Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типовой договор субаренды

Образец договора субаренды нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора субаренды нежилого помещения

Вопрос субаренды нежилого помещения для многих остается открытым и непонятным. Полную информацию относительно данного вопроса можно найти в статье 615 ГК РФ. Главным из того, что там прописано, является то, что арендатор помещения имеет право повторно сдать помещение третьему лицу по договору субаренды.

Подобное возможно только в случае, только если на этой дает свое согласие владелец имущества. Подобную сделку можно будет считать законной только в том случае, если она подкреплена договором субаренды.

При составлении первоначального (прямого) договора между владельцем и арендатором, нельзя указывать пункт, который будет запрещать повторную сдачу имущества. Но без ведома владельца, провернуть подобное не выйдет, потому что для сдачи помещения в субаренду необходимо его согласие.

Для этого арендатор должен попросить владельца разрешить заключить договор субаренды. Просьба и ответ должны обязательно быть в письменной форме и с подписями.

С другой стороны, законом не запрещается указывать в договоре обратное условие, когда владелец дает свое разрешение на повторную сдачу. В таких случаях письменное согласие не нужно.

Договор субаренды нежилого помещения

Любые отношения субъектов предпринимательской деятельности, касающиеся распоряжения материальными ценностями, в деловом мире регламентируются договорами, оформленными в письменном виде. Для начала следует конкретизировать некоторые понятия и категории, которыми оперируют участники сделки (а субаренда таковой является).

  • Субарендой называется повторная частичная или полная сдача недвижимого имущества (жилого или нежилого) третьему лицу;
  • Арендатор – физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды с непосредственным собственником объекта недвижимости;
  • Субарендатор – субъект, связанный сходными договорными отношениями с арендатором.

Правоотношения, возникающие между физическими и юридическими лицами в результате этих хозяйственных операций, регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Права арендатора

Сделки по сдаче в аренду являются легальными операциями, возможность проведения которых закреплена на законодательном уровне (п.2 ст. 615 ГК РФ). Согласно этому акту арендатор имеет право:

  • На сдачу в субаренду строения (или его части);
  • На безвозмездное предоставление арендованных им площадей третьим юридическим или физическим лицам;
  • На передачу оговоренных договором прав третьему лицу.

При этом необходимым условием проведения любого из перечисленных правовых действий является согласие собственника объекта недвижимости.

Требования к оформлению договора субаренды

Документ, регулирующий отношения между арендатором и субарендатором обязательно должен содержать в своём тексте следующую информацию:

  • Точный адрес помещения;
  • Площадь, сдача которой является предметом договора, выраженная в квадратных метрах;
  • Цель использования субарендованных площадей;
  • Срок действия договора;
  • Порядок оплаты (форма и сроки).

Для полной подстраховки иногда заключается договор аренды с правом субаренды. В законодательстве РФ (ст. 615 ГК) нет жёсткой рекомендованной формы выражения согласия владельца помещения (а оно, как уже указывалось, необходимо). Вместе с тем, субарендатору не запрещается в свою очередь сдавать это же помещение другим организациям, что может привести к образованию довольно длинной цепочки договоров. Исходя из вероятности такой ситуации, профессиональные юристы советуют прописывать в договоре пункт, дающий это право или же в каждом конкретном случае заключать дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой частью.

Следует также помнить о том, что срок договора субаренды нежилого и жилого помещения, в любом случае (независимо от указанной в нём конечной даты) прекращается после окончания действия первичного договора аренды. Автоматически он не продлевается.

Допускается составление договора субаренды в произвольной форме (с соблюдением обязательных пунктов) но предприниматели, не имеющие собственного штатного юриста или не знающие, как составить безупречный в правовом аспекте документ, чаще всего используют общедоступный типовой шаблон:

Скачать бланк договора doc

Возможные дополнения

Для исключения возможных разночтений и споров, которые могут возникнуть постфактум, к договору субаренды рекомендуется прилагать следующие документы:

  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Свидетельство о госрегистрации;
  • Акт приёма-сдачи нежилого помещения, в котором фиксируется техническое состояние (заверяется сторонами);
  • Протоколы разногласий и их согласований.

Договор субаренды или аренды, срок которого равен или превышает 12 календарных месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после неё.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Читать еще:  Форма сзв м образец заполнения

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии. После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Как оформить

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться в письменной или устной форме. Устная форма предусмотрена для случаев, когда соглашение заключается сроком до 1 года между физическими лицами. Если же длительность превышает 1 год или одна из сторон соглашения является юридическим лицом, то документ обязательно составляется в письменной форме.

Условия и предмет

Договор субаренды жилого помещения должен соответствовать следующим требованиям:

  • четко указаны месторасположение и характеристики предмета сделки, которые позволят идентифицировать его, в противном случае, условия будут считаться несогласованными, а сам контакт не заключенным;
  • должна присутствовать ссылка на основное обязательство, с указанием его срока действия;
  • цель использования предмета соглашения;
  • срок действия не может быть больше срока действия соглашения об аренде;
  • прекращение сделки по аренде, влечет за собой прекращение отношений с третьей стороной.

Обязательно должен прилагаться акт приема-передачи предмета сделки. Он является основным документом, фиксирующим факт исполнения обязательства одной стороны по передачи имущества, а другая сторона подтверждает его получение.

Правовой статус участников

Договор субаренды земельного участка и другого недвижимого имущества, наделяет третью сторону теми же правами и обязанностями, которые предусмотрены для арендатора. Стоит также предусмотреть следующие пункты:

  • обязанность использовать недвижимость только по целевому назначению;
  • устранить все последствия ущерба, который был нанесен по вине пользователя;
  • обязанность соблюдать правила пожарных и санитарных норм;
  • обязанность по несению всех риском и ответственности перед контролирующими органами за свою деятельность;
  • не проводить никакой перепланировки или переоборудования без согласия арендатора.

Арендатор в свою очередь наделяется правами и обязанностями арендодателя, поэтому рекомендуется предусмотреть следующие пункты:

  • обязанность относительно передачи недвижимости в состоянии, пригодном для эксплуатации;
  • право на ознакомление с внутренним распорядком в здании, которые придется соблюдать;
  • право на проведение проверки помещения, с целью соблюдения другой стороной условий соглашения;
  • право на проведение ремонта, капитального или текущего, с обязательным уведомлением пользователя за 30 дней до начала работ.

Субаренда нежилого помещения предполагает возложение любых прав и обязанностей на стороны, которые не противоречат действующему законодательству.

Порядок оформления договора субаренды нежилого помещения в 2021 году

Предметом данного соглашения является нежилая недвижимость. Нежилое помещение – это часть здания, используемая в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Чаще всего в договор субаренды нежилого помещения включают описание всех характеристик предмета: тип сооружения, адрес, площадь, краткое описание и т.д. Это можно сделать как в самом тексте документа, так и в приложении к нему.

Стороны соглашения

Законом РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу типового договора субаренды нежилого помещения. В качестве субарендатора и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Заполненный образец документа

г. _____________ «___»__________ 20__ г.

_________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование организации)

«Субарендатор», в лице ______________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _______________________, с одной стороны и
(Устава, положения)

_________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование организации)

в лице _____________________________________________, действующего на
(должность, фамилия, имя, отчество)

основании ______________________, с другой стороны заключили настоящий
(Устава, положения)

договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору помещение, мебелированное под офис, состоящее из _____________________________
(общая площадь ________ кв.м.),

Читать еще:  Наиболее часто задаваемые вопросы о выборах

находящееся в здании _________________ по адресу: __________________________________________________________.

1.2. Данный договор заключается с письменного согласия Арендодателя, действующего на основании права собственности на данное помещение.

2. Обязанности сторон

2.1. Арендатор обязан:

  • предоставить в пользование Субарендатора помещение в срок, предусмотренный данным договором;
  • предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора перед Арендодателем, вытекающих из договора аренды на нежилое помещение;
  • предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в субаренду имущество;
  • требовать от Арендодателя проводить капитальный ремонт за счёт своих средств;
  • следить за использованием помещения по назначению.

2.2. Субарендатор обязан:

  • поддерживать имущество в исправном состоянии;
  • проводить за свой счёт текущий ремонт;
  • своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, определённые настоящим договором.

3. Стоимость и условия оплаты

3.1. За предоставленное помещение Субарендатор ежемесячно уплачивает Арендатору сумму в размере ___________ (__________________) рублей за квадратный метр.

3.2. Данная сумма подлежит оплате не позднее ___-го числа каждого месяца.

3.3. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год.

4. Ответственность сторон

4.1. За ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

4.2. В случае существенного нарушения Субарендатором сроков внесения арендной платы Арендатор вправе требовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

5. Срок действия договора и условия расторжения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента передачи имущества во временное пользование и действует ______________________.

По согласованию сторон этот срок может быть продлён. Передача имущества наступает на следующий день после подписания договора.

5.2. Договор может быть расторгнут досрочно только в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.

6. Прочие положения

6.1. Срок действия данного договора не может превышать срока действия договора аренды между Арендатором и Арендодателем.

6.2. В случае досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения Субарендатор имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока.

6.3.Все споры и разногласия стороны обязуются решать путём переговоров. При неурегулировании сторонами возникших разногласий спор передаётся на решение арбитражного суда г. _________________.

6.4. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Составление договора субаренды

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в контрактах на аренду. В нем в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в аренде

Именно по этой причине и в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом контракта. Если это условие не будет соблюдено, то он может быть признан недействительным.

Содержание договора

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

  • дата и место составления;
  • данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
  • точные и максимально полные сведения об объекте – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • срок действия;
  • стоимость, сроки и форма оплаты;
  • полные данные сторон;
  • подписи.

Приложением может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам:

  • всё сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
  • срок не может быть больше, чем по договору аренды;
  • документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Заверение у нотариуса

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые документы подлежат нотариальному удостоверению:

  • обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
  • аренда здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением;
  • договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.
Читать еще:  Адвокат или юрист

Основные принципы

Несмотря на то, что нежилое помещение не является отдельным объектом недвижимости, документ аренды и субаренды необходимо регистрировать. Порядок государственной регистрации договора субаренды законодательно не предусмотрен. Если была регистрация первоначального документа аренды, субаренда должна регистрироваться в том же порядке. Срок, на который помещение сдаётся в использование, при этом значения не имеет. Фиксация правовых взаимоотношений защищает все стороны соглашения, что особенно важно при возникновении спорных конфликтов, когда дело может дойти до судебных разбирательств.

Осуществляется регистрация по месту нахождения объекта недвижимости. В случае расторжения аренды, сделка пользования помещением расторгается автоматически в тот же день. Сведения о прекращении соглашения также должны быть внесены в государственную базу. При прекращении первоначального документа аренды и субаренды, третья сторона может самостоятельно заключить с собственником сделку и напрямую арендовать необходимое помещение.

Отличия

Субаренду можно по-другому назвать пересдачей имущества третьей стороне. Основанием для такой сделки служит соответствующий документ. Он подписывается арендатором и субарендатором.

Такими соглашениями нередко пользуются агентства недвижимости. Они заключают договор аренды с собственником, а затем сдают отдельные части нежилого помещения в субаренду другим юридическим или физическим лицам по более высокой стоимости.

Далее перечислены некоторые особенности таких сделок.

  1. Сроки договора субаренды нежилого помещения не могут по сроку превышать продолжительность действия аренды.
  2. Права и обязательства, вытекающие из нового соглашения, регламентируются нормами для аренды (за исключением случаев, оговоренных в законодательстве).
  3. Если в силу каких-либо обстоятельств наем был признан недействительным, то же самое будет распространяться и на последующую субаренду.

Как уже отмечалось, для сдачи собственности в субаренду требуется согласие самого владельца. Этот момент зафиксирован законодательством.

Основные правила для субаренды

Согласно действующему законодательству к субарендным отношениям применяются положения, относящиеся к договорам аренды. Однако, они имеют и ряд особенностей, которые важно знать при заключении таких соглашений.

Поскольку такие отношения являются производными от основных, то на заключение соглашений поднайма требуется согласие первоначального арендодателя (собственника) имущества. Такое согласие может быть прописано в основном арендном договоре либо в дополнительном соглашении к нему.

Если оно не получено, то и субарендатор, и сам нерадивый арендатор рискуют остаться без нужных им площадей. Ведь в таких случаях собственником имущества арендный договор может быть расторгнут ранее истечения срока его действия. Более того, он может требовать компенсации в счет возмещения образовавшихся в связи с неправомерным использованием помещения убытков.

Другим следствием производного характера субарендных отношений является их зависимость от основных соглашений аренды. Фактически они наследуют их судьбу, поэтому дополнительным основанием для их прекращения служит расторжение (прекращение) изначальных договоров.

Срок при поднаеме не может превышать срок в первичном договоре найма. При этом, если арендные отношения продлили на новый срок, это не означает автоматической пролонгации договора субаренды. Все изменения, вносимые сторонами по основному договору, будут касаться и документов поднайма.

Как досрочно расторгнуть сделку

Правила досрочного расторжения как у аренды: по общему правилу, внесудебный односторонний отказ не допускается, если такая возможность отсутствует в контракте или не предусмотрена законом.

ГК РФ допускает односторонний внесудебный отказ в случае, если сделка заключена не неопределенный срок: необходимо уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

При досрочном расторжении основной сделки субаренда прекращается (ст. 618 ГК РФ).

По решению суда допустимо расторжение по требованию арендодателя, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

  • ухудшает имущество или использует его не по назначению;
  • более двух раз подряд не вносит оплату;
  • не производит капитальный ремонт при наличии такой обязанности.

По решению суда допустимо расторжение по требованию арендатора, если арендодатель (ст. 620 ГК РФ):

  • не предоставляет имущество или препятствует использованию;
  • выявит недостатки имущества, о которых он не был осведомлен;
  • имущество непригодно для использования;
  • не производит капитальный ремонт при наличии такой обязанности.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector