторы

Чаще всего ОС организуются членами совета дома, его председателем. Эти лица больше всего знают о проблемах в обслуживании, техническом состоянии здания, о порядке организации мероприятия. Но ведь любой из собственников квартир может обратить внимание на ту или иную проблему дома, стать инициатором общего собрания.

Читать еще:  Как расторгнуть договор дарения квартиры

Для подготовки и проведения стоит только познакомиться с нормативами жилищного законодательства, провести это мероприятие по инструкции. Сначала составляется объявления, в котором указывается время проведения заочного голосования, вопросы, которые нужно срочно решить. Потребуется подготовить бюллетени, собрать счетную комиссию.

При желании инициативные и ответственные граждане, не равнодушные к судьбе своего жилища, смогут правильно провести мероприятие и огласить результаты голосования.

Собираем соседей – как достучаться до каждого и зачем нужен кворум

Равнодушие россиян к судьбе собственных домов волнует не только отдельных бойких соседей, но и чиновников. В надежде подстегнуть активность граждан Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало специальную методичку с рекомендациями по организации собраний собственников жилья. Документ опубликован на сайте ведомства и содержит больше 30 листов полезных сведений. Он поможет жителям многоэтажек разобраться в процедуре управления домом. Разработчики методички рассчитывают, что после ликбеза перспектива общения с соседями перестанет пугать россиян.

В документе Минстроя подчеркивается, что общее собрание будет правомочно, только если удастся достичь кворума. Для этого на встречу должны прийти более 50% собственников жилья или их полномочных представителей. В качестве доказательства все присутствующие ставят свои подписи в листе регистрации, где указывается ФИО, адрес и реквизиты свидетельства о собственности на квартиру. Если больше половины соседей проигнорировали собрание, всем придется идти по домам. На практике тяжелее всего именно собрать людей – дальше дело идет бодрее, и собственники жилья включаются в процесс. Общее собрание жильцов ассоциируется у многих со знаменитым фильмом Эльдара Рязанова «Гараж», неудивительно, что никто не рвется принять участие в столь сомнительном веселье. Но убеждать можно и нужно – расклеивать объявления в подъезде, бросать именные приглашения в почтовый ящик, а лучше выбрать время и лично обойти всех соседей по подъезду.

Всех собственников недвижимости в многоквартирном доме нужно предупредить о проведении собрания за 10 дней, отправив заказное письмо или вручив документ лично в руки. Но рассчитывать на сознательность соседей не стоит – без дополнительной агитации будет не обойтись. Лучше сделать упор на агрессивную рекламу и обещания новой прекрасной жизни, которая начнется сразу после того, как жильцы возьмут бразды правления в свои руки. Тем более, что опыт многих ТСЖ это подтверждает. Главное, выбрать удобное время для собрания (лучше вечер в середине недели) и четко донести задачу до окружающих. Взять на себя всю эту работу придется группе инициативных жителей дома по принципу «если не мы, то кто». Как отмечают профессиональные юристы, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ. Но на некоторые конкретные вопросы закон не дает ответа, а методичка Минстроя как раз поможет внести ясность в процедуру. Жители дома смогут опираться на этот документ и в судебных спорах, правда лишь в порядке рекомендаций.

Главная цель создания совета заключается в налаживании связи между УК и жильцами. Для этого домовой комитет наделяется соответствующими полномочиями. Они определяются и документируются в ходе создания совета. Прописываются в положении, которое утверждается решением собственников МКД. Права и обязанности не должны идти в разрез с требованиями жилищного законодательства.

Согласно пятой части статьи 161.1 ЖК домком наделяется такими обязанностями и правами:

  • Следить за выполнением всех решений и задач, утвержденных на собрании жильцов.
  • Принимать решения касательно организации текущего ремонта МКД.
  • Ежегодно отчитываться перед собственниками квартир о своей работе.
  • Контролировать качество услуг, которые предоставляются УК либо ЖКХ.
  • Предлагать варианты договоров по предоставлению услуг ЖКХ.
  • Разрабатывать и предлагать жильцам МКД проекты по управлению общедомовым имуществом.
  • Вести работу информационно-разъяснительного характера с владельцами квартир МКД.
  • Выносить на собрания жильцов дома вопросы, которые входят в круг полномочий совета.

Домовые комитеты вправе проводить опросы касательно удовлетворенности работой УК, организовывать собрания, объявлять о датах их проведения.

Как правильно провести собрание собственников жилья

Фото Михаила Перикова

В редакцию «Новосибирских новостей» обратилась жительница Новосибирска Ирина. Среди ее соседей по подъезду несколько владельцев кошек и собак. Некоторые «собачники» попросту выпускают своих любимцев на лестничную клетку, и животное справляет нужду прямо в подъезде. Ирину интересует вопрос, как можно повлиять на таких жильцов с помощью собрания собственников и законно ли это.

Собрание собственников жилья — это главный орган, который определяет судьбу многих начинаний в многоквартирном жилом доме. Оно решает вопросы выбора управляющей компании, создания ТСЖ, установки шлагбаумов и многое другое. Решения собрания обязательны к исполнению всеми жильцами дома, поэтому оформление решений должно проводиться безупречно. О том, как провести собрание собственников жилья правильно, читайте в материале «Новосибирских новостей».

1 Как подготовить повестку собрания

Как пояснил специалист городского департамента энергетики и ЖКХ Владимир Рязанов, провести собрание собственников может любой из владельцев квартиры в доме. Главное — правильно подготовить повестку, в которой будет указан повод, время, место и форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная.

«Очная — это значит, собрались, решили, приняли, — пояснил Владимир Рязанов. — Заочная — путем передачи решений. Собственникам раздаются бюллетени или по-другому „решения“, они какое-то время думают и потом передают их в место сбора информации. После этого инициатор проводит подсчеты и обнародует протокол общего собрания. При очно-заочной форме часть решений принимается путем совместного присутствия, а часть передается в определенное место. Собрание проводят только в той форме, которая была заявлена в повестке».

2 Что важно рассказать

Всех собственников нужно оповестить о собрании по почте или с помощью объявлений в подъезде. Сделать это нужно не позднее, чем за 10 дней до собрания.

Участвовать в собрании могут только собственники жилья, а не арендаторы. Решение считается принятым, если более половины участников проголосовали за него. Затем решение нужно оформить. Оно должно быть подписано председателем, секретарём и членами счетной комиссии.

Фото Марии Козловой

Необходимо известить всех собственников жилья (в том числе тех, кто не присутствовал на собрании).

3 Что делать с решениями собрания

Решения, принятые на собрании, обязательны к исполнению для всех собственников.

Что касается ситуации, о которой рассказала Ирина, то Владимир Рязанов пояснил, что собственники помещений в конкретном доме могут установить свои правила поведения, если они не противоречат действующему законодательству.

Читать еще:  Договор посуточной аренды квартиры образец

По словам специалиста, они могут принять решения для исполнения всех собственников, в том числе и нерадивых хозяев домашних питомцев. «К сожалению, механизма заставить нет, остается надеяться на сознательность соседей», — рассказал Владимир Рязанов.

Всю подробную информацию о том, как провести собрание собственников жилья, вы можете узнать на странице городского департамента энергетики и ЖКХ.

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность». К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

  1. Через управляющую организацию
  2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов — это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

В какой форме может проводиться собрание?

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму — бланк голосования (бюллетень) — необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После — определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления — не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация — по вопросам управления домом.

Протокол собрания: зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника «привязан» к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector