Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека на долю в квартире какие банки

Ипотека на долю в квартире: какие банки?

Оформить ипотеку на долю в квартире непросто. Сложности в большей мере связаны не с убеждением банка в своей платежеспособности, а с тем, что залогом выступает лишь часть полноценной недвижимости, следовательно, с ее реализацией в случае необходимости у финансового учреждения могут возникнуть серьезные проблемы. Сбербанк и ВТБ24 отказались от выдачи таких кредитов, зато на рынке существуют предложения других банков, причем зачастую они предлагают выгодную процентную ставку и другие приятные условия по займам.

Специфика приобретения части жилья

Приобретение части жилого помещения — вопрос неоднозначный. Принятие такого решения сложно как для покупателя, так и для финансовой организации, согласившейся в случае такой необходимости предоставить недостающие средства.

По статистическим данным, в России практически 25% сделок по кредитованию для покупки жилья составляют именно договора о долевом приобретении.

Сложности при получении долевой ипотеки

Банки к проведению соглашений по выдаче ипотечного кредита на долю квартиры относятся с большой осторожностью. Причин для этого несколько:

  • Чаще всего такие операции хотят провести родственники или бывшие семейные пары после того, как заемщик получает испрашиваемые деньги, которыми и погашается кредит. Замысел, преследуемый в этом случае клиентами банка, — решение материальных проблем своих близких (задолженность по займам или просроченные выплаты). Ипотечный кредит, разумеется, погашается, но вот между родными могут возникнуть споры о том, кто должен будет выплачивать ссуду. Поэтому такие схемы считаются мошенническими.
  • Из-за того, что заемщик становится собственником только части жилья, в случае невозвращения денег реализовать это имущество банку будет сложно. То есть, даже если кредитор изымет эту часть жилплощади, то останется с бесполезным активом, который нельзя будет обратить в деньги или реализовать. Желающих жить в «свежепоявившихся» коммунальных квартирах сейчас практически нет.
  • Может оказаться, что покупатель приобретет ту часть в жилье, право на которую имеет другой человек. Например, при покупке доли в квартире, принадлежащей третьему лицу по праву наследования. Соглашение по купле-продаже может быть признано недействительным через суд. Это приведет к тому, что заем останется без обеспечения залогом, и в случае проблем с возвратом средств банк понесет потери, которые невозможно будет возместить.

При подаче ходатайства на получение ипотеки на долю в доме или квартире банки приоритетно будут рассматривать те заявки, где клиент станет после выкупа полноправным владельцем всей жилплощади (когда средства нужны для приобретения последней части).

Требования к заемщику

  • Возраст потенциального клиента банка не может быть младше 21 года. Но и лицам старше 65 лет кредит дают редко, разве что в виде исключения. Все решается индивидуально.
  • Наличие постоянного трудоустройства и стабильного дохода. Это подтверждается предоставлением справки об уровне материального благосостояния: 2-НДФЛ или банковские выписки со счетов клиента.
  • Чистая кредитная история.
  • Гражданство России. Некоторые банки дают кредиты и иностранным лицам, но все равно требуется документ о подтверждении официальной регистрации человека в РФ.

Остальные условия могут приниматься кредитной организацией самостоятельно.

Причины отказа

Получить положительное решение по кредиту на долевое приобретение сложно. И почти нереально оформить договор в некоторых случаях:

  • Если покупатель не имел до сделки в собственности никакой части квартиры.
  • Или же потенциальный покупатель уже владеет долей, но после покупки еще одной части помещение все равно не станет его собственностью полностью.

Это связано с тем, что долевая собственность имеет низкий уровень ликвидности.

Коммунальные квартиры

Ипотека на долю в квартире выдается банками, если она берется для приобретения комнаты в коммуналке. Особенно если это помещение — последнее, то есть после выкупа которого собственник всей жилплощади будет единственный.

При этом должны соблюдаться условия:

  • Жилое состояние помещения — комната должна быть пригодной для постоянного проживания в ней. Такие же требования относятся и к местам общего пользования в квартире: санузлу, коридору, кухне.
  • В квартире должны быть все коммунальные удобства: канализация, водопровод, свет, отопление и прочие коммуникации.
  • Размер жилой площади должен быть не менее (или равным) 12 кв. м.
  • В доме, где находится указанная квартира, не должно быть деревянных перекрытий.
  • Год постройки здания — не ранее 1970 года.

И еще одним условием, которое часто выдвигают банки при выдаче кредита на недвижимость, — соответствие жилья санитарным нормам (СанПиН).

Как оформить ипотеку на комнату или долю

Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.

У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.

Список банков

Рассмотрим несколько вариантов кредитно-финансовых организаций, которые практикуют ипотечное кредитование на покупку части недвижимости. Причем стоит обратить внимание, что вы теоретически можете обратиться в любой банк, ведь каждый отдельный случай рассматривается индивидуально, если банк сочтет сотрудничество с заемщиком выгодным, то ипотека будет одобрена.

Дельтакредит

Это ипотечный банк, то есть его специализация – это жилищное кредитование. Среди множества программ здесь есть кредитный продукт «Ипотека на комнату». Благодаря ей вы можете приобрести комнату в многокомнатной квартире на следующих условиях:

  • ставка от 11,25%;
  • срок до 25 лет;
  • первоначальный взнос от 25%.
Читать еще:  Как снять с себя полномочия председателя тсж

Сбербанк России

Данный банк отличается от прочих коммерческих организаций множеством кредитных программ и особым отношением к каждому клиенту. Здесь, конечно, нет программы, по которой предоставляется ипотека на покупку доли в квартире, но выход из положения найти можно. Банку нужно обеспечение по ипотеке, и в качестве него он готов рассмотреть: транспортное средство, земельный участок, загородный дом или дачу, имеющееся в собственности заемщика жилье.

То есть если вы имеете какую-либо собственность, которая имеет определенную ценность, вы можете оставить в залог ее, а под выданные банком средства приобрести долю или комнаты квартире. К тому же данный банк работает с сертификатами на получение материнского капитала, а законодательством РФ не запрещено покупать комнату в квартире в рамках данной государственной программы.

Банк ВТБ24

Здесь также есть один вариант получения ипотеки на покупки комнаты – взять займ под залог имеющейся недвижимости. Процентные ставки от 12,6% в год, первоначальный взнос от 10% в год. Здесь сумма займа будет зависеть от стоимости объекта, оставленного в залог.

Обратите внимание, что банки предъявляют более жесткие требования к заемщикам, потому что по данным сделкам банк несет больший риск.

Дополнительные особенности и нюансы

Некоторые продавцы предлагают покупателям отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли – ведь при стоимости объекта больше 1 млн рублей продавцам необходимо погасить налог на прибыль в размере 13 %. Однако идти на этот шаг не рекомендуется. Следует иметь при себе документы, устанавливающие передачу денежных средств продавцу: в случае аннулирования сделки покупатель вернуть всю сумму переданных средств не сможет.

При просмотре комнаты в коммуналке следует пообщаться с проживающими по соседству лицами без продавца, что особенно актуально, если стоимость существенно занижена. В этом случае есть возможность узнать от соседей, почему комната продается по такой цене, в чем заключаются ее недостатки.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

Закон не делает разницы между покупкой квартиры у родственников или третьих лиц. Правила везде одинаковые. Но вот банки далеко не всегда согласны оформить кредит, когда получателем средств становятся родные (пусть даже и отдаленные) потенциального заемщика. Дело в том, что подобная схема имеет все признаки мошенничества. Получивший платеж от банка владелец доли может разделить ее с заемщиком и последний, что бывает нередко, может просто перестать выполнять свои обязательства по кредиту.

И это является второй причиной того, что банки позволяют взять ипотечный кредит на покупку доли в квартире не слишком часто. С ней сложной что-то сделать дальше. Отдельное жилье можно продать, но мало кому понадобиться небольшая (общая или раздельная) жилплощадь в одной квартире с абсолютно посторонними людьми.

Порядок действий

Чтобы получить ипотечный кредит на выкуп доли в квартире нужно следовать данной инструкции:

  1. Выбрать подходящий банк. Примерный перечень финансовых организаций, выдающих (пусть и не слишком часто) подобные кредиты представлен ниже, но помимо них можно пробовать обращаться абсолютно в любой банк, занимающихся ипотечными займами.
  2. Подготовить пакет документов (подробнее см.ниже).
  3. Собрать первоначальный взнос. Абсолютное большинство банков не выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса. Единственный небольшой альтернативный вариант – использовать в качестве такого взноса материнский капитал.
  4. Обратиться в банк. Проще всего это сделать в режиме онлайн, однако если нужно обсудить все вопросы, нужно посещать отделение финансовой организации лично.
  5. Заполнить заявление по форме банка. Выполняется на месте. У каждой организации есть свой вариант такой бумаги.
  6. Передать менеджеру документы и заявление. Если это возможно, рекомендуется забрать ответную бумагу о том, что заявление принято и будет рассмотрено на кредитном комитете.
  7. Ожидать решение банка. В среднем, в зависимости от того, куда клиент обращается, на это может уйти от нескольких дней, до месяца.
  8. Получить решение. Если оно отрицательно – искать другой банк. Если положительное – двигаться дальше.
  9. Подписать кредитный и залоговый договора. Обычно это выполняется у нотариуса с одновременным заверением, однако у некоторых банков есть свои нотариусы, которые все это делают «на месте».
  10. Получить подтверждение факта оплаты.
  11. Оформить право собственности на приобретенную долю в квартире.

Документы

Конкретный перечень документов может сильно видоизменяться от банка к банку, однако чаще всего он выглядит примерно так:

  • Паспорт заемщика.
  • Справка о доходах (2-НДФЛ или аналоги).
  • Копия трудовой книжки.
  • Документы на долю в квартире.
  • Документы продавца.

Расходы

Покупка доли в ипотеку предполагает достаточно большое количество всевозможных расходов связанных, в первую очередь, с требованиями банка. Усредненный список будет выглядеть так:

Тип расходовСумма платежа
Оплата услуг нотариуса1000-2000 рублей
Страхование жизниИндивидуально
Страхование недвижимостиИндивидуально
Первоначальный взносОт 10% размера кредита
Оформление права собственности2000 рублей с человека

Сумма страховки напрямую зависит от суммы кредита и рыночной стоимости доли. Обычно банк заинтересован в том, чтобы оформить все быстро и получить максимальную выгоду. Как следствие, лучше соглашаться на его условия. В частности – на предложенную страховую компанию.

Отдельно нужно учитывать тот факт, что вариант с приобретением доли в ипотеку и так не слишком интересен банку и если клиент будет «качать права», то рискует тем, что ему просто откажут в кредитовании.

Сроки

Как и многие другие элементы, сроки также зависят преимущественно от банка. Подготовка документации и обращение в банк вряд ли могут отнять больше 1 дня, а вот заявка может рассматривать и около 1 месяца. На практике, решение обычно выдается в течение 1 недели, но рассчитывать стоит на самый негативный вариант. Само оформление всех договоров и заключение сделки также обычно проходит в течение 1 дня, как и перечисление средств продавцу. Ну а на оформление права собственности уйдет еще порядка 1-2 недель. Итого, вся операция займет от 1 недели и до 1 месяца.

Сбербанк — Ипотека на долю в квартире

Банк готов кредитовать приобретение доли жилья. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги.

В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость.

    Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, размер не может превышать 80% стоимости объекта Процентная ставка от 9,5% годовых Срок кредитования – до 30 лет

Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика.
Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.
Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

Газпромбанк — Ипотека на долю в квартире

Кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк.

    Сумма кредита до 45 миллионов рублей Процентная ставка от 10,8% годовых Срок кредитования – до 30 лет Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%

Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования.

Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

    Объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту Комнаты в коммунальных квартирах Малосемейки Дома, имеющие деревянные внешние стены Хрущевки, если дом находится в Москве или Московской области

Транскапиталбанк — Ипотека на долю в квартире

При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк.

    Сумма кредита – от 500 тысяч рублей Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта Максимальный срок кредитования 25 лет Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья

На рынке работает немало банков с конкурентоспособными условиями, готовых предоставить кредит на покупку доли или комнаты в квартире.

Вариантов ситуаций обращения за кредитом на покупку доли в квартире или доме всего два:

    Покупатель уже имеет в собственности часть этой жилой площади и хочет получить оставшуюся Никаких имущественных прав на остальные доли в квартире покупатель не имеет

Позиция банка в каждом из этих случаев будет различна. Дело в том, что часть квартиры обладает не только меньшей стоимостью. Она еще и менее ликвидна.
То есть, даже если банк обращает на нее взыскание и выставляет на аукцион, нет никакой гарантии, что на такое имущество найдется покупатель.

В результате банк и долг не вернет, и получит на баланс лишнее имущество, которое придется содержать.

Именно поэтому банк охотно выдаст кредит именно на выкуп последней доли в квартире. Ведь в этом случае он получит ее в залог целиком и сможет при необходимости легко реализовать.

Причины отказа

Можно ли купить долю в ипотеку всем желающим? Нет. С высокой долей вероятности банк откажет тем, кто:

  1. Намеревается приобрести долю в объекте, на который не имеет каких-либо прав (или не имел ранее).
  2. В результате сделки не становится единственным владельцем объекта (даже если ранее уже была приобретена доля/доли).

В этом случае остаётся единственная возможность оформления заёмных денег – потребительский кредит. Процентная ставка, разумеется, будет выше, чем при ипотеке, но можно подобрать программы с предоставлением залога. Тогда проценты будут достаточно невысокими, и сделку по покупке можно будет оформить.

Получение согласия банка-залогодержателя

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Куда обратиться?

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

Сбербанк

​Одним из банков, который готов кредитовать приобретение доли жилья является Сбербанк. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги. В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость. Сейчас банк предлагает следующие условия:

  • Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, причем его размер не может превышать 80% стоимости объекта.
  • Процентная ставка от 12% годовых.
  • Срок кредитования – до 30 лет.

Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.

Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

Газпромбанк

Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

  • Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
  • Процентная ставка от 12% годовых.
  • Срок кредитования – до 30 лет.
  • Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.

Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования.

Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

  • объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
  • комнаты в коммунальных квартирах;
  • малосемейки;
  • дома, имеющие деревянные внешние стены;
  • «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.

Русский ипотечный банк

Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк. Кредит «Не последняя комната» выдается на следующих условиях:

  • Сумма кредита не менее одного миллиона рублей.
  • Заемщик за счет собственных средств должен оплатить не менее 25% стоимости комнаты.
  • Допускается использование материнского капитала, при этом сумма первоначального взноса может быть снижена на размер сертификата.
  • Базовая ставка – от 14,5% годовых. Ее размер для конкретного заемщика зависит от суммы кредита и первоначального взноса.
  • Максимальный срок ипотечного договора составляет 25 лет.

Русский ипотечный банк требует заключения договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульного риска. От заключения двух последних договоров заемщик вправе отказаться, но банк тогда повысит процентную ставку по кредиту.

По данной программе можно получить и кредит на покупку доли квартиры, когда заемщик после сделки становится собственником всего объекта. В такой ситуации банк снизит ставку на 0,5%.

Банк «Зенит»

Кредит на покупку доли или комнаты в квартире предоставляет банк «Зенит». Условия следующие:

  • Минимальная сумма кредита: 800 тысяч рублей для Москвы и Московской области, 270 тысяч рублей для остальных регионов.
  • Максимальная сумма кредита: 14 миллионов рублей для Москвы и Московской области, 10,5 миллионов рублей для остальных регионов.
  • Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования:
    • взнос 20-30%, ставка 15%-15,5%;
    • взнос 30-50%, ставка 15,25-15,75%;
    • взнос от 50%, ставка 15-15,5%.
  • Срок кредитования не может превышать 25 лет и должен быть кратен 12 месяцам.
  • При отказе заемщика заключать договор страхования своей жизни и здоровья, а также договор титульного страхования недвижимости, банк повышает ставку на 3 процентных пункта.

Транскапиталбанк

При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

  • Сумма кредита – от 500 тысяч рублей.
  • Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта.
  • Максимальный срок кредитования 25 лет.

Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на повышенный риск таких операций, на рынке работает немало банков с конкурентоспособными условиями, готовых предоставить кредит на покупку доли или комнаты в квартире.

Основные требования

Для обывателя покупка части дома или квартиры может показаться неактуальной просьбой, но такие ситуации возникают. И когда сделка приносит покупателю выгоду или решает множество его жилищных проблем, стоит отправиться к кредиторам.

Рассмотрим основные причины получения ссуды на долю недвижимости:

  • Клиент проживает в коммунальной квартире.
  • Пара в разводе и один из них пытается получить общую собственность на имущество.

Реже ситуация может сложиться так, что человек пытается купить часть квартиры, не имея к ней никакого отношения. Но такие манипуляции обычно в банках не приемлют, так что будет отказ.

При этом на сделке придется получать одобрение не только от самого кредитора, но и от собственника продаваемой части жилья, а также от владельцев других долей. И если кто-то из жильцов даст отказ, то банкиры ничем не смогут помочь.

При наличии положительного решения со всех сторон, финансовая организация рассмотрит жилищную ситуацию человека с двух ракурсов:

  1. Допустим, у человека уже есть в собственности % от площади квартиры, и он хочет выкупить оставшуюся. Такому заемщику обязательно согласуют кредит, если имущество будет отвечать требованиям банка. Риски снижаются, ведь плательщик станет единоличным пользователем метров.
  2. Покупка пая человеком, не имея прав на оставшуюся часть. Тут кредитор может ответить отказом, ведь реализовать залог будет почти невозможно.

Банкиры всегда могут предложить и другие варианты развития событий. Например, прибегнуть к прочим программам кредитования: деньги под залог имеющегося имущества (дача, гараж, машина, квартира).

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Но этот способ имеет свои негативные стороны: для начала неразумно закладывать жилье на покупку всего лишь части площади; а во-вторых, не у всех есть что-то в собственности. Возможен вариант потребительского кредитования, но там срок и сумма могут не устроить плательщика. Да и процент на такие займы высокий.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector