Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доп соглашение к договору аренды квартиры

Дополнительное соглашение к договору аренды жилого и нежилого помещения

При любом изменении условий основного договора стороны должны подписать новый документ или оформить дополнительное соглашение. В нем отражают изменившиеся условия, делают отсылку на основной договор и ставят дату, подписи. При оформлении можно использовать любой образец документа.

  1. Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды
  2. Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения
  3. Порядок изменения арендной платы
  4. Порядок досрочного расторжения договора
  5. Образец дополнительного соглашения
  6. Заполненный образец документа
  7. Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение
  8. Дополнительное соглашение: судебная практика
  9. Спор о регистрации
  10. Дело о принуждении к подписанию доп. соглашения
  11. Спор о досрочном расторжении

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей

Право требовать сокращения арендной платы закреплено п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений…» за арендаторами, занятыми в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях (согласно перечню по Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 434).

Но закон не обязывает арендодателей идти навстречу арендаторам, даже если они относятся к этой льготной категории. При этом риск потерять источник дохода в условиях, отвечающих признакам форс-мажора, оставляет надежду, что более выгодные условия арендодатели все-таки предоставят.

Если арендатор, ведущий деятельность из перечня Постановления № 434, относится к МСП, он вправе рассчитывать на отмену платежей за апрель-июнь 2020 года по арендуемому федеральному имуществу (п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Это единственное положение, обязывающее арендодателя пойти на уступки и заключить допсоглашение в течение 7 рабочих дней с момента письменного обращения арендатора.

Итак, если стороны нашли оптимальное решение, они заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Какой вариант выбрать?

С юридической точки зрения лучше заново составить договор найма. Это позволит с легкостью проследить начало и окончание срока аренды, если у сторон возникнут претензии друг к другу. Количество дополнительных соглашений официально не фиксируется.

С другой стороны, если между арендодателем и арендатором сложились доверительные отношения, в составлении новой бумаги необходимости нет. При помощи оформления дополнительных соглашений можно внести в текст основного договора любые коррективы.

Содержание доп. соглашения к договору аренды жилого и нежилого помещения

Какие условия будут включены в дополнительное соглашение, зависит от того, чего хотят добиться стороны. В любом случае необходимо указывать в соглашении, к какому договору оно является дополнением. Если вносятся изменения, то нужно указать новые условия и старые, которые больше не будут действовать.

Обычно пишут так: «пункт № Х излагается в следующей редакции…» или «пункт № Х считать недействительным». Если же нужно просто продлить действие договора, то указывается новый период действия арендных правоотношений.

Особой разницы в составлении дополнительного соглашения к договору аренды жилого или нежилого помещения нет. А вот если поменялось назначение помещения с жилого на нежилое или наоборот, то бывает легче составить новый договор аренды. Слишком большой может быть разница в правах и обязанностях обеих сторон.

Читать еще:  Какие нужны документы на выписку из квартиры

Относительно аренды помещения, которое является нежилым, у собственника или администрации города происходит аналогичная ситуация. То есть внесение доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения оформляется похожим образом. Для того чтобы взять в аренду помещение, которое принадлежит городу, необходимо заключить сделку с администрацией, согласно этому документу арендатор должен выполнить несколько важных условий. Стоит заметить, что заключение контрактов с администрацией города касательно аренды помещений является довольно интересным и выгодным. Все же есть некоторые тонкости, с которыми необходимо ознакомиться прежде чем заключать подобные сделки.

Если возникает потребность изменить или исключить некоторые пункты, которые указаны в основном соглашении, например, срок сдачи нежилого помещения. Бывают ситуации, в которых арендатор хочет повысить стоимость аренды, в этом случае нужно ознакомиться с образцом дополнительного соглашения об увеличении арендной платы. В этом случае обе стороны, которые связаны договором должны принять решение, что их устроит. Тогда пункт о зафиксированной плате в самом договоре аренды помещения прекратит действие, это обязательно указывается в дополнительном документе. Условия, согласно которым арендодатель может повысить плату за аренду могут быть прописаны в основном документе, однако даже при таком раскладе необходимо заключать дополнительное соглашение. В нем будет зафиксировано увеличение оплаты за помещение и таким образом изменение примет официальный характер.

Что должно быть отражено в дополнительном соглашении к договору аренды

Практика арендных споров показывает, что зачастую стороны не обсуждают все пункты и нюансы, которые будут отражены в дополнительном соглашении. Это, в свою очередь, приводит к тому что в документе появляются пункты, которые противоречат друг другу. В таком случае во внимание принимается основной договор. Что обязательно фиксируют в дополнительном соглашении в письменной форме:

  • Название документа, индивидуальный номер, ФИО арендатора и арендодателя;
  • Дату заключения соглашения (можно дополнительно зафиксировать время и место);
  • Индивидуальный номер договора, к которому составляется дополнительное соглашение;
  • Подробное описание изменений: какие пункты добавляются или аннулируются, какие условия и в каких пунктах изменяются;
  • Дату, когда дополнительное соглашение обретает юридическую силу;
  • Количество экземпляров допсоглашения;
  • Основные реквизиты сторон: ФИО и данные документа, который удостоверяет личность.

Юристы рекомендуют также зафиксировать все пункты, которые остаются без изменений. После составления документа необходимо убедиться в том, что новые условия четкие, отсутствуют двусмысленные формулировки и противоречия основному договору. Специалисты рекомендуют проверить допсоглашение на опечатки и орфографические ошибки — из-за них его могут признать недействительным.

Если после заполнения у вас останутся вопросы, лучше воспользоваться юридическими услугами агентств и частных специалистов.

Читать еще:  Можно ли накопить на квартиру

Нюансы составления договора найма

Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.

Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.

Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:

  • отсутствие платежей более 6 месяцев;
  • существенная порча имущества;
  • конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
  • использование жилья не для проживания.

Соглашение о задатке

Оно необходимо, если вы нашли идеальную квартиру, которую хотите снять, но нужна она вам, допустим, через пару месяцев. Или там еще живут другие наниматели, а хозяин уже ищет новых.

Упускать такой шанс не стоит, а на слово незнакомых людей надеяться нельзя. Чтобы быть уверенным, что через некоторое время вы получите это жилье, подпишите соглашение о задатке.

Оно предваряет договор найма или аренды. В соглашении должно быть указано, в какой срок стороны обязуются заключить окончательный договор.

Задаток – это некая сумма денег, которая гарантирует серьезность ваших намерений. Конкретная величина определяется сторонами.

Заключается соглашение о задатке только в письменной форме, в 2 экземплярах. Если вы просто передадите деньги, ничего не подписав, то дадите владельцу квартиры не задаток, а аванс.

Составляя текст самостоятельно, не забудьте прописать, что стороны ознакомлены с 381 статьей Гражданского кодекса. И лучше действительно покажите контрагенту эту статью. Именно в ней написано, что будет, если нарушить условия договора задатка.

Форма соглашения

Дополнительное соглашение может быть оформлено только в письменном виде по правилам составления договоров. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность дополнительных соглашений. Это значит, что, несмотря на договоренность арендатора и арендодателя, действовать будут старые условия. Подобное может быть весьма досадно для любой из сторон.

Например: Арендатор и арендодатель договорились о снижении стоимости аренды на 20% и об оплате аренды раз в полугодие. Однако соглашение не было оформлено в письменной форме.

Арендатор шесть месяцев пользовался арендованным имуществом. За это время собственник имущества поменялся и принял условия аренды. В день оплаты выяснилось, что новый собственник просит арендную плату по основному договору, поскольку никаких письменных доказательств соглашения о снижении арендной платы ему представлено не было.

Читать еще:  Как составить договор найма

Что касается нотариального удостоверения дополнительного соглашения, то обязательным оно будет для соглашений к договорам, нуждающимся в обязательном нотариальном удостоверении.

По всем остальным будет достаточно простой (не нотариальной) письменной формы.

По той же схеме определяется необходимость в государственной регистрации дополнительного соглашения. Если для основного договора нужна регистрация, она будет нужна и для дополнительного соглашения.

При этом важно учитывать одну особенность. Договоры аренды недвижимости нуждаются в государственной регистрации в случае, если срок их действия превышает один год. Если предположить, что основной договор аренды квартиры, например, был заключен на 1 год и не был зарегистрирован в Росреестре, а дополнительное соглашение продлило его на 2 года, то зарегистрировать потребуется как основной договор, так и соглашение к нему.

Является ли государственная регистрация формой договора?

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.

есть вопрос? спросите онлайн!

Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.

А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п. 9 ранее уже упомянутого обзора №59 от февраля 2001 года.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

    наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 1 630 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector