Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно продать долю в квартире

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Документы для продажи доли в квартире:

  • уведомление собственников;
  • разрешение органа опеки, если есть несовершеннолетние;
  • свидетельство на долю или выписка из ЕГРН;
  • договор.
  • Коды бюджетной классификации в 2021 году
  • Какую часть пенсии могут удерживать судебные приставы
  • Наказание за работу в период карантина
  • Ответственность за ненадлежащее исполнение должностных обязанностей
  • Как рассчитать коэффициент трудового участия

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности по объектам недвижимости подчиняется требованиям п.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости.
В редакции от 30.04.2021 г. статья прописана следующим образом:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

  • сделки с недвижимостью оформляются документально, договором описывающим сделку;
  • договор может быть составлен на бумажном носителе(письменный договор) или в электронном виде;
  • договор может быть составлен в простой или нотариальной форме( удостоверенный подписью и печатью нотариуса);
  • по желанию стороны договора могут обратиться к нотариусу и в сделках, которые НЕ требуют обязательного нотариального удостоверения.
    Нотариус является уполномоченным свидетелем заключения договора купли-продажи;
  • законом может быть установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • нотариусы не принимают сторонние договоры. Составление договора у нотариуса — это платная услуга.

На момент написания этой статьи (26.05.2021) обязательному удостоверению нотариусом договора купли-продажи подлежат:
— договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным;
-договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности, если в сделке отчуждение делают НЕ все собственники одновременно.
Например: из трех долей отчуждается — две.

К сожалению, отчуждение (продажа, дарение) доли участнику долевой собственности — это так же нотариальная сделка.

Например: три родственника (или не родственника) владеют квартирой на праве общей долевой собственности. Один из ее участников выкупает доли у двух других — это обязательная нотариальная сделка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ долей в праве несовершеннолетним или недееспособным оформляется в простой письменной форме!

Догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (например, продавца и покупателя) , по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником юридических обязательств.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности до 31.07.2019 года оформлялась только нотариальным договором купли-продажи.

После этой даты стороны сделки самостоятельно вольны принимать решение о том, будут ли они обращаться в нотариальную контору или подадут договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ.

Продажа квартиры в долевой собственности может быть оформлена в простой письменной форме независимо от способа оформления правоустанавливающего документа продавцов.
Долевая собственность на продавцов могла быть оформлена на основании:

  • договора приватизации;
  • договора купли- продажи в простой или нотариальной форме;
  • брачного договора, соглашения о разделе имущества;
  • решения суда и т.д

Купля продажа долевой собственности

Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:

  • на одного покупателя, в его единоличную собственность;
  • на супругов в совместную собственность;
  • в долевую собственность
    • на людей, не связанных брачными отношениями;
    • на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
    • на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).

Существуют два режима собственности супругов — совместная собственность и раздельная собственность:

— законный режим собственности предполагает регистрацию совместной собственности на объект недвижимости или долю в праве на нее;

Читать еще:  Как рассчитать рыночную стоимость квартиры

— раздельный(договорной) режим собственности предполагает регистрацию отдельных долей в праве собственности на недвижимость. Раздельный режим собственности супругов оформляется нотариальным брачным договором или нотариальным договором купли-продажи, включающем элементы брачного договора.

Договор продажи долевой собственности

Договор продажи долевой собственности может содержать не только общую цену объекта недвижимости, но и цену каждой доли отдельно.
Допускается разная цена равных долей в праве. Ведь владелец доли вправе продать свою долю за любую цену и на любых законных условиях.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права от продавца к покупателю по договору продажи долевой собственности не предусмотрена.
То есть у продавца нет затрат на оплату государственной услуги Росреестра.

Договор продажи долевой собственности образец

Для самостоятельного составления ДКП ( лучше использовать не образец, а шаблон. Вы можете бесплатно его скачать. Конечно шаблон нужно использовать разумно и учесть все ваши условия сделки.

Скачать перечень документов для МФЦ можно ЗДЕСЬ.

Вместе с договором вы получите разъяснения по пакету документов для МФЦ (Росреестра).

Дополнительную информацию по услуге вы можете получить через чат внизу страницы или письмом на электронную почту: info@exspertrieltor.ru

Всегда рада разъяснить, автор статьи Слободчикова Ольга дмитриевна

Можно ли продать долю без согласия других собственников

Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ , которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.

Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.

Нажмите для увеличения изображения

Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.

Как оформить предложение совладельцам

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:

  • документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
  • документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
  • при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.

Если в течение месяца с момента извещения совладельцы не приобретут долю, то лицо вправе продать свое имущество любому покупателю.

Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Читать еще:  Кому переходит неприватизированная квартира после смерти

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Что собой представляет долевая собственность?

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.

Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2021 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.

А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Продажа доли в квартире: пошаговое руководство

Если вы продаете часть недвижимого имущества, очень важно соблюсти все юридические тонкости – этого потребует и продавец, и нотариус при регистрации сделки. Да и другие владельцы в этом случае не смогут оспорить сделку даже в судебном порядке – закон окажется на вашей стороне. Как же необходимо действовать?

  1. Уведомите других владельцев о продаже своей доли. Делать это необходимо письменно, с указанием суммы, за которую вы готовы продать имущество, а также адреса для направления ответа. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении. С 2018 года предусмотрена законная возможность оповещения и посредством интернета – вам просто нужно разместить объявление на сайте органа, занимающегося регистрацией недвижимости;
  2. Как только дольщики получили письма, начинается отсчет месячного срока, в течение которого они могут вам ответить – отказаться или попросту проигнорировать предложение. При получении письменного отказа вы можете незамедлительно приступать к перерегистрации прав. Если же человек не пойдет на почту за письмом, через месяц оно вернется к вам, придется ждать еще 30 дней, а затем – с чистой совестью совершать сделку. То, что адресат отказался от получения – полностью его проблемы, он был уведомлен должным образом;
  3. В ситуации, когда владельцы долей изъявили желание приобрести квартиру, договор оформляется с ними, так как они имеют приоритетное право покупки;
  4. Если в заключении сделки отказано, либо письмо проигнорировано, можно заключать договор с третьим лицом.
Читать еще:  Коммерческий договор найма жилого помещения

Как видите, никаких сложностей с оформлением документов не должно возникать. Главное – письменно уведомить других собственников, сохранить почтовые корешки и немного подождать.

После того, как конфликт с другими собственниками жилья улажен и найден потенциальный покупатель, можно заключать договор купли-продажи. В целом эта сделка ничем не отличается от операций с другой недвижимостью. Однако придется собрать дополнительные документы:

  • копия извещения других сторон о продаже доли;
  • копия о получении почтовых извещений;
  • письменные отказы владельцев других долей;
  • свидетельство о передаче заявления, если другие стороны отказываются получать письменное извещение.

Все документы должны быть заверены у нотариуса. В дальнейшем сделка происходит по той схеме, как и продать долю в квартире другому собственнику.

Как продается доля в квартире (правила)

Начнем с того, что доля в квартире может быть выделенной и невыделенной. В первом случае – это отдельная комната, во втором – просто процент от общей площади, равномерно распределенный по ней.

Чтобы продать долю необходимо в первую очередь уведомить остальных собственников этой квартиры, на предмет, не хотят ли они ее выкупить. Это называется правом приоритетного выкупа и записано в статье 250 Гражданского Кодекса. Если соседи по квартире купить вашу долю отказались (свое нежелание они также должны выразить письменно), вы можете выставлять ее на продажу посторонним людям. Если соседи не прислали письменное уведомление об отказе, достаточно просто подождать 30 дней.

Интересно, что предложенная соседям цена не должна быть выше, чем для покупателей со стороны.

Также действующее законодательство требует, чтобы все сделки с долями оформлялись в присутствии нотариуса. Это позволяет избежать различных «серых» схем, например, значительного завышения цены по документам, в то время как реально уплачивается гораздо меньшая стоимость; или дарения доли, оформленного как покупка. Юристы отдельно предупреждают против участия в подобных схемах, поскольку в случае раскрытия аферы, пострадают все участники. Да и можно ли доверять продавцу, который советует обмануть закон? Не обманет ли он покупателя с той же легкостью?

Хоргуани Вахтанг Миронович

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

Интересные статьи о недвижимости и ипотеке:

Зачем покупать комнату и что влияет на ее стоимость?

Множество причин толкает покупателей на приобретение комнат и долей. Это и желание приобрести какую-никакую, но свою собственность. Развод также зачастую приводит к приобретению комнаты при невозможности купить квартиру. Иногда могут покупать комнаты при гипотетической возможности дальнейшего выкупа всей квартиры целиком. Каждая история индивидуальна, подчеркивает эксперт. Но назвать это сильно выгодным вложением тоже трудно. Цена комнаты может сильно меняться от разных факторов. Как объективных (например, готовность документов к быстрой продаже), так и субъективных:

— Если не брать юридическую сторону, то, пожалуй, самый главный фактор — это соседи и их количество. Если сосед ведет асоциальный образ жизни, то понятно, что это отразится на стоимости. Безусловно важен и общий психологический микроклимат в квартире. За много лет сложились свои устои и правила, и новому жильцу придется так или иначе уживаться с остальными проживающими. Также имеет значение состояние мест общего пользования и лояльность жильцов в решении общих вопросов, связанных с проживанием.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector