Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом

Образец договора аренды помещения с физическим лицом, требуемая документация для оформления

Правила совершения сделки найма недвижимости с физическим лицом не имеет отличий от правил, распространяющихся для предприятий. Но, составление договора аренды помещения с физическим лицом по корректному образцу может защитить от многих проблем в будущем.

Процесс оформления документации регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Важным фактором при составлении документа является то, что образец договора аренды помещения с физическим лицом должен иметь письменный вид.

Как правильно заполнить договор аренды нежилого помещения?

Заключение соглашения об аренде нежилого помещения между физическими или юридическими лицами происходит по общим основаниям и регулируются гл. 34 Гражданского кодекса. Но при этом необходимо учитывать некоторые особенности сделки.

Чтобы договор имел юридическую силу и учитывал интересы арендодателя и арендатора, обязательно укажите в нем:

1. Дату место составления.

2. Сведения о каждой из сторон сделки с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адреса места жительства.

3. Описание предмета договора, т.е. нежилого объекта недвижимости, которое передается в рамках договора аренды. Идентифицировать помещение можно, указав его: кадастровый номер, точный адрес, этаж, на котором расположено в здании, площадь. Приложением к договору сделайте поэтажный план и экспликацию, где будет отмечен нежилой объект.

Отсутствие точного описания помещения, позволяющего выделить его из других подобных, может позволить признать договор недействительным (ст. 607 ГК).

Если вместе с нежилым объектом по договору аренды передается иное имущество, отразите его перечень и состояние, а также укажите состояние инженерных систем, отделки и иных существенных элементов в передаточном акте.

4. Порядок расчетов и размер арендной платы устанавливаются в соответствии со ст. 614, 654 ГК. Рекомендуется не только указать сумму платежей, периодичность и сроки, но и входят ли в их состав платежи за коммунальные услуги.

В случае, когда включены, разделите арендный платеж на составляющие:

  • постоянная будет соответствовать периодичному платежу;
  • переменная – стоимости ЖКУ.

Учтите тот факт, что арендная плата не может быть только покрытием стоимости коммунальных услуг.

5. Договор аренды должен устанавливать срок пользования арендатором нежилого помещения или быть бессрочным. При этом, следуя норме п. 2 ст. 610 ГК, во втором случае допустимо расторжение договора любой из сторон, предупредив другую за три месяца или в срок, установленный договором.

6. В разделе Права и обязанности обязательно закрепите срок, в который арендодатель должен передать помещение арендатору и процесс его возвращения. Здесь также следует распределить обязанности каждой из сторон по проведению необходимого ремонта, содержанию и иных мероприятий (ст. 616 ГК). Укажите также цель использования этого помещения арендатором и возможность контроля за порядком использования со стороны арендодателя.

7. Обязательно определите права на нежилое помещение со стороны третьих лиц, если оно обременено (например, находится в залоге у банка). При отсутствии таковых, укажите этот факт в тексте.

8. При наличии прочих условий, оговорите их отдельным пунктом. Например, предусмотрите наказание за нарушение сроков внесения арендной платы, а также передачи и возврата предмета договора, установив размер неустойки.

Законодатель установил три вида сроков заключения договоров:

  • неопределенный срок;
  • меньше одного года;
  • больше одного года.

Договора, заключаемые на неопределенный срок и на срок меньше года, не подлежат регистрации, поэтому при заключении таких видов сделок стороны освобождают себя от бумажной волокиты, связанной с регистрацией документа.

Если стороны подписывают соглашение на срок больше одного года, им необходимо зарегистрировать соглашение в уполномоченном государственном органе.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Читать еще:  Как разделить квитанции жкх на двух собственников

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Налоги и налоговые риски

Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.

Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.

В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.

Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.

При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.

Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ. Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.

Особенности составления договора

  1. Скачать образец договора аренды нежилого помещения с физическим лицом
  2. Заполненный образец договора
  3. Какие требуются документы
  4. Содержание договора
  5. Особенности заключения договора

Какие требуются документы

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.

Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:

  • Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
  • Личные документы физического лица – паспорт.
  • Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.

Содержание договора

Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:

  • Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
  • Этаж
  • Номер офиса
  • Общая площадь помещения

Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.

В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:

  • Услуг арендатора.
  • Твёрдой суммы, установленной договором.
  • Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
  • Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
  • Услуг по улучшению арендованного помещения.

В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.

То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.

В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.

Особенности заключения договора

При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.

В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.

Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.

Читать еще:  Как получить социальное жилье в спб

Важно! Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.

В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.

Образец акта приема-передачи нежилого помещения в аренду

При сдаче нежилого помещения в дополнение к договору, обязательно должен быть составлен акт о приеме-передаче. Без составления и подписания такого акта, договор не исполняет своего полного предназначения. А это значит, что без акта не будет подтвержден факт пользования помещением.

Для составления акта нет жестко регламентированного образца. Но он обязан содержать следующие обязательные пункты:

  • Указать дату заключения акта и адрес, по которому располагается нежилое помещение;
  • Данные физического и юридического лица, между которыми возникают взаимоотношения;
  • Описание технического состояния объекта;
  • Написать недостатки строения, если они есть;
  • Подписи обеих сторон.

При составлении акта о получение нежилого объекта обязательным является указание о назначении помещения и его целевом использовании. Без указания таких сведений юридическое лицо не сможет зарегистрировать свою фирму по данному адресу.

Договор аренды между физическим и юридическим лицом — как оформить?

Сдавая нежилые или жилые объекты физическим лицом юридическому, стоит ответственно и основательно подойти к составлению договора. Практика показывает, что обычно его составлением занимаются юристы юридического лица, по типовому образцу с добавлением желаемых пунктов.

Арендодателю, со своей стороны, стоит внимательно изучить прописанные пункты перед подписанием.

Типовой документ обычно содержит:

  • Дату составления договора;
  • Данные арендодателя и арендатора;
  • Пункт 1 содержит информацию о предмете договора;
  • Пункт 2 описывает права и обязанности арендатора и арендодателя;
  • В 3 пункте указываются суммы и условия оплаты, а также дополнительные платежи, возлагаемые на стороны, такие как отопление, электричество и т.д.;
  • Далее важно прописать ответственность сторон за нарушение пунктов данного акта;
  • 5 пункт содержит данные о сроке действия документа, условиях его пролонгации и расторжения;
  • Завершающим моментом станут указания дополнительных моментов и ссылки на законодательные акты, которыми руководствуются стороны.

В конце проставляются реквизиты юридического лица и личными данными физического. Скрепляется подписями и печатями.
Все что не указано в документе исполнению не подлежит, поэтому важно прописать в нем мельчайшие подробности и не оставлять вопросов для устного урегулирования.

Список документов для заключения договора аренды между физическим и юридическим лицом

Заключение договора на нежилой объект требует наличия определенного пакета документов.
Для сдачи помещения, физическому лицу понадобятся только документ удостоверяющий личность, документ на право владения помещением или доверенность от собственника.

Арендатору необходимо подготовить гораздо больше документов. Обязательными являются наличие уставных документов, пакета учредителя, свидетельство о регистрации, документы подтверждающие регистрацию в ФНС, приказ о назначении директора, выписка из госреестра.

Структура и существенные условия

По устоявшимся правилам договоры составляются по некоторой общей схеме вне зависимости от объектов и субъектов соглашения. Такая структура логична и понятна, каждый последующий раздел является продолжением предыдущего:

  • Вводная часть содержит название соглашения, дату и место подписания, данные о сторонах. Могут быть указаны как организации с указанием подписывающих лиц, так и физические лица с указанием паспортных данных.
  • Предмет договора. Указывается тип помещения, адрес и площадь, инвентарный номер согласно документации.
  • Полномочия сторон, которые подтверждаются паспортом у физических лиц и доверенностью у юридических лиц либо приказом о назначении на должность директора, если договор подписывается лично им.
  • Плата за аренду помещения с указанием порядка и периодичности платежей.
  • Права и обязанности участников соглашения. В этом пункте указывают порядок предоставления и пользования сдаваемым помещением, оговаривается пункт об оплате коммунальных расходов, возможность субаренды и прочие условия.
  • Срок действия соглашения. Если договор заключается на срок до года, то государственной регистрации не требуется, если на более длительный срок, то такая необходимость возникает.
  • Изменение и расторжение соглашения – указываются причины, по которым можно изменить или прекратить действие договора, в том числе форс-мажорные обстоятельства.
  • Порядок сдачи и возврата помещения. Здесь указывается последовательность приемки помещения. Чаще всего это происходит при подписании акта приемки-передачи, в котором указывается техническое и санитарное состояние помещения.
  • Ответственность за нарушение пунктов договора.
  • Дополнительные условия соглашения – указываются те пункты, которые стороны считают важными.
  • Реквизиты и подписи участников.
  • Приложения к договору. В приложение прикладываются дополнительные соглашения, соглашения о расторжении договора, акты приемки-сдачи.

К существенным условиям договора аренды относятся три пункта:

  1. Субъекты соглашения, или стороны, заключающие договор. Необходимо указывать реквизиты, полномочия доверенных лиц.
  2. Объект соглашения, или сдаваемое помещение, с указанием адреса, площади, кадастрового номера.
  3. Плата за аренду.
Читать еще:  Кто такой ответственный квартиросъемщик

Соглашение подписывается в 2 экземплярах для каждой стороны. Если необходима госрегистрация, то подписывают 3 экземпляра.

Кроме существенных, есть еще ряд условий, на которые стоит обратить внимание:

  • Срок аренды. В случае отсутствия срока договор считается бессрочным.
  • За чей счет проводится капитальный и косметический ремонт, оплата коммунальных услуг и прочих необходимых действий по содержанию помещения.
  • Ответственность сторон, где должны быть четко прописаны размеры неустойки при несоблюдении пунктов документа.
  • Урегулирование конфликта между сторонами, в том числе досудебный порядок регулирования возникших споров.
  • Иные договоренности, которые стороны считают важным прописать в соглашении.

О том, как грамотно составить данный документ, смотрите на следующем видео:

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Законодательная база

Обратимся к Гражданскому кодексу. Типовой контракт передачи в пользование нежилой недвижимости составляется на основе параграфа 1 главы 34. В соответствии со статьей 606 арендодатель предоставляет объект нанимателю во временное владение за установленный размер платы. Последний не обязан делиться с владельцем доходами, полученными от работы в этой недвижимости.

Рассмотрим пример договора аренды нежилого помещения, сторонами выступают физическое лицо и ИП.

Срок действия и расторжение

Заключать договор аренды можно на конкретный срок или же на неопределенное время. Для бессрочной сделки просто не нужно указывать в соглашении период его действия. Если же стороны планируют оформлять договор на конкретное время, значит, нужно четко прописать в нем срок. При желании в дальнейшем они могут продлить его.

Расторжение договора зависит от ситуации. Каждая сторона имеет полное право отменить соглашение, но в этом случае важно предупредить второго участника сделки об этом как минимум за 30 дней. Если договором предусмотрен иной срок предупреждения, значит, будет действовать именно он.

Если сделка отменяется вследствие каких-либо нарушений, тогда можно высылать второй стороне не просто уведомление, а претензию. Особенно это важно, если нужно возместить убытки.

Таким образом, аренда нежилого помещения между предпринимателем и физическим лицом, а также ИП и ООО – это серьезная сделка, имеющая свои тонкости. Если есть сомнения по поводу правильности оформления или юридической частоты, следует обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector