Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Формирование арендной платы за помещение

Формирование арендной ставки

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

  • отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
  • обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
  • квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
  • если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
  • земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Комментарии (12)

Вполне себе стандартные положения договора аренды, особенно с каким-нибудь крупным торговым центром.

Это коммерция, которая принята повсеместно, а термины наоборот, помогают не запутаться.
Так лучше понимаешь, за что платишь.
Пример:
1) Мы договорились, что плата за помещение составит 15 % от твоего товарооборота, но при этом такая площадь стоит минимум, скажем 100 р.
Соответственно:
Постоянная АП = 100 р.
Плата с товарооборота = 15% минус 100 р., а если получится меньше 100 р., то не уплачивается.
2) Кроме того, я перекладываю коммунальные платежи на арендаторов (то, что в помещении потребляется — понятно, но чтобы в него ходили, должно функционировать все и в самом торговом центре (электричество, вода и т.п. — все это влияет на привлекательность).
Получаем Переменную АП, которая составляет потребленную коммуналку в помещении и долю в коммуналке самого ТЦ (некоторые из них огромные, и если арендодатель не будет перекладывать это на арендаторов, содержать ТЦ будет экономически невыгодно).
3) Аналогичная ситуация с эксплуатационными услугами — отсюда Плата за эксплуатацию.
4) Потом реклама ТЦ — я продвигаю ТЦ, чтобы у Вас был оборот высокий — Плата за маркетинг.
5) И т.п.

Если ТЦ управляется грамотно, то и прибыль арендаторов выше.

Арендодателей не защищаю, т.к. работаю на стороне арендатора, но логику понять можно, она не ужасная. Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят (но понятно, что часть из целевых платежей может не идти на заявленные услуги, но это другой вопрос).

« Сектантства тут нет. Зато все понимают за что платят »

Эти арендные «прихваты» в коммерческой недвижимости, как и многое другое, пришли к нам с Дикого Запада. Цель — повесить на арендатора по максимуму любые возможные и невозможные платежи за недвижимость, плюс некий процент прибыли арендодателя, плюс заложить в арендную плату рыночный риск снижения ставок на аналогичную коммерческую недвижимость, плюс предусмотреть случай автоматического увеличения размера арендной платы, если рынок пойдет вверх.

Читать еще:  Акт о расторжении договора аренды

В результате, не всегда, но часто, при рассмотрении споров по аренде судам приходится привлекать экспертов для разъяснения положений договоров аренды в части формул расчета арендной платы.

Алчность, желание не прогадать самому и еще более острое желание не дать арендатору получить хоть какую-то экономию, пусть даже случайную. В общем, пусть моя корова сдохнет, но у соседа пусть сдохнет две.

Человек человеку, как все знают, друг, товарищ и брат.

P.S. Почему-то не увидел скидок/надбавок за плотность трафика клиентов/офисных сотрудников, скидок/надбавок за нормальный или ускоренный износ ковролина, лифтового оборудования, унитазов и прочего.

Странно, неужели арендодатель это упустил? Какой же он невнимательный!

Как правильно заполнить договор аренды нежилого помещения?

Заключение соглашения об аренде нежилого помещения между физическими или юридическими лицами происходит по общим основаниям и регулируются гл. 34 Гражданского кодекса. Но при этом необходимо учитывать некоторые особенности сделки.

Чтобы договор имел юридическую силу и учитывал интересы арендодателя и арендатора, обязательно укажите в нем:

1. Дату место составления.

2. Сведения о каждой из сторон сделки с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адреса места жительства.

3. Описание предмета договора, т.е. нежилого объекта недвижимости, которое передается в рамках договора аренды. Идентифицировать помещение можно, указав его: кадастровый номер, точный адрес, этаж, на котором расположено в здании, площадь. Приложением к договору сделайте поэтажный план и экспликацию, где будет отмечен нежилой объект.

Отсутствие точного описания помещения, позволяющего выделить его из других подобных, может позволить признать договор недействительным (ст. 607 ГК).

Если вместе с нежилым объектом по договору аренды передается иное имущество, отразите его перечень и состояние, а также укажите состояние инженерных систем, отделки и иных существенных элементов в передаточном акте.

4. Порядок расчетов и размер арендной платы устанавливаются в соответствии со ст. 614, 654 ГК. Рекомендуется не только указать сумму платежей, периодичность и сроки, но и входят ли в их состав платежи за коммунальные услуги.

В случае, когда включены, разделите арендный платеж на составляющие:

  • постоянная будет соответствовать периодичному платежу;
  • переменная – стоимости ЖКУ.

Учтите тот факт, что арендная плата не может быть только покрытием стоимости коммунальных услуг.

5. Договор аренды должен устанавливать срок пользования арендатором нежилого помещения или быть бессрочным. При этом, следуя норме п. 2 ст. 610 ГК, во втором случае допустимо расторжение договора любой из сторон, предупредив другую за три месяца или в срок, установленный договором.

6. В разделе Права и обязанности обязательно закрепите срок, в который арендодатель должен передать помещение арендатору и процесс его возвращения. Здесь также следует распределить обязанности каждой из сторон по проведению необходимого ремонта, содержанию и иных мероприятий (ст. 616 ГК). Укажите также цель использования этого помещения арендатором и возможность контроля за порядком использования со стороны арендодателя.

7. Обязательно определите права на нежилое помещение со стороны третьих лиц, если оно обременено (например, находится в залоге у банка). При отсутствии таковых, укажите этот факт в тексте.

8. При наличии прочих условий, оговорите их отдельным пунктом. Например, предусмотрите наказание за нарушение сроков внесения арендной платы, а также передачи и возврата предмета договора, установив размер неустойки.

Сравнение арендных ставок

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

  • Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
  • Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
  • Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
  • Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Правовая квалификация отношений, связанных с оплатой стоимости электроснабжения арендуемого объекта

Законодательство не определяет четких критериев для квалификации отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором в части обеспечения арендуемых помещений энергией, в качестве отношений энергоснабжения (передачи энергии) или арендных отношений.

Вместе с тем, актуальная правоприменительная практика, которую на сегодня можно признать устоявшейся, основана на тезисах о том, что:

  • условия договора аренды о возмещении Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение арендуемых помещений не свидетельствуют о наличии между сторонами отношений энергоснабжения;
  • Арендодатель в этом случае не является энергоснабжающей организацией, а возмещение Арендатором расходов Арендодателя на энергоснабжение помещений является составляющей арендных отношений.
Читать еще:  Новые правила оформления загранпаспортов: анкеты можно не заверять

(см., например, п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, постановление ВС РФ от 09.08.2016 № 310-АД16-7582 по делу № А09-15614/2015, постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12, решение Чувашского УФАС России от 10.01.2012 по делу № 18-АМЗ-2011)

Таким образом, на сегодняшний день мы можем констатировать:

  • отсутствие юридических оснований для признания отношений, возникающих между Арендодателем и Арендатором в части обеспечения арендуемых помещений энергией, в качестве отношений энергоснабжения или оказания услуг по передаче энергии;
  • отнесение возникающих между Арендодателем и Арендатором отношений (в части обеспечения арендуемых помещений энергией) к категории арендных.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Организация работы с арендаторами в новых условиях или антикризисная автоматизация с «1С:Аренда и управление недвижимостью»

Пандемия COVID-19 меняет мир, бизнес и людей уже многие месяцы. Коснулись эти изменения и рынка аренды коммерческой недвижимости. Бизнес повсеместно сокращает расходы, и одной из основных статей, которая попала «под нож» в этот кризис, стала арендная плата.

Кто-то перебрался в более скромный офис или сократил торговые площади, кто-то нашел более подходящее пространство и переехал, а кто-то не выдержал давления и закрылся совсем.

Так или иначе и арендаторы, и арендодатели ищут возможность удержать свой бизнес на плаву и потому вынуждены находить совместные решения и идти на компромиссы. Значит на какое-то время возникают новые договоренности: появляются скидки, отсрочки, меняются правила игры по штрафам и пеням.

  • Как быстро и эффективно отразить изменения в договорах с арендаторами: изменить арендуемую площадь, снизить арендную плату, предоставить отсрочку платежа, отменить начисление пеней?
  • Как контролировать исполнение новых условий договоров?

Решение не представляется сложным, если изменения произошли у двух-трех арендаторов. А если их 50? А если 100? Тогда задача становится неподъемной для отдела аренды или бухгалтера. С такой проблемой столкнулись арендодатели, которые еще не используют в своей работе «1С:Аренда и управление недвижимостью». Давайте разберемся, как в новых условиях программа позволяет держать ситуацию с арендаторами под контролем.

Как отразить условия договора и управлять изменениями в договорах

Шаблон договора с арендатором может быть единым, условия похожими, но все же каждый арендатор, а значит и каждый договор, уникален. Любая программа из линейки «1С:Аренда и управление недвижимостью» позволяет отразить все условия договора с арендатором и запомнит их для дальнейшей работы. В документе «Заключение договора аренды» можно указать передаваемые в аренду объекты, арендуемую площадь, оказываемые услуги и финансовые условия: ставки на услуги, способы расчета, сроки оказания услуг, условия по срокам оплаты, условия внесения обеспечительного платежа, штрафные санкции за просрочку оплаты и прочее.

В однажды заключенный договор может потребоваться внести изменения: добавить новые услуги, изменить сроки существующих, уточнить условия предоставления услуг. Программа позволяет отражать самые разные изменения в условиях договоров и при выполнении расчетов учитывает историю этих изменений. Для учета корректировок предназначен документ «Дополнительное соглашение».

Бывает, что изменения носят временный характер. Яркий пример — ситуация с пандемией, когда арендодателю приходится проявлять лояльность и снижать арендную плату на время кризиса. Для решения задачи ввода временных условий система позволяет ограничить срок действия соглашения. По окончании срока действия происходит возврат к условиям, действовавшим до ввода дополнительного соглашения.

Актуально сейчас и требование предоставления отсрочек платежей и временного отказа от начисления штрафов и пеней в отношении арендаторов. «1С:Аренда и управление недвижимостью» позволяет гибко описать и легко изменить правила определения сроков оплаты услуг и параметры начисления пеней за просрочку оплаты. Система позволяет настраивать сроки оплаты как в привязке к периоду аренды (например, к конкретной дате месяца, за который начисляется аренда, а также предыдущего или следующего месяца), так и в привязке к дате счета или акта за аренду, что позволяет предоставить арендатору произвольную отсрочку по оплате.

Для отмены расчета пеней достаточно установить ставку пеней равную нулю.

Как контролировать исполнение новых условий договора

Изменения согласованы, подписи поставлены. Возникает резонный вопрос: как проверить начисление арендной платы по новым правилам, как не запутаться в периодах действия условий и не потерять контроль над исполнением условий договора.

Справиться с этой задачей поможет блок аналитической отчетности программы.

Отчет «Сравнение условий договоров и фактических начислений» ответит на вопрос — все ли начисления, которые требуются по условиям договора, отражены в системе. Отчет полезен для анализа услуг, относящихся к постоянной части арендной платы, и показывает отклонение суммы фактических начислений от суммы договора.

Читать еще:  Билеты по вождению онлайн решать тренажер

Важная задача для арендодателя — контроль соблюдения сроков оплаты услуг и расчет пеней за задержку оплаты. Ее решение обеспечивает Отчет «Анализ задержек платежей по аренде». Он содержит сведения о количестве дней просрочки оплаты услуг и сумме пени, которая может быть выставлена арендатору в качестве штрафных санкций в соответствии с условиями договора аренды. Отчет отображает данные о штрафных санкциях, которые могут быть применены к арендатору, но фактически еще не применялись. Решение о фактическом применении санкций остается за арендодателем.

Ключевой задачей в управлении арендой является оперативный контроль за ситуацией с дебиторской задолженностью, анализ структуры долга каждого арендатора, включая данные как по видам задолженности (основные расчеты по услугам, расчеты по пеням, данные по депозиту), так и по аналитике задолженности — в разрезе периодов, услуг, объектов. Для решения этой задачи достаточно сформировать отчет «Взаиморасчеты по услугам аренды». Отчет позволяет проанализировать данные по задолженности отдельно по основной сумме долга, по пеням, по депозиту, а также суммарные показатели; предусматривает возможность анализа взаиморасчетов с различной детализацией, которая зависит как от настройки ведения взаиморасчетов, так и от настроек отчета, выбранных пользователем.

Так с помощью продуктов линейки «1С:Аренда и управление недвижимостью» арендодатель получает возможность управлять договорами и контролировать взаиморасчеты с арендаторами.

Как оставаться на шаг впереди

Какую бы задачу в сфере управления недвижимости мы не взяли, мы обязательно столкнемся с вопросом визуализации. Узнать какие помещения в здании свободны, какие арендаторы или помещения располагаются рядом, опубликовать поэтажные планы на сайте компании, распечатать план помещения к договору аренды, выяснить куда идут инженерные коммуникации и так далее. Для таких сложных систем, как здания, скорость, точность и наглядность получения подобных данных становится конкурентным преимуществом арендодателя. Поэтому для продуктов «1С:Аренда и управление недвижимостью» мы активно развиваем перспективное направление — управление недвижимостью с использованием BIM-технологий и 3D-моделирования. Модели, построенные с помощью программ 3D-проектирования, можно загрузить в «1С:Аренда и управление недвижимостью» и использовать для задач управления арендой и эксплуатацией.

Более подробно с возможностями, которые открывает использование 3D-моделей в программах «1С:Аренда и управление недвижимостью» и «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП», вы можете познакомиться в видеоролике на YouTube-канале компании «ЭЛИАС».

Узнать больше о продуктах по управлению недвижимостью, заказать онлайн демонстрацию и выбрать партнера для покупки можно на сайте фирмы «1С» на страницах «1С:Аренда и управление недвижимостью» и «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП».

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное — правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Аренда нежилого помещения – особенности составления договора

Форма договора субаренды нежилого помещения

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Скачать образец типового договора субаренды нежилого помещения

Типовой договор аренды нежилого помещения – бланк и образец для скачивания

Как взять муниципальное помещение в аренду?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector