Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как инициировать общее собрание собственников многоквартирного дома

Собрания жильцов предложили проводить через портал госуслуг

Общие собрания жильцов многоквартирных домов (МКД) будут проходить онлайн на портале государственных услуг. Соответствующий проект закона разработало Министерство цифрового развития, связи и массовых коммуникаций страны, сообщает «Российская газета».

Жильцы смогут не только проводить собрания на портале, но также размещать на нем различную информацию — от сообщений о самих собраниях до принятых решений, итогов голосования и протоколов. Для этого будет организовано взаимодействие портала с региональными информационными системами, ГИС ЖКХ, Единым государственным реестром недвижимости и так далее.

Рассказываем, на каких ресурсах сегодня возможно провести общее собрания собственников (ОСС) и как это могут сделать москвичи.

Как действовать, если собрание уже запланировали

Мы рекомендуем отменить запланированное ОСС, чтобы не подвергать опасности собственников помещений и своих сотрудников.

Кроме того, утвердили штрафы за нарушение санитарно-эпидемиологических норм и нарушение карантина при режиме ЧС или при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих.

«мы обязаны провести ОСС, чтобы определить порядок погашения задолженности по взносам на капремонт, нужно ли его отменять

Лучше отменить ОСС. Действительно, владелец спецсчета при определенных условиях обязан провести ОСС, чтобы принять решение, в каком порядке погасить задолженность по взносам на капремонт (ч. 9 ст. 173 ЖК).

Вместе с тем, случившаяся эпидемия – это форс-мажор, что уже признают власти.

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность». К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

  1. Через управляющую организацию
  2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов — это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

В какой форме может проводиться собрание?

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму — бланк голосования (бюллетень) — необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк голосования (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Читать еще:  Капремонт на новостройки

Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. После — определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора голосов при заочном голосовании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления — не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись. Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет. Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Поэтому если собственник инициирует собрание, то он должен быть готов к расходам.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация — по вопросам управления домом.

Протокол собрания: зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника «привязан» к площади его помещения (квартиры, офиса). В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо голосовавший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

Алгоритм проведения собрания

Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.

1. Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации или любого из собственников.

2. Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:

  • информационное сообщение,
  • реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
  • формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
  • бланки протокола.

Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.

3. Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.

4. Оформление результатов в виде протокола.

5. Оповещение собственников о принятом решении.

Если при этом собственник категорически не согласен с результатами голосования, он имеет право обратиться в суд с обжалованием. Но здесь ему придется доказать, что нарушены его права или требования ЖК. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение.

Читать еще:  Ручные пожарные лестницы их назначение, применение и испытание

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, может сделать это двумя способами:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Что решает собрание жильцов?

Вопросы о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек, предстоящем капитальном ремонте и способах формирования средств капремонта жилого здания.
Способы и пути использования придомового земельного участка.
Проблемы использования общего имущества дома третьими лицами, например, арендаторами подвалов и цокольных этажей, размещение на домах наружных рекламных конструкций и т. п.
Способ управления многоквартирным домом, выбирает совет многоквартирного дома.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний. Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Собрание МКД: если есть неприватизированные квартиры, необходимо уведомить муниципалитет.

Основанием для отмены решения общего собрания МКД послужило отсутствие уведомления собственника помещений — городской администрации.

Суд отметил, что к каждому проводимому собранию МКД предъявляется общий порядок созыва собрания, в том числе обязательность сообщения о его проведении, проведение повторного общего собрания в многоквартирном доме в связи с отсутствием кворума на общем собрании, должно также осуществляться без изъятия установленных статьей 45 ЖК РФ требований.

К кому обратиться за помощью в согласовании

Безусловно, оператор связи может, используя в качестве руководства ЖК РФ и материалы этой статьи, самостоятельно организовать процедуру согласования. Но когда речь идет о больших многоквартирных домах, потребуется значительный человеческий ресурс, самостоятельный подбор которого достаточно сложен.

На рынке консалтинговых услуг согласование доступа для провайдера представлено небольшим числом специалистов. Их можно разделить на 2 категории:

  1. Профессиональные компании, которые давно занимаются подобной деятельностью, имеют штат опытных специалистов и действуют согласно ЖК РФ,
  2. Единичные проектные команды, с целью экономии ресурсов действующие по «упрощенной» схеме.

Эти две категории исполнителей принципиально различаются подходом к проведению согласования, качеством оказываемых услуг и соответственно их стоимостью.

Как выбрать совет многоквартирного дома?

Выбор совета МКД имеет ряд нюансов. Важно их учитывать и соблюдать. Чтобы сформировать домовой комитет или переизбрать его состав, требуется придерживаться такого порядка действий:

  1. Предложить провести общедомовое собрание. Это может сделать любой из собственников квартиры МКД. С такой целью формируется повестка дня. В данном документе приводятся вопросы касательно порядка избрания комитета. Выдвигаются кандидатуры на занятие поста председателя и членов. Также выбирается дата и место собрания. Перечень кандидатов формируется методом предварительного опроса жильцов. Можно создать его и самовольно.
  2. Оповестить жильцов МКД о дате собрания. Чтобы собрание состоялось, важно присутствие на нем максимального количества жильцов дома. Поэтому нужно провести собрание в тот день и время, когда это будет удобно большинству собственников квартир дома. Обычно собрание проводят вечером в будний день либо в выходной. Оповестить о дате проведения требуется за 10 дней до собрания. Делают это вывешиванием объявлений на соответствующих досках каждого подъезда. Также можно оповестить лично всех владельцев квартир.
  3. Провести собрание в нужной форме: очно-заочной, очной или заочной. Во втором случае важно наличие кворума и регистрация всех присутствующих. Если нет кворума, тогда переводят собрание в заочную форму. По квартирам разносят листы с вопросами и вариантами ответов. Заполненные документы собираются. Далее подсчитываются голоса. Решение о формировании домового комитета считается принятым, если «за» будет минимум 66% голосов.
  4. Подвести итоги. Результат голосования документируется. Для этого формируется протокол. Делается это в десятидневный срок после проведения собрания. С решением надо ознакомить всех жильцов. Для этого расклеивается соответствующее объявление на досках подъездов.

По закону о рекламе следует различать эти два понятия, так как при Рекламе над домофоном в жилых домах необходимо получение разрешений, а при вывесках нет.

Читать еще:  Кто должен платить за одн многоквартирного дома

Итак, вывеска отличает от рекламы тем, что на ней есть:

  • Наименование организации
  • Режим работы
  • Можно указывать бренд, если вывеска находится в том месте, где находится сама организация
  • Коммерческая деятельность

Вот пример вывески

Вот пример рекламы:

Порядок размещения рекламы

Итак, мы определились, что размещаем именно рекламу, а не вывеску. Что дальше?

Реклама на многоквартирных домах размещается в виде рекламной конструкции. В это понятие входят и щиты, и растяжки, и стенды, и электронные табло.

Для установки конструкции рекламщику необходимо получить два разрешения:

  • Разрешение собственника
  • Разрешение муниципалитета

Рекламную конструкцию можно установить по договору с собственником недвижимости, к которой она присоединяется, либо с лицом, управомоченным собственником. (Закон о рекламе ч. 5 ст. 19). После получения согласия собственника, нужно получить разрешение муниципалитета.

Многоквартирные дома могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Вопрос: чье согласие нужно получать. Здесь правила меняются в зависимости от собственника.

Если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности

В данном случае согласие жильцов на установку рекламной конструкции не требуется.

Решение о размещении рекламы принимает муниципалитет. Изначально местный орган самоуправления должен утвердить схему размещения, а затем выставить его на торги. Грубо говоря, местная власть сама принимает решение, где можно создать место для рекламы, а затем отдает его на торги всем рекламщикам, чтобы те за него боролись.

Однако ФАС уточнил, что нет определенных требований к торгам на рекламные места, а также нет строгости соблюдения и проведения торгов, так что доказать нарушение антимонопольного закона очень непросто.

Однако торг на рекламное место не похож на остальные государственные торги, ведь здесь у муниципалитета нет никакой надобности в исполнителе. Напротив, исполнитель нуждается. А весь доход от размещения рекламы идет в бюджет муниципалитета. Так что заставить местные органы власти провести торги по тем же правилам, что и обычные торги на госзаказы, не получится.

Так, рекламная конструкция должна быть размещена на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенного по результатам торгов, разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

Если есть основания полагать, что при установке рекламной конструкций на фасаде многоквартирного дома были нарушены нормы законодательства, вы можете обратиться в органы для проверки законности установки и эксплуатации рекламной конструкции.

Для этого вам следует:

  • подготовить письменные обращения с описанием ситуации (по возможности с приложением доказательств, например фотографий рекламы на фасаде здания), просьбой провести проверку и в случае установления нарушений законодательства принять меры по демонтажу рекламной конструкции и привлечению к ответственности виновных лиц;
  • направить подготовленные обращения в ФАС и в орган местного самоуправления.
  • Гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Следует также учитывать, что возможна ситуация, при которой жилой дом числится в реестре муниципальной собственности, но часть квартир приватизированы. В таком случае для размещения рекламы необходимо согласие собственников квартир. Но это только в том случае, если они не делегировали муниципалитету полномочия заключать от их имени соответствующий договор.

Многоквартирный дом находится в частной собственности

В данном случае установка и эксплуатация рекламной конструкции возможны с согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Не менее 75% жильцов должны согласиться с установкой рекламной конструкции. После того, как 2/3 жильцов выразят согласие на установку рекламы (согласие нужно выражать на общедомовых собраниях), то договор заключает с уполномоченным лицом, которое выступает от лица всех жителей.

Если рекламная конструкция установлена на фасаде многоквартирного дома без согласия собственников помещений, вы вправе обратиться в вышеуказанные уполномоченные органы и дополнительно:

  • Также подготовить письменные обращения с описанием ситуации (по возможности с приложением доказательств, например фотографий рекламы на фасаде здания), просьбой провести проверку и в случае установления нарушений законодательства принять меры по демонтажу рекламной конструкции и привлечению к ответственности виновных лиц;
  • направить подготовленные обращения в ФАС и в орган местного самоуправления
  • направить подготовленное обращение в уполномоченный орган по региональному государственному жилищному надзору.
  • инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу обращения в суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения с владельца рекламной конструкции в связи с неправомерным использованием общего имущества собственников помещений (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

В случае размещения рекламы без согласия жильцов следует подготовить письменные обращения в контролирующие органы с просьбой провести проверку соблюдения законодательства. Если многоквартирный дом находится в частной собственности, следует провести общее собрание собственников по вопросу обращения в суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения с владельца рекламной конструкции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector