Doberman-sv.ru

Дом и Быт
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить перепланировку

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья. Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах. Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Недопустимые изменения

Разбираясь, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2020 году, стоит учесть, что легализовать коррективы не удастся в следующих случаях:

  • ремонт затронул несущие конструкции здания;
  • трубы газоснабжения замурованы в стену;
  • установлены полы с подогревом, их работа обеспечивается от системы общедомового снабжения;
  • ванная или кухня перенесена, квартира расположена выше первого этажа;
  • дом газифицирован, и владельцы квартиры объединили комнату с кухней или внесли коррективы в вентиляционную систему.

Как оформить перепланировку квартиры?

Штраф за незаконную перепланировку, согласно КоАП, составляет 2-2,5 тысячи рублей для физлиц и 40-50 тысяч для организаций и предприятий. Если в квартире или офисе после капремонта выявят нарушения строительных норм, то придётся вернуть помещение в изначальное состояние. Чтобы избежать финансовых потерь, стоит согласовать план перестройки заранее. В Москве с 21 августа приём соответствующих заявлений проводится только онлайн, на сайте mos.ru.

Что можно изменить в квартире?

Правила перепланировки установлены Жилищным кодексом и постановлением правительства №508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных домах». По согласованию с жилищной инспекцией можно сделать проёмы в стенах. Если это несущая стена, то в ней делается узкий проём с усилением, а если межкомнатная перегородка — проём может быть шире и в нём разрешено устанавливать раздвижные двери. Таким образом можно объединить кухню и гостиную. Но при этом плита на кухне должна быть электрической.

Также собственник может увеличить площадь ванной или туалета за счёт коридора, расширить балкон, сформировав арку шириной до 1 метра. Разрешено протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка. Если перепланировка затрагивает общедомовую территорию, её нужно согласовать с соседями.

Что запрещено?

Категорически запрещено полностью сносить несущие стены или межкомнатные перегородки. Если у вас газовая плита, объединять кухню и жилую зону квартиры не разрешается. При ремонте нельзя увеличить балкон за счёт площади гостиной или спальни или перенести на балкон батареи. Не получится согласовать с жилинспекцией оборудование тёплого пола за счёт общего отопления или разместить ванную или туалет в жилых комнатах.

Запрещается делать переустройство в домах, признанных аварийными.

Куда обратиться?

Перед тем как начать масштабный ремонт, собственнику нужно составить проект перепланировки. Этим занимаются проектно-технические бюро с допуском СРО (саморегулируемой организации) или в БТИ. Для работ понадобится техпаспорт и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а стоимость проекта составит около 10-20 тысяч рублей. К проекту инженеры должны приложить договор авторского надзора, акты скрытых работ, техническое заключение о состоянии конструкций зданий и возможности перепланировки, копию свидетельства допуска СРО. Иногда требуется согласовать проект с управляющей компанией или ТСЖ.

Затем заявление для согласования перепланировки подают через МФЦ или напрямую в администрацию района, в котором есть жилищная инспекция или архитектурный отдел. К заявлению прилагается проект ремонта, документы на квартиру и её техпаспорт. Понадобится также нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку. Если ремонт затрагивает общую собственность, следует предоставить разрешение собрания жильцов.

Решение о разрешении на переустройство выносят в течение 45 дней. Затем собственник может лично явиться за документами, либо их пришлют заказным письмом. Важно, что ремонт нужно сделать до истечения срока действия согласования на него. В Москве этот период равен 1 году. Когда ремонт закончен, сообщите об этом в жилинспекцию, написав заявление об оформлении акта о завершённой перепланировке. Через 10 дней после подачи заявления к собственнику придёт межведомственная комиссия, которая составит итоговый документ. Дальше остаётся только получить новый техпаспорт на квартиру в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину.

Читать еще:  Когда можно продавать квартиру после приватизации

Москвичи смогут подать заявление онлайн

В Москве с 21 августа подать заявление о перепланировке можно только онлайн на портале mos.ru в разделе «Жильё, ЖКУ, двор», воспользовавшись онлайн-услугой «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме». На сайте мэра и правительства столицы отмечают, что при подаче заявления сокращён список необходимых документов. Больше не понадобятся протокол общего собрания, если он раньше уже был передан на хранение в Мосжилинспекцию, и журнал производства работ, если в помещении не затрагиваются несущие конструкции. Упростили и процесс согласования работ, для которых не требуется проектная документация.

К заявлению нужно приложить в электронном виде проектную документацию (проект перепланировки, техническое заключение), подписанную электронной подписью проектной организации. Если же понадобятся дополнительные документы, их можно загрузить и направить в Мосжилинспекцию через личный кабинет.

Продажа со скидкой

Конечно, это жесткие меры, которые власти применяют лишь в крайних случаях. Но у хозяев, которые вовремя не узаконили перепланировку, могут возникнуть другие проблемы – к примеру, при продаже квартиры. Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов отмечает, что сам факт перепланировки не запрещает продажу квартиры. Но в соответствии с Жилищным кодексом покупателю придется либо привести жилье в соответствующий вид, который определен в действующем поэтажном плане, либо оформить перепланировку в течение полугода. В противном случае в дальнейшем он не сможет продать квартиру в таком виде.

По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку – от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.

Что значит узаконить перепланировку

Перепланировка – это определенный перечень работ в жилом или нежилом помещении, после которых меняются характеристики и конфигурация объекта. Закон обязывает приступать к таким работам только после получения проекта, согласования его в жилищной инспекции. В столице согласования на работы в нежилых и жилых помещениях МКД выдает Мосжилинспекция (МЖИ). Если работы проводятся в нежилом здании, заказчику достаточно оформить проект, обеспечить безопасность непосредственно при проведении перепланировки.

Перепланировку лучше делать после получения согласования от МЖИ. Узаконить завершенные работы будет сложнее.

Узаконивание – это специальная форма согласования работ, которые фактически выполнены собственником. Вот несколько важных моментов, связанных с этой процедурой:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • не согласовав перепланировку до начала работ, вы нарушите нормы ЖК РФ и регионального законодательства, но путем узаконивания можно устранить данное нарушение;
  • положительное решение при узаконивании будет вынесено, если подтвердить, что выполненные работы соответствуют требованиям безопасности, не повлекли ухудшения характеристик помещения, не привели к снижению прочности и надежности конструкций;
  • не узаконив выполненные работы, вы рискуете получить штраф, предписание об устранении нарушений, о приведении объекта в первоначальное состояние.

По какой причине собственник начинает перепланировку без предварительных согласований? Чаще всего это связано с неправильным определением характера работ. Например, в Постановлении № 508-ПП (скачать) столичные власти утвердили список работ, которые подпадают под перепланировку. Неправильно оценив этот перечень, собственник может решить, что согласование для его работ не нужно. Также причиной может быть попытка экономии денег и времени на заказ проекта и прохождение согласований, либо сознательное и грубое пренебрежение нормами права.

Комментарий эксперта. Даже если вашу несогласованную перепланировку не выявили надзорные и контролирующие органы, соответствующую жалобу могут подать жильцы соседних квартир. Факт несоответствия планировки сведениям ЕГРН обязательно будет выявлен при купле-продаже, что влечет отказ в регистрации договора и переходе прав. Не стоит забывать и о повышенных угрозах, которые могут возникать после несогласованной перепланировке. Так как как работы проводились без проекта, может пострадать несущая способность конструкций. Это чревато повреждениями и разрушениями конструкций, угрозой жизни людей.

№ п/пОсновные этапы узаконивания перепланировки в МосквеОписание
1Проект перепланировкиПроектная документация содержит описание всех решений и работ, требования к их безопасности, сметы и расчеты, схемы и чертежи. Проект для перепланировки квартир и нежилых помещений в МКД нужно согласовать в Мосжилинспекции.
2Заказ технического заключенияТехническое заключение оформляет ГБУ “Экспертный центр”, если перепланировка проводится в помещениях МКД. Заключение подтверждает, что работы не повлекут ухудшение характеристик несущих конструкций, снижение несущей способности.
3Кадастровые работыВключают изучения документов и сведений ЕГРН, обследование и замеры на объекте. Кадастровый инженер выполнит координирование, опишет координаты и характеристики помещений в техническом плане.
4Кадастровый учетЗаключается в переносе сведений из технического плана в ЕГРН. По итогам учета заявитель получит в Росреестре выписку ЕГРН.

Когда нужно узаконить перепланировку

Очевидно, что узаконивание происходит, когда перепланировка фактически завершена. Это означает, что первоначальная конфигурация квартиры уже изменена, не соответствует технической документации БТИ, сведениям ЕГРН. Узаконивание может начаться:

  • по собственной инициативе собственника, проводившего работы;
  • по требованию или предписанию МЖИ, прокуратуры, госстройнадзора, других государственных и муниципальных ведомств;
  • по инициативе собственника, купившего квартиру или нежилое помещение с несогласованной перепланировкой.
Читать еще:  Договор аренды на безвозмездной основе образец

Ситуация осложнится, если несогласованная перепланировка проведена в квартире, предоставленной по социальному найму. В данном случае для изменения планировки объекта требуется согласие наймодателя. Если его не будет, узаконивание наверняка завершится отказом. Если вы проживаете в такой квартире, обязательно получайте указанное согласие (разрешение) до начала работ.

Документы на узаконивание перепланировку будет рассматривать комиссия Мосжилинспекции.

Почему лучше согласовать до начала работ

Если согласование проходит до начала работ, отрицательное решение по перепланировке может выноситься только при явном и грубом несоответствии проекта нормам законодательства. Это бывает крайне редко, так как проектные организации выбирают только правильные и законные решения, знают обо всех запретах и ограничениях по перечню работ. Не рекомендуем пренебрегать требованиями закона и не проходить согласование до начала работ по следующим причинам:

  • узаконивание завершается отказом намного чаще, причем это может быть связано и с недобросовестностью чиновника;
  • если при узаконивании выявят нарушения, вам придется нести дополнительные расходы на переделку, на заказ проекта, на другие процедуры;
  • возникают риски привлечения к ответственности, так как о проведении несогласованной перепланировки узнают государственные и муниципальные органы.

Отметим, что есть собственник сам приступил к узакониванию, его обычно не привлекают к ответственности. Естественно, это не касается случаев, когда выполненные работы нарушают требования безопасности, привели к повреждениям конструкций или причинению ущерба.

Комментарий эксперта. Узаконивание возможно в административном или судебном порядке. В обоих случаях вы можете действовать лично или через представителя. Например, для защиты в суде желательно действовать при поддержке юриста, так как придется оспаривать отказное решение госорганов. Если вам нужны услуги по узакониванию перепланировки в Москве, обращайтесь в ООО Смарт Вэй. Мы добьемся положительного решения даже в самой сложной ситуации!

Какую перепланировку можно согласовать по эскизу

Чтобы понять, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта, необходимо обратится к п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. В них можно найти перечень строительных и ремонтных работ, которые требуют предоставление проекта и технического заключения в обязательном порядке.

В рамках согласования по эскизу находится крайне ограниченный круг работ. К ним относятся:

  • перенос сантехники в пределах одного помещения;
  • перенос газовой плиты (на расстояние до 1 метра);
  • монтаж и демонтаж встроенной мебели;
  • монтаж проемов в перегородках из легких материалов;
  • установка или снос перегородок из легких материалов, без затрагивания наслоения полов (не во всех случаях).

Таким образом, можно увидеть, что в редких случаях можно избежать при согласовании, оформление проекта или технического заключения. Поэтому, предпочтительнее обратиться в проектное бюро для получения консультации.

Перепланировку с проектом лучше согласовывать до начала проведения ремонта. Для получения разрешения нужно обратиться в МЖИ.

Часто невозможность узаконить перепланировку по эскизу открывается уже после проведения работ. В этом случае необходимо получать техническое заключение.

Основные ошибки

Независимо от того, осведомлены ли владельцы о своих обязательствах, допускаемые ими ошибки однотипны:

  • каналы вентиляции демонтируются полностью либо частично урезаются;
  • сантехнические зоны – ванна и туалет, объединяются с жилыми комнатами;
  • кухня переносится в жилое помещение или объединяется с помещениями, в которых спят люди;
  • газифицированные кухни обустраиваются в жилых помещениях;
  • жилые комнаты обустраиваются без учета действующих требований – обязательное наличие окон, минимальные обязательные габариты, освещение, отопление;
  • при перепланировке сносятся или затрагиваются несущие конструкции.

Если перепланировка не будет узаконена, владельца квартиры вполне могут обязать восстановить тот облик квартиры, который она имела до проведенных изменений, или изменить планировку в рамках действующих норм. И то, и другое крайне сложно с точки зрения временных и материальных затрат.

Виды перепланировок

Можно обозначить два варианта действий для оформления перепланировок: для простых и сложных перепланировок. Если была проведена простая перепланировка, скажем, объединение ванны и саунзла, проектную документацию разрабатывать не нужно. Для сложных перепланировок требуется обязательное создание проектной документации. Согласование простой перепланировки не требует никаких особенных навыков, и этот путь вполне реально пройти самостоятельно. Для согласования сложных перепланировок может понадобиться помощь специалистов.

Как выглядит процесс

Оформление простой перепланировки, независимо от того, производится она самостоятельно или нет, гарантировано. Вопрос только в том, как быстро это произойдет. Если перепланировка классифицируется как сложная, для ее оформления нужно пройти несколько обязательных этапов, результат которых никто не гарантирует.

Первый этап – создание технического паспорта на квартиру. Заказать его можно в бюро технической инвентаризации и в нем будет определена ее текущая планировка и все необходимые технические характеристики.

Второй этап – подача документов в жилищную инспекцию соответствующего округа. В пакет необходимых документов входит полученный технический паспорт, а также две его ксерокопии, право собственности на квартиру или документы, заменяющие его, копия ФЛС, ЕЖД. Это базовый список, потому что полный список может озвучить только соответствующая служба городской жилищной инспекции. Также во многом комплект документов обуславливается тем, какая именно была проведена перепланировка. Для сложных вариантов также потребуется создание проекта перепланировки на основании паспорта БТИ. В особо сложных ситуациях может потребоваться согласование плана перепланировки в УГПС и Роспотребнадзоре.

Третий этап – получение разрешения на перепланировку. Оно выдается в течение 20 рабочих дней. В реальности это выглядит парадоксально – получение разрешения на перепланировку, которая уже была проведена. Но поскольку самостоятельная перепланировка незаконна, то и не может существовать законодательного пути ее согласования.

Читать еще:  Как узнать статус квартиры по адресу

Четвертый этап – проверка инспектором. Сразу же после получения распоряжения вызывается проверяющий из жилищной инспекции, который проверяет соответствие проведенных изменений тем данным, которые отображены в документации и полученном разрешении. В случае соответствия фактической перепланировки выданному распоряжению, инспектор подписывает акт выполненного переустройства. Именно этот акт становится главным аргументом в пользу того, что все изменения в квартире были выполнены в соответствиями с законодательными нормами.

Пятый этап – получение нового плана БТИ. С полученным актом нужно обращаться в БТИ для получений нового поэтажного плана, в котором будет отражена реально существующая планировка квартиры.

Закон о перепланировке квартир: последовательность, сроки, размер штрафа

В соответствии с законодательством, Согласно ст. 25 ЖК РФ «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ , по закону порядок перепланировки включает в сбор пакета документов, подачу его в уполномоченный орган, получение разрешения, проведение перепланировки, внесение перестроений в БТИ, постановку квартиры на учет в Росреестре.

Разработку проекта по перепланировке и документации правомочна производить специализированная организация, состоящая в СРО.

Перепланировка объектов недвижимости является процессом, срок осуществления работ которого продолжителен. Составление проекта док-ции проводится за 1-3 дня, период согласования проекта перепланировки квартиры в Б ТИ — 1,5 месяца, сдачи готовой планировки приемочной комиссии – еще 1 месяц.

Размер штрафа из-за самовольного проведения перепланировки

  • для физических лиц равен 2000-2500 рублей,
  • для организаций – 20000-30000 рублей.

Недопустимые изменения

Разбираясь, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2020 году, стоит учесть, что легализовать коррективы не удастся в следующих случаях:

  • ремонт затронул несущие конструкции здания;
  • трубы газоснабжения замурованы в стену;
  • установлены полы с подогревом, их работа обеспечивается от системы общедомового снабжения;
  • ванная или кухня перенесена, квартира расположена выше первого этажа;
  • дом газифицирован, и владельцы квартиры объединили комнату с кухней или внесли коррективы в вентиляционную систему.

В чем опасность несогласованной перепланировки квартиры

Если владелец квартиры выполнит ее перепланировку и не согласует свои действия с контролирующими инстанциями, то его ожидает денежный штраф за нарушение закона и обязательство либо вернуть квартире ее прежнее состояние, либо все равно осуществить процедуру правильного юридического оформления перепланировки. Конечно, наш человек традиционно может посчитать, что ему удастся утаить данный факт и, соответственно, избежать наказания. Типичный русский «авось» легко разбивается при малейшем столкновении с действительностью, поскольку можно факт незаконно выполненной перепланировки держать в тайне в течение определенного времени, но рано или поздно все станет известным.

Самый простой вариант — попытка продать квартиру, обменять ее, подарить или передать по наследству. Любой здравомыслящий покупатель затребует в БТИ технический паспорт квартиры и с его помощью легко сможет убедиться в несоответствии реально существующей планировки квартиры с той, которая должна быть согласно информации в данном паспорте. Да в самой обычной жизненной ситуации, не предвещающей никакой беды, легко можно, что называется, «проколоться» и заполучить себе массу проблем.

Например, в квартиру был вызван сантехник или электрик, которые после устранения тех или иных неприятностей могут заявить в надзорную инстанцию об обнаруженных ими нарушениях, что уж говорить о потенциальной угрозе жалоб со стороны соседей, недовольных масштабами ремонтных работ, издаваемым шумом и так далее.

Как оформить перепланировку квартиры в правильном порядке

При ответе на вопрос о том, как оформить перепланировку квартиры, следует учитывать, что у данной задачи есть два пути ее решения. Правильнее всего будет сначала получить разрешение на осуществление перепланировки в соответствующем органе власти, выполнить ее и потом уже законодательно оформить результат, но нередко бывает так, что перепланировка уже сделана, а согласовательные процедуры проведены не были. В последнем случае придется все узаконивать только через суд, альтернативных путей не существует.

Для начала рассмотрим первый вариант, когда все выполняется в правильном порядке и без нарушения закона. Первой целью владельца квартиры будет получение разрешения на перепланировку. Для ее достижения необходимо собрать пакет определенных документов (поэтажный план дома, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру, правоустанавливающую документацию, согласие на перепланировку от всех обитателей квартиры и сам текст заявления) и предоставить его в жилищную инспекцию.

Стоит еще учесть, что свое письменное разрешение должны еще выдать противопожарная служба, санэпидемстанция и архитектурный отдел органа исполнительной власти. Это будет свидетельством того, что никакие законодательные нормы не будут нарушены в ходе перепланировки, если же подобные факты окажутся выявленными, то в ее согласовании, конечно же, будет отказано.

Полученные разрешения являются единственным основанием для выполнения перепланировки, но по ее завершении успокаиваться рано, поскольку на этом обязанности владельца не заканчиваются. Сначала нужно вызвать представителей инспекции для осмотра квартиры и составления ими акта о выполненной перепланировке, после чего жилье должен осмотреть инженер БТИ, чтобы внести по итогам этой процедуры в техпаспорт квартиры все произведенные в ней изменения. Лишь имея на руках этот документ, можно считать, что все окончено и процесс оформления перепланировки завершен.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector