Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доп соглашение о смене арендодателя образец

Дополнительное соглашение к договору аренды жилого и нежилого помещения

При любом изменении условий основного договора стороны должны подписать новый документ или оформить дополнительное соглашение. В нем отражают изменившиеся условия, делают отсылку на основной договор и ставят дату, подписи. При оформлении можно использовать любой образец документа.

  1. Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
  2. Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения
  3. Порядок изменения арендной платы
  4. Порядок досрочного расторжения договора
  5. Образец дополнительного соглашения
  6. Заполненный образец документа
  7. Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение
  8. Дополнительное соглашение: судебная практика
  9. Спор о регистрации
  10. Дело о принуждении к подписанию доп. соглашения
  11. Спор о досрочном расторжении

Форма соглашения

Дополнительное соглашение может быть оформлено только в письменном виде по правилам составления договоров. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность дополнительных соглашений. Это значит, что, несмотря на договоренность арендатора и арендодателя, действовать будут старые условия. Подобное может быть весьма досадно для любой из сторон.

Например: Арендатор и арендодатель договорились о снижении стоимости аренды на 20% и об оплате аренды раз в полугодие. Однако соглашение не было оформлено в письменной форме.

Арендатор шесть месяцев пользовался арендованным имуществом. За это время собственник имущества поменялся и принял условия аренды. В день оплаты выяснилось, что новый собственник просит арендную плату по основному договору, поскольку никаких письменных доказательств соглашения о снижении арендной платы ему представлено не было.

Что касается нотариального удостоверения дополнительного соглашения, то обязательным оно будет для соглашений к договорам, нуждающимся в обязательном нотариальном удостоверении.

По всем остальным будет достаточно простой (не нотариальной) письменной формы.

По той же схеме определяется необходимость в государственной регистрации дополнительного соглашения. Если для основного договора нужна регистрация, она будет нужна и для дополнительного соглашения.

При этом важно учитывать одну особенность. Договоры аренды недвижимости нуждаются в государственной регистрации в случае, если срок их действия превышает один год. Если предположить, что основной договор аренды квартиры, например, был заключен на 1 год и не был зарегистрирован в Росреестре, а дополнительное соглашение продлило его на 2 года, то зарегистрировать потребуется как основной договор, так и соглашение к нему.

Пример дополнительного соглашения о снижении арендной платы может выглядеть так:

Вы также можете скачать образец дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы и снижении ее размера в связи с пандемией коронавируса COVID-19 на сайте КонсультантПлюс.

Какие есть способы оформления перемены

Гражданский кодекс указывает на два варианта перехода прав и обязанностей по контракту от одного лица к другому:

  • по закону;
  • по соглашению.

Статья 387 ГК называет следующие обстоятельства, когда замена стороны в договоре происходит в силу закона:

  • в результате универсального правопреемства;
  • по решению суда;
  • исполнение обязательства поручителем;
  • при суброгации.

Этот перечень не является закрытым, иные законы вправе содержать основания для замены сторон контракта.

При замене в силу закона дополнительное соглашение не заключается, но неизменная сторона извещается о факте перемены лиц.

Читать еще:  Как проверить финансовую деятельность тсж

Документ о перемене необходим при добровольной передаче прав и обязанностей по контракту одной компанией другой.

Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы

С помощью дополнительного соглашения стороны могут уменьшить или увеличить размер арендной платы. Изменения такого рода стороны по обоюдному согласию могут внести не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ.). Кроме размера арендной платы стороны имеют право изменить следующие пункты договора с помощью дополнительного соглашения:

  • заменить реквизиты для перевода денежных средств;
  • письменно зафиксировать необходимость арендатора самостоятельно оплачивать коммунальные услуги;
  • изменить график платежей (например, не один раз в месяц, а раз в 3-4 месяца);

В апреле 2020 году в силу вступил Федеральный закон № 98-ФЗ, согласно которому арендатор имеет право попросить отсрочку внесения арендной платы, и арендатор обязан предоставить ее не позднее, чем через 30 дней после обращения. Требования Федерального закона распространяются на договоры, которые заключили до введения в субъекте РФ режима ЧС или повышенной готовности. Отсрочка оформляется письменно, в виде дополнительного соглашения. Какие нюансы необходимо учитывать сторонам:

  • Отсрочка распространяется на платежи, которые арендатор должен был уплатить с момента введения режима ЧС или повышенной готовности и до 1 ноября 2020 года. При этом непосредственно во время действия режима переносится 100% оплаты, а после его окончания и до 1 ноября 2020 года — 50%;
  • Арендатор должен поэтапно равными платежами погасить задолженность не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года
  • Арендатору не начисляют пени и штрафы;
  • Дополнительные платежи за право использования отсрочки не допускаются;
  • Арендатор должен вносить плату за коммунальные услуги, несмотря на отсрочку (исключение — арендодатель освобожден от такого рода платежей на время пандемии).

Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение?

Если буквально трактовать положения статей 434 и 452 ГК РФ, то регистрировать его необходимо всегда и не имеет значения, какие изменения вносятся в договор достигнутым сторонами соглашением.

  • Размеры арендной платы, порядок ее определения или ставка;
  • Сроки внесения арендной платы и порядок;
  • Добавление или исключение прав или обязанностей сторон;
  • Замена стороны в договоре, уточнение состава арендуемого имущества;
  • Иные изменения.

Для обоюдного спокойствия и гарантий исполнения договора лучше заблаговременно позаботиться о регистрации соглашения в органах Росреестра.

Но судебная практика последних лет в ряде случаев все же имеет прецеденты признания допсоглашения заключенным и без его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация была обязательной вследствие формы договора.

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.

Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.

Читать еще:  Как лишить человека доли в приватизированной квартире

При этом всего двумя годами ранее имеется и противоположная практика, сформулированная Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010, согласно которому допсоглашение, не прошедшее в установленном для договора порядке регистрацию в Росреестре считается незаключенным без каких-либо оговорок.

Кто из них прав – решать высшим судам, но две диаметрально противоположные точки зрения имеют место быть.

Как оформляется замена

Составить и направить в адрес остальных субъектов допсоглашение об изменении стороны должно лицо, инициирующее мероприятие. Этот документ составляется в той же форме, что и первоначальный договор: если он нотариально заверен, изменение в составе участников придется подтвердить у нотариуса.

Текст состоит из трех частей:

  1. Преамбула.
  2. Основная часть.
  3. Реквизиты и подписи.

Преамбула содержит следующую информацию:

  • полные наименования договаривающихся компаний;
  • место заключения;
  • дата составления документа;
  • Ф. И. О. подписавшихся от имени каждого из субъектов и наименования документов, на основании которых они действуют.

В основной части указываются реквизиты первоначального соглашения и суть договоренности:

  • какой из участников вступает в отношения, а какой из них выбывает;
  • какие права и обязанности передаются;
  • перечень обязательств, которые уже были исполнены до перемены, если таковые были;
  • сопряженные с переменой изменения в тексте соглашения, если это необходимо;
  • момент вступления в силу;
  • количество экземпляров документа.

В заключительной части указываются полные наименования договаривающихся организаций, их банковские реквизиты, ИНН, ОГРН, КПП, должность подписавшегося, его Ф. И. О. и подпись.

Структура и содержание

Утвержденной формы дополнительного соглашения в законодательстве не существует, поэтому в зависимости от конкретной ситуации оно может быть составлено по-разному.

Однако его примерная структура выглядит следующим образом:

Название документа

Кроме самого названия, обязательно нужно указать номер и дату подписания договора, к которому он составляется.

Реквизиты сторон

Здесь указываются имена и основные данные арендатора и арендодателя (адрес регистрации, номер телефона), а также основания, на которых они действуют. Например, одним из участников сделки может быть руководитель компании, назначенный соответствующий приказом, или доверенное лицо собственника, действующее на основании доверенности.

Суть вносимых изменений

В этой части обязательно указывается ссылка на соответствующий пункт договора, который подлежит изменению, а также вносится новое условие. По желанию сторон они также могут полностью отменить действие каких-либо положений договора или внести в него новые условия.

Подписи сторон

В конце соглашения ставятся фамилии и инициалы участников сделки, а также их подписи. Юридические лица также должны проставить свои печати.

Составление дополнительного соглашения в большинстве случаев не составляет особого труда и не вызывает сложностей, поэтому сделать это можно и без привлечения юриста.

Ограничения

Существуют и ограничения, препятствующие смене участников сделки. К примеру, необходимо согласие кредитора на перевод обязанностей к новому должнику. Отсутствие такого согласия делает ничтожным заключенное соглашение в части перевода долга. Также недопустима замена лица в обязательствах, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Вышесказанное представляет собой азбуку гражданского права и выглядит очевидным. Но на практике возникает ряд вопросов, связанных с переоформлением договора на новое лицо.

Читать еще:  Иск о недействительности сделки

Оформление отношений арендодателя и арендатора

Правоотношения, связывающие стороны в процессе аренды могут быть зафиксированы только в договоре. Он должен составляться в письменном варианте, если:

  1. Одна из сторон – юридическое лицо.
  2. Соглашение устанавливается на срок более 1 года.

Даже если одно из условий не соблюдается, мы рекомендуем составлять договор аренды, особенно если речь идет о квартире или доме.

Только письменная договоренность, оформленная в правильном виде, накладывает спектр прав и обязанностей на стороны, устанавливает механизм ответственности. На практике договор составляется обеими сторонами, а регистрируется именно арендатором. Регистрация в налоговых и фискальных органах – обязательное условие подписания договора.

Вы можете ознакомиться с типовыми образцами договоров. Если в аренду берется автомобиль:

Дополнительное соглашение

Документальное оформление отношений между сторонами аренды возможно не только в форме договора, но и в виде соглашения, которое дополняет или меняет условия основного документа. Его подписывают в том случае, если нужно внести изменения в заключенный ранее контракт, вступает в силу с момента подписания обеими сторонами.

Не имеет значения, кто инициировал составление соглашения, какие условия подлежат изменению, подписывать должны все участники правоотношений. В противном случае договор ничтожен.

Как и основной договор, дополнительный составляется в двух экземплярах, у каждого должен быть свой – оригинал, а не копии. Если необходимо подавать бумагу в Росреестр, то стоит подписать три экземпляра, ведь один подается в ведомство. Дата вступления соглашения в законную силу:

  1. Либо та, что указана в тексте – если подписи были поставлены 1 октября 2019 года, а в документе указано, что оно вступает в силу с 15 октября 2019 года, то условия будут обновлены именно 15 числа.
  2. День подписания – если пункт о сроках вступления в силу отсутствует, то бумага вступает в законную силу и имеет значения с момента подписания обеими сторонами.

Обратите внимание! Если в структуре не указано число, когда документ был составлен и подписан, юридическая сила ставится под сомнение. Помните, что календарный день подписания – обязательное условие контракта, без которого он может быть признан ничтожным.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

    наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 1 630 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector