Doberman-sv.ru

Дом и Быт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора аренды жилого помещения в тбилиси

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры

Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.

Уведомление о расторжении договора аренды

Участник, решивший расторгнуть соглашение раньше срока, отправляет другой стороне уведомление о расторжении договора аренды. На практике ограничиваются телефонным или личным разговором, но если отношения не заладились, и общение невозможно, приходится использовать услуги Почты России.

Важно отправлять заказное письмо, с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы можно было отследить факт того, что документ попал в руки адресата.

В уведомлении должны содержаться следующие сведения:

  • наименование документа;
  • полное имя и контактные данные каждой из сторон;
  • реквизиты контракта;
  • причины прекращения отношений;
  • подпись отправителя и дата подписания.

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

    уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

  • по взаимному соглашению субъектов;
  • по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

  1. Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
  2. Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
  3. Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
  4. Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

Читать еще:  По приему передачи обязательно будет

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

  • постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
  • оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
  • наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора.

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Сроки рассмотрения дела

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.

Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.

В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда. Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Читать еще:  Дефектный акт на списание

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Расторжение

Также основанием для расторжения договора найма жилого помещения досрочно могут стать сами стороны. В каком порядке, и по каким именно причинам – узнаем в следующих пунктах.

Арендатор – это та сторона договора аренды, которая пользуется за определенную плату жилым помещением. У арендатора, как и у любого другого лица в договоре есть свои права и обязанности. Поэтому основанием для расторжения правоотношений может стать:

Нарушение прав, а также ущемление в попытке исполнить обязанности. Так, арендатор может расторгнуть договор в случае, если он исправно и вовремя платит за коммунальные услуги собственнику жилья, а тот не отправляет деньги в коммунальные службы, в результате чего на жильца оказывается моральное давление в виде штрафов и призывов о выплате. Возможно, ему даже перестали оказывать какие то услуги.

Жилье не соответствует указанному в документе. Также договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в случае, если квартира не соответствует прописанному в оговоре. Например, как оказалось позже, кроме арендатора в ней кто-то проживает, не работает бытовая техника, плохой ремонт, шумные и опасные соседи и так далее.

Нарушение частной жизни арендатора арендодателем. Кроме того, расторжение договора возможно, если хозяин жилья ведет себя не слишком корректно по отношению к жильцу – часто посещает его без предупреждения, тем самым нарушая привычный ритм жизни или же каким-то иным образом ущемляя арендатора в правах.

Что касается самого арендодателя, то причин расторгнуть договор у него ничуть не меньше.

  1. Отсутствие своевременной оплаты. Так, если наймополучатель не оплачивает коммунальные услуги или же вовсе не платит за жилье, то он имеет право разорвать правоотношения ввиду нарушения пунктов договора.
  2. Порча имущества.
  3. Сдача жилья в субаренду.

При согласии сторон. Такой вид отмены подразумевает, что обе стороны согласны прекратить взаимоотношения. В таком случае составляется соглашение о расторжении договора аренды квартиры, образец которого можно скачать у нас.

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

  • нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
  • использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
  • не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
  • арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Читать еще:  Читать трудовой договор в новой редакции

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Как найти квартиру в аренду в Тбилиси на долгий срок

Есть несколько способов снять жилье в Тбилиси:

  • через риелторов;
  • через специализированные сайты;
  • напрямую через объявления от владельцев;
  • через Airbnb.

Поиск жилья в Тбилиси через риелторов

В России большинство людей предпочитает снимать квартиры напрямую, а не через риелторов, так как в нашей стране нужно платить комиссию посреднику. В Грузии комиссию платит не арендатор, а арендодатель. Так что вы при это ничего не теряете.

Найти риелторов можно в соответствующих агентствах на месте. Или в группах на Фейсбуке (там же, предварительно можно посмотреть предлагаемые варианты).

Я могу посоветовать несколько таких групп:

Плюсы этого способа — много вариантов, риелтор поможет заключить договор. Минус — нужно оплачивать сразу первый и последний месяц. Срок аренды при этом варианте, как правильно, от года и больше. На несколько месяцев сдать квартиру соглашаются не все владельцы.

Поиск жилья в аренду в Тбилиси через сайты недвижимости и объявления от владельцев

Я знаю два сайта для поиска недвижимости для длительной аренды в Тбилиси (и других городах Грузии):

По структуре они похожи на наши Авито и Cian, так что сложностей с поиском у вас не возникнет.

Также в интернете и чатах можно найти объявления напрямую от владельцев квартир, минуя выше упомянутые сайты. Часто выкладывают такие объявления в группе экспатов в Фейсбуке и в чате в телеграме.

Минусы этих способов — искать жилье так можно, только уже находясь в Тбилиси. Срок аренды будет минимум от года, мало кто соглашается сдать квартиру на несколько месяцев. Хозяин, скорее всего, попросит сразу оплатить два месяца. И не факт, что с вами заключат договор. Но — в Тбилиси неплохо соблюдаются устные договоренности, поэтому отсутствие официального договора не так страшно.

Поиск жилья в Тбилиси на долгий срок через Airbnb

Стандартный способ поиска жилья на долгий срок во всех странах — приехать, забронировав предварительно отель на несколько дней, и искать квартиру на месте. Вообще, это лучший вариант, так как можно вживую сразу посмотреть предлагаемое жилье. Но мы хотели найти квартиру заранее, чтобы не переезжать с чемоданами с временных апартаментов в постоянные. Поэтому решили воспользоваться Airbnb.

Работает это так — находите подходящие вам варианты немного дороже вашего бюджета (обязательно читайте отзывы). И пишете владельцам письмо о том, что вы приезжаете надолго и хотели бы снять квартиру на несколько месяцев/год в обход платформы. Озвучиваете нужный вам срок аренды и ваш бюджет. На долгосрочную аренду соглашаются не все владельцы, но многие. Мы таким образом и сняли нашу 3-комнатную квартиру в Ваке недалеко от парка за 450$ в месяц (+коммуналка).

За эти деньги мы получили 2 спальни, просторную гостиную, совмещенный санузел с ванной, маленькую кухню и немаленький балкон на тихой улице недалеко от крупных супермаркетов и главного проспекта с развитой транспортной сетью.

Несколько фото для понимания, какого качества можно снять жилье за 450$ в дорогом районе Тбилиси (нас всё устраивает, но в Сабуртало, например, за эту же цену мы могли найти квартиру такой же площади с новым ремонтом):

Прихожая зона, сразу переходящая в гостиную Гостиная зона Моя спальня Спальня дочки Маленькая кухня

Больше фотографий здесь. Вживую выглядит лучше, чем на фото. Но и по картинкам понятно, что ремонт хоть и не свежий, но квартира очень уютная, в ней чувствуется душа.

На мой взгляд, Airbnb — это лучший способ найти квартиру в Тбилиси на долгий срок недорого и до своего приезда сюда. Вариантов очень много. По отзывам можно сделать выводы о качестве жилья. С владельцами вполне можно торговаться. И при таком способе поиска квартир в аренду почему-то арендодатели реже просят оплатить сразу за два месяца. Что, безусловно, очень удобно!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector