Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить пожизненную ренту на квартиру

Как приобрести квартиру по договору ренты

Квартирный вопрос для россиян по-прежнему актуален. Кто-то решает его с помощью ипотеки, кто-то копит на квартиру самостоятельно, иные ждут наследство «богатого дядюшки».

Есть еще вариант, как обзавестись жильем — это рента. Как и любая другая сделка с недвижимостью, рента связана с определенными рисками. Но, если оформить сделку по правилам, то этот способ может принести выгоду обеим сторонам.

Рассмотрим подробнее, что такое рента, как грамотно оформить договор ренты и минимизировать риски.

Часто получателями ренты становятся пожилые люди. Фото: egrnreestr.ru

Что такое рента?

Под рентой понимается соглашение, в силу которого один участник передает имущество в собственность контрагенту – плательщику ренты, а тот за это обязуется периодически производить выплаты заранее определенных денежных сумм в пределах сроков и на условиях, оговоренных на момент подписания документа сторонами, владельцу имущества или третьему лицу. Замена денежных выплат продуктами и прочими вещами недопустима. Суммы передаются с определенной периодичностью (квартал, месяц, год или в иной срок), но в пересчете на ежемесячную выплату она должна быть больше прожиточного минимума.

Пожизненная рента регулируется:

  • Специальными нормами, прописанными в статьях 596-600 ГК РФ;
  • Общими правилами, которые касаются всех видов рент и сосредоточены в статьях 583-588 ГК РФ.

Как правило, таким образом приобретаются объекты жилой недвижимости у лиц преклонного возраста. Данный способ позволяет без внушительных единовременных затрат стать собственником квартиры (дома), имеет место своего рода длительная рассрочка. Платежи – регулярное содержание (рента) совершаются на протяжении жизни владельца квартиры, также осуществляется оплата всех трат по организации похорон. При этом за кем будет сохраняться на протяжении платы ренты право пользования недвижимым объектом, стороны определяют в момент заключения договора.

Виды ренты

  1. Постоянная рента. Обязательства по договору выполняются бессрочно, и они переходят по наследству. Получателем ренты в этом случае может быть как физическое лицо, так и некоммерческая организация.
  2. Пожизненная рента. Обязательства будут выполняться только пока жив получатель ренты, после его смерти действие договора прекращается. В таком случае рентополучатель будет только физическое лицо.
  3. Пожизненное содержание с иждивением. В таком случае держатель ренты пожизненно получает то, что будет прописано в договоре и плюс еще находится на иждивении второй стороны. Например: пожилой человек заключил с третьим лицом договор ренты, по которому ему должны каждый месяц платить 5 000 рублей, а также обеспечивать ему комфортные условия проживания.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

Читать еще:  Как расшифровывается тсж

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Особенности перехода недвижимости

По условиям договора пожизненной ренты, новым владельцем недвижимости становится плательщик. После нотариального заверения документов и государственной регистрации права, многие полагают, что они могут делать с квартирой, домом или прочими объектами все, что заблагорассудится. Это совсем не так. Порядок перехода недвижимости по договору ренты подразумевает, что до момента смерти получателя помощи плательщик не может:

  • осуществлять юридически значимые сделки с недвижимостью (продавать, разменивать, дарить, использовать в качестве залога);
  • выселять пожилого человека в другое место проживания без его согласия.

По сути, владельцем недвижимости плательщик является номинально. Более того, в случае расторжения договора имущество возвращается пожилому человеку.

Кaк зaключить дoгoвop peнты

Oфopмить дoгoвop peнты. Дoгoвop peнты oбязaтeльнo зaвepить y нoтapиyca пo мecтy нaxoждeния квapтиpы. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa и ycлoвия eгo индeкcaции.

Ecли coceдки зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy c пoжизнeнным coдepжaниeм, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe пepeчeнь paбoт и ycлyг, кoтopыe Ляйcaн oбязaнa oкaзывaть пpecтapeлoй coceдкe. Coceдки дoбpoвoльнo oпpeдeляют paзмep coдepжaния, и нoтapиyc внocит cyммы в дoгoвop. Пpичeм нижняя гpaницa coдepжaния oпpeдeлeнa зaкoнoм и нe мoжeт быть мeньшe двyx paзмepoв пpoжитoчнoгo минимyмa. Нaпpимep, вo 2 квapтaлe 2019 гoдa пpoжитoчный минимyм для пeнcиoнepoв в Taтapcтaнe cocтaвлял 7742 ₽/мec., знaчит, нa coдepжaниe Mapии Гpигopьeвны Ляйcaн eжeмecячнo тpaтит нe мeньшe 15 484 ₽.

Пpимep oбязaннocтeй плaтeльщикa peнты, пpoпиcaнныx в дoгoвope

3apeгиcтpиpoвaть cдeлкy. Bмecтe c дoгoвopoм peнты oфopмляют Пepeдaтoчный aкт. Coceдки пoдпиcывaют дoкyмeнты и в тeчeниe 10 днeй peгиcтpиpyют cдeлкy. Ecли квapтиpa пepexoдит Ляйcaн нa ycлoвияx eжeмecячныx выплaт, пpимeняют пpaвилa кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли дoгoвop c иждивeниeм – пpaвилa o дapeнии.

Ляйcaн xoть и cтaнoвитcя coбcтвeнницeй квapтиpы, любыe cдeлки c нeдвижимocтью мoжeт coвepшaть c coглacия пeнcиoнepки. Oбpeмeнeниe c квapтиpы cнимyт пocлe cмepти Mapии Гpигopьeвны.

Читать еще:  Как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy нoвoмy влaдeльцy, pacтopгнyть дoгoвop peнты мoжнo тoлькo чepeз cyд. Ocнoвaния, пo кoтopым мoжнo pacтopгнyть дoгoвop:

  • Плaтeльщик peнты нapyшaeт oбязaтeльcтвa: нe выплaчивaeт или нe пoлнocтью выплaчивaeт peнтy, нe выпoлняeт ycлoвия coдepжaния.
  • Дoгoвop peнты зaключeн пo пpинyждeнию.
  • Плaтeльщик peнты oбъявлeн бaнкpoтoм.
  • Cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa peнты нe oпpeдeлeны или pacплывчaтo cфopмyлиpoвaны – cyд пpизнaeт дoгoвop нeзaключeнным.

Причины для досрочного расторжения договоренностей

При определении, что такое пожизненная рента важно сразу же выяснить, как и на каких условиях, она может быть прекращена. Это знание весьма полезно, потому что при изменении жизненных обстоятельств выполнение договоренностей может стать не выгодно той или иной стороне.

Договор может быть прекращен при:

  1. обоюдной договоренности плательщика и получателя. Если родственники не имеют друг к другу претензий, то составляется соглашение о досрочном прекращении обязательств, которое заверяется нотариально;
  2. выявлении нарушений в выполнении своих обязанностей. Речь идет о невыплате содержания или его самовольном уменьшении. Получатель платежей обращается в суд с иском о прекращении действия договора;
  3. признании заключенного соглашения недействительным. Это становится возможным, если есть основания считать, что документ был подписан под принуждением, либо собственника намеренно ввели в заблуждение и склонили к заключению условии обманным путем;
  4. умышленной или неумышленной порче квартиры. Подразумевается ситуация, когда плательщик пользуется имуществом и нанес ему вред. Получатель содержания имеет право потребовать вернуть ему жилплощадь и получать далее оговоренные суммы ренты.

В судебной практике есть немало других ситуаций, при которых одна из сторон требует одностороннего расторжения соглашения с компенсацией или без нее.

Кто и в каком размере платит налог в результате сделки

Соответственно главе 30 ГК РФ, налог на имущество, которое было оплачено, ложится на плечи покупателя. Также это касается договора пожизненной ренты, ведь имущество оплачивалось плательщиком путем ежемесячных платежей для содержания получателя. Статья 224 НК РФ гласит, что налог в любом случае составляет 13%. Однако в отдельных случаях к договору ренты могут применяться положения, которые обычно применимы к договору дарения.

Сразу после регистрации имущества в УФРС, плательщик обязан выплатить налог в указанном проценте от стоимости имущества.

Плюсы и минусы для плательщика ренты

Плюсами для плательщика ренты становятся: возможность получить жилье в собственность сразу, однако права собственника до смерти рентополучателя будут ограничены, а право собственности будет обременено рентой. Договор ренты подлежит регистрации и будет отражен в выписке из ЕГРП; сравнительно более низкий размер платежей по сравнению с ипотекой, а также с покупкой жилья, особенно если платежи приравнены к прожиточному минимуму.

Читать еще:  Компенсация за съем жилья

Среди минусов: неопределенность срока платежей, возможное ухудшение отношений с рентополучателем, возможные притязания на жилье со стороны его родственников, риск гибели или повреждения квартиры в течение договора ренты, что не освободит от рентных платежей, невозможность пользоваться квартирой до смерти рентополучателя и фактическая невозможность ею распорядиться, невозможность выкупа квартиры и прекращения договора ренты по инициативе плательщика ренты, риск мошенничества со стороны получателя ренты и/или его родственников.

Суть вопроса

Речь шла о московской квартире, переданной по договору ренты чужому человеку. Родственников же (сестру и сына) ситуация не устраивала. По их мнению, недвижимость должна быть возвращена им и поделена. В своем обращении истцы опирались на закон, по которому в наследстве им полагалась обязательная доля. Тем более, что факт перехода прав собственности на рассматриваемый объект имел место уже после смерти его владелицы.

Заключенный с гражданкой договор был заверен нотариально. Она обязывалась пожизненно содержать пенсионерку, которая в свою очередь и передавала в ее собственность свою квартиру. Чтобы завершить госрегистрацию перехода прав собственности, Росреестру уполномоченным представителем пенсионерки были переданы все требуемые документы. Сама же регистрация состоялась тогда, когда пенсионерка умерла.

По мнению нижестоящего (районного) суда ни одной из сторон условия договора не выполнялись. Никаких доказательств того, что получательница ренты снабжала пенсионерку продуктами и лекарствами, ему представлено не было. Кроме того, истцы настаивали и на невозможности регистрации прав собственности после смерти последней. Апелляционным судом была поддержана именно их позиция.

Законодательно установленной формы для договоров ренты либо содержания не предусмотрено, поэтому они составляются индивидуально. В договоре необходимо сформулировать и подробно описать перечень условий, которые обязан соблюдать плательщик. При заключении договора на получение ренты обязательно нужно указать общую стоимость квартиры, размер ежемесячных платежей, сроки их выплат. В тексте договора на содержание нужно описать все необходимые владельцу квартиры услуги.

Договоры пожизненной ренты (содержания) требуют обязательного нотариального заверения. Перед заверением документов нотариус должен оценить дееспособность владельца квартиры и способность того осознавать все возможные последствия заключаемой сделки. При отсутствии препятствий он осуществляет оформление и заверение договора.

Заверенный договор подлежит передаче в Росреестр с оплатой госпошлины. Новому владельцу жилья после регистрации завершенной сделки положено свидетельство собственности. Однако обязательства по заключенному договору не позволяют ему получить право распоряжения недвижимостью. Только после смерти бывшего собственника жилья новый владелец может снять обременение с квартиры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector