Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды с выкупом недвижимости

Аренда с правом выкупа недвижимости – юридическая сделка, согласно которой арендатор проживает на жилплощади или пользуется нежилым помещением, регулярно вносит платежи за объект и по достижении определенной суммы получает права собственности на него.

Подобные сделки для арендаторов выгодны, особенно если у них нет крупной суммы средств или они не желают связываться с банками и обременять себя кредитом. Для арендодателя такая сделка не всегда выгодная, поскольку он теряет возможность ежемесячно получать плату за недвижимость.

Договор аренды с дальнейшим правом выкупа нередко применяется в хозяйственной деятельности юридических лиц – организаций, предприятий.

Бухгалтерский учет требует ежемесячного признания расходов в виде арендной платы. Если в бухучете не отражается задолженность перед собственником, причем арендатор не перечисляет платежи по договору, то налоговая может решить, что имуществом пользуются бесплатно. Тогда стоимость арендной платы будет причислена к внереализационным доходам.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

  • предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
  • срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
  • права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
  • порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
  • ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
  • заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
  • адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Аренда с выкупом: немного теории

Правовые основы сделки заложены ст.624 ГК РФ, где указано, что имущество может перейти в собственность арендатора по истечению срока договора или до наступления «даты Х», если внесена вся сумма, предусмотренная соглашением. Законодатель ограничил возможность использования в такой сделке отдельных объектов (например, земель сельхоз назначения, принадлежащих государству).

По договору может передаваться различное имущество:

  1. Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, спецтехника и т.д.);
  2. Недвижимость (квартиры, офисы, загородные дома);
  3. Оборудование для производственной деятельности;
  4. Иные объекты.

В сделке могут участвовать физические и юридические лица, выступая от имени арендатора или арендодателя. Допускается и изменение сторон в сделке (к примеру, в связи с реорганизацией компанией или смертью гражданина). Чем больше условий оговорили участники, тем выше шансы защитить права.

Интересно! Самая дорогая в мире аренда – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры «типовых западных» потребительских качеств (санузел, кухня, две спальни) в 2019 г. составила около 3700$ в месяц. Для сравнения, медианная зарплата в этом же году в той же стране составила около 2800$.

Договор аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

Читать еще:  Договор аренды квартиры под офис образец скачать

У арендодателя будет отражаться облагаемый НДС (если арендодатель работает с этим налогом) доход в виде арендной платы, который для целей расчета налога на прибыль будет уменьшаться на затраты, состоящие:

  • из амортизационных отчислений;
  • налога на имущество;
  • затрат на техническое обслуживание и ремонты объекта, если эта обязанность по условиям договора оставлена за арендодателем.

У арендатора будет иметь место расход в виде арендной платы, НДС по которому можно учитывать в обычном порядке. Если обязанность по техническому обслуживанию и ремонтам объекта закреплена за арендатором, то к числу включаемых в расходы затрат добавятся и эти расходы. Может иметь место начисление транспортного налога.

На момент продажи у арендодателя возникнет доход от реализации объекта, который будет уменьшен на остаточную стоимость проданного имущества. Платежи, поступившие в оплату выкупной стоимости реализуемого объекта, до момента его отгрузки применяющими ОСНО следует расценивать как авансы.

У арендатора приобретенный объект перестанет учитываться на забалансовом счете и будет оприходован в обычном порядке по выкупной стоимости как основное средство и в бухгалтерском, и в налоговом учете. НДС по нему при наличии счета-фактуры, оформленного арендодателем, можно взять к вычету.

Подробнее об отражении операций аренды в бухучете читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Лизинг жилья

Договор лизинга жилья прекращается с того момента, как совокупная стоимость внесенных арендных платежей достигла продажной стоимости недвижимости, обговоренной контрагентами.

Переход права собственности может быть осуществлен на любом этапе действия аренды, но только с условием заключения договора купли-продажи недвижимости. При этом в договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть продление арендных платежей в случае, если переход права собственности был осуществлен до момента полной выплаты (Постановление высшего арбитражного суда №73 от 17.11.2011 года).

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.
Читать еще:  Договор аренды торговой площади

Улучшения арендованного имущества в договоре

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимые улучшения, напротив, устраняются без ущерба недвижимости.

Поэтому в договоре ОГОВАРИВАЮТ:

  • необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;
  • перечень таких улучшений;
  • стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка установления и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Право выкупа как особое условие договора аренды

Гражданский кодекс РФ в общих положениях о договоре аренды предусматривает, что стороны вправе установить в тексте соглашения возможность выкупа арендатором предмета договора. Таким образом, включить такое положение возможно практически в любой договор аренды. Однако, есть ряд исключений из общего правила, к ним относится, например, аренда водных объектов.

Необходимо четко разделять объекты, подлежащие и не подлежащие выкупу. Включение в договор условий, противоречащих закону, влечет их недействительность. Таким образом, на наш взгляд, лучше обратиться за юридическими услугами для юридических лиц, опытный юрист поможет избежать включения ошибочных положений в текст договора.

Следует отметить, что договор аренды с выкупом будет интересен прежде всего гражданам. Наиболее распространенными объектами аренды у физических лиц являются дома, квартиры, земельные участки. В связи с этим доля договоров аренды дома с выкупом по отношению к соглашениям с иными объектами аренды является превалирующей.

Рассмотрим основные плюсы выкупа арендуемого имущества для обеих сторон:

АрендаторАрендодатель
Знает все характеристики имущества, в том числе скрытые, ввиду длительного периода пользования.Находится в долгосрочных правовых отношениях с арендатором, что повышает коэффициент надежности контрагента.
Имеет возможность выплачивать оговоренную часть выкупной стоимости без процентов и посредников, напрямую собственнику.Не нужно тратить время на поиск покупателя, если принято решение продать квартиру, а арендатор согласен на ее приобретение.
Приоритетное право на приобретение объекта аренды в случае, если арендодатель решит его продать.Из-за того, что условия такого договора достаточно гибкие, можно продать неликвидное жилье.

Главное о выкупной цене: она фиксируется и ее нельзя изменить в одностороннем порядке. Важно, что срок договора аренды устанавливают стороны самостоятельно. Поэтому, арендуя квартиру на большой период (1-3 года), вы «замораживаете» стоимость недвижимости, она не будет расти по сравнению с рыночными ценами.
Даже если вы передумаете выкупать объект по тем или иным обстоятельствам, арендодателем будет произведено лишь взыскание аренды, а платежи в счет выкупной стоимости должны быть возвращены.

Читать еще:  Как снять с учета недвижимое имущество

Еще одним несомненным плюсом будет являться равное положение сторон по договору. Продавцы в отношениях купли-продажи недвижимого имущества являются сильной стороной, способной диктовать свои условия, предлагать не самые выгодные варианты. Поэтому, заключая договор аренды с правом выкупа с другим гражданином, вы, находясь в равных позициях, можете меньше опасаться злоупотреблений со стороны контрагента.

Следующим по популярности является договор аренды автомобиля с правом выкупа. Такая правовая конструкция распространена, например, у таксистов. При аренде автомобиля, уплачиваемая сумма может делиться на 2 части:

  1. Аренда за пользование транспортным средством.
  2. Платежи в счет выкупной суммы.

Когда накапливается оговоренный процент от полной суммы, то автомобиль представляется возможным выкупить, уплатив недостающую часть денежных средств.
При этом, такая правовая конструкция, как договор аренды транспортного средства с выкупом выгодна и для арендаторов – организаций.

В случае, если возникла необходимость использования автомобилей для компании, а средств для покупки в данный момент нет, то можно заключить указанный выше договор. И при накоплении необходимой суммы в будущем – выкупить арендуемые машины.

Ввиду того, что данный договор является смешанным по своей природе, необходимо учитывать требования законодательства об аренде и купле-продаже. Поэтому, для предотвращения ошибок, которые обычно влекут потерю денежных средств и приводят к арендным спорам, можно обратиться к юридическим компаниям.

В случае принятия контрагентами решения о заключении договора аренды с выкупом типовой образец может быть представлен юристу для анализа текста соглашения и внедрения необходимых условий.

В сфере предпринимательской деятельности описываемый вид договорных отношений не является новшеством. Так, Гражданский Кодекс РФ предусматривает очень похожий, но в то же время сильно отличающийся, с юридической точки зрения, вид договора аренды — договор лизинга или финансовой аренды.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Так как данная сфера деятельности в России не так популярна, из-за чего судебная практика не выработала определенных вариантов решений проблем, в таком случае, в первую очередь, необходимо обратиться к опытному нотариусу, который поможет правильно составить документ с юридической точки зрения.

В нем обязательно должны быть прописаны:

  1. Все паспортные данные сторон, которые заключают договор.
  2. Паспотризация жилого помещения, которое является предметом соглашения: этаж, количество комнат, квадратура, количество прописанных.

Четко фиксированная сумма, которая будет ежемесячно погашаться, а также срок, на который будет заключаться договор (чаще всего это срок на пять лет).

Условия прекращения договора, а также все возможные действия как владельца квартиры, так и квартиросъемщика.

Обязательным пунктом должны быть детально прописаны все положения, согласно которым недвижимость перейдет от одного владельца к другому. Так же здесь должны быть расписаны действия при форс-мажорных ситуациях.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

  • Стоимость дома – 600 000 р.
  • Первоначальный взнос – 120 000 р.
  • % ставка – 13% годовых
  • Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector