Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Если нарушаются условия договора социального найма наймодателем

Что такое расторжение договора социального найма жилого помещения и как проходит процедура?

Многие семьи, особенно малоимущие и многодетные, остро нуждаются в жильё.

Государство частично решает данную проблему путём предоставления жилого помещения.

С гражданами составляется договор социального найма с указанием их прав и обязанностей по использованию предоставленной жилплощади. Однако в отдельных случаях контракт может быть расторгнут.

  • 1 Основания прекращения действия
  • 2 Порядок процедуры
    • 2.1 По инициативе нанимателя
    • 2.2 По инициативе наймодателя
    • 2.3 По соглашению сторон
      • 2.3.1 Акт приёма передачи
    • 2.4 В судебном порядке
      • 2.4.1 Алгоритм действий
      • 2.4.2 Исковое требование: утрата права
  • 3 Как расторгнуть соглашение соцнайма при наличии задолженности?
  • 4 Когда процедура недопустима?

Обязанности наймодателя и их невыполнение

Согласно ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилья наделяется определенным перечнем обязанностей, которые он должен беспрекословно выполнять в соответствии с НПА, действующими на государственной территории РФ. В список данных обязательств относятся:

  • передача жилплощади в пользование нанимателя, освобожденной от каких-либо притязаний со стороны третьих лиц;
  • участие наймодателя в содержании жилплощади, которое предоставляется нанимателю по договору о соцнайме, в оптимальном состоянии, в том числе осуществление ремонтных работ;
  • осуществление капитальных ремонтных работ, которые необходимы для поддержания условий для проживания нанимателя на территории недвижимого имущества;
  • предоставление всего объема коммунальных услуг для нанимателя в оптимальном качестве по нормативам, установленным законодателем;
  • выдел помещения меньшей площади по заявлению, полученному от нанимателя, в течение 3-х месяцев со дня уведомления госоргана;
  • наделение нуждающихся граждан новой жилплощадью в случаях, предусмотренных законом, в том числе и при официальном признании сооружения непригодным для жизни;
  • иные обязанности наймодателя по договору о соцнайме жилья, которые регламентированы российскими НПА.

Однако многие наймодатели игнорируют законодательные требования и не выполняют обязательства по заключенному с нанимателем договору. Это детерминирует многочисленные конфликтные ситуации между сторонами контракта, которые зачастую, приводят субъектов правоотношений в судебный орган.

Как заключить договор социального найма?

Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:

    заявление;

копии паспорта нанимателя и членов его семьи;

справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;

справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;

если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи — акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;

  • в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.
  • Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

    После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

      если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;

  • если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;
  • Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:

    • 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;

    2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;

    3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;

    4. Сведения о техпаспорте на жилье;

    5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;

    6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;

    7. Порядок прекращения договора;

    8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

    Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.

    Куда обращаться для получения жилья и заключения договора?

    Гражданин, принадлежащий к одной из социальных групп, на которые распространяется действие программы, для начала должен подготовить документы. Далее связываются с представителями власти в местном муниципалитете, излагают свою ситуацию и ждут результата. Если же вопрос решается на федеральном уровне, то распределением соцжилья ведает госфонд.

    Внимание. В зависимости от уровня принятия решения определяется источник распределения социальной квартиры. Муниципальным резервом жилья распоряжается местная власть, государственным – федеральная.

    Прекращение действия договора социального найма

    Расторжение договора социального найма регулирует ст. 83 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон в любой момент. Наниматель также может расторгнуть договор по собственной инициативе при согласии на это членов его семьи. Если наниматель и его семья съедут с занимаемой жилплощади, то договор будет считаться расторгнутым со дня выезда.

    По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7 (812) 603-71-55
    (Санкт-Петербург)

    Куда обращаться для заключения договора соцнайма?

    Договор социального найма может быть заключен при соблюдении следующих условий:

    • граждане признаны нуждающимися в предоставлении социального жилья;
    • имеется заявление и подтверждающие нуждаемость документы;
    • территориальным органом власти принято решение о выделении жилого помещения из муниципального фонда.

    Для оформления договора социального найма необходимо обратиться в отдел органа местного самоуправления, в чьих полномочиях решение жилищных вопросов, либо в МФЦ.

    Форма договора

    Оба договора заключаются в простой письменной форме.

    Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

    Договор найма, заключенный на срок не менее года, порождает обязанность сторон провести государственную регистрацию ограничения права собственности на жилое помещение. За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

    За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб.

    Что такое договор социального найма жилого помещения?

    Как ранее уже было отмечено, что соглашение о социальном найме подразумевает передачу жилого помещения, находящегося в муниципальной или государственной собственности, льготным категориям граждан, на безвозмездной основе, для постоянного проживания.

    В качестве нанимателя по такому соглашению может выступать только лицо, имеющее гражданство РФ, который был поставлен в очередь, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий.

    В случае, когда после заключения договора с основным нанимателем лицо скончалось, близкий родственник получает право перезаключить соглашение.

    Соглашение о социальном найме заключается без указания срока действия документа. Расторжение такого документа может быть осуществлено только в соответствии с процедурой, которая предусмотрена положениями жилищного законодательства.

    После заключения соглашения, наниматель получает право пользоваться помещением, в том числе совместно с членами его семьи. Также он имеет право использовать вспомогательные помещения и общее имущество многоквартирного дома.

    Отличия договора найма от договора аренды жилого помещения.

    Про типовой образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения, смотрите тут.

    Для заключения соглашения должна использоваться письменная форма.

    В свою очередь хотелось бы отметить тот факт, что до даты введения действующего Жилищного Кодекса, применялась устная форма заключения соглашения. Сопровождалось такое заключение договора выдачей специального документа – ордера. На основании такого документа лицо должно было вселиться в указанное в нем жилое помещение.

    Жилищное законодательство дает право главному нанимателю, осуществлять вселение, в предоставляемое помещения других лиц.

    Для того чтобы законно вселить такое лицо, собственник должен обратиться к собственнику помещения с просьбой о вселении. Если требуется вселение родителей, супругов или детей, разрешение от уполномоченного органа получать необходимости нет. В свою очередь прежде, чем вселять таких лиц, следует получить согласие у тех членов семьи, которые уже осуществляют совместное проживание с основным нанимателем.

    Дополнительно основной пользователь помещением имеет право осуществить вселение лиц, которые не получают после вселения право на владение жилым помещением, временно проживающих лиц, поднанимателей.

    ✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2021 г. по делу № 33 – 16713/2021

    После смерти нанимателя в муниципальной квартире остались зарегистрированными шесть человек — члены его семьи. Один из них — старшая дочь умершего, которая захотела внести изменения в договор социального найма и выступить новым нанимателем спорной квартиры.
    Для этого она обратилась в суд, куда подала иск к Департаменту городского имущества г. Москвы и остальным членам семьи, зарегистрированным в указанной квартире.
    Свои требования истец обосновывает тем, что является старшей дочерью умершего нанимателя, находится дома в связи с выходом на пенсию, поэтому имеет возможность следить за техническим состоянием квартиры, своевременно сообщать в службу ОДС об аварийных ситуациях, производить мелкий текущий ремонт и уборку жилого помещения.

    Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
    • Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору соцнайма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ).
    • В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ).

    Вынося решение по данному делу, суд исходил из того, что «действующее законодательство не предусматривает ни возможности установления судом преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора найма, ни возможности признания нанимателем одного из членов семьи при отсутствии согласия других членов семьи»

    Истица не согласилась с вынесенным решением и подала апелляционную жалобу. Свое несогласие она мотивировала тем, что решение было принято в отсутствие надлежащего извещения истца и двух ответчиков о слушании дела.

    Апелляционный суд не согласился с этим доводом и отказал в удовлетворении жалобы.
    «Суд первой инстанции предпринял все предусмотренные законом меры для своевременного и надлежащего извещения всех участвующих в деле лиц о времени и месте судебного заседания, заблаговременно направил участникам процесса судебные извещения. Однако истец и ответчик от получения корреспонденции по месту регистрации уклонились, доказательства невозможности получения корреспонденции не представлены».

    Расторжение договора по инициативе наймодателя

    Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

      уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

    Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

    Договор найма, заключенный устно.

    Как и любую другую сделку лучше всего заключать в письменной форме, однако, граждане не всегда хотят прибегать к формальностям, особенно когда дело касается их знакомых, в связи с чем, заключают сделку в устной форме.

    Важно отметить, что законодательство предусматривает заключение сделок, как в письменной форме, так и в устной. При этом некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации, а для других достаточно простой письменной формы.

    Но все же основным вопросом будет являться действительность договора найма, совершенной устно.

    Как уже было сказано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в простой письменной форме, однако это не означает, что сделка будет недействительна при несоблюдении формы сделки.

    Так, сделка будет недействительной только в случае если положениями, касающимися определенного вида сделки, прямо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).

    Таким образом, поскольку положениями о договоре найма не предусмотрена недействительность вследствие не соблюдения формы сделки, то такой договор может быть заключен и устно.

    Заключая такие договоры устно, надо не забывать о сложности докаывания самого факта заключения сделки, а также какие условия она предусматривала. При споре в суде, стороны смогут руководствоваться письменными и иными доказательствами (платежи за коммунальные услуги, платежи за наем квартиры и т.д.), однако законодательство запрещает использовать в качестве доказательства свидетельские показания, если не соблюдена предусмотренная законом форма о простой письменной сделки.

    Таким образом, при споре в суде, предметом которого выступает заключенный устно договор найма, существования и его условия можно будет доказывать при помощи любых доказательств, за исключением свидетельских показаний.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  Что такое входящая корреспонденция
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector