Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как обменять неприватизированную квартиру

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом?

Уже на протяжении двадцати лет в Российской Федерации производится приватизация жилья. Делается это на бесплатной основе. Но до сих пор большое количество людей проживают, как и раньше, по договору социального найма в муниципальных квартирах.

Такое проживание обходится им несколько дешевле, чем тем, кто имеет собственное жилье. Но они не имеют права распоряжаться такой недвижимостью. Например, если человек, который проживает в неприватизированной квартире, захочет поменять место жительства, то продать свою квартиру он не сможет, единственным выходом будет только обмен. Многие интересуются, можно ли обменять неприватизированную квартиру на дом или другую недвижимость? Есть однозначный ответ — да. Можно, но нужно собрать ряд документов.

Когда обмен невозможен?

Как и приватизация, обмен социального жилья также возможен далеко не всегда. Рассмотрим основные причины.

ПричинаОписание
Отсутствие договора социального наймаБез договора социального найма доказать, что данная квартира является муниципальной, а не частной можно, но очень сложно. Как следствие, обычно сделки без данного документа не доходят до логического конца.
Пользование квартиры под вопросомНередко бывает так, что сам факт пользования жильем является спорным. Например, муниципалитет планирует выселить человека за неуплату коммунальных услуг или за другие нарушения. Вполне логично, что ему никто не даст разрешение на обмен текущего жилья.
Планируется снос домаНельзя обменивать квартиры, которые находятся в доме, подлежащем сносу. То же самое касается и аварийного жилья.
Служебные помещенияСлужебное жилье не принадлежит муниципалитету и потому не подлежит обмену.
Хронические заболеванияМуниципалитет крайне неохотно дает разрешения на обмен, в рамках которого в квартиру заселится лицо с хроническими заболеваниями.

Документы

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

  • Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
  • Единый жилищный документ (для столицы).
  • Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
  • Договор соцнайма.
  • Удостоверяющие личность документы.
  • Набор документов, используемых во время проектирования.
  • Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Стоит отметить, что не все риэлторские конторы предпочитают связываться с разменом таких квартир. Государственные организации также не обязаны оказывать помощь в поиске жилья. В большинстве случаев проще сначала приватизировать квартиру, а потом уже заниматься ее разменом.

Единственный вариант остается в самостоятельном поиске. Более того, можно провести обмен квартиры на другой город, что не противоречит закону.

Собираем документы и получаем разрешение

Главная особенность обмена неприватизированной квартиры заключается в том, что сделка не фиксируется в Росреестре. Все юридические формальности решаются в специальных учреждениях, уполномоченных регистрировать операции обмена. В столице такие функции принадлежат Московскому городскому центру арендного жилья.

На обе квартиры нужно будет собрать следующий пакет документов:

  • — заявление об обмене (его должны написать все проживающие в квартирах);
  • — единый жилищный документ (только для столичной недвижимости); дополнительно могут потребоваться выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • — договор социального найма;
  • — паспорта всех участвующих в обмене, на детей — свидетельства о рождении;
  • — нотариально заваренное согласие на обмен временно отсутствующих в квартире лиц;
  • — техническая документация (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
  • — заявление нанимателя об отсутствии у него других жилых помещений (находящихся в собственности или занимаемых по договору социального найма) или документы на эту недвижимость.

Помимо этих бумаг, если в обмениваемом жилье зарегистрированы дети или недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, потребуется письменное согласие органов опеки. Также могут понадобится документы, связанные с изменением адреса жилого помещения, согласие на осуществление перепланировок (если они проводились).

Если кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов не согласен на обмен, разъехаться можно только через суд.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая и принимает, разрешить сделку или нет. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Критерии обмена

Правовой статус приватизированной и неприватизированной квартир совершенно различен. Если собственник может легко разменять приватизированную квартиру и распоряжаться ею, как угодно, то неприватизированную можно поменять или разменять только на недвижимость, принадлежащую одному и тому же наемодателю. На рынке жилья число неприватизированной недвижимости постоянно сокращается. Закон не запрещает обменивать неприватизированные квартиры на другие. Теоретически обмен неприватизированной недвижимости на какую – либо другую возможен в нескольких вариантах, которые следует рассмотреть:

  1. Обмен муниципальной или государственной квартиры на жилище, находящееся в собственности. Подобный обмен законом не предусмотрен. Правила однозначно гласят, что обмен можно производить между единицами с одинаковой формой собственности. Собственник, чисто из житейских соображений, не захочет менять свою приватизированную квартиру на неприватизированную. Реализация такой сделки по закону невозможна;
  2. Обмен неприватизированной квартиры на аналогичную вполне возможен, если условия проживания при этом не ухудшаются. Чтобы обменять неприватизированную квартиру на подобную, надо подобрать достойную ей замену и получить в обязательном порядке согласие всех проживающих на территории. Получение одобрения собственника недвижимости также является обязательным условием.

Каждый из жильцов, проживающих в неприватизированной квартире, должен при обмене иметь на руках личный договор соцнайма. В том случае, когда заселение происходило по ордеру, надо срочно оформить такой договор в местной администрации. В инстанцию следует обратиться еще раньше, чтобы получить разрешение на проведение процедуры обмена/размена. Помимо разрешения в органы надо представить документы:

  • Заявление, подписанное всеми взрослыми членами семьи;
  • Справки: о прописанных лицах и об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

После сбора всех бумаг, всех согласий представителей сторон, происходит оформление нового договора и расторжение старых соглашений. Следующим шагом является составление новых бумаг найма жилища по новому месту проживания. В течение десяти дней с момента обращения жильцов с решением об обмене и подачи пакета бумаг, организации собственников рассматривают дело.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру, что говорит об этом закон

Жильцы неприватизированной недвижимости ограничены в правах проведения каких-либо процедур с квартирой

Владелец квартиры, имеет право распоряжаться ею, как ему вздумается. А вот лицо, проживающее в муниципальном помещении, ограничено в действиях.

Согласно закону, продать такую недвижимость невозможно. Допускается только обмен.

Но и на такое действие необходимо получить разрешение организации, которая предоставляет в наём недвижимость.

Важно знать, что это разрешение обязательно должно быть письменным.

Невозможно совершить обмен, в следующих случаях:

  • существует иск о расторжении или изменении документа социального найма;
  • право использования жилья можно оспорить в суде;
  • недвижимость не подходит для жилья;
  • присутствует постановление об уничтожении дома или передачи его для других целей;
  • вероятность капремонта с перепланировкой;
  • в коммунальную недвижимость должен переехать больной человек, с которым невозможно жить.

Когда в документации социального найма не обозначено право на обмен, совершить такое действие практически невозможно.

На что возможен обмен?

Наиболее приемлемым способом обмена не приватизированной недвижимости является обращение за помощью в риэлтерскую компанию. Здесь можно подобрать вариант уже из имеющейся базы недвижимости, а можно подождать пока профессионалы сделают это за вас.

Не приватизированное жилье в Российской Федерации можно обменять на следующие варианты:

  1. Родственный обмен, т.е. заключение договора между кровными родственниками. Таким образом, сделка основывается на доверии, а также ее довольно быстро и без проблем одобряет администрация. В дальнейшем родственники разъезжаются и таким образом может произойти обмен как муниципальных объектов, так и когда один объект является частной собственностью.
  2. На не приватизированную на основании п.1 ст.72 ЖК РФ, когда заключается договор мены между нанимателями двух муниципальных объектов при наличии согласия всех проживающих членов семьи и местного органа самоуправления. Этот вариант наиболее простой и не требующий глубоких познаний в области юриспруденции и рынка недвижимости. При обмене на меньшую с доплатой полученными деньгами чаще всего производится полная оплата недвижимости.
  3. Обмен недвижимости у государства. Согласно ст.81 ЖК РФ можно обменять квартиру у государства на меньшую жилплощадь. Такой обмен производится при значительном превышении площади над количеством проживающих в квартире людей. Также этот способ обмена встречается в случае переселения нанимателей из ветхого или аварийного жилья в пригодное для безопасного проживания.

Для начала процесса размена все зарегистрированные в квартире граждане старше 14 лет должны подписать согласие в письменной форме. Требования к согласию законодательство не предъявляет.

Как выражается согласие:

  1. Подпись на документе, заверенная специалистом при приеме бумаг в администрации.
  2. Документ должен быть удостоверен у нотариуса.

При наличии несовершеннолетних зарегистрированных граждан необходимо получить согласие опеки на размен.

В каких случаях обмен неприватизированной квартиры невозможен?

Обмен неприватизированного жилья не допускается в следующих случаях:

  1. Если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора соцнайма (либо его изменении);
  2. Если в суде оспаривается само право пользования квартирой;
  3. Если квартира непригодна для проживания;
  4. Если дом подлежит сносу;
  5. Если намечается капитальный ремонт с перепланировкой;
  6. Если в квартиру вселяется гражданин, который имеет тяжелую форму хронического заболевания (перечень заболеваний указан в законе).

Естественно, лучше заранее узнать о данных фактах, чтобы не тратить свое время и силы, а дабы не вникать в тонкости юриспруденции, можно обратиться к специалистам, которые знают, как обменять неприватизированную квартиру.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

  • Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.
  • Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
  • Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов. Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая. Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Как приватизировать служебную квартиру военнослужащему
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector