Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оценить свою квартиру

Как оценить квартиру для продажи и совершить удачную сделку

К любой сделке нужно подходить серьезно и ответственно, особенно к продаже жилья.

Сегодня рынок недвижимости находится в ситуации кризиса, количество предложений от продавцов опережает покупательский спрос. Покупатель в лучшем положении, чем продавец, но это не означает, что реализовать свои квадратные метры придется по бросовой цене.

Если хочешь продать квартиру и не сокрушаться о недополученных средствах, проведи анализ ситуации на рынке и определи реальную стоимость продаваемого жилья. Затраченные усилия и время обернутся удачной сделкой.

Способ первый, официальный

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, Откроется в новой вкладке.»>«эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Читать еще:  Где получают свидетельство о собственности на землю

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости. То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие. Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

  1. Тип дома, в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.
  2. Размер квартиры, то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.
  3. Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.
  4. Вид, открывающийся из окна. Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.
  5. Расположение самого дома в жилом районе. Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.
  6. Этаж, на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.
  7. Высота потолков, тип санузла и другие элементы планировки квартиры.
  8. Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.
  9. Наличие и качество ремонта в квартире.

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Влияем на стоимость недвижимости

Независимо от того являетесь ли вы владельцем элитных апартаментов или скромной «однушки» в спальном районе, желание продать свою собственность подороже является неотъемлемой частью сделки. К сожалению, на большинство основных составляющих стоимости недвижимости повлиять просто физически невозможно. Однако о некоторых менее крупных, но при этом достаточно важных аспектах, стоит позаботиться заранее.

Во-первых, проверьте состояние бумаг на квартиру. Зачастую собственники уделяют внимание правоустанавливающим документам, забывая о наличии долгов по коммунальным услугам или своевременном переоформлении лицевых счетов. Еще одним часто возникающим вопросом является предпродажный ремонт квартиры. Главное правило здесь — качество отделочных работ должно соответствовать статусу жилья. Это поможет произвести нужное впечатление на потенциальных покупателей и избежать ненужных трат. Не стоит забывать и состояние мест общего пользования. Грязные подъезды с обшарпанными стенами могут сбить цену даже очень достойной квартиры. Поэтому заранее обсудите с соседями качество уборки лестничной площадки. Особенно если сейчас она осуществляется не на должном уровне.

Какой бы способ оценки квартир перед продажей вы не выбрали, не стоит воспринимать его результаты как непреложную истину. Зачастую разные эксперты, оценивая недвижимость, могут прийти к абсолютно разным выводам. А реальная сумма сделки вообще может не совпасть ни с одним из прогнозов. Ведь помимо объективных факторов на стоимость квартиры может повлиять множество субъективных обстоятельств от ориентацииквартиры по сторонам света до настроения будущего владельца.

Добавлена 24 февраля 2014 г., отредактирована 26 сентября 2014 г.

Как самостоятельно оценить квартиру?

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1

(всего: 1 голос, в среднем: 5 из 5)

Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, важно ее грамотно оценить. Выполнить оценку квартиры можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости. При самостоятельной оценке следует учесть несколько важных моментов и воспользоваться наиболее эффективным методом, заключающемся на сравнении цен жилья, расположенных в одном районе.

Основными параметрами, которые учитываются при формировании рыночной цены, являются район и расположение дома, его тип, наличие развитой инфраструктуры, расположение и планировка квартиры, общий уровень состояния недвижимости и история прописки всех ее жильцов.

Месторасположение и инфраструктура

Самыми дорогими будут квартиры, расположенные в центральной части Москвы, вблизи метро, с хорошим транспортным сообщением и удаленные от промышленных зон. Жилье на окраинах, в «спальных» районах имеет более низкую стоимость.

Цена квартиры поднимется, если социальные объекты типа поликлиники, школы, детского сада, торговых точек, развлекательных центров, аптек будут расположены в шаговой пешей доступности от дома.

Планировка

На сегодняшний день самую высокую стоимость имеют современные квартиры улучшенной планировки в кирпичных домах и постройки сталинских времен.

Средняя ценовая категория присуща панельным и блочным домам, а самые дешевые сегодня квартиры можно приобрести в старых «хрущевках» с малогабаритными кухнями и совместным санузлом. Увеличенная стоимость на жилье будет в домах «под снос» и при этом, чем ниже этажность, тем более низкая устанавливается цена. Приобретая квартиру в доме, подлежащим сносу, его новый собственник сможет рассчитывать в скором будущем на новое жилье, но тут стоит учитывать планы застройки, и быть уверенным, что эти планы не изменятся в ближайшем будущем.

Обратите внимание на площадь, в том числе общую, жилую, размер коридора и кухни. Наличие раздельного санузла, балкона, дополнительных антресолей и кладовой повлияют на стоимость квартиры в сторону ее увеличения. Немаловажным будет и общее состояние жилья.

Ухоженную, с минимальным косметическим ремонтом, продать квартиру вы сможете дороже, нежели квартиру, в которой давно никто не проживает, отключен за неуплату телефон, засорена канализация или неисправна сантехника.

Юридические моменты

Главным юридическим аспектом в оценке жилья является отсутствие на момент продажи зарегистрированных в квартире лиц. Такое жилье будет дороже, чем квартира, в которой имеются прописанные в ней граждане. Если в квартире имеется перепланировка, которая не оформлена документально, тогда ее стоимость будет дешевле. Желательно по максимуму подготовить все необходимые документы — это справка БТИ, выписка с домовой книги, если имеются несовершеннолетние дети — тогда разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Ваш бизнес нуждается в поддержке? ООО УК «СтройБизнесКонсалт» оказывает профессиональные услуги в области комплексного сопровождения бизнеса.

Агентство недвижимости

Учесть все факторы, которые кардинально влияют на стоимость квартиры, сможет лишь опытный специалист, другими словами безопасней и надежней будет обратиться в агентство недвижимости. Стоимость их услуги невелика, а помощь, которую вам окажут — будет существенна. Это и грамотная оценка квартиры, при которой буду учитываться абсолютно все факторы, в особенности ситуация на рынке недвижимости, и грамотная подготовка документов, и правильный показ квартиры и демонстрация покупателю всех ее преимуществ.

Читать еще:  Как оплачиваются услуги риэлтора

Как бесплатно оценить стоимость квартиры онлайн: пошаговая инструкция

В июне Фонд госимущества (ФГИ) запустил сервис автоматической оценки недвижимости. Справку о стоимости жилья можно получить онлайн совершенно бесплатно. «Минфин» протестировал, как это работает.

Шаг № 1. Получаем электронную цифровую подпись (ЭЦП)

Для регистрации в единой базе отчетов ФГИ понадобится электронная цифровая подпись.

Получить ЭЦП можно:

  • в налоговой инспекции, где файл с электронным ключом загрузят на вашу флешку;
  • в одном из аккредитованных центров сертификации ключей (сегодня таких центров в Украине 20);
  • онлайн — такую услугу предоставляют некоторые банки (Приватбанк, Ощадбанк, Укрсиббанк), а также электронный сервис государственных услуг «Дия».

Мы воспользовались интернет-банкингом Приватбанка. Для этого в меню выбираем «Все услуги — Бизнес — Электронная цифровая подпись — Скачать сертификат».

Далее появляется окошко с вашими данными: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, электронная почта. Нужно подтвердить, что информация соответствует действительности. Далее придумать пароль к хранилищу ключа.

Банк присылает на телефон смс с секретным кодом и просит еще раз подтвердить операцию. Если все прошло успешно, электронный ключ автоматически загружается на ваш компьютер. Документ зашифрован, поэтому открыть его нельзя, но достаточно просто прикрепить этот файл, чтобы заверить любые документы онлайн. ЭЦП действует один год.

Шаг 2. Регистрируемся на сайте Фонда госимущества

Сперва заходим на сервис ФГИ. На экране откроется Кабинет пользователя единой базы данных отчетов об оценке. Выбираем «Войти». Среди предлагаемого выпадающего списка нас интересует «Формирование э-справки об оценке имущества».

Для того, чтобы войти в систему, достаточно указать, где получили э-подпись, подгрузить файл с электронным ключом и ввести ранее придуманный пароль к его хранилищу. Также не забываем подтвердить свое согласие на обработку персональных данных.

После должен открыться ваш личный кабинет. Переходим по ссылке «Справки об оценке имущества». Не обращаем внимание на различные опции для поиска справок, а сразу же нажимаем «+ Новая справка».

Шаг 3. Заполняем данные о недвижимости

Форма, в которую нужно внести данные о вашем имуществе, состоит из трех разделов:

  • информация об объекте оценки;
  • адрес объекта оценки;
  • данные об оценке.

Открываем каждый из них отдельно, нажимая на галочку рядом, и заполняем.

Информацию в пункты «Заявитель код» и «Заявитель название» система подгружает автоматически, поскольку ваши ФИО и идентификационный код уже известны благодаря э-подписи.

В поле «Название объекта оценки» можно вписать, что именно желаете оценить, например «квартира». Далее идет блок вопросов о характеристиках недвижимости.

Во-первых, нужно определить вид объекта оценки: жилая или нежилая недвижимость, земельный участок, объект незавершенного строительства. Мы решили оценить реальную двухкомнатную квартиру в Житомире.

Во-вторых, нужно выбрать из выпадающего списка тип объекта. Если речь о жилой недвижимости, то это может быть жилой или дачный дом, квартира в малоэтажном или многоэтажном доме, коммунальная квартира, общежитие, апартаменты, жилое помещение, коттедж, таунхаус.

Далее сервис просит указать следующие данные о квартире: общая площадь, площадь жилых помещений, год введения дома в эксплуатацию (год застройки определяется автоматически), этажность дома, на каком этаже находится квартира и сколько комнат в ней.

Следующий этап — расположение вашей квартиры.

Зону населенного пункта выбираем на свое усмотрение. Система предлагает несколько вариантов: центральная, срединная, периферийная, пригородная, вне населенного пункта, садовое общество.

Поле «Почтовый адрес объекта оценки» содержит несколько пунктов, обязательных для заполнения:

  • регион;
  • населенный пункт;
  • почтовый индекс;
  • название улицы;
  • номер дома и квартиры.

Код Государственного классификатора объектов административно-территориального устройства Украины (КОАТУУ) определяется автоматически. Когда все поля заполнены, сохраняем.

Третий раздел «Ведомости об оценке» предусматривает варианты оценки — как целого объекта, так и его части. Если желаете оценить часть квартиры, нужно поставить галочку возле этого пункта и указать площадь, которую желаете оценить.

Далее остается только сохранить данные и отправить в Фонд госимущества. Нужная кнопка расположена внизу формы. Cервис предупредит вас, что действие необратимое, и еще раз спросит подтверждение.

Шаг 4. Получаем справку об оценке имущества

Сервис генерирует справку онлайн. Результаты оценки появляются как дополнение к заполненной вами форме. Сначала отображаются все данные о вашей недвижимости, внизу формы — сведения об оценке.

Что там видим:

  • официальный курс гривны к доллару США на дату оценки;
  • площадь квартиры или ее части, которая оценивается;
  • оценочная стоимость объекта оценки.

Для тех, кто желает оценить не только квартиру, но и земельный участок, это можно будет сделать в комплексе. Такая опция на сайте уже есть, но полноценно заработает, когда Верховная Рада утвердит законопроект № 5317.

Чтобы сохранить или распечатать справку об оценочной стоимости объекта недвижимости, нужно нажать кнопку «Печать».

Документ открывается в PDF-формате. В нем содержится информация о стоимости объекта и уникальный регистрационный номер. После в правом верхнем углу выбираем опцию на свое усмотрение: либо «стрелочка вниз», чтобы загрузить файл, либо «принтер», чтобы распечатать.

Нашу двухкомнатную «хрущевку» недалеко от центра Житомира сервис оценил в 942 тыс. грн или почти в $35 тыс. (по курсу Нацбанка на 26.07.21). В январе 2020 года профессиональный оценщик указывал оценочную стоимость около $20 тыс. — по курсу НБУ на тот момент 24,5 грн/дол. То есть это почти вдвое меньше, чем показала система.

Причин несколько. Во-первых, рост цен на недвижимость. Как отметил Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в первой половине 2021 года жилье на вторичном рынке подорожало на 7−10%.

«Спрос на малогабаритное жилье площадью 35−50 кв. м. слишком высокий, с ежегодной динамикой к росту в пределах 2−5%», — уточняет он.

Во-вторых, качество и количество критериев оценки несовершенны. Сейчас оценка происходит на базе открытых данных сервисов Lun и Olx. По словам главы Фонда госимущества Дмитрия Сенниченко, сервис будет улучшаться с ростом числа данных.

Он отметил, что расчеты будет осуществлять специально разработанный модуль, который должен моментально анализировать информацию из нескольких источников:

  • открытых данных Lun и Olx;
  • договоров купли-продажи недвижимости, внесенных нотариусами;
  • отчетов о рыночной стоимости объектов, внесенных оценщиками.

Особенно этот вопрос актуален для небольших населенных пунктов. Чем меньше город, тем меньше база для сравнения цен на жилье. Поэтому оценочная стоимость квартиры там может отклоняться в разные стороны даже больше, чем на 25%, о которых шла речь изначально.

Кроме того, на данный момент система не учитывает состояние дома и квартиры, которые могут кардинально изменить оценку недвижимости.

Если вы не согласны с результатами автоматической оценки вашей недвижимости, имеете право их оспорить.

По словам Дмитрия Сенниченко, собственники недвижимости по-прежнему могут обращаться к профессиональным оценщикам. Речь идет о сложных ситуациях, когда определение стоимости объектов требует дополнительного анализа.

Читать еще:  Иск о выселении из муниципальной квартиры образец

Впрочем, если стоимость в отчете оценщика будет отличаться более чем на 25%, Единая база не примет его, отметили в Фонде госимущества.

О типичных ошибках

Как показывает практика, перед продажей владельцы зачастую безосновательно завышают цену на свою квартиру, иногда даже не осознавая этого. Обычно такие затеи оказываются провальными, поскольку ожидать покупателя, который во что бы то ни стало, захочет купить именно это жильё, приходится месяцами, а то и годами, и не всегда успешно. Собственники порой завышают стоимость даже из личных соображений, считая, что их недвижимость лучше соседской, которая продалась. Это нецелесообразно и не всегда оправданно.

Также часто собственники, выставив квартиру на продажу по завышенной цене, надеяться на то, что стоимость недвижимости возрастёт и они, таким образом, достигнут желаемого. Однако стоит лишь слегка углубиться в вопрос, чтобы понять, что на рынке недвижимости тенденции меняются весьма медленно и продажа жилья может затянуться на многие годы.

Кроме того, сравнивая стоимость аналогичных предложений в объявлениях, владельцы не учитывают, что оценка строится не только на месторасположении, метраже и фотографиях, прикреплённых к тексту. Плюс ко всему в цену часто уже включен торг.

Оцениваем квартиру сами

Чтобы не растягивать процесс реализации на годы, неплохо узнать, как оценить квартиру для продажи правильно и заложить фундамент будущей удачной сделки. Предлагаем воспользоваться таким рекомендациями:

  • сначала займитесь теоретическими изысканиями. Запаситесь местными газетами c информацией о продаже квартир и подберите варианты, схожие с вашей ситуацией, позвоните по объявлениям. Соберите сведения с досок объявлений и из интернета. Чем больше будет данных, тем объективней окажется оценка. Запишите цены, которые узнаете с учетом возможной скидки продавцов — в среднем она составляет 15%;
  • уточните ситуацию на рынке недвижимости. Если наблюдается тенденция роста стоимости квадратных метров, сделайте корректировку в сторону увеличения стоимости жилья примерно на 5%, если наметился спад активности покупок – снижайте показатели на 10%;
  • теперь пора заняться математикой. Сложите общую стоимость всех выбранных квартир и разделите эту цифру на количество квадратных метров, входящих в них. В результате получится стоимость 1 м2 жилплощади, которая максимально приближена к вашему варианту жилья.

Как правильно оценить свою квартиру?

Если верить данным аналитиче­ских агентств , цены на квартиры в Барнауле в одном только январе выросли на 5,2%. Но так ли это? «Свободный курс» пообщался с игроками рынка недвижимости и узнал , где можно получить объективную и свежую информацию о ценах на жилье.

Других источников нет

За сколько продать свою квартиру , чтобы не продешевить? Какую скидку можно просить при покупке квартиры и как понять , что цена не завышена?

Казалось бы , все просто — информацию о текущих ценах сегодня можно получить сразу от нескольких аналитических агентств , Росстата , риэлторов и СМИ. Но можно ли доверять этим данным?

Андрей Замороко,
директор агентства недвижимости «Замок-плюс»:

Сегодня многие агентства недвижимости занимаются подготовкой аналитической и статистической информации , но говорить об абсолютной объективности нельзя. К при­меру , мы выстраиваем свою ценовую базу на основе данных сделок , которые осуществляем сами. Поэтому в своих исследованиях весь рынок мы , конечно , не охватываем. Потребителю стоит обращать внимание на основной профиль деятельности фирмы. Если риэлтор , например , занимается продажей первичного жилья , то его ценовая база будет основываться на сделках рынка новостроек.

С мнением г-на Замороко насчет объективности информации согласна Ирина Снит­ко , генеральный директор агентства недвижимости «Гравитон». Но она отмечает , что за получением наиболее точной информации , по ее мнению , стоит обращаться в независимые оценочные компании.

Данные независимых аналитических агентств , впрочем , тоже не всегда бывают объективными. Основа их методики — это математический анализ цен , указанных в газетных объявлениях о продаже квартир.

Елена Завадская , директор агентства «Позитив», считает такой метод для подсчета стоимости неправильным. Главная причина в том , что в СМИ указывается заявленная стоимость жилья , а не та, за которую оно фактически было продано.

Ирина Снитко отмечает , что на рынке жилой недвижимости ценовая разница между выставленной ценой и той , по которой было продано жилье , порой достигает 200 тысяч рублей. И получается , что на рынке мы можем увидеть практически одинаковые объекты по различным ценам.

Елена Ермолаева , руководитель регионального аналитиче­ского агентства RID Ana­ly­tics ( Новосибирск), пояснила , как в действительности строится работа аналитиков:

— Все расчеты по статистике как в Росстате , так и у независимых аналитических агентств в основном базируются на принципах математической статистики. Из источников стараемся выбирать платные — в надежде , что в них агентствами недвижимости подается более точная информация. Хотя , конечно , процент «мусорных» вариантов всегда есть , как есть он и в базах данных самих риэлторских компаний.

Ермолаева утверждает , что процент погрешности зависит от размера выборки и ее однородности. На рынке жилья Барнаула , по ее мнению , он равен примерно 0,6−0,8%. Соответственно , ежемесячный прирост или снижение цены может быть как больше ошибки средней , так и меньше.

По мнению Константина Апрелева , вице-президента Российской гильдии риэлторов , небольшого процента погрешности в подсчетах просто не избежать , так как на данном этапе развития рынка других источников информации , кроме объявлений , у аналитических агентств нет.

Из разных источников

Еще один вариант — обратиться непосредственно в Росстат , который также ведет статистику по ценам на жилье. Ирина Супонина , заместитель руководителя Алтайкрайстата , сообщила , что в ведомство достаточно часто обращаются за подобной информа­цией. Чаще это не агентства недвижимости , а оценочные организации либо граждане.

— Вся официальная статистическая информация у нас предоставляется бесплатно и размешается на нашем сайте в Интернете. Конечно , она имеет долю погрешности , но мы стараемся сводить ее к нулю. За основу в первую очередь берем ту отчетную информацию , которую нам предоставляют агентства недвижимости о своей деятельности, — добавила г-жа Супонина.

Сергей Фокин , руководитель Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края , считает , что статистические данные Алтайкрайстата самые точные. Хотя оперативность их получения оставляет желать лучшего. Так как процесс обработки данных у крайстата занимает очень много времени , удобнее использовать данные аналитических агентств. Но необходимо ли это обычному потребителю?

Елена Ермолаева полагает , что информация аналитиков может быть актуальна для оценщиков , девелоперов , собственников и арендаторов объектов недвижимости. Потребителю ( продавцу или покупателю) так углубляться нет смысла.

— Я считаю , что если потребитель хочет решить одну локальную задачу по приобретению или продаже жилой недвижимости , то к аналитику ему обращаться нет смысла, — говорит Константин Апрелев.

В конечном счете эксперты , опрошенные считают , что одного объективного источника информации по текущим ценам на жилье нет. Поэтому потребитель может самостоятельно изучить все источники информации и составить примерное представление о положении дел на рынке. Наконец , конкретной информацией о ситуации на рынке и данными реальных цен сделок , как правило , должен обладать риэлтор , который сможет подсказать , как не продешевить и какую скидку попросить.

Цифра

6,4% — на столько увеличились цены на первичном рынке жилья в крае в 2011 году , по данным Алтайкрайстата. Вторичное жилье подорожало на 12,1%.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector