Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как перевести жилое помещение в нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Различные бутики, салоны красоты и многочисленные офисы, которые расположены на первых этажах домов, в современном мире стали обыденностью. Но это объяснимо, так как переоборудование помещений в жилом помещении – это удобно и просто, чем строительство отдельно строящего капитального здания. Но есть небольшой недостаток, перевод жилого помещения в нежилое довольно тяжеловато, в связи с тем, что нужно учесть много юридических аспектов.

  1. Правила вывода помещения в жилой фонд
  2. Этапы перевода квартиру в нежилое
  3. Полезные видео-советы от юриста

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

  • согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
  • согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд
Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Куда обращаться

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Какие документы потребуются

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

  • заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
  • паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
  • основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
  • свидетельство о регистрации права;
  • техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
  • проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие других жильцов дома (реально проживающих).

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Читать еще:  Суд признает право пользования

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций по доступной цене

Наименование услугиСтоимость, руб.Срок выполнения
Проект внутреннего переустройства (перепланировки)зданий, жилых, нежилых помещенийОт 30 000От 10 дней
Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкцийОт 20 000От 10 дней

Вопрос: Каким образом перевести нежилое помещение в жилое?

Ответ: Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо провести оценку помещения на предмет соответствия его жилому: обследовать, подготовить соответствующее заключение, получить разрешение органа исполнительной власти.

Вопрос: Сколько по времени занимает перевод из нежилого помещения в жилое?

Ответ: Срок перевода из нежилого помещения в жилое зависит от местного регламента.

Вопрос: Возможно ли перевести из нежилого помещения в жилое объект, расположенный в нежилом здании?

Ответ: Перевод помещения из нежилого в жилое в нежилом здании, маловероятен, так как в таком случае здание должно располагаться на соответствующем для таких целей земельном участке с сопутствующей инфраструктурой (стоянка для автомобилей, детский сад и т.д.).

Вопрос: Каким основным критериям должно отвечать жилое помещение для последующего перевода из нежилого?

Ответ: В соответствии с «Жилищным кодексом Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, жилым помещением(квартирой) признаётся обособленное помещение в многоквартирном доме, которое состоит из одной или нескольких жилых комнат, а также помещений вспомогательного использования, в которых граждане могут удовлетворить бытовые нужды. Из жилого помещения(квартиры) должна быть обеспечена возможность доступа в места общего пользования многоквартирного дома.

Вопрос: Что делать в случае, если в переводе из нежилого помещения в жилое орган исполнительной власти отказывает?

Ответ: В случае получения уведомления об отказе в переводе из нежилого помещения в жилое, необходимо разобраться в основаниях, послуживших причинами отказа. Если решение об отказе вынесено неправомерно, его можно обжаловать в судебном порядке.

Необходимые документы

На рассмотрение Жилищной комиссии собственник помещения представляет следующие документы:

  • заявление;
  • техпаспорт с обязательным поэтажным планом и экспликацией (расшифровкой);
  • справку из ЖЭКа об отсутствии прописанных жильцов;
  • свидетельство права собственности;
  • учредительные документы (если владелец — юрлицо);
  • техзаключение;
  • заключения Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Министерства по охране памятников культуры (если есть необходимость).

При получении положительного ответа в комиссию по приватизации собственник
представляет также следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из протокола заседания ЖК (копия);
  • справка БТИ с оценкой стоимости жилья.

На последнем этапе происходит регистрация прав собственности, то есть получение нового свидетельства. Делается это на основании следующих документов:

  • заявления;
  • правоустанавливающего свидетельства;
  • квитанция оплаченной пошлины;
  • поэтажный план и экспликация, выданные БТИ;
  • решения жилищной и приватизационной комиссий.

Алгоритм действий и необходимые документы

Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).

Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).

В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:

  • свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки (если она планируется).

Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.

Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.

Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.

Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.

Заявление будет рассматриваться специалистами муниципалитета и по его результатам (максимум через 45 дней) должно быть вынесено решение: разрешить перевод или запретить. При этом срок начинает течь с момента получения заявления жилконторой, но не специалистом МФЦ.

В трёхдневный срок после принятия решения мотивированное заключение о переводе помещения или отказе направляется:

  • самому заявителю;
  • владельцам смежных помещений.

При этом решение либо выдаётся на руки заявителю, либо отправляется в МФЦ, где оформлялось заявление.

Теперь события могут развиваться следующим образом:

  • если перепланировка не нужна и решение в пользу заявителя, он направляет этот документ в Росреестр, где поменяется статус помещения;
  • при необходимости перепланировки в решении будет указан срок для её проведения;
  • когда перепланировка завершится, нужно вызывать специалистов жилконторы для составления акта приёмки (акт также регистрируется в Росреестре, на его основании меняется статус объекта).

Отказать в переводе специалисты жилконторы могут исключительно по основаниям:

  • предоставлены не все документы;
  • объект не учтён в госреестре (есть старое свидетельство, но право в Росреестре не зарегистрировано);
  • заявление подано не по адресу;
  • не соблюдены условия перевода (описаны выше);
  • проект перепланировки содержит нарушения (СНиПов или сводов правил).

Если же мотив отказа незаконен (не содержится в приведённом списке), решение можно обжаловать в суде.

Каков порядок признания граждан РФ малоимущими с сопутствующими льготами, вы прочтете в статье на данную тему.

Что такое служебные жилые помещения и какие у них достоинства, вы узнаете ознакомившись с материалом по ссылке.

Сама процедура смены статуса объекта – довольно сложный и трудоемкий процесс. Но дело даже не в этом.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду – один из сегментов бизнеса. Предприниматели выкупают объекты (например, здания бывших заводов или фабрик), ремонтируют, проводят коммуникацию, оборудуют автостоянку. После этого офисы в здании сдают. И конечные клиенты могут выбрать объект на подходящих условиях (нужного класса, удаленности/близости к центру и пр.). То есть на рынке бизнес-недвижимости много конкурентных предложений и острой необходимости в квартирах (переведенных в статус коммерческих) нет.

В строящихся жилых комплексах весь первый этаж, как правило, заранее выделен под коммерческие учреждения.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

  • Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
  • Технический паспорт недвижимого имущества.
  • План дома.
  • Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

  • Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
  • Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

  • если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
  • если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
  • если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
  • если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Минусы перевода жилого помещения в нежилое

Бывают варианты, когда не требуется переводить помещение в нежилой фонд.

Предприниматель обязательно должен быть прописан в жилье и может заниматься коммерческой деятельностью, только не мешая соседям по дому и по квартире, а само помещение должно отвечать нормам пожаробезопасности и СЭС.

Конечно, перевод жилого помещения в нежилое — это экономически выгодное вложение, инвестиции в квартиры яруса первого этажа всегда будут актуальны.

Главное, не упустить максимально выгодный момент, учитывая все перспективы и спрос на рынке недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector