Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кадастровая оценка проблемы и решения статья

Вы сэкономите много денег на налогах, если снизите кадастровую стоимость вашей недвижимости

У всей недвижимости в России условно есть две стоимости: рыночная и кадастровая.

С рыночной все понятно: это цена, по которой люди и компании покупают и продают друг другу дома, землю и квартиры. А что по поводу кадастровой?

Кадастровая стоимость — это довольно отвлеченная цифра. Это «как бы» тоже стоимость недвижимости, но не та, за которую люди и компании покупают друг у друга недвижимость. Кадастровая стоимость — это цифра, определяемая государством. И от этой цены считаются налоги на имущество:

  • налог на имущество физических лиц (местный налог);
  • налог на имущество организаций (региональный, то есть это налог, который поступает в бюджет области).

Кроме того, если у муниципалитета взяты в аренду земли, то арендная плата (и выкупная цена этой земли) считается, тоже исходя из кадастровой стоимости.

Выше кадастровая стоимость — выше налог и арендная плата за землю. Поэтому государство завышает её в 2-3 раза относительно реальной, рыночной. Неудивительно, да?

Как людям и компаниям снизить налог на имущество? Очень просто — надо снизить кадастровую стоимость этого имущества.

Единой методики расчёта не существует. И получается всегда так, что расчёт, сделанный инженерами БТИ, завышен. Поэтому кадастровую стоимость можно снизить через суд.

Как снизить кадастровую стоимость имущества?

В теории все просто.

  1. Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
  2. С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
  3. Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
  4. Суд удовлетворяет иск.
  5. С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
  6. .
  7. PROFIT. Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.

Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.

Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.

До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.

Нет времени разбираться в правовых аспектах? Поручите данный вопрос нам. Просто оставьте заявку и мы уменьшим кадастровую стоимость до 60%.

В 2020 году БТИ стало сражаться за судебные расходы при снижении кадастровой стоимости

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.

Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.

Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.

Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.

От чего на самом деле зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет?

Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.

Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.

Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.

Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?

Мы в БОЛЬШОМ ДЕЛЕ работаем так: представляем кандидатуру другого эксперта и заверяем суд, что наш эксперт — лучше. Он и в СРО состоит, и гражданская ответственность у него застрахована, у него есть документы, которые подтверждают, что он действительно имеет статус эксперта. Устраняем все сомнения в компетентности нашего кандидата. Задача состоит в том, чтобы «перетянуть одеяло на себя». То есть чтобы суд поручил экспертизу тому эксперту, которого предложили мы.

А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?

Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.

Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем. И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта. Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.

Ура, суд решил снизить кадастровую стоимость! Что дальше?

Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.

Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.

Выводы.

У недвижимости в России есть кадастровая стоимость. Налоги на имущество платятся, исходя из неё. За процент от этой стоимости можно выкупить арендованные у муниципалитета земли; размер аренды тоже считается от кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость определяет БТИ, и в 99,9% случаев эту стоимость можно снизить. А значит, платить меньше налогов, ниже аренду или выкупить землю дешевле.

По большому счёту снижение кадастровой стоимости зависит от заключения эксперта (хотя решение, конечно, за судом). Мы умеем работать так, чтобы суд выбрал для проведения экспертизы того эксперта, которого рекомендовали мы. А это 90% успеха.

Автор публикации: Юлия Огуреева

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Консультация со специалистом

Получите первичную бесплатную консультацию по вопросам любой сложности!

Кадастровую оценку усовершенствуют

Большинство российских регионов уже несколько лет взимают имущественные налоги с владельцев недвижимости по кадастровой стоимости, но несовершенство методики в иных случаях приводит к завышению оценок. Это приводит к судебным тяжбам и денежным тратам, которые можно было бы избежать, будь методика определения стоимости зданий и земли более совершенной. Единые стандарты оценки имущества разработало Минэкономразвития. В ответе на запрос «Парламентской газете» в ведомстве уточнили, что в марте законопроект поступит на рассмотрение Правительства, а уже в июне со всеми уточнениями его планируют внести в Госдуму.

Определить стоимость поможет компьютер

Как и любой другой, закон о государственной кадастровой оценке, принятый в 2018 году, требует донастройки, считает замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития Андрей Берестянский.

«При анализе правоприменительной практики по старым законам и новым инициативам, в том числе Минфина и ФНС, выяснилось, что есть необходимость в гармонизации некоторых установок в ретроспективном применении норм по результатам кадастровой стоимости. Также важно, чтобы норма применялась не только в целях налогообложения владельца имущества, но и в целях начисления арендной платы или при выкупе помещений», — сообщил он в интервью «Парламентской газете».

В частности, законопроект предполагает создание системы надзора за проведением государственной кадастровой оценки и системы исправления ошибок, допущенных ранее при определении стоимости имущества. Кроме того, по словам Берестянского, предполагается создание единых стандартизированных программных инструментов для облегчения процесса определении кадастровой стоимости. В некоторых регионах такие программы разработаны, но они действуют разрозненно, подчиняясь только логике их создателей.

Читать еще:  Узаконить самострой по дачной амнистии

Разработка единого программного обеспечения, которое будет впоследствии внедрено во всех регионах, поручено Росреестру. Ведомство должно сконструировать такую автоматизированную систему, которая позволит легко и безошибочно определять кадастровую стоимость объекта в любой точке страны. Программа также позволит субъектам оперативно обмениваться данными и получать консультации из Центра.

Законопроектом также устанавливается порядок исправления ошибок в кадастровой стоимости без необходимости оспаривания результатов оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах оценки, которые, как правило, состоят не из профессионалов, а работников разных структур, в том числе оценочных. В предлагаемых поправка Минэкономразвития функция уточнения кадастровой стоимости закрепляется за бюджетным учреждением, которое будет заниматься оценкой.

Что это даст? Как минимум прибавит оперативности решения проблемы. В настоящее время огорчённый несправедливой оценкой имущества гражданин должен собирать кучу документов и добиваться правды в суде. Предлагаемая конструкция урегулирования споров даёт возможность доказать свою правоту всего лишь на основании рыночной стоимости объекта, данные о которой каждый может получить из открытых источников.

Прежде чем отказывать в справедливой оценке, чиновники должны будут серьёзно подумать о возможных финансовых последствиях своей ошибки.

«Учреждение с такой постановкой вопроса может и не согласиться, но, если суд признает потом правомочность доказательств гражданина, то все издержки за судопроизводство, а также по ретроспективному перерасчёту стоимости объекта лягут на бюджет региона, — пояснил чиновник. — Такой экономический рычаг, думаю, должен сработать. И прежде чем отказывать в справедливой оценке, чиновники должны будут серьёзно подумать о возможных финансовых последствиях своей ошибки».

Таким образом, предполагается, что принятие и реализация законопроекта позволят повысить экономическую обоснованность применения кадастровой стоимости.

Какие изменения вступили в силу после критики Путина

Президент России в прошлогоднем мартовском Послании Федеральному Собранию дал чёткий сигнал донастроить систему налогообложения недвижимости россиян, так как она, мягко говоря, не в полной мере отвечает их интересам. По инициативе председателя Госдумы Вячеслава Володина были разработаны изменения в порядок расчёта имущественного налога, а уже в августе 2018 года поправки вступили в законную силу.

Закон имеет три принципиальные новации, усиливающие правовую защиту россиян.

  • Первая вступила в силу с 1 января 2019 года и предусматривает перерасчёт во всех регионах налогов на имущество физлиц и земельного налога. Новые условия расчёта предполагают в случае, если гражданин своевременно оплачивает все налоги, то при перерасчёте увеличение налога не последует.
  • Вторая новелла вводит ограничивающий десятипроцентный коэффициент по росту налога по отношению к предыдущему году.
  • Третье нововведение — новый принцип оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости. Раньше в Налоговом кодексе была норма, согласно которой, если налогоплательщик не соглашался с кадастровой стоимостью, её оспаривали путём установления индивидуальной рыночной оценки, которая применялась с 1 января года, когда гражданин подал заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Согласно принятым поправкам, если суд признает правоту гражданина, то это решение будет означать перерасчёт всех предшествующих налоговых периодов, за которые применялась оспоренная стоимость.

Как обстоит дело с кадастром сейчас

В 2015 году количество регионов, перешедших с инвентаризационной системы оценки имущества на кадастровую, было 28, в 2016 году к ним добавились ещё 21, в 2017 году стало ещё на 14 больше. В прошлом году налог на имущество физлиц был начислен исходя из его кадастровой стоимости в 63 регионах.

Этот режим предполагает поэтапность: если регион перешёл на «кадастровый» налог первый год, то применяется коэффициент 0,2, второй год — 0,4, третий год — 0,6.

В 2018 году по новым правилам оценку имущества провели в 35 регионов. Здесь уже определились лидеры, которые сумели оценить все виды недвижимости и категории земель — это Москва, Московская область и Санкт-Петербург.

По словам Андрея Берестянского, ко всем объектам недвижимости была применена новая норма, согласно которой при выявлении ошибки при установлении кадастровой стоимости объекта делался перерасчёт за весь срок действия ошибочной оценки.

В Краснодарском крае и Пермской области к настоящему времени завершили уже кадастровую оценку по капитальным объектам.

В Госдуме займутся кадастровой оценкой

«Честная оценка — справедливый налог»: под таким девизом сегодня в Интерфаксе группа экспертов и депутатов провели пресс-конференцию, где объявили о создании в Госдуме рабочей группы, призванной решить болевые точки кадастра.

Чем будет заниматься

Ирина Радченко

— Надо сказать, что эта рабочая группа далеко не первая в сфере кадастровой оценки недвижимости за последнее время, — незадолго до мероприятия объяснила «Инвест-Форсайту» Ирина Радченко, одна из инициаторов создания этой структуры, президент международного клуба «Интеграция» и вице-президент международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). — В прошлой Госдуме нам удалось убедить депутатов и экспертов в необходимости дополнительной работы по такой нелегкой теме. И была создана рабочая группа по мониторингу применения законодательства, согласно которому расчет налога на имущество должен был начать осуществляется с кадастровой стоимости (тогда как раз был принят этот закон). Ее возглавил зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, нынешнюю рабочую группу он уже не возглавляет, но по-прежнему участвует в нашей работе. В рабочую группу приглашены представители всех профильных комитетов — по финансовому рынку, по экономической, по жилищной политике и т.д. , а также многие эксперты и главы саморегулируемых организаций (в том числе региональных), оценщики, эксперты, представители министерств и ведомств…

— Мы обсуждаем болевые точки, вместе с участниками рынка вырабатываем способы решения, прислушиваясь к тем, кто на практике участвует в процессе, — рассказывает Ирина Радченко. — Формулируем эти решения и отправляем по принадлежности. Если речь идет о поправках в законодательство, то — в Госдуму. Если же речь идет о нормативных актах или процедуре — чиновникам, в Минэкономразвития, к примеру. Стараемся добиваться, чтобы наши предложения все же были услышаны. Кроме того, к этой осенней сессии Госдумы мы планируем подготовить необходимые поправки в закон о кадастровой оценке».

Дачи — освободить от налога

Пожалуй, один из самых болезненных сегодня вопросов — кадастровая оценка недвижимости. То развалюшку оценят, как дворец (а налог-то исчисляется теперь по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной), то дачный летний домик превратят по цене в коттедж со всеми удобствами. Доказать, что чиновники были неправы, как правило, нелегко.

А неправы они бывают часто, — возможно, потому, что налог этот идет в местные бюджеты, и муниципалитеты пытаются его наполнить хоть таким образом?

Сергей Катасонов

Автор закона о налоге на имущество депутат ГД Сергей Катасонов объявил сегодня, что будет бороться за освобождение дачников от этого оброка — если домик летний и если участок не больше 12 соток.

— Не популисткое ли это обещание? — интересуюсь у Радченко.

— Нисколько, — уверяет она меня. — Посмотрите статистику. Налог этот в регионах почти неощутим, а дачи часто оценивают, как элитные особняки. Так почему бы не дать такую льготу дачникам? Зато владельцы коттеджей с удобствами, имея теплые добротные особняки с отоплением, газом, водой и канализацией, пусть оплачивают честный налог.

Чем кадастр болен

Первоочередные «болячки» кадастра, которые надо начинать «лечить» немедленно, эксперты обсуждали неделю назад на рабочем совещании в Госдуме. Главным образом претензии высказывались по трем пунктам — отмена обязательности экспертизы, введение квалификационного экзамена для оценщиков и состав комиссий по спорам.

Так, предыдущая Госдума ввела ограничение на экспертизу, которую проводят специалисты саморегулируемых организаций (СРО). В итоге, стремясь упростить процесс, законодатели сделали только хуже.

Если раньше, уверяют эксперты, экспертиза служила своеобразным фильтром, отсекая некачественные оценки, то теперь она стала играть исключительно консультативную функцию. К мнению эксперта теперь не прислушиваются ни комиссии по оспариванию, ни суды. Это сегодня всего лишь частное мнение конкретного специалиста, не более того.

Статистика быстро откликнулась на новацию законодателей — в комиссиях по оспариванию резко возросло количество отказов, а в судах — исков с просьбой отменить несправедливое решение комиссии, подтвердившей завышенную оценку. Но, как известно, отменить то, что уже принято, всегда сложнее, чем предупредить ошибочный шаг.

Еще один болезненный для экспертов момент — квалификационный экзамен. Непонятно, зачем отменяются действующие ныне аккредитации экспертов. Но все бы ничего, если бы Минэкономразвития специальным приказом отчего-то не засекретило список вопросов. Что странно — непонятно, чего хотят чиновники и точно ли в их планы входит проверка компетентности экспертов? Второй неприятный момент, связанный с будущим экзаменом, — назначение уполномоченным органом ФГУПа Федеральный ресурсный центр. Эксперты уверяют, что организация эта не имеет филиалов в регионах, сдавать экзамен со всей страны придется ездить сдавать в Москву. Но главное, во ФГУПе нет достаточно квалифицированных специалистов — последние как раз работают в СРО. А кроме того, саморегулируемые организации гарантированно несут ответственность за любое решение, которое принимают их специалисты, чего в полномочиях ФГУП вроде как не прописано. Так зачем ломать уже неплохо отлаженную систему?

Читать еще:  Клапаны управления Clack

Если хочешь, чтобы структура не работала, постоянно ее реформируй. В принципе, доказательство этому мы видим сегодня в практически в любой области нашей жизни.

Ну и наконец состав комиссий по оспариванию оценок. Справедливо было бы, если бы в них входили все заинтересованные стороны, а чиновники не подавляли бы численностью. Сегодня состав такой — три представителя органа власти и один от СРО. Много ли шансов у гражданина оспорить завышенную оценку при таком раскладе, да еще при упразднении обязательности независимой экспертизы?

Вот и профессиональное сообщество считает, что шансы стремятся к нулю. Это выгодно органам власти, но серьезно нарушают права граждан.

Все эти вопросы рабочая группа планирует попытаться решить уже в этом году. Удастся ли?

Автор: Елена Скворцова

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Оспаривание через специальную комиссию

Прежде, чем обращаться в спецкомиссию Росреестра для оспаривания кадастровой стоимости, необходимо:

  • выяснить текущую (установленную) налогооблагаемую стоимость квартиры, получив ЕГРН-выписку о стоимости по кадастру. Эти данные можно запросить через сайт Росреестра;
  • нанять оценщика для расчета рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой цены (услуга обойдется в 3-6 тыс. руб.).

Затем подать заявление в комиссию Росреестра, приложив ЕГРН-выписку и отчет оценщика, а также правоустанавливающие документы (копии). Рассмотрение комиссией Росреестра займет до 30 дней, при отказе будет указано обоснование. На последующее судебное оспаривание (при потребности) вынесенного комиссией решения дается три месяца.

Вариант пересмотра кадастровой стоимости через комиссию Росреестра является наименее затратным, поскольку расходы будут в основном на работу оценщика. Однако (по статистике) комиссия отказывает в пересмотре примерно 35-40% заявителей.

Как отразятся изменения кадастровой стоимости на собственниках недвижимости?

В Росреестре отмечают, что одно из главных изменений состоит в том, что процесс исправления ошибок в определении кадастровой стоимости существенно упростился.

«Например, теперь появилась возможность массово исправить ошибки. Предположим, есть многоквартирный дом, в котором 50 одинаковых однокомнатных квартир. И если один заявитель говорит об ошибке, например, неправильно посчитана площадь, то появляется необходимость пересчета в отношении всех одинаковых объектов. Таким образом, не надо каждому из 50 собственников по этому поводу отдельно обращаться», — говорится в сообщении.

Появилось также понятие «индекс рынка недвижимости», которое учитывает отношение оспоренных результатов к неоспоренным на определенном участке или объекте.

«Если этот индекс становится выше определенных значений, то пересчет осуществляется автоматически. Эти правила должны заработать со следующего года. По сути, в случае, если индекс выше установленной нормы, то должно автоматом пересчитаться у всех. При этом если рыночная стоимость выросла, а кадастровая стоимость осталась прежней, пересчет не предусмотрен», — отмечают специалисты.

Как совершенствуют закон

Сейчас в Минэкономразвития России подготовлены изменения в Закон о кадастровой оценке. Главная цель предполагаемых изменений — ввести правило о толковании любой ошибки в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости.

В законопроекте министерства также уточняются основания для исправления ошибок, допущенных при проведении кадастровой оценки, и сокращения сроков их исправления. Устанавливается перечень сведений для квартир, комнат в квартирах, многоквартирных домов, жилых домов, садовых домов, земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, некорректное применение которых в ходе оценки влечет обязанность уполномоченных органов власти субъектов РФ исправить ошибку.

Кроме того, устанавливается режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки. Вводится персональная ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений субъектов РФ, осуществляющих определение кадастровой стоимости, за качество принимаемых решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Также будет скорректирован формат предварительного публичного рассмотрения результатов оценки, исключена возможность внесения изменений в результаты оценки без публичного рассмотрения таких изменений.

Более того, вводится правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Также будет установлено правило о толковании любой ошибки в определении кадастровой стоимости в пользу правообладателя объекта недвижимости. Этот принцип заключается в том, что если исправление ошибки влечет уменьшение кадастровой стоимости, то такое уменьшение также имеет ретроспективное применение на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. А если исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости, то такая новая стоимость применяется с года, следующего за годом ее исправления.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Как происходит оценка

Для такого сложного процесса обратитесь в специализированное агентство, которое возьмет на себя все эти вопросы.

Оспаривание результатов кадастровой стоимости , споры обычно начинаются с того, что проводится независимая оценка, а затем клиенту предоставляется отчет о проведенных исследованиях и полученных результатах.

Стоимость данной услуги складывается из ряда факторов, в частности, подготовка отчета и получение экспертного заключения в СРО на документ, содержащий отчет об оценке земли.

Куда обращаться для оспаривания?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

  • досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
  • в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

  • решения комиссии;
  • действия либо бездействия комиссии;
  • а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Читать еще:  Плюсы и минусы модных нынче «гостиничных» квартир

Ответчикам в случае судебных споров признается Росреестр.

Независимая оценка кадастровой стоимости: как уменьшить налог на недвижимость

Как провести независимую оценку стоимость жилья? Кому имеет смысл это делать? И как выбрать эксперта, которому можно доверить эту процедуру.

Причина того, что в этом году многие граждане не согласны со стоимостью, в которую была оценена их недвижимость, кроется в том, что многие собственники даже не знают рыночную стоимость своего имущества.

Также возмущение вызвано тем, что раньше собственники платили копейки, а сейчас стоимость увеличилась. Кроме того, многие не берут во внимание, что в Москве кадастровая стоимость была посчитана на 01.01.2014 года, а в тот период тяжелой ситуации в стране не было. А сейчас в стране кризис, цены падают, собственники не могут продать по ценам, которые были до кризиса, и из-за этого несогласие с кадастровой стоимостью.

Как будет меняться налог на недвижимость в России?

Дальнейшие перспективы развития таковы: С 2017 года вступает в силу федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ.

В рамках этого закона будет сформировано государственное бюджетное учреждение, которое будет проводить не только кадастровую оценку, но и ее актуализацию.

То есть единожды пересчитав кадастровую стоимость, это ГБУ для следующей переоценки будет брать во внимание кадастровую стоимость, которую установили сами граждане в отношении своего имущества.

Например, вам установили кадастровую стоимость 30 000 000 руб., вы ее оспорили и снизили до 20 000 000 руб. При очередной переоценке ГБУ будет брать в расчет стоимость, которую вы установили (20 000 000 руб.) и производить новые расчеты с учетом этих данных.

То есть при новой переоценке стоимость не должна существенно отличаться от той, которую вы установили (исключения — если рынок сильно вырос или сильно упал).

Кому нужно обращаться к независимым оценщикам стоимости жилья

В первую очередь тем, у кого кадастровая стоимость существенно выше рыночной, и от оспаривания будет экономический эффект.

Необходимо рассчитать, какой налог вам нужно уплачивать, исходя из кадастровой стоимости. После — оценить, насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости. Для этого можно заказать справку о рыночной стоимости объекта (ее стоимость около 2000 р.). Это документ на одном листе, в нем будет указана ориентировочная (+-10%) рыночная стоимость объекта.

Далее необходимо посчитать, сколько собственник этого объекта сэкономит, если установит рыночную стоимость. Если сумма превышает затраты (а они могут быть и 100 000р.), стоит затевать спор.

Как выбрать независимого эксперта

Если вы выбираете независимого оценщика с целью оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо выбирать не просто специалиста, а компанию, которая специализируется на спорах с кадастровой стоимостью.

Как правило, в такой компании есть штат оценщиков, в том числе специализирующихся именно на оценке жилой недвижимости. Но сами по себе оценщики жилой недвижимости не смогут предсказать исход дела по оспариванию кадастровой стоимости

Необходимо, чтобы у компании были штатные юристы, которые занимаются спорами, связанными с кадастровой стоимостью.

У компании независимого оценщика должно быть в штате не менее 2-х оценщиков, которые состоят в саморегулируемой организации оценщиков. Компания должна знать специфику споров о кадастровой стоимости, уметь считать жилую недвижимость.

Стоимость зависит от вида объекта оценки: квартира, земельный участок, жилой дом, таунхаус. Так же зависит от местонахождения (Москва, Московская область).

Стоимость оценки типовой квартиры может варьироваться от 5000 до 10000 рублей.

Как производится независимая оценка стоимости жилья

При оценке жилой недвижимости оценщик в основном использует сравнительный метод, то есть ищет аналогичные объекты, которые продаются на рынке, вблизи объекта оценки.

При этом налоговая служба не должна принимать во внимание данные независимой экспертной оценки.

Налоговый орган только администрирует налоги.

То есть в случае с кадастровой оценкой налоговый орган получает кадастровую стоимость из данных, которые указаны в государственном кадастре недвижимости.

Данные независимого оценщика налоговый орган никак не волнуют, так как его задача рассчитать налог от кадастровой стоимости.

Данные независимого оценщика применимы лишь в споре с органом утвердившим кадастровую стоимость об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Если уполномоченная комиссия или суд утвердит кадастровую стоимость в размере рыночной, для налогового органа такая стоимость будет являться базой для расчета налоговых платежей.

Пока суд или комиссия не утвердит такую стоимость, данные независимой экспертной оценки не применимы во взаимоотношениях налогового органа и налогоплательщика.

Какую ответственность несет независимый оценщик

Ответственность оценщика регулирует Федеральный закон №135-ФЗ от 27.07.2006 «Об оценочной деятельности», статья 24.6 вышеуказанного закона «Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности».

Согласно данной статье неверно определенная рыночная стоимость является ущербом, который оценщик нанес заказчику и этот ущерб должен быть возмещен за счет имущества оценщика. Получается, что оценщик отвечает всем своим имуществом в случае завышения или занижения рыночной стоимости объекта оценки.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный. При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка. Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов. Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector