Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми

Гражданским кодексом РФ определён порядок действий с собственной недвижимостью, где фигурируют лица, не достигшие совершеннолетия.

В ст.20 документа значится: местом прописки гражданина до 10 лет является площадь, где зарегистрированы родители (законные представители). 14-тилетний подросток при получении паспорта приобретает частичную дееспособность. Он вправе самостоятельно выбрать место, где пропишется.

Согласно ст.292 п.4 ГК РФ, сделки с недвижимостью, при которых затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан, осуществляются при согласии органов, занимающихся опекунскими делами.

Ситуация по продаже недвижимой собственности, где прописано малолетнее дитя, имеет 2 направления:

  • субъект зарегистрирован на жилплощади;
  • гражданин – законный владелец жилого объекта.

В каждом случае есть нюансы.

Если несовершеннолетние являются собственниками

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, в соответствии со своей волей. Но если он не достиг возраста совершеннолетия, он не может реализовывать свои права в полной мере.

При этом несовершеннолетний может быть собственником квартиры, полностью или части. Распоряжаться своей долей он будет с согласия двух лиц: Органа Опеки и Попечительства, а также законных представителей (родителей, усыновителей и т. д.).

Как получить согласие Органа Опеки

Орган Опеки и Попечительства – специальная структура, занимающаяся защитой прав лиц, не достигших совершеннолетия. Это муниципальная структура, то есть в каждом населенном пункте существует свой отдельный орган.

Одно из полномочий Опеки – дача согласия на сделки, если недвижимое имущество реализует несовершеннолетний. Такой контроль нужен для того, чтобы защитить права ребенка от посягательств его представителей. Даже если они являются родными родителями, они могут пойти на сделки в угоду прав такого лица.

Получить согласие можно, обратившись в Опеку напрямую. При этом нужно учитывать ряд факторов:

  • просто так согласие дано не будет. Нужно доказать, что сделка выгодна несовершеннолетнему. Чаще всего предоставляется документ о выделе ребенку доли в другом объекте. И такая доля должна быть не меньше и не хуже, чем принадлежащая ему;
  • если покупка нового объекта не планируется, нужно доказать, что средства, вырученные от продажи, будут принадлежать только несовершеннолетнему. Например, на его имя будет открыт банковский счет. Также нужно убедить Опеку, что лицо не окажется «на улице», у него имеется место для проживания;
  • слишком низкая цена также вызовет у органа подозрения. В одобрении сделки будет отказано.

Любые подозрительные действия и условия договора вызовут подозрения у Опеки.

Кто подписывает договор и как он оформляется

Ребенок не может самостоятельно подписать договор, даже если сделка была оформлена Опекой. В любом случае, без участия его представителей не обойтись. Есть два варианта дальнейших действий:

  • если ребенок не достиг четырнадцати лет , он вовсе не ставит подпись в договоре. Подписывает сделку один из его законных представителей (мама, папа, опекун и т. д.);
  • после четырнадцати лет гражданин ставит свою подпись на документе, но также ставится и подпись его представителя, подтверждающая его согласие на оформление договора.

В некоторых случаях граждане могут самостоятельно подписывать договоры с шестнадцати лет. Для этого они должны быть эмансипированы, то есть их полная дееспособность должна быть признана судом. Возможно это в двух случаях: если лицо имеет самостоятельный доход, например, занимается предпринимательством или вступило в брак.

В остальном, никаких отличий от оформления договора с совершеннолетним на практике нет. У документа остаются те же существенные условия, процедура регистрации проходит в том же порядке.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.»>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Читать еще:  Дорожный знак вафельница

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.»>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано. Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Читать еще:  Принципы противодействия коррупции

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком старше 14 лет или младшего возраста

Чтобы избежать в дальнейшем возможных проблем следует тщательно подходить к вопросу приобретения квартиры, если та прописаны дети, не достигшие 18 лет.

Предлагаем рассмотреть пошаговую схему действий:

  • выбрать объект для покупки;
  • осмотреть ее на предмет недочетов;
  • оговорить подробно условия предполагаемой сделки;
  • если необходимо, то заключить предварительный договор. Например, если продавцы ищут подходящее жилье, но должны съехать в ближайшее время;
  • проверить в обременение на недвижимость, а также запросить информацию о количестве прописанных человек на жилплощади;
  • при необходимости согласования приобретения квартиры с органами опеки, получить от них разрешение;
  • заключить сделку по отчуждению имущественных активов. Договор составляется только в письменном виде, следует включить пункты о цене, порядке оплаты, ответственности сторон и т.д.;
  • завершающий этап – регистрация в Росреестре и получение выписки из ЕГРП.

Многие граждане опасаются приобретать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние. Но при соблюдении требуемых норм и правил, регламентируемых законом, сделка совершается на легитимных основаниях. Минусы – процесс оформления займет больше времени при необходимости согласования сделки с соответствующими органами.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Подготовка документов

Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
  3. Письменное согласие органов опеки и попечительства;
  4. Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
  5. Акт приема-передачи;
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

Как правильно реализовать жилье, если там прописан малыш?

Если малолетний зарегистрирован в квартире, которую нужно продать, то перед отчуждением жилплощади его потребуется выписать. При этом процедура обязательно осуществляется с регистрацией на новом месте.

Ст. 20 Гражданского кодекса России установлено, что местом проживания несовершеннолетнего до 18 лет может быть родительский дом или жилье, находящееся в собственности опекуна. При отчуждении жилплощади ответственное лицо осуществляет свою перерегистрацию и аналогичные действия в отношении отпрысков.

Важно! В некоторых случаях одновременная прописка невозможна. Поэтому правилами предусмотрена возможность временной регистрации малолетнего у ближайших родственников (бабушка, тетя, старшая сестра и т. д.).

Допускается ли выписка ребенка без его прописки в другой жилплощади?

Такая процедура находится под строгим законодательным запретом. При этом важно помнить о параметрах жилища. Оно не должно уступать предыдущему объекту. Также не допускается отсутствие коммуникаций и нарушение санитарных норм.

Итак, согласно действующим правовым актам малолетний может быть выписан с соблюдением следующих требований:

  • до десяти лет – проживание совместно с родителем (усыновителем, опекуном);
  • 10-14 лет – с ближайшими родственниками;
  • 14-18 лет – могут жить отдельно от родителей и другой родни.

Когда суд отклоняет ходатайство о выписке малыша?

Несмотря на право свободного распоряжения имуществом у полноправного владельца, суд иногда принимает решение не в пользу последнего. Это происходит в следующих ситуациях:

  • новая жилплощадь уступает па параметрам реализуемому объекту;
  • ребенка негде прописать.

Если родители не смогли оформить постоянную регистрацию, то и малыш не сможет нигде встать на учет. А законодательство не допускает таких ситуаций. При этом выписка «в никуда» признается незаконной операцией с последующим аннулированием.

Как заключить договор купли-продажи?

Соглашение заключается в обычном порядке. Учет отпрысков по месту нахождения объекта является существенным обременением недвижимости. Поэтому лучше осуществить перерегистрацию заранее. Так, и у продавца, и у покупателя будет меньше вопросов и проблем при проведении сделки. Если продавец не озаботился указанным вопросом ранее, обязательство о переучете должно быть включено в договор. При этом стоит указать конкретные сроки.

Впоследствии указанное положение в контракте позволит отстоять свои интересы в суде, при отказе бывшего владельца от принятия активных действий. В соглашении также нужно обозначить факт наличия согласия со стороны органов опеки (при необходимости). Последний акт прикладывается к договору в качестве приложения. Если малолетний является собственником, то он должен выступать в качестве одной из сторон сделки.

Читать еще:  Категория моторное судно

Подпись в договоре купли-продажи проставляется законным представителем лица, не достигшего четырнадцатилетия. По достижении обозначенного возраста виза ставится самостоятельно с приложением согласия от родителя (опекуна, усыновителя).

Важно! Договор купли-продажи, подписанный представителем несовершеннолетнего или им самим, обязательно заверяется в нотариальной конторе. Без этого действия текст будет считаться ничтожным.

Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок без права собственности

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, то на её продажу разрешение органов опеки получать не нужно. Однако, необходимо заранее определиться, где дети будут в дальнейшем прописан. Зарегистрировать их нужно до того, как жилплощадь будет продана. Покупателям предоставляется справка о том, что все жильцы сняты с регистрации, включая детей.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Прописать детей отдельно от родителей нельзя. Регистрация оформляется по тому же адресу, где прописан хотя бы один из родителей или опекунов. После того как дети выписываются из квартиры, оформление проходит в обычном порядке.

Если же недвижимость, которая готовится к продаже, находится в состоянии приватизации, это чревато дополнительным сбором документов. Дети также становятся участниками приватизации, в которой имеют равные права. Снять детей с регистрации будет невозможно до завершения процесса. После завершения приватизации несовершеннолетний получает долю в квартире и становится собственником, как и родители или опекуны.

Если ребенок – собственник квартиры или ее части

А вот в этом случае уже возникают определенные трудности. В данном случае без получения официального разрешения органов опеки никакой сделки совершить не удастся. Представляют интересы малолетнего его родители, опекуны или же попечители. Такой же вопрос возникает, если собственником квартиры ребенок стал в результате проведенной ее приватизации.

Сначала, перед обращением в государственный орган опеки, нужно собрать определенный пакет документов, куда включены такие документы, как:

  • удостоверяющие личности всех участников сделки;
  • подтверждающие право собственности на помещение;
  • справки БТИ;
  • выписка из домовой книги.

Может ли собственник выписать ребенка из квартиры без его согласия?

Покупка недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, относится к весьма рискованным сделкам с трудно прогнозируемыми последствиями.

Если человек купил квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, выписать его без согласия самого ребенка и его законных представителей можно только через суд. При этом, далеко не факт, что судебное решение будет положительным.

Учитывая, что в соответствии с законом, выселение детей без предоставления им другого жилья недопустимо, вопросы, связанные с выпиской несовершеннолетних из покупаемой квартиры, лучше всего решать заранее.

Так, если продавец квартиры с прописанным в ней ребенком предлагает завершить сделку, обещая выписать ребенка в будущем, например, мотивируя это тем, что не успел получить разрешение органов опеки, следует тысячу раз подумать, прежде чем соглашаться на такой вариант. Впоследствии может оказаться, что регистрировать ребенка им попросту негде. А выписывать ребенка с жилплощади «в никуда» у нас запрещено законодательством.

Как показывает практика, судьи, зачастую выносят решения об аннулировании сделки с недвижимостью, нежели выписывают несовершеннолетних, права которых затрагиваются. Для покупателя такой вариант может быть крайне нежелательным, поскольку, признавая сделку недействительной, суд принимает решение о «возврате ситуации в начальную точку». То есть, покупатель должен вернуть квартиру продавцу, а тот – вернуть деньги покупателю. Как правило, наиболее уязвимым в этой ситуации оказывается именно тот, кто купил квартиру, поскольку, деньги, переданные им за жилплощадь, могут быть уже безвозвратно потрачены продавцом.

Подводя итог, можно констатировать, что покупка квартиры, в которой зарегистрирован ребенок – это весьма рискованная сделка, заключение которой может обернуться в будущем большими неприятностями. Будьте крайне осторожны и по возможности согласовывайте свои действия с юристом!

Нужен совет юриста в сфере недвижимости и жилищного права? Задавайте свой вопрос прямо сейчас – это бесплатно!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector