Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Из чего складывается кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная специальным органом – Федеральной Службой Кадастра и Картографии. Ее величина максимально приближена к рыночной.

Она является базой для исчисления налогов, связанных с реализацией объектов недвижимости. Ранее для этих целей использовалась инвентарная стоимость. Ее величина значительно меньше кадастровой, что приводило к недополучению бюджетом налоговых средств.

Основополагающая величина понадобится при вступлении в наследство, оформлении жилищного кредита и для определения обязательных взносов по договорам дарения и мены.

Кадастровая стоимость не является постоянной величиной. Она меняется под воздействием разных причин. Среди них основными являются:

  • Окончание пятилетнего срока с момента последней оценки недвижимости. Новая кадастровая стоимость может быть как больше предыдущего показателя, так и меньше.
  • Изменение стоимости недвижимости в районе. Например: ее снижение из-за возведения промышленного завода. Данные факторы напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта.
  • Переоценка стоимости жилья. Возникает по решению суда. По судебному решению кадастровая стоимость может быть пересмотрена.

Зачем нужен?

Будучи условной оценкой того или иного имущественного объекта, определенной государственными экспертами на конкретную дату и зафиксированной в официальной базе Росреестра, кадастровая стоимость недвижимости является исходной информацией для расчета сумм, подлежащих к выплате в качестве налогового обложения.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности», расчет и результаты экспертной кадастровой оценки также могут фигурировать в процессе проведения каких-либо сделок с объектом недвижимости. Определенная государственным экспертом стоимость может также стать основанием для расчета цены выкупа дома, здания или земельного надела у муниципалитета, а также арендных отношений с государством.

8 важных вопросов об имущественном налоге

В некоторых регионах России (в частности, в Москве и Московской области) налог на жилье начисляется с 2016 года исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости жилья. В связи с изменениями у налогоплательщиков возникает немало вопросов. Например, как узнать, сколько вы должны государству? Что делать, если налог рассчитан неправильно? Разбираемся в нововведениях по порядку.

Из чего складывается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости. Цена для частного дома складывается из оценки земельного участка, который относится к недвижимости, и стоимости самого жилого помещение (если речь идет о городской квартире, земля не учитывается). При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. Также принимается во внимание:

  • Планировка квартиры
  • Тип дома (панельный, монолитный и тд.)
  • Отделка жилья
  • Расположение дома, инфраструктура, престижность района
  • Год постройки

Процедурой оценки занимается БТИ. Данные, полученные в ходе оценки, передаются в кадастровый фонд. Данные могут обновляться каждые 5 лет. Массовая оценка кадастровой стоимости была проведена нашим государством в 2012-2013 гг. А в некоторых районах и в конце 2015 года.

Как влияет на кадастровую оценку физический износ объекта?

При кадастровой оценке учитывается физический износ объекта, который рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату ее заполнения. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) вводится корректировка на состояние.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 — 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.

Как проверить, сколько вы должны заплатить?

а) Следует зайти в личный кабинет на сайте налоговой (по паролю от Госуслуг). Там вы увидите оценку вашего жилья на 1 января 2015 г.
Либо вы можете ввести кадастровый номер на сайте налоговой через специальный калькулятор

б) Посмотреть в налоговый квиток. В налоговом квитке указана кадастровая оценка, только уменьшенная на 10, 20 или 50 кв.метров. Именно с этой суммы вы и платите налог.

Читать еще:  Иск о признании права собственности гк рф

Где взять кадастровый номер?

Сам номер можно получить, обратившись в местное представительство государственного реестра либо на официальном веб-ресурсе Росреестра

Какие полагаются вычеты для снижения стоимости налога?

Новый налог при расчете предусматривает ряд вычетов для снижения кадастровой стоимости объекта. Они отнимаются от общей площади объекта, а из оставшихся квадратных метров высчитывается размер пошлины, которую необходимо уплатить. Вот что диктует законодательство на различную недвижимость с начала 2016 года:

  • Отдельные жилые комнаты, которые находятся в собственности физ. лица, дают возможность отнять от общей площади 10 кв. м.
  • Квартиры, являющиеся имуществом гражданина, предусматривают вычет в размере 20 кв. м.
  • Частные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении высчитывать уже 50 кв. м.

Если при вычете из общей площади результат нулевой либо отрицательный, значит, владелец недвижимости вправе не платить налог.

Кроме того, пенсионеры не оплачивают налог на одну квартиру, дачу и гараж. Но если, например нежилое помещение постоянно сдается в аренду – то налог на него надо платить!

Муниципальные власти вправе вводить дополнительные льготы. Например, понижать налог в отношении многодетных семей.

К чему готовиться?

  • Налог установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, гаража или дачного дома, стоимостью до 10 миллионов рублей. Если цена вашей квартиры от 10 до 20 млн. — то ставка 0,15%, от 20 до 50 млн. — 0,2%, от 50 до 300 млн. — 0,3%, от 300 млн. — ставка 2%. Налог для нежилых помещений (офисов) — 0,5%. Предусмотрено постепенное введение полных выплат налога. Сейчас действуют понижающие коэффициенты.
  • Таким образом сумма будет плавно повышаться в течение пяти лет — сейчас платим 20% от исчисленного налога, потом 40%-60%-80%-100%.
  • Налог будет еще выше, если власти в течение этих пяти лет проведут переоценку кадастровой стоимости жилья.

Важно! Нельзя исключить и понижение стоимости в долгосрочной перспективе – здание будет стареть, и кадастровая стоимость, соответственно, уменьшится. Либо увеличится, если сыграют свою роль другие факторы – например, произойдет улучшение инфраструктуры и т.д.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

На что влияет кадастровая стоимость?

Существует ряд ситуаций, в которых определение кадастровой стоимости жилья является важным. Как уже упоминалось, все они связаны с выплатой налогов или госпошлин.

Налог на имущество — самый распространенный налог, с которым ежегодно сталкиваются почти все граждане, рассчитывается на основе кадастровой стоимости. В большинстве случаев устанавливается на уровне 0,1% (но может отличаться в зависимости от региона).

При продаже квартиры по закону необходимо заплатить налог с полученного дохода (от 13 до 15%). Сумма, с которой рассчитывается НДФЛ, не может быть меньше 70% кадастровой стоимости жилья, даже если фактически квартира продана гораздо дешевле.

Читать еще:  Как отказаться от тсж

Например, вы получили в наследство квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 4 млн рублей. Через некоторое время вы решили ее продать за 2 млн рублей. В этом случае в качестве налога вам придется заплатить не 260 тыс. рублей, а 364 тыс. рублей. Если бы вы продали квартиру дороже, к примеру, за 4,5 млн рублей, налог бы рассчитывался от этой суммы и составил бы 585 тыс. рублей.

При дарении квартиры. Если квартира получена вами по договору дарения и при этом сделка произошла не между близкими родственниками, вам также придется заплатить налог, который рассчитывается от кадастровой стоимости жилья.

Нотариальные действия с недвижимостью облагаются пошлиной, которая может быть привязана к рыночной или кадастровой стоимости недвижимости.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

  • планировки,
  • площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
  • технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
  • ремонта,
  • наличия мебели,
  • расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Для чего используется данный способ оценки?

Главной целью кадастровой оценки имущества является определение ее стоимости, которая приближена к рыночной. В итоге эта сумма берется для расчета налогообложения.

Таким способом государство обеспечивает реальную уплату налогов с рыночной стоимости, а не с заниженной цены, которую определяют стороны для ухода от налогов.

Это обеспечивает приток действительных сумм налогов в бюджет.

Показатель кадастровой стоимости недвижимости используется в следующих случаях:

  • при заключении сделок купли-продажи;
  • при разделе имущества;
  • для расчета налога на жилую недвижимость, которая принадлежит гражданину свыше 20 кв.м;
  • если имущество будет приобретаться в ипотеку;
  • при передачи земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности, в аренду, кадастровая стоимость потребуется для расчета суммы арендной платы.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости необходимо обновлять, как минимум раз в 5 лет. Также повторной оценке подлежит недвижимое имущество, которое расположено в районе, где выроста рыночная цена. Но обычно, чаще, чем раз в три года, переоценка не допускается.

Страховые компании для заключения договора страховки недвижимого имущества требуют такую оценку объекта, который подлежит страховки.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Читать еще:  Договор аренды рабочих мест

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Как получить сведения о кадастровой стоимости

  • Получение информации на сайте Росреестра. Достаточно на ресурсе выбрать пункт «ГКН» (государственный комитет недвижимости), ввести адресные данные объекта и нажать кнопку «Сформировать запрос». Информация на сайте может быть устаревшей или вовсе отсутствовать.
  • Изучение кадастрового паспорта. В нем есть специальная графа «Кадастровая стоимость».
  • Получение сведений в Кадастровой палате. В этом случае необходимо обратиться в соответствующий орган, чтобы написать заявление. При себе необходимо иметь: удостоверение личности; доверенность (если запрос осуществляет доверенное лицо); документы, подтверждающие право собственности на квартиру; поэтажный план жилья (это часть технического паспорта); экспликация.

Важно! В паспорте, полученном до 2012 года, стоимость может быть не проставлена или указанная будет уже неактуальна.

Копии документов сверяются с оригиналами, и регистратор предоставляет заявителю расписку об их получении. Получить справку о кадастровой стоимости можно через 5-7 дней. Госпошлина для частных лиц составляет 200 рублей.

Как рассчитывается

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается исходя из результата умножения цены на удельную единицу соответствующего объекта на общую его площадь. К примеру, цена удельной единицы земли, жилого или нежилого помещения умножается на его общую площадь.

Осуществляется эта процедура непосредственно служащими росреестра, так что оценщики в данную процедуру не вмешиваются. Задачей оценщика является определение цены одной единицы измерения объекта в пределах того или иного региона.

Как определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объекта зависит от многих факторов, перечислим лишь самые главные:

  • площадь объекта
  • расположение — как географическое (район города, улица и т. д.), так и внутридомовое (этажность)
  • год постройки, степень износа
  • районная инфраструктура
  • экономическое развитие района, уровень цен и доходов местных жителей.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector