Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доп соглашения к договору аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений

  • Доп.соглашение к договору аренды нежилого помещения: содержание документа
  • Особенности дополнительного соглашения к договору аренды
  • Можно ли внести изменения?
  • Какие изменения можно вносить?
  • Порядок подписания допсоглашения к договору аренды нежилого помещения

При возникновении необходимости внести изменения в условия договора аренды нежилого помещения в Гражданском кодексе Российской Федерации (статья 450) предусмотрено 2 варианта решения проблемы:

  • Добиваться изменений, обратившись в суд;
  • Подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений.

Второй вариант намного предпочтительнее, но требует юридической подкованности, чтобы составить соглашение правильно. Для того, чтобы составить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей

Право требовать сокращения арендной платы закреплено п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений…» за арендаторами, занятыми в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях (согласно перечню по Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 434).

Но закон не обязывает арендодателей идти навстречу арендаторам, даже если они относятся к этой льготной категории. При этом риск потерять источник дохода в условиях, отвечающих признакам форс-мажора, оставляет надежду, что более выгодные условия арендодатели все-таки предоставят.

Если арендатор, ведущий деятельность из перечня Постановления № 434, относится к МСП, он вправе рассчитывать на отмену платежей за апрель-июнь 2020 года по арендуемому федеральному имуществу (п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Это единственное положение, обязывающее арендодателя пойти на уступки и заключить допсоглашение в течение 7 рабочих дней с момента письменного обращения арендатора.

Итак, если стороны нашли оптимальное решение, они заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Основания для дополнительного соглашения к договору аренды

Ранее было указано, что доп. соглашение составляется и подписывается только в тех случаях, когда необходимо изменить некоторые условия подписанного ранее контракта.

Наиболее распространенными основаниями на практике являются:

  1. Изменение размеры арендной платы или графика внесения платежей, периодичности – не имеет значения, меняется размер денежной суммы в большую или меньшую сторону. В документе нужно указывать новые реквизиты, если такие есть, зафиксировать сумму, установить периодичность выплат. Это наиболее распространенная причина составления доп. соглашения.
  2. Срок действия основной сделки подходит к концу и требуется продление – в новой редакции указывается лишь один пункт, касающийся продолжительности действия. Прописываются новые сроки действия.
  3. В качестве арендатора появились новые граждане, нуждающиеся в прописке – в данном случае соглашение документально подтверждает и разрешает регистрацию новых членом семьи. Чаще всего соглашение составляется в случае рождения ребенка.
  4. Сменился арендодатель, то есть собственник имущества – если в период аренды имущество продается, либо вступает в силу завещание и оно переходит по наследству, необходимо составить соглашение и указать в нем информацию о новом собственнике.
  5. Расторжение договора по обоюдному согласию сторон – причину разрыва правоотношений допускается не указывать, нужно только поставить подписи, и документально подтвердить отсутствие претензий друг к другу.
Читать еще:  Квартира хрущевка планировка

Перечисленные выше основания не являются исчерпывающими, то есть соглашение может составляться по любой иной причине. Главное условие – правильное оформление и соблюдение требований законодательства.

Регистрация допсоглашения и размер госпошлины за него

Важно! Если участники сделки зарегистрировали договор аренды в установленном порядке, то все изменения и дополнения к нему также подлежат госрегистрации.

Так, сделка по аренде недвижимого имущества, заключенная на 1 год и более, нуждается в госрегистрации (ст. 651 ГК РФ), поэтому все допсоглашения по такой сделке также следует регистрировать. Причем соглашение о пролонгации зарегистрированного договора аренды необходимо зарегистрировать, даже если срок продления устанавливается меньше года. Тот же принцип применяется и при оформлении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Обратите внимание! Отсутствие госрегистрации дополнительного соглашения все равно будет связывать стороны договора соответствующими обязательствами. Однако незарегистрированное допсоглашение не будет порождать последствий для третьих лиц, не знавших о факте его заключения и его условиях (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных…» от 17.11.2011 № 73).

За регистрацию допсоглашения к ранее зарегистрированному договору аренды уплачивается государственная пошлина в соответствии с размерами, установленными подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ за регистрацию изменений в сведения ЕГРН (письмо Минфина от 20.07.2017 № 03-05-06-03/46288).

Размер госпошлины за доп. соглашение к договору аренды:

  • 350 руб. — для физических лиц;
  • 1000 руб. — для организаций.

Порядок досрочного расторжения договора

В этом случае стороны также ориентируются на порядок, прописанный в документе. Обычно последовательность действий аналогичная – 1 сторона уведомляет другую за 1 месяц, после чего соглашение расторгается в письменном виде.

Также законодательство (ГК, ст. 619) дает арендодателю право досрочного расторжения договора, если арендатор:

  • использует вверенное имущество со значительными нарушениями;
  • ухудшает его;
  • не вносит установленную плату 2 и более раз подряд;
  • не осуществляет капитальный ремонт вверенного имущества.

Во многих случаях в документе указано, что он составлен на 11 месяцев (чтобы избежать обязанности государственной регистрации), однако продление осуществляется автоматически . Если ни одна из сторон не заявит о своем желании прекратить отношения, документ продолжает действовать на очередные 11 месяцев или другой срок.

Что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору аренды

Практика арендных споров показывает, что зачастую стороны не обсуждают все пункты и нюансы, которые будут отражены в дополнительном соглашении. Это, в свою очередь, приводит к тому что в документе появляются пункты, которые противоречат друг другу. В таком случае во внимание принимается основной договор. Что обязательно фиксируют в дополнительном соглашении в письменной форме:

  • Название документа, индивидуальный номер, ФИО арендатора и арендодателя;
  • Дату заключения соглашения (можно дополнительно зафиксировать время и место);
  • Индивидуальный номер договора, к которому составляется дополнительное соглашение;
  • Подробное описание изменений: какие пункты добавляются или аннулируются, какие условия и в каких пунктах изменяются;
  • Дату, когда дополнительное соглашение обретает юридическую силу;
  • Количество экземпляров допсоглашения;
  • Основные реквизиты сторон: ФИО и данные документа, который удостоверяет личность.
Читать еще:  Как узнать под залогом ли квартира

Юристы рекомендуют также зафиксировать все пункты, которые остаются без изменений. После составления документа необходимо убедиться в том, что новые условия четкие, отсутствуют двусмысленные формулировки и противоречия основному договору. Специалисты рекомендуют проверить допсоглашение на опечатки и орфографические ошибки — из-за них его могут признать недействительным.

Если после заполнения у вас останутся вопросы, лучше воспользоваться юридическими услугами агентств и частных специалистов.

Если условия договора изменились…

В случае если стороны договора об аренде приняли решение об изменении его условий, это возможно будет сделать только двумя способами:

  1. В случае обоюдного согласия, через оформление дополнительного соглашения к договору, ;
  2. В судебном порядке, если договоренность между сторонами не была достигнута.

Варианты измененных условий

Продление срока аренды

Продление срока аренды возможно и без заключения дополнительного соглашения или составления нового договора, в случае, если в первичном документе прописана возможность автоматической пролонгации после завершения срока.

Если такие условия первоначально не предусмотрены, то необходимо дополнительно заключать договор аренды, либо составлять дополнительное соглашение.

Расторжение договора аренды

Изменение условий по договору (оплаты, права арендатора, обязанности сторон) подразумевает заключение дополнительного соглашения в обязательном порядке.

Как получить рассрочку (отсрочку) по аренде

Отсрочка (рассрочка) по платежам не носит безусловный характер: для ее получения требуется письменное обращение к арендодателю с изложением обстоятельств, приведших к финансовым трудностям:

  • распространение новой коронавирусной инфекции;
  • введение режима повышенной готовности в регионах;
  • объявление Президентом периода с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим при сохранении средней заработной платы.
  • по федеральному имуществу подлежат отсрочке до 31.12.2021;
  • по региональному, местному или частному имуществу подлежат рассрочке, т. е. уплачиваются равными частями (но не более половины месячного платежа) каждый месяц с 01.01.2021 до 01.01.2023.

Арендодателей обязали заключать дополнительные соглашения с арендаторами-субъектами МСП и занятыми в наиболее пострадавших отраслях, обратившимися с просьбой об изменении сроков платежей:

Читать еще:  Как получить квартиру в социальный найм

По федеральной собственности

С субъектами МСП — в течение 7 рабочих дней

С момента обращения

С субъектами МСП, оказывающими поддержку малому и среднему бизнесу в рамках Постановления Правительства от 21.08.2010 № 645, — в течение 3 рабочих дней

По региональной, муниципальной или частной собственности

В течение 30 дней

Требования к содержанию дополнительного соглашения к договору аренды

Доп. соглашение об отсрочке арендных платежей составляется в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Содержание документа должно соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ № 439:

  1. Период отсрочки — с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. При этом:
  • во время действия режима арендатор оплачивает только коммунальные услуги и содержание имущества, если по условиям договора обязательство по оплате этих платежей лежит на нем.
  1. Порядок погашения долга. В допсоглашении должны быть зафиксированы следующие условия:
  • начало погашения задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года;
  • периодичность уплаты — не чаще раза в месяц.

Заполненный образец документа

г. ______________ «___» ____________ 20__ г.

____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________, действующего на основании ___________, с одной стороны, и

_____________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ________________________________________, действующего на основании ___________, с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение №__ к договору аренды помещений № ___ от «__» __________ 20__ года (далее «Договор») о нижеследующем:

1. Изменить п. ___ и изложить его в следующей редакции:

Размер арендной платы с «___» ______ 20__ года составляет _______ (______________________) рублей в месяц, в том числе НДС 18% — _______ рублей ___ копеек.

2. Настоящее дополнительное соглашение №__ к Договору вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением №__ к договору аренды помещений № ___ от «__» __________ 20__ года.

4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Уклонение от подписания

Новые изменения не могут вступить в силу, если они не подписаны обеими сторонами первоначальной сделки. Если одна из сторон уклоняется от подписания данного документа, то оно не может вступить в юридическую силу.

Противоположная сторона имеет право обратиться в суд с просьбой обязать вторую сторону подписать это соглашение. Но для этого должны быть веские причины, по которым вносятся данные изменения. Эти причины должны быть документально подтверждены в суде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector