Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о расторжении аренды квартиры образец

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2021

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Порядок расторжения

Расторжение договора аренды по соглашению сторон считается наиболее приемлемым и простым с юридической точки зрения способом прекращения отношений. Причины не обязательно должны быть негативными, однако будет не лишним уточнить их конкретный характер во время переговоров.

Порядок расторжения арендного договора включает в себя определенные особенности. Для начала рекомендуется ознакомиться с общими сведениями об аренде недвижимых объектов, а также правах и обязанностях участников сделки, описанных в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Это позволит сократить процесс расторжения отношений и свести убытки к минимуму.

Примерный план последовательности действий сторон при расторжении договора аренды по взаимному соглашению:

  1. Сбор доказательства о наличии оснований для прекращения отношений друг с другом. Этот пункт не требуется, однако будет не лишним. Сами основания должны быть указаны в обязательном порядке;
  2. Составление соглашения о расторжении договора аренды по взаимному согласию сторон;
  3. Подписание акта о расторжении договора аренды.

Нередки ситуации, когда договор аренды проходит через процесс Госрегистрации. В таких случаях заявление на расторжение договора аренды также необходимо подвергнуть этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в статьях №651 и №452 (п. 1) Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Моментом расторжения договора аренды по взаимному соглашению сторон считается дата подписания соответствующего соглашения. Тем не менее, законодательство допускает установление и иного числа. Временем официального расторжения также может считаться дата, когда соответствующая запись об аренде внесена в Государственный реестр.

Основания расторжения

Договорные обязательства между участниками могут действовать до окончания указанного в соглашении срока либо до момента их незапланированного разрыва. Действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке, так как в большинстве случаев при этом нарушаются права одной из сторон.

Прекращение отношений между участниками должно быть основано на условиях обоюдного соглашения.

Основания расторжения договора аренды, предусмотренные законом:

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора;
  • Наличие в соглашении определенного условия, с которым связана возможность преждевременного прекращения отношений друг с другом;
  • Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон в судебном порядке.

Перечисленные выше основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения. Это может быть земельный участок, квартира, загородный дом, торговая площадь или любой другой недвижимый объект.

Особенности досрочного расторжения

Возможность досрочного расторжения арендного договора предусматривается законодательством Российской Федерации. Участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

Для избежания возможных проблем в будущем, на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора аренды, можно прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений.

В противном случае высока вероятность ввязаться в длительное судебное разбирательство, которое, без сомнений, станет причиной серьезных финансовых затрат. Ввиду двустороннего характера сделки, ее досрочное расторжение способно нарушить права одного из участников. В связи с этим возможные мотивы для расторжения соглашения также прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

    Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

Читать еще:  Как оформить дарение доли в квартире родственнику
  • Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  • Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

    Уведомление стороны

    Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

    Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

    Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

    Как правильно составить соглашение?

    • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
    • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

    В документе следует отразить:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
    • имущество, по поводу которого складывались отношения;
    • дата прекращения отношений;
    • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
    • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
    • подпись.
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

    Судебный порядок

    Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

    • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
    • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
    1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

      • наименование суда;
      • ФИО и адрес истца;
      • ФИО и адрес ответчика;
      • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
      • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
      • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
      • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
    2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

    Иск подается по месту жительства ответчика.

    Причины для обращения в суд

    Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

    1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
    2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
    3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
    4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

    В суде каждому участнику расторгнутого договора придётся подтверждать свою правоту посредством свидетельских показаний. Необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, чтобы он подсказал необходимый перечень документов для запуска судебного дела.

    Образец

    Лучше составлять соглашение о расторжении арендного договора по примеру. Во-первых, это исключит допущение грубых ошибок. Во-вторых, процесс оформления документа пройдет быстрее и проще.

    Читать еще:  Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

    Таким образом, договор аренды квартиры, может быть расторгнут досрочно по инициативе наймодателя или нанимателя. Для этого нужно составить уведомительное письмо и подать его на рассмотрение второму участнику сделки.

    В нем описывается причина принятого решения и сроки прекращения арендных отношений. Если контрагент не возражает против расторжения договора, тогда заключается соответствующее соглашение. Важно придерживаться формы, установленной на законодательном уровне. Если вторая сторона выступает против прекращения отношений по аренде, то придется обращаться в судебную инстанцию.

    Как правильно оформить договор аренды ( найма) квартиры

    Многие в подобных случаях вызывают полицию, однако помощь ее, также как и усилия участкового, сводятся часто к нулю. Поэтому единственным способом добиться справедливости является выселение недобросовестного постояльца в судебном порядке.

    На самом деле, множество рисков можно предупредить, если правильно составить договор аренды квартиры. Если есть сомнения в добросовестности арендатора, лучше заключить соглашение на 11 месяцев с последующей пролонгацией по истечении срока.

    Так можно выиграть ряд важных для себя моментов:

    1. В договоре прописывается условие не разрешать арендатору поселять в квартиру чужих людей.
    2. В ваших силах лишить нынешнего жильца квартиры преимущественного права на пролонгацию договора.

    Кроме того, можно запретить делать без письменного согласия собственника любые капитальные ремонтные работы в квартире (в том числе и установку входных дверей с замками).

    Если же вы вверяете в пользование квартиру, в которой находится бытовая техника и иные ценные вещи, обязательно составьте их опись в качестве приложения к договору. Также пропишите основания, по которым договор аренды может быть расторгнут по вашей инициативе (отсутствие платы за пользование, ухудшение состояния жилья и прочее).

    Особенности прекращения договорных отношений по обоюдному согласию

    Идеальный вариант для прекращения договорных отношений – это обоюдное согласие для подобного действия. В этом случае используется порядок, который изначально определен частью 1 статьи 452 ГК РФ. При этом предполагается оформление специального соглашения, образец которого оказывается доступным, для расторжения арендных отношений.

    В противном случае повод для отказа от прекращения взаимодействия и положенных обязательств отсутствует, в результате чего первоначальный акт, достигнутый сторонами, сохраняет юридическую силу. Арендодатель должен сдавать жилое помещение, причем арендатор должен платить установленную плату. Нужно отметить, что подобное положение вещей оказывается опасным и неблагоприятным для арендатора, ведь он был уверен в том, что договор удалось расторгнуть и перестал вносить установленную плату, но ведь арендодатель знает, что первоначальный акт аренды продолжает быть действительным и требует уплаты задолженности.

    Нужно отметить, что расторжение договора предполагает не устные договоренности, а выполнение всех действий, которые изначально совершались при сделке.

    Если стороны прежде только подписали текстовый документ, они должны подписать специальное соглашение. Однако в этом случае следует приложить акт передачи жилого объекта в пользование, а также акт обратной передачи, который будет подтверждать, что арендные отношения прекращены. Рекомендуется использовать образец документа для успешного решения документальных вопросов.

    Если же стороны проходили государственную регистрацию договора аренды квартиры, потребуются дополнительные действия. Регистратор должен узнать о том, что арендные отношения прекращены и зафиксировать данный факт.

    Расторжение договора в одностороннем порядке по классическим принципам не может быть проведено (статья 310 ГК РФ). Однако в некоторых случаях соглашение изначально предполагает возможность одностороннего и легитимного отказа от сотрудничества (пункт 3 статья 450 ГК РФ).

    Читать еще:  Заявление о снятии обременения с объекта недвижимости

    Основания

    Существует масса оснований, которые являются прямой предпосылкой к расторжению договора. Все их можно разделить на несколько категорий, ввиду того, что послужило поводом для таких действий. Рассмотрим каждую категорию в отдельности.

    Основания для расторжения договора могут быть необоснованными. Чаще всего это случается тогда, когда одна из сторон без объяснения причин в конкретный момент решила прекратить правоотношения.

    Такое поведение, безусловно, является недопустимым ввиду того, что в договоре прописан срок окончания правоотношений, а также предупреждать о том, что появились обстоятельства, мешающие продолжению сотрудничества как минимум за две недели. Так или иначе, но необоснованное прекращение отношений является поводом приглашения сторон в судебную инстанцию.

    Также имеют место быть законные основания. К ним относятся такие ситуации, которые прямо указаны в кодексе. Как правило, следствием расторжения договора становится правонарушения или обстоятельства, которые не могут зависеть от воли сторон. Приведем пример.

    К обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, но, тем не менее, законным относится следующая ситуация.

    Дом признан аварийным в момент, когда арендатор уже проживал в нем определенное время, однако до окончания договора найма еще далеко. Жильцов экстренно выселяют из дома, который отправляют под снос. Соответственно, арендатор также подпадает под выселение. Арендодатель был бы рад вселить арендатора в другое жилье, однако новое государство еще не предоставило, или же предоставило, но в строящемся или только что сданном доме.

    Адвокат по прекращению аренды в Екатеринбурге

    Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:

    1. проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
    2. изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
    3. расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
    4. помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
    5. могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
    6. подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
    7. могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде

    Автор статьи:

    © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

    Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2021 года

    Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

    Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

    • адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
    • сведения о договоре аренды;
    • информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

    Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

    Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

    Нужно ли регистрировать расторжение?

    Регистрация может не потребоваться исключительно в случае, когда сам договор не проходил процедуру регистрации (согласно статье 674 Гражданского Кодекса РФ для договоров, заключаемых на срок менее 5-ти лет, регистрация не требуется). Однако в тех случаях, когда договор аренды проходил процедуру официальной регистрации, решение о его расторжении также подлежит регистрации в обязательном порядке. Чаще всего такая необходимость возникает исключительно при долгосрочной аренде.

    Исходя из всего вышеизложенного, надлежит сделать логичный вывод: составление соглашения о досрочном прекращении действия соглашения аренды требует серьёзного подхода. Благодаря такому подходу станет возможным свести на нет практически все возможные затруднения при возникновении конфликтных ситуаций между сторонами.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector